報(bào)告是一種對(duì)研究、調(diào)查或事件等內(nèi)容進(jìn)行客觀描述和分析的書面材料，它可以向讀者傳遞相關(guān)信息。編寫報(bào)告時(shí)要注意結(jié)構(gòu)的合理安排，確保信息的邏輯順序和層次感。請(qǐng)仔細(xì)研究以下報(bào)告樣本，它們涵蓋了不同領(lǐng)域和主題的寫作示例。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇一
瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市，一個(gè)時(shí)期以來(lái)，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。
（一）城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但總的說(shuō)來(lái)，居民住房狀況與全國(guó)、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬(wàn)平方米，城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬(wàn)平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國(guó)相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實(shí)和潛在需求巨大。
（二）住房制度改革全面推進(jìn)，住房社會(huì)化、商品化的條件基本成熟。
截止20xx年6月，全市公有住房272萬(wàn)平方米，按房改政策已出售217.8萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬(wàn)平方米。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調(diào)，20xx年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達(dá)到了14.4％，均達(dá)到了國(guó)家和省政府提出的10－15％的要求。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升。
20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.32億元，為1992年的10．23倍，平均增長(zhǎng)率44.23％，施工面積為167.7萬(wàn)平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計(jì)竣工面積為330.6萬(wàn)平方米（含拆遷安置用房），累計(jì)銷售237.81萬(wàn)平方米，產(chǎn)銷保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬(wàn)平方米，且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。
92年以來(lái)，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì)，沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米。
（四）土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范，招商引資工作獲得進(jìn)展。
以往，房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定，加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并相繼實(shí)施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來(lái)因素。
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高。
如過(guò)去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個(gè)10萬(wàn)平方米以上的小區(qū)，單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小。這個(gè)問(wèn)題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺(tái)了有關(guān)政策，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。
瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤(rùn)空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。
（二）房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高。
一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中所占比例為32．45％。因無(wú)置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目，已投入資金不足3億元。
主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差，尚未形成集約化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊(cè)資金僅有700余萬(wàn)元，無(wú)一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
（三）房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套。
一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè)，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對(duì)自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時(shí)用于購(gòu)置新房、維修補(bǔ)貼，加上住房補(bǔ)貼未到位，一定程度上削弱了個(gè)人買房支付能力。
市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬(wàn)人，比目前增加50萬(wàn)人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來(lái)10年中，對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高，實(shí)際購(gòu)買力將不斷增強(qiáng)，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費(fèi)為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實(shí)現(xiàn)的。
不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對(duì)高檔住宅的需求，中值收入者對(duì)中檔住宅的需求，以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％，40％和40％。
一要加大政策動(dòng)力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)培育。二要刺激、搞活住房需求，增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點(diǎn)突破。
房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對(duì)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。
具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費(fèi)；新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規(guī)劃；引導(dǎo)企業(yè)重組，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國(guó)家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易；發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，搞活流通；加強(qiáng)物業(yè)管理。
結(jié)束語(yǔ)。
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市?chǎng)前景廣闊，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧?，抓住?dāng)前時(shí)機(jī)，對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇二
引言：新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期，二手房20%個(gè)稅出臺(tái)，成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套，成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營(yíng)銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆，單月成交量達(dá)到了842套。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）。
（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計(jì)圖）。
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出，諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績(jī)、制訂新一年目標(biāo)的階段，開盤、營(yíng)銷節(jié)奏普遍放緩，因此這個(gè)時(shí)間段內(nèi)交易量通常會(huì)相對(duì)較低，尤其20xx年年底市場(chǎng)總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?，F(xiàn)象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現(xiàn)，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無(wú)幾?？偨Y(jié)來(lái)看，去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續(xù)。
（第一季度諸暨商品房住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖）。
提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價(jià)卻有明顯漲幅，上漲幅度達(dá)到了8。6%。
事實(shí)上，20xx年樓市調(diào)控初步控制了房?jī)r(jià)快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來(lái)，整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jī)r(jià)齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來(lái)看，隨著庫(kù)存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢(shì)圖）。
二手房：受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后，住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，“國(guó)五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。他說(shuō)：“執(zhí)行過(guò)程中如果有什么問(wèn)題再改，但一定要嚴(yán)格執(zhí)行?！蓖ㄟ^(guò)走訪諸暨本地的中介了解到，此前執(zhí)行的個(gè)人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計(jì)征；非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%計(jì)征；但自有住房如滿5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅。
細(xì)則出臺(tái)前的短期內(nèi)，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內(nèi)會(huì)加速二手房的交易，爭(zhēng)取搭上政策的末班車，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。
租房：每年過(guò)年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施，進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少，年后的租賃市場(chǎng)主要以因工作需求租賃房屋的為主。
20xx年1月，隨著春節(jié)的逐漸臨近，大部分房企放慢了營(yíng)銷推案節(jié)奏，新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現(xiàn)了增長(zhǎng)。3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后，二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。一手房市場(chǎng)對(duì)“國(guó)五條”反應(yīng)稍顯遲鈍，新政對(duì)于我市一手房市場(chǎng)的影響，可能會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間里逐步顯現(xiàn)。
我市存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來(lái)看，隨著庫(kù)存的.減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
總體看來(lái)，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時(shí)候，我們認(rèn)為，如果短期內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局，那么市場(chǎng)需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇三
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。2006年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2007年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
二、xx商品住宅發(fā)展特征。
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。
三、2008年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析。
(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系1、2008年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。2008年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二。
七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區(qū)。
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。
(二)古田片區(qū)。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。
(三)二。
七、后湖片區(qū)。
2008年上半年二。
七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
二
七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。
(四)東西湖片區(qū)。
2008年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號(hào))。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇四
學(xué)號(hào)：xxx。
目錄。
（一）行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
（二）發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊。
（一）建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。
（二）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。
（三）完善市場(chǎng)監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序。
（四）堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作。
（五）加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。
（六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。
（七）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇五
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今，商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。2006年后，這一局面被打破，濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2007年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
二、商品住宅發(fā)展特征。
產(chǎn)品特征：中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。
三、2008年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析。
(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年(1—6月份)，住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年(1—6月份)，住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤主要集中在中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
(2)商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系。
1、2008年(1—6月份)商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。2008年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購(gòu)房者對(duì)中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
2008年(1-6月份)戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況。
xx區(qū)目前由中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)中心區(qū)。
2008年上半年中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)中心區(qū)的加快建設(shè)。
中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。
(二)古田片區(qū)。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。
(三)二七、后湖片區(qū)。
2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。
(四)東西湖片區(qū)。
2008年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號(hào))。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇六
任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研
房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng)，如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤的調(diào)研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜愛、購(gòu)物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的研究。
房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。
2.針對(duì)性強(qiáng)
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)
按調(diào)研目的分類
從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。
應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。
基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇七
引言：新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期，二手房20%個(gè)稅出臺(tái)，成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套，成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營(yíng)銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆，單月成交量達(dá)到了842套。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）。
一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析。
（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計(jì)圖）。
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出，諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績(jī)、制訂新一年目標(biāo)的階段，開盤、營(yíng)銷節(jié)奏普遍放緩，因此這個(gè)時(shí)間段內(nèi)交易量通常會(huì)相對(duì)較低，尤其20xx年年底市場(chǎng)總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?，F(xiàn)象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現(xiàn)，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無(wú)幾。總結(jié)來(lái)看，去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續(xù)。
二、第一季度商品房住宅（新房）成交均價(jià)分析。
（第一季度諸暨商品房住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖）。
提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價(jià)卻有明顯漲幅，上漲幅度達(dá)到了8。6%。
事實(shí)上，20xx年樓市調(diào)控初步控制了房?jī)r(jià)快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來(lái)，整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jī)r(jià)齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來(lái)看，隨著庫(kù)存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析。
（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢(shì)圖）。
二手房：受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后，住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，“國(guó)五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。他說(shuō)：“執(zhí)行過(guò)程中如果有什么問(wèn)題再改，但一定要嚴(yán)格執(zhí)行?！蓖ㄟ^(guò)走訪諸暨本地的中介了解到，此前執(zhí)行的個(gè)人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計(jì)征；非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%計(jì)征；但自有住房如滿5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅。
細(xì)則出臺(tái)前的短期內(nèi)，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內(nèi)會(huì)加速二手房的交易，爭(zhēng)取搭上政策的末班車，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。
租房：每年過(guò)年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施，進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少，年后的租賃市場(chǎng)主要以因工作需求租賃房屋的為主。
20xx年1月，隨著春節(jié)的逐漸臨近，大部分房企放慢了營(yíng)銷推案節(jié)奏，新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現(xiàn)了增長(zhǎng)。3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后，二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。一手房市場(chǎng)對(duì)“國(guó)五條”反應(yīng)稍顯遲鈍，新政對(duì)于我市一手房市場(chǎng)的影響，可能會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間里逐步顯現(xiàn)。
我市存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來(lái)看，隨著庫(kù)存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
總體看來(lái)，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時(shí)候，我們認(rèn)為，如果短期內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局，那么市場(chǎng)需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的。
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洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇八
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：
中央:。
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇九
從2015年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。2015年稅收收入0.9億，2015年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。
縱觀2015年－2015年xx市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲” “抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲” “遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的過(guò)程中，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。
二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素
1、房?jī)r(jià)組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大，也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線
稅金及費(fèi)用：2015年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)年的銷售收入過(guò)1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬(wàn)，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬(wàn)，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來(lái)看應(yīng)該是上升的。
求2萬(wàn)/平米，到目前已降至1.8萬(wàn)/平米，該處房產(chǎn)代表了將來(lái)高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。
建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤(rùn)
2、社會(huì)因素
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平
體制改革的深化程度
居民收入水平的變化
政策導(dǎo)向
社區(qū)環(huán)境選擇
地理位臵
其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調(diào)控政策
三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng)，與國(guó)際接軌。
體制改革的深化程度
稅制的設(shè)臵
房地產(chǎn)稅的開征
規(guī)范性文件的出臺(tái)
國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問(wèn)題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化，接下來(lái)一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來(lái)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)降低房?jī)r(jià)，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo)。
對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房?jī)r(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。
房地產(chǎn)估價(jià)調(diào)查報(bào)告
西 南 交 通 大 學(xué) 希 望 學(xué) 院
房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)——調(diào)查報(bào)告
相關(guān)內(nèi)容構(gòu)成及表格
學(xué) 院 （系）： 西南交通大學(xué)希望學(xué)院
專 業(yè)： 土 木 工 程
班 級(jí)： 建 筑 七 班
學(xué) 生 姓 名： 羅 方 維
學(xué) 號(hào)：
任課和指導(dǎo)教師： 鮮 娟
作業(yè)的完成日期： 2015年12月07日
房地產(chǎn)估價(jià)調(diào)查報(bào)告
成 績(jī)：
住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成
1．宏觀環(huán)境分析
（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟(jì)圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟(jì)圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市g(shù)dp和人均gdp及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其演進(jìn)、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展?fàn)顩r、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進(jìn)程等。第三分析城市的社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市人口及其近年的變動(dòng)情況、城市外來(lái)人口狀況與人口導(dǎo)人政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢(shì)、城市居民人均可支配收入及其變動(dòng)趨勢(shì)、城市居民儲(chǔ)蓄存款余額及其變化趨勢(shì)、社會(huì)消費(fèi)品零售額。
（2）城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標(biāo)，城市總體布局規(guī)劃；城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)；城市交通建設(shè)狀況；城市更新和舊村改造。
（3）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。
2．房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析
（1）城市土地供應(yīng)。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價(jià)格變動(dòng)，土地出讓政策變化和土地供應(yīng)特征等。
（2）城市住宅開發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開工面積、竣工面積等。
（3）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積、政策性住房建設(shè)狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場(chǎng)消化系數(shù)、外銷面積、平均價(jià)格、房?jī)r(jià)收入比等。
（4）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價(jià)格、存量房租售價(jià)格比等。
3．客戶分析
（1）產(chǎn)品的需求特征。分析市場(chǎng)上主流的和消費(fèi)者偏好的住宅類型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)；小區(qū)配套設(shè)施。
（2）產(chǎn)品購(gòu)買決策過(guò)程。分析消費(fèi)者購(gòu)房的動(dòng)因，獲取信息的途徑，影響消費(fèi)者決策的因素等。
（3）客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費(fèi)觀和傳播觀，如消費(fèi)者年齡、家庭生命周期、個(gè)人和家庭收入、工作及休閑觀念、購(gòu)物與消費(fèi)方式等方面。
房地產(chǎn)估價(jià)調(diào)查報(bào)告
4．競(jìng)爭(zhēng)分析
（1）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。主要是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的專業(yè)化程度、晶牌知名度、資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、樓盤質(zhì)量、成本狀況及成本優(yōu)勢(shì)、價(jià)格策略、與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系、歷年來(lái)的項(xiàng)目開發(fā)情況以及項(xiàng)目銷售情況等方面進(jìn)行分析研究。
（2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析。主要是分析建成或正在建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，具體包括：項(xiàng)目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設(shè)施、綠化率、面積戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建造年代、空置、價(jià)格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。 總的來(lái)說(shuō)包括下面三個(gè)部分：總述、估價(jià)對(duì)象的描述、房地產(chǎn)估價(jià)。
第一部分 總述
一、 估價(jià)項(xiàng)目名稱：xxx有限公司
房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估
二、 估價(jià)對(duì)象：上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司在上海市金
山區(qū)朱涇鎮(zhèn)萬(wàn)安街105號(hào)的房地產(chǎn)
三、 估價(jià)目的：為確定委估對(duì)象抵押貸款提供參考價(jià)值依據(jù)
四、 估價(jià)依據(jù)
1． 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
2． 《中華人民共和國(guó)土地管理法》
3． 國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局、中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地
產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》
4． xxx房地產(chǎn)權(quán)證（x房地x字（2012）第xxx號(hào)）
5． 委托單位的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照
6． 估價(jià)業(yè)務(wù)約定書
7． 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查以及市場(chǎng)調(diào)查整理的資料
五、 價(jià)格定義
本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象符合公開市場(chǎng)原則及此次估
價(jià)目的要求的前提下所提出的公允價(jià)值意見
六、 估價(jià)期日：
七、 估價(jià)日期：
八、 需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)
根據(jù)有關(guān)規(guī)定本報(bào)告的有效期為一年，自估價(jià)期日起一年內(nèi)有效。
有效期內(nèi)如遇委估對(duì)象或外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生重大變化，報(bào)告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
九、 房地產(chǎn)估價(jià)師
中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
十、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：xxxx評(píng)估有限公司 （蓋章）
地 址： 法定代表人：xxx
聯(lián)系電話：xxx 資質(zhì)類型：房地產(chǎn)估價(jià)x級(jí)。
(時(shí)間) 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述
一、 估價(jià)對(duì)象概況 1、房地產(chǎn)概況： （1）委估范圍：位于xxxx號(hào)（土地面積xx平方米，建筑面積xxx平方米）。 （2）房屋狀況：
（3）地理位置、四至及交通因素分析：
委估對(duì)象位于xxxx，土地級(jí)別為x級(jí)，東近xx路，南鄰xxx街，西靠xxx路，北側(cè)為xxx街。鄰近xxx路。公交線路有xx線等到市區(qū)。附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有xxxxx等。
（4）地塊概況：權(quán)屬性質(zhì):國(guó)有；用途：xxx用地；地號(hào)：xxxx 圖號(hào):ixxxx 總面積：xxx平方米，該地塊呈xx形。 2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況：
房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)：xx房地x字（xx）第xxx號(hào)。權(quán)利人：xxx有限公司，房地坐落：xxxxx，土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有；用途：xx用地；地號(hào)：xxxx；圖號(hào)：xxxxx；土地總面積：xxx平方米；建筑面積xxxx平方米.
3、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀：
該房地產(chǎn)目前作為xxx有限公司的廠房和辦公、生活用房，共有xx幢建筑，幢號(hào)x門衛(wèi)室，幢號(hào)x、x為辦公、生活用房，其余都是作為生產(chǎn)用車間。
4、建筑物和地上附著物狀況：
5、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件及周圍環(huán)境：
第三部分 房地產(chǎn)估價(jià)
一、估價(jià)原則：本估價(jià)遵循房地產(chǎn)估價(jià)合法原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、供求原則、公平原則。
合理公正的估價(jià)必須遵守一定的估價(jià)原則和適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)程序，科學(xué)地使用估價(jià)方法。估價(jià)方法的選擇需根據(jù)估價(jià)目的、委估對(duì)象的本身特性、市場(chǎng)條件及資料取得情況，以合理地確定委估物現(xiàn)時(shí)的公允價(jià)值。本次估價(jià)采用成本法，合理地確定委估房地產(chǎn)的價(jià)值。在評(píng)估方法選用上主要考慮一下幾點(diǎn)：
（1） 考慮到委估的房地產(chǎn)類似的成交案例較少，不能合理確定該房地產(chǎn)的價(jià)值，不宜采用市場(chǎng)比較法。
（2） 收益法適用于廣大有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)。
（3） 重置成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法進(jìn)行估價(jià)情況下的房地產(chǎn)估價(jià)，故選用成本法作為本次評(píng)價(jià)的方法。
（一） 計(jì)算公式：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=土地費(fèi)用+重置完全價(jià)值×成新率 （二） 估價(jià)公式：重置完全價(jià)值=土地費(fèi)用+（建筑工程安裝費(fèi)用+管理費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用+利潤(rùn)+銷售稅費(fèi)）
（1） 房屋重置成本
（a） 根據(jù)xx-x當(dāng)前建筑行業(yè)造價(jià)信息中鋼混結(jié)構(gòu)建安費(fèi)為xx-x元/平方米,混合結(jié)構(gòu)建安費(fèi)為xx元/平方米,根據(jù)委估對(duì)象的建筑狀況鋼混結(jié)構(gòu)取xx-x元/平方米,混合結(jié)構(gòu)取xx元/平方米。
（b） 通過(guò)一些相關(guān)資料獲悉下列各項(xiàng)費(fèi)用： a、 房屋重置成本：
（2） 土地取得費(fèi)用
土地征用費(fèi)= 土地取得費(fèi)=
（3） 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值=土地費(fèi)用+重置完全價(jià)值×成新率=
該估價(jià)公司的信息如下表：
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十
從7月21到8月8日，我在嘉興南湖皮件廠會(huì)計(jì)部進(jìn)行了為期三周的實(shí)習(xí)調(diào)查。先前對(duì)會(huì)計(jì)電算化知識(shí)的不了解，經(jīng)過(guò)這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再?gòu)闹缴踔?。此次我所調(diào)查的范圍是財(cái)務(wù)部的會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo)。會(huì)計(jì)電算化技術(shù)的應(yīng)用，將廣大財(cái)會(huì)人員從繁重的手工操作中解放出來(lái)，有時(shí)間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當(dāng)局、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息。我本著客觀、求實(shí)的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對(duì)公司會(huì)計(jì)部的電算化進(jìn)行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個(gè)星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計(jì)劃和未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、對(duì)南湖皮件廠會(huì)計(jì)部進(jìn)行調(diào)查的目的。
此次調(diào)查主要是了解會(huì)計(jì)內(nèi)部的運(yùn)行及操作。在南湖皮件廠的實(shí)習(xí)中我是跟隨師傅了解會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容。
(一)了解會(huì)計(jì)部運(yùn)用電算化的重要性。
1、運(yùn)用電算化能夠提高會(huì)計(jì)現(xiàn)代化管理思想，從而使得會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化，科學(xué)化，提高會(huì)計(jì)工作的效率和質(zhì)量。
2、電算化可以加快信息傳遞，提高會(huì)計(jì)的反饋與控制能力。與此同時(shí)就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理水平，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)。
(二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化。
在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，會(huì)計(jì)師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學(xué)習(xí)，有時(shí)也會(huì)試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細(xì)心，電算化和手寫一樣都會(huì)出錯(cuò)，因此做憑證時(shí)一定要仔細(xì)，這樣才不會(huì)出錯(cuò)，不然寫錯(cuò)了就要?jiǎng)h去還要重新填寫。
二、嘉興市南湖皮件廠的基本情況。
嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū)，成立于1997年，月產(chǎn)值約70萬(wàn)，成本約43萬(wàn)元。它是一家私營(yíng)企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個(gè)部門，分別是人事部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部、銷售部、設(shè)計(jì)部，還有兩個(gè)車間(制造車間、包裝車間)，一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數(shù)共有82人，注冊(cè)資金有50萬(wàn)元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購(gòu)部采購(gòu)原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標(biāo)、卡、盒、標(biāo)簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進(jìn)入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡(jiǎn)單流程為材料入庫(kù)-----各部領(lǐng)用材料------入庫(kù)產(chǎn)品------出庫(kù)------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點(diǎn)是海寧皮件城。年收入約為。財(cái)務(wù)部實(shí)行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
三、會(huì)計(jì)電算化調(diào)查的范圍。
為期三星期在南湖皮件廠的會(huì)計(jì)部實(shí)訓(xùn)，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會(huì)計(jì)憑證。整個(gè)調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會(huì)計(jì)部，調(diào)查的主要內(nèi)容是會(huì)計(jì)電算化。
四、對(duì)嘉興市南湖皮件廠會(huì)計(jì)電算化調(diào)查的方法。
在整個(gè)實(shí)訓(xùn)調(diào)查過(guò)程中，我與會(huì)計(jì)師傅及出納進(jìn)行面對(duì)面的學(xué)習(xí)。通過(guò)近距離地接觸會(huì)計(jì)電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會(huì)計(jì)及中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會(huì)計(jì)憑證以及做好其他的會(huì)計(jì)工作。在這里可以直接問(wèn)會(huì)計(jì)師傅不懂的問(wèn)題，師傅也會(huì)很認(rèn)真為你講解會(huì)計(jì)實(shí)踐操作的知識(shí)。
五、嘉興市南湖皮件廠會(huì)計(jì)電算化中存在的問(wèn)題。
(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。
南湖皮件廠中只有一名會(huì)計(jì)師傅及一員出納，大多的事情都由會(huì)計(jì)師傅所完成。據(jù)了解會(huì)計(jì)師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對(duì)來(lái)說(shuō)他們的專業(yè)知識(shí)是不完全的。并且會(huì)計(jì)師傅只經(jīng)過(guò)短期的培訓(xùn)，對(duì)軟件的認(rèn)識(shí)存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財(cái)務(wù)軟件，卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項(xiàng)功能。
(二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范。
在皮件廠中會(huì)計(jì)師傅年紀(jì)跟我相差很大，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，才能使會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)順利進(jìn)行。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行，因而出現(xiàn)了工作流程與實(shí)際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾，使會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會(huì)計(jì)電算化的實(shí)際實(shí)施過(guò)程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導(dǎo)致管理上的漏洞，嚴(yán)重制約著會(huì)計(jì)電算化水平的提高以及造成會(huì)計(jì)信息失真。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十一
南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長(zhǎng)，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元，同比增長(zhǎng)27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長(zhǎng)41%。**年以來(lái)平均銷竣比為2.64，**年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是**年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響。
**年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比**年2月份增長(zhǎng)**.1%，相比**年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%，但是比較**年末的銷售均價(jià)略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個(gè)月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較**年同比有所減少。**年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬(wàn)平方米，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。
南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬(wàn)平方米左右，但是將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
**年以來(lái)南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積**37.88萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為**64.52萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為50**元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比**年2月份增長(zhǎng)**.1%，相比**年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(zhǎng)16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長(zhǎng)27.83%。
從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，**年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是**年末到**年初房?jī)r(jià)有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來(lái)看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。**年以來(lái)，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38.9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32.9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14.8%。
平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中。
在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在**000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對(duì)較低，比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開通的地鐵2號(hào)線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。三，南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，**年南京各類住房上市量將達(dá)**20萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米，比**年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。**年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬(wàn)平米。**年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米，相比**年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。
3.4億元，籌建廉租住房**00套，約5萬(wàn)平方米。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)**50萬(wàn)平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米，相比**年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與**年大致持平。
總的來(lái)或，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十二
從7月21到8月8日，我在嘉興南湖皮件廠會(huì)計(jì)部進(jìn)行了為期三周的實(shí)習(xí)調(diào)查。先前對(duì)會(huì)計(jì)電算化知識(shí)的不了解，經(jīng)過(guò)這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再?gòu)闹缴踔４舜挝宜{(diào)查的范圍是財(cái)務(wù)部的會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo)。會(huì)計(jì)電算化技術(shù)的應(yīng)用，將廣大財(cái)會(huì)人員從繁重的手工操作中解放出來(lái)，有時(shí)間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當(dāng)局、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息。我本著客觀、求實(shí)的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對(duì)公司會(huì)計(jì)部的電算化進(jìn)行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個(gè)星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計(jì)劃和未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、對(duì)南湖皮件廠會(huì)計(jì)部進(jìn)行調(diào)查的目的。
此次調(diào)查主要是了解會(huì)計(jì)內(nèi)部的運(yùn)行及操作。在南湖皮件廠的實(shí)習(xí)中我是跟隨師傅了解會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容。
(一)了解會(huì)計(jì)部運(yùn)用電算化的重要性。
1、運(yùn)用電算化能夠提高會(huì)計(jì)現(xiàn)代化管理思想，從而使得會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化，科學(xué)化，提高會(huì)計(jì)工作的效率和質(zhì)量。
2、電算化可以加快信息傳遞，提高會(huì)計(jì)的反饋與控制能力。與此同時(shí)就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理水平，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)。
(二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化。
在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，會(huì)計(jì)師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學(xué)習(xí)，有時(shí)也會(huì)試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細(xì)心，電算化和手寫一樣都會(huì)出錯(cuò)，因此做憑證時(shí)一定要仔細(xì)，這樣才不會(huì)出錯(cuò)，不然寫錯(cuò)了就要?jiǎng)h去還要重新填寫。
二、嘉興市南湖皮件廠的基本情況。
嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū)，成立于1997年，月產(chǎn)值約70萬(wàn)，成本約43萬(wàn)元。它是一家私營(yíng)企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個(gè)部門，分別是人事部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部、銷售部、設(shè)計(jì)部，還有兩個(gè)車間(制造車間、包裝車間)，一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數(shù)共有82人，注冊(cè)資金有50萬(wàn)元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購(gòu)部采購(gòu)原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標(biāo)、卡、盒、標(biāo)簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進(jìn)入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡(jiǎn)單流程為材料入庫(kù)-----各部領(lǐng)用材料------入庫(kù)產(chǎn)品------出庫(kù)------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點(diǎn)是海寧皮件城。年收入約為。財(cái)務(wù)部實(shí)行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
三、會(huì)計(jì)電算化調(diào)查的范圍。
為期三星期在南湖皮件廠的會(huì)計(jì)部實(shí)訓(xùn)，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會(huì)計(jì)憑證。整個(gè)調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會(huì)計(jì)部，調(diào)查的主要內(nèi)容是會(huì)計(jì)電算化。
四、對(duì)嘉興市南湖皮件廠會(huì)計(jì)電算化調(diào)查的方法。
在整個(gè)實(shí)訓(xùn)調(diào)查過(guò)程中，我與會(huì)計(jì)師傅及出納進(jìn)行面對(duì)面的學(xué)習(xí)。通過(guò)近距離地接觸會(huì)計(jì)電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會(huì)計(jì)及中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會(huì)計(jì)憑證以及做好其他的會(huì)計(jì)工作。在這里可以直接問(wèn)會(huì)計(jì)師傅不懂的問(wèn)題，師傅也會(huì)很認(rèn)真為你講解會(huì)計(jì)實(shí)踐操作的知識(shí)。
五、嘉興市南湖皮件廠會(huì)計(jì)電算化中存在的問(wèn)題。
(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。
南湖皮件廠中只有一名會(huì)計(jì)師傅及一員出納，大多的事情都由會(huì)計(jì)師傅所完成。據(jù)了解會(huì)計(jì)師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對(duì)來(lái)說(shuō)他們的專業(yè)知識(shí)是不完全的。并且會(huì)計(jì)師傅只經(jīng)過(guò)短期的培訓(xùn)，對(duì)軟件的認(rèn)識(shí)存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財(cái)務(wù)軟件，卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項(xiàng)功能。
(二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范。
在皮件廠中會(huì)計(jì)師傅年紀(jì)跟我相差很大，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，才能使會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)順利進(jìn)行。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行，因而出現(xiàn)了工作流程與實(shí)際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾，使會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會(huì)計(jì)電算化的實(shí)際實(shí)施過(guò)程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導(dǎo)致管理上的漏洞，嚴(yán)重制約著會(huì)計(jì)電算化水平的提高以及造成會(huì)計(jì)信息失真。
(三)單位領(lǐng)導(dǎo)的不重視。
會(huì)計(jì)電算化隨著現(xiàn)代化進(jìn)一步發(fā)展在工作中有著越來(lái)越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只注重最后的結(jié)果，對(duì)會(huì)計(jì)的過(guò)程不注重。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)基本上是由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，領(lǐng)導(dǎo)具有很大的經(jīng)營(yíng)自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營(yíng)企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，基本上是領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)一是一。在這種情況下，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)會(huì)計(jì)電算化工作的認(rèn)可與否，直接影響企業(yè)能否實(shí)施會(huì)計(jì)電算化。
六、對(duì)嘉興市南湖皮件廠所存在的問(wèn)題而提出的建議。
(一)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。
1、引入高素質(zhì)電算化人才。
目前我國(guó)高等教育正在向大眾化教育過(guò)渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場(chǎng)，人才供應(yīng)較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場(chǎng)招聘大學(xué)畢業(yè)生從事會(huì)計(jì)電算化工。
2、加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的電算化培訓(xùn)。
企業(yè)應(yīng)單獨(dú)制訂培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)時(shí)間。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)滿足開展會(huì)計(jì)電算化工作的需要，既要進(jìn)行基本的賬務(wù)、報(bào)表操作的培訓(xùn)，又應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，涉及工資、固定資產(chǎn)、采購(gòu)、銷售、成本等系統(tǒng)，同時(shí)還應(yīng)涉及相關(guān)崗位設(shè)置、人員安排等內(nèi)容。
(二)規(guī)范電算化處理賬務(wù)。
建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內(nèi)部制度建立后，抓落實(shí)是非常重要的環(huán)節(jié)。在實(shí)施過(guò)程中，企業(yè)要定期對(duì)各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并有相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施，以確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。
(三)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)電算化的重視。
要促進(jìn)該企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)電算化，首先要讓領(lǐng)導(dǎo)從思想上重視起來(lái)，認(rèn)識(shí)到實(shí)施會(huì)計(jì)電算化給企業(yè)帶來(lái)的方方面面的好處，徹底轉(zhuǎn)變其思想，使其成為實(shí)施會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)的動(dòng)力而非阻力。使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)明白會(huì)計(jì)電算化并不僅僅是會(huì)計(jì)工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化，通過(guò)會(huì)計(jì)電算化，能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在全球經(jīng)濟(jì)一體化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán)，意味著被淘汰。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十三
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：xx%、xx%、xx%、xx%、xx倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2—6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積萬(wàn)平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了%和%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、年分別同比上漲xx%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：
中央：——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由%提高到%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾?！m度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的`監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了xx%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。
（1）商品住宅價(jià)格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年（1—6月份），xx住宅均價(jià)達(dá)到元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了xx%。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年（1—6月份），xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了xx%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)xx市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為xx市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
（2）xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系。
1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為套，1—6月總供給套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為xx：1。
2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，xx市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年（1—6月份），全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降xx%。
同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年（1—6月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1—6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90—120平方米。
20xx年（1—6月份）xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90—140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的xx%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1—6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的xx%。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
（一）xx中心區(qū)。
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為xx%。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi)；當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起；時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號(hào)）。
（二）古田片區(qū)。
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為xx%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號(hào)）。
（三）二七、后湖片區(qū)。
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降xx%。
二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號(hào)）。
（四）東西湖片區(qū)。
20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了xx%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，認(rèn)清我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。近期，準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價(jià)格辦深入房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的地市和發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，進(jìn)行了實(shí)地考察，并召開了座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研情況報(bào)告如下：
一是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，特別是從xx年開始對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp的貢獻(xiàn)平均增長(zhǎng)速度xx%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益提高。xx年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的xx%。
二是房地產(chǎn)拉動(dòng)了投資增長(zhǎng)。xx年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)全旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Ψ€(wěn)定快速增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)速度最快的龍頭之一，呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重逐年增長(zhǎng)，從xx年的xx%到xx年增長(zhǎng)到xx%。
三是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)。xx年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。特別是去年以來(lái)，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。四是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了財(cái)政收入增長(zhǎng)。xx年—xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加xx萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，進(jìn)入xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，較上年同期下降了個(gè)百分點(diǎn)。xx年，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成xx萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)xx%，占稅收總收入的xx%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致我旗的房?jī)r(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。
2、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。
xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從年以來(lái)，受金融危機(jī)影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
3、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。
面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，我旗審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)，對(duì)我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來(lái)的快速發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越大，但也逐漸凸顯出以下問(wèn)題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重。普通商品房?jī)r(jià)格高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力，商品住房有價(jià)無(wú)市，以改善性需求為主的消費(fèi)者持幣待購(gòu)。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤(rùn)，但基于市場(chǎng)價(jià)值判斷和擔(dān)心降價(jià)后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心，不愿意主動(dòng)調(diào)整銷售價(jià)格。市場(chǎng)雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、周邊城市房?jī)r(jià)下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應(yīng)體系不夠明確。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃，商品房品質(zhì)單一，同類化嚴(yán)重。無(wú)論從銷售價(jià)格上、還是銷售定位上，當(dāng)前在售的商品項(xiàng)目普遍面臨著品種單一、消費(fèi)群體定位趨同的問(wèn)題，都把銷售目標(biāo)確定在所謂的高端消費(fèi)人群，可供中低階層消費(fèi)的商品房項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏。三是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后，并未及時(shí)進(jìn)行開發(fā)，而是坐等土地漲價(jià)以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價(jià)格也逐漸升高，房?jī)r(jià)也隨之升高，導(dǎo)致有許多居民沒有能力買房的局面。
近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)控。各級(jí)房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng)，全部實(shí)行網(wǎng)上在線售房，網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對(duì)于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項(xiàng)目，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證，并對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信等級(jí)進(jìn)行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級(jí)，年檢時(shí)也要采取相應(yīng)的懲處措施。通過(guò)房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用，全面實(shí)現(xiàn)商品房初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化、檔案電子化，切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量，提高工作成果的綜合利用價(jià)值。
二要合理引導(dǎo)住房主體需求。針對(duì)不同群體實(shí)施不同策略，解決好不同收入者的住房問(wèn)題，對(duì)其實(shí)施住房分類供應(yīng)政策。同時(shí)，結(jié)合我旗開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。針對(duì)中等收入群體的普通商品房，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng)，并不斷把房?jī)r(jià)收入比控制在6—8左右；針對(duì)高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和城市發(fā)展?fàn)顩r，嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重，科學(xué)的做好供應(yīng)計(jì)劃。
三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標(biāo)，提高普通住宅用地的供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。
四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)，繼續(xù)強(qiáng)化管理職能，公正地履行管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對(duì)拆遷項(xiàng)目、拆遷公司要建立動(dòng)態(tài)檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo)，嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度，嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示、和公告，認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處，堅(jiān)決杜絕濫用行政裁決和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的行為。
五要繼續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治工作。堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查長(zhǎng)效機(jī)制，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理的要求，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理綜合評(píng)價(jià)體系，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十四
一新建商品房售價(jià)企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢(shì)。
二二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫。
今年來(lái)，xxx市主城區(qū)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢(shì)。
通過(guò)對(duì)100名社會(huì)群眾包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶，離退休人員進(jìn)行入戶面訪、問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購(gòu)房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。
一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少。《條例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對(duì)此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響另一方面是因?yàn)闆]有出臺(tái)配套政策，群眾處于觀望狀態(tài)再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購(gòu)房者仍然是主力，改善和投資性購(gòu)房者觀望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在回答是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，僅有6人選擇近期急于出手，所占比例不到10%有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答《條例》實(shí)施作用時(shí)，大家都知曉簡(jiǎn)政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、利好剛需購(gòu)房、有效調(diào)控房?jī)r(jià)、提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾等核心作用以及反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十五
從調(diào)查所涉及的范圍看，20個(gè)居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3％，超過(guò)半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間。
據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的人占調(diào)查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購(gòu)面積在70－150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米1000－20xx元為主體，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價(jià)格。購(gòu)房資金將主要來(lái)源于家庭儲(chǔ)蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。
數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例為最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是長(zhǎng)沙房產(chǎn)預(yù)購(gòu)對(duì)象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23.3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，20.1％預(yù)計(jì)明年購(gòu)房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。
調(diào)查顯示，無(wú)產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購(gòu)買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問(wèn)題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購(gòu)買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。
有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購(gòu)房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購(gòu)房的比例，尤其是對(duì)大面積住房的購(gòu)買。
假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達(dá)16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來(lái)看，我們就不難理解他們對(duì)房子售價(jià)的期望值所在。希望房?jī)r(jià)在1000－20xx元的比例最高，為30.4％；500－1000元的占22.3％；20xx－3000元的占21.6％；希望房?jī)r(jià)在6000元以上的不足1％。
以上數(shù)據(jù)顯示，巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)使長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(zhǎng)的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂(lè)觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者中，有69.1％希望使用家庭存款來(lái)購(gòu)房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款?？磥?lái)，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購(gòu)房人群的36％，位居傍首，而35－44歲的人群比例為20.3％，位居第二?？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級(jí)經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－20xx元范圍內(nèi)為主體購(gòu)房者。
目前，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購(gòu)比例的42.7％和39.2％；預(yù)購(gòu)面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭月收入在1000－4000元間。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購(gòu)買商品房?？梢哉f(shuō)，他們將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的一支生力軍。
房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房?jī)r(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。
從長(zhǎng)沙居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值曲線上來(lái)看，期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)。目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購(gòu)房的難度。
另外，市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來(lái)的錢，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購(gòu)房人群中預(yù)購(gòu)房屋的資金來(lái)源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長(zhǎng)，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。
目前，從預(yù)購(gòu)房者的人群結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購(gòu)總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預(yù)購(gòu)者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購(gòu)總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預(yù)購(gòu)者介于21－35歲之間；而中級(jí)公司經(jīng)理介于21－35歲的.預(yù)購(gòu)比例也超過(guò)了60％。由此可見，市場(chǎng)的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21－35歲的占43.7％，介于36－45歲的占30.4％；34.7％的獨(dú)身，其中66.1％介于21－35歲之間，僅有1.4％介于36－45歲之間。從預(yù)購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級(jí)工作者構(gòu)成預(yù)購(gòu)主體，而年輕的單身族也是這一購(gòu)房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。
應(yīng)該說(shuō)，21－45歲之間的人群對(duì)購(gòu)房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價(jià)在3000元以下，愿望花3000－4000元／平方米購(gòu)房的也占有一定的比例。這一預(yù)期和市場(chǎng)價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期與真正市場(chǎng)行情的差距。
調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500－1000元的占22.9％，1000－20xx元的占32％，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％?？梢钥闯?，國(guó)人對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力與實(shí)際的市場(chǎng)情況大相徑庭。
調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問(wèn)題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購(gòu)房的決策。
目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購(gòu)房者對(duì)居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％，看來(lái)，爭(zhēng)勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢(mèng)想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過(guò)分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十六
《xx房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告no.2》對(duì)今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出預(yù)計(jì)：xx年房地產(chǎn)信貸增速將進(jìn)一步放緩，并有可能再次加息，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求偏緊局面很難改變，但房?jī)r(jià)增幅將趨緩。這份報(bào)告由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞主持編寫，由社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社正式出版。本年度報(bào)告對(duì)xx年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，并分別對(duì)北京、上海、天津、廣州等中心城市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了分析和展望。
對(duì)于xx年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，報(bào)告從四方面進(jìn)行了分析預(yù)測(cè)：投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局。盡管實(shí)施了以抑制投資增長(zhǎng)為主要目的的宏觀調(diào)控，但2004年的投資率仍然達(dá)到了51.33％，超過(guò)2003年創(chuàng)出新高，抑制投資過(guò)快增長(zhǎng)的任務(wù)依然艱巨。2004年，中國(guó)房地產(chǎn)投資占到固定資產(chǎn)投資的近1/5，并且對(duì)上游產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用增強(qiáng)，壓縮房地產(chǎn)投資應(yīng)在情理之中。專家預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)投資增速將有所放緩，但不會(huì)低于20％。
土地市場(chǎng)走向規(guī)范，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)。報(bào)告預(yù)測(cè)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)全部以招標(biāo)拍賣掛牌出讓，建立國(guó)家土地督察制度，土地市場(chǎng)將會(huì)更加公開透明；建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審將更為加強(qiáng)，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限將上收。被動(dòng)需求有望下降，二手房市場(chǎng)將持續(xù)升溫。在去年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問(wèn)題的基礎(chǔ)上，報(bào)告預(yù)計(jì)今年的拆遷工作將慎重進(jìn)行，拆遷導(dǎo)致的被動(dòng)需求將有較大幅度下降。此外，隨著二手房交易管理政策的完善和實(shí)施，已購(gòu)公房的大量上市，房源將繼續(xù)放量，梯度消費(fèi)格局逐步形成。
供應(yīng)關(guān)系偏緊，房?jī)r(jià)增幅趨緩。報(bào)告預(yù)測(cè)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購(gòu)房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現(xiàn)很強(qiáng)剛性，一般性上調(diào)利率措施對(duì)需求量影響不大，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將持續(xù)旺盛。在國(guó)家宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增幅仍將呈下降趨勢(shì)，因此供求偏緊局面很難改變。
此外，由于政策變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期（供給減少）的影響有關(guān)時(shí)間減弱、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自身的價(jià)格調(diào)整、特別是政府將采取措施抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)等因素，報(bào)告預(yù)期今年房?jī)r(jià)增幅將趨緩。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十七
近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。xx年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。xx年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過(guò)部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議。
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)【xx】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣政府下發(fā)的沭政發(fā)[]43號(hào)文中規(guī)定：“從1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買。”魯政發(fā)[xx]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx、3、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空(kong)母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征。
產(chǎn)品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征:包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。
三、(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析。
(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20(1-6月份)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年(1-6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系。
1、2008年(1-6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1-6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49:1。
2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。2008年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:。
(一)xx中心區(qū)。
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。
(二)古田片區(qū)。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。
(三)二七、后湖片區(qū)。
2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。
(四)東西湖片區(qū)。
2008年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層--小高層--高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
一、背景介紹。
從至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20稅收收入0.9億，年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。
縱觀2017年-2017年xx市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的過(guò)程中，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。
二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素。
1、房?jī)r(jià)組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大，也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線。
稅金及費(fèi)用：2017年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)年的銷售收入過(guò)1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬(wàn)，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬(wàn)，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來(lái)看應(yīng)該是上升的。
對(duì)于非普通住宅，利潤(rùn)空間較大。我們做過(guò)調(diào)查，恒實(shí)平陽(yáng)的房產(chǎn)銷售收入70%來(lái)自于商鋪及寫字間，開盤時(shí)4萬(wàn)/平米，目前已升至6萬(wàn)/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來(lái)說(shuō)，開盤時(shí)一房難求2萬(wàn)/平米，到目前已降至1.8萬(wàn)/平米，該處房產(chǎn)代表了將來(lái)高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。
其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調(diào)控政策。
三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng)，與國(guó)際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問(wèn)題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化，接下來(lái)一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來(lái)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)降低房?jī)r(jià)，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo)。
對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房?jī)r(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。
一、背景介紹。
從20至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。年稅收收入0.9億，截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上。可以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。
縱觀2007年-20xx市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的過(guò)程中，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。
二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素。
1、房?jī)r(jià)組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大，也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線。
稅金及費(fèi)用：2007年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)年的銷售收入過(guò)1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬(wàn)，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬(wàn)，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來(lái)看應(yīng)該是上升的。
對(duì)于非普通住宅，利潤(rùn)空間較大。我們做過(guò)調(diào)查，恒實(shí)平陽(yáng)的房產(chǎn)銷售收入70%來(lái)自于商鋪及寫字間，開盤時(shí)4萬(wàn)/平米，目前已升至6萬(wàn)/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來(lái)說(shuō)，開盤時(shí)一房難求2萬(wàn)/平米，到目前已降至1.8萬(wàn)/平米，該處房產(chǎn)代表了將來(lái)高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。
其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調(diào)控政策。
三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng)，與國(guó)際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問(wèn)題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化，接下來(lái)一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來(lái)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)降低房?jī)r(jià)，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo)。
對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房?jī)r(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：
中央:。
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十八
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20**年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20**年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20**年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征。
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。
三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析。
(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20**年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20**年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20**年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)xx市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為xx市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系。
1、20**年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，xx市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的20**年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十九
甘犁，1987年獲得清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院學(xué)士學(xué)位，1998年獲得加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士及統(tǒng)計(jì)學(xué)碩士學(xué)位。甘犁長(zhǎng)期從事應(yīng)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等領(lǐng)域的研究，師從20xx年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者丹尼爾·麥克法登教授，獲加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位，曾任教于美國(guó)德州大學(xué)奧斯汀分校，現(xiàn)任美國(guó)得克薩斯農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授，以及美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究局研究員。他同時(shí)也是西南財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際化戰(zhàn)略引進(jìn)的海外人才，被特聘為該校經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)及中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任。
《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》從20xx年開始實(shí)施，我們于20xx年5月份在北京做了發(fā)布，之后在網(wǎng)上產(chǎn)生了比較大的影響，有很多質(zhì)疑。數(shù)據(jù)收集最關(guān)鍵的一點(diǎn)是隨機(jī)和抽樣。雖然樣本量只有8438戶，但是如果真正做到了隨機(jī)，誤差率降得非?？臁?/p>
我們的調(diào)查非常復(fù)雜，有很多的信息。簡(jiǎn)單說(shuō)有人口特征與就業(yè)、資產(chǎn)與負(fù)債、非金融資產(chǎn)、金融資產(chǎn)。在金融資產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)非常詳盡，我們是中國(guó)第一家對(duì)中國(guó)家庭資產(chǎn)進(jìn)行詳盡描述的調(diào)查機(jī)構(gòu)。我們派遣了343位訪員，32支隊(duì)伍。之前我們還派了41支隊(duì)伍，242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進(jìn)行合作，帶我們的訪員到社區(qū)，通過(guò)政府的支持來(lái)做。全國(guó)的總體拒訪率只有11.6%，這是世界上最低的拒訪率之一。我們現(xiàn)在做的抽樣實(shí)施過(guò)程很獨(dú)特，現(xiàn)在在做季度的電話回訪，我們能夠把握住中國(guó)家庭層面最及時(shí)的信息。
數(shù)據(jù)有了之后，我們做了簡(jiǎn)單分析，得出了以下主要的結(jié)論。
首先看看中國(guó)家庭收入的均值和中位數(shù)。全國(guó)家庭的均值是51569元，城市是7萬(wàn)元，農(nóng)村是2萬(wàn)元左右。均值和中數(shù)位的差別非常大。全國(guó)家庭的中位數(shù)是17510元，所謂“中位數(shù)”，就是有一半的家庭年收入超過(guò)了17510元，而另外一半的家庭年收入低于這個(gè)數(shù)字。這與均值的概念是完全不一樣的，大家通常錯(cuò)誤地理解了均值的概念，認(rèn)為這是普通老百姓收入的平均概念，不是這樣。在中國(guó)因?yàn)榉峙涫杖霕O度的不均，均值實(shí)際上反映了非常有限的家庭狀況。
在全國(guó)有25%的家庭年收入低于5000元（大多數(shù)在農(nóng)村），如果你的家庭年收入達(dá)到了56萬(wàn)元，那么你就算是中國(guó)最有錢的1%家庭。你家庭年收入達(dá)到172000元，就進(jìn)入了中國(guó)排名前列的5%家庭。所以我們并沒有說(shuō)中國(guó)家庭很有錢。
另外，與所有的財(cái)富報(bào)告得到的數(shù)據(jù)不一樣，我們算出來(lái)的數(shù)據(jù)是有150萬(wàn)的家庭年可支配收入超過(guò)100萬(wàn)元，這個(gè)數(shù)字并不高，全中國(guó)只有150萬(wàn)，比例很低。
中國(guó)前10%的家庭在全國(guó)家庭總收入當(dāng)中占的比例是57%，美國(guó)這方面的稅前數(shù)據(jù)只有44.7%.你會(huì)看到中國(guó)收入最高的10%的家庭平均儲(chǔ)蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲(chǔ)蓄率為69%.他們的儲(chǔ)蓄金額占當(dāng)年國(guó)家總儲(chǔ)蓄的75%，所以說(shuō)有75%的儲(chǔ)蓄貨幣都是由這10%的家庭儲(chǔ)蓄。中國(guó)的高儲(chǔ)蓄率問(wèn)題是這些人儲(chǔ)蓄造成的。20年的促進(jìn)內(nèi)需沒有效果，原因就是中國(guó)的收入不均越來(lái)越厲害，這樣的情況導(dǎo)致了我們促進(jìn)消費(fèi)沒有效果，必須提高低收入家庭的收入，才會(huì)降低儲(chǔ)蓄率，減少中美貿(mào)易之間的不平衡。
中國(guó)家庭總資產(chǎn)平均達(dá)到247萬(wàn)元，大家感覺“被平均”了。我反復(fù)講過(guò)，城市戶口家庭中位數(shù)只有40萬(wàn)元。換句話說(shuō)，有50%的城市戶口家庭總資產(chǎn)，包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)加起來(lái)低于40萬(wàn)元，只有50%的家庭高于40萬(wàn)元。正如順口溜所說(shuō)———“前村有個(gè)張千萬(wàn)，后村九個(gè)窮光蛋。結(jié)果大家一平均，人人都是張百萬(wàn)”。這個(gè)平均數(shù)并不代表社會(huì)，而是代表總量，只有中位數(shù)才是對(duì)這個(gè)社會(huì)普通老百姓的描述。
從資產(chǎn)的角度來(lái)講，分布到底是怎樣的？只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過(guò)了平均數(shù)。
中國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況很差，怎么改變？我認(rèn)為現(xiàn)在是有辦法的。中國(guó)上一次的4萬(wàn)億投資與美國(guó)7870億美元的刺激經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該顛倒過(guò)來(lái)。當(dāng)時(shí)美國(guó)使用刺激經(jīng)濟(jì)的政策主要把這些錢用來(lái)減稅，給老百姓提高失業(yè)救濟(jì)的年限，主要是做轉(zhuǎn)移支付，政府把錢轉(zhuǎn)移到老百姓身上。中國(guó)主要是建鐵路、公路、地鐵，在做基建。
例如農(nóng)村的醫(yī)療保險(xiǎn)制度賠付的比例非常低，我們也有這方面的數(shù)據(jù)。賠付的平均比例只有不到20%，如果把農(nóng)村醫(yī)療賠付比例提高到城市的賠付比例，就會(huì)對(duì)農(nóng)村的消費(fèi)支出有很大的促進(jìn)作用。
中國(guó)和美國(guó)的家庭資產(chǎn)比較。20xx年，美國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是15.1萬(wàn)億美元，中國(guó)只有美國(guó)的一半。美國(guó)凈資產(chǎn)有57.1萬(wàn)億美元，而20xx年比20xx年還要高，這是因?yàn)榻鹑谖C(jī)之后，美國(guó)的房產(chǎn)和金融資產(chǎn)價(jià)值縮水很厲害，下降了15%.而中國(guó)在20xx年時(shí)，全國(guó)家庭總資產(chǎn)是69萬(wàn)億美元，比美國(guó)高21%.差別在房產(chǎn)上。美國(guó)家庭的房產(chǎn)只占總資產(chǎn)的32%，而中國(guó)家庭是71%.我們的金融資產(chǎn)占比很低，只有5%，而美國(guó)是38%.而房產(chǎn)的價(jià)值變化很快，很容易垮下來(lái)。
中國(guó)人住房擁有率平均達(dá)到89.68%，大家覺得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%，農(nóng)村是92%.東部低一點(diǎn)，中部、西部高一些。我們當(dāng)時(shí)在上海、北京、深圳這三個(gè)一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關(guān)系的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)35歲以下人群的住房擁有率只有60%，35-45歲有81%.
剛性需求在中國(guó)的百分比是多少？首先是沒有住房的家庭，這個(gè)百分比達(dá)到15.3%，這里主要是指城市，不是農(nóng)村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。這部分家庭比例達(dá)到11.7%.在正常的統(tǒng)計(jì)里面，你算是有房的，因?yàn)槟阍诶霞掖_實(shí)有房，但是也有住房需求，這是兩回事。第三，成年后與父母住在一起，買不起房子。這在我國(guó)和全世界所有的統(tǒng)計(jì)口徑中算一個(gè)家庭，這批人的住房需求占6%.最后是目前現(xiàn)有的住房需求。以上加起來(lái)達(dá)到中國(guó)家庭百分比的32.9%，總數(shù)有7000萬(wàn)套。
第二是新增剛性住房需求，包括新增成年人的剛性住房需求，這是指在“十二五”期間，還有農(nóng)民工進(jìn)城、城鎮(zhèn)化的過(guò)程，這部分住宅需要823萬(wàn)套。這是根據(jù)“十一五”期間新增農(nóng)民工的數(shù)目算出來(lái)的。第三是拆遷和搬遷，算下來(lái)有1200萬(wàn)套，我們有詳盡的拆遷和搬遷數(shù)據(jù)，比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建設(shè)的需求。總共加起來(lái)是2894萬(wàn)套。換句話說(shuō)，剛性需求數(shù)在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足，沒有考慮老齡化導(dǎo)致的住房供給情況，只部分考慮到改善性住房需求。
在中國(guó)，有13%的家庭擁有兩套房子，而美國(guó)這個(gè)數(shù)據(jù)低于15%.德國(guó)等國(guó)家只有2%-3%，而中國(guó)5%的家庭有三套或更多的房子，最多達(dá)到15套。這些家庭的房屋數(shù)量相加，得出20xx年沒有出售的商品房數(shù)據(jù)是166萬(wàn)套，目前在市場(chǎng)上的供給總數(shù)是4000萬(wàn)套。這樣看起來(lái)還有5000萬(wàn)套的.缺口，但是市場(chǎng)的生產(chǎn)能力是多少？大家都知道針對(duì)中國(guó)低收入家庭建設(shè)的3600萬(wàn)套保障房，剩余商品房開發(fā)數(shù)量是2300萬(wàn)套。這是什么概念？只需要中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)再工作2年半時(shí)間。
這里把所有的可能性都考慮到了，只需要2年半的時(shí)間，中國(guó)的房地產(chǎn)就沒有事情可以做了。這說(shuō)明它的規(guī)模過(guò)大。房地產(chǎn)行業(yè)如果從住宅需求的角度講，5年的增量是近3000萬(wàn)套。所以它每年只需要生產(chǎn)600萬(wàn)套房子，就可以基本滿足中國(guó)家庭城鎮(zhèn)化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產(chǎn)長(zhǎng)期的生產(chǎn)規(guī)模只需要現(xiàn)在的1/3，2/3的房地產(chǎn)商是要垮掉的，沒有那么多的需求，房子是賣不出去的。現(xiàn)在為什么房子還可以賣出去？因?yàn)榇蠹矣型顿Y需求。
房屋價(jià)格太高。銀行有詳細(xì)數(shù)據(jù)，例如戶主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例，30-40歲時(shí)是作為“房奴”還款壓力最大的時(shí)期，達(dá)到11-12倍。年齡大一點(diǎn)的人群這個(gè)比例會(huì)低一些，余額是8.59倍，這個(gè)數(shù)字在國(guó)外是2-3倍。如果是收入低的家庭，買房更困難，貸款總額是家庭年收入的32倍。
同時(shí)住房收益率很高，“名義平均收益率”達(dá)到340%.總的來(lái)看，房地產(chǎn)的收益情況確實(shí)很好，價(jià)格很好，已經(jīng)很貴了，就形成了泡沫，沒有一個(gè)國(guó)家歷史上的泡沫是不會(huì)破滅的。
假設(shè)房產(chǎn)價(jià)格下跌，有很多家庭會(huì)受損失。房?jī)r(jià)在漲，首付很高。所以即使房?jī)r(jià)下降30%，中國(guó)的銀行業(yè)也不會(huì)有問(wèn)題。對(duì)銀行而言，只有2.9%的房子貸款余額低于房?jī)r(jià)，會(huì)虧本。即使房?jī)r(jià)下降30%，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，也只有2.9%的家庭是虧本的。中國(guó)的剛需已經(jīng)不是很強(qiáng)勁了。住房的行業(yè)規(guī)模太大，應(yīng)該轉(zhuǎn)型了。房產(chǎn)收益率很高，銀行業(yè)沒有問(wèn)題。不會(huì)像美國(guó)一樣，造成全行業(yè)的次貸危機(jī)。
現(xiàn)在都在談房產(chǎn)稅，其實(shí)房產(chǎn)稅實(shí)施起來(lái)是非常困難的，有很多的阻礙。有一個(gè)比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，這是用行政手段給了銀行超額利潤(rùn)，沒有任何道理的。二套房的首付比例達(dá)到60%，這很健康，沒有風(fēng)險(xiǎn)，貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個(gè)說(shuō)法就是銀行把這個(gè)超額利潤(rùn)給了地方政府，老百姓一點(diǎn)損失都沒有。但是效果是相同的。這是我們的一個(gè)說(shuō)法，我們也給國(guó)家寫了政策建議。
中國(guó)最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況？
符合什么標(biāo)準(zhǔn)才是中國(guó)最富有的家庭？城市家庭要達(dá)到414萬(wàn)的資產(chǎn)，凈資產(chǎn)達(dá)到395萬(wàn)，家庭收入23萬(wàn)，非房產(chǎn)87萬(wàn)，那么就會(huì)達(dá)到中國(guó)前5%的家庭標(biāo)準(zhǔn)。富裕家庭87%在城市，12%在農(nóng)村。主要分布，東中西部地區(qū)差距非常大。最有錢的5%家庭中有94%在東部，只有少數(shù)在中部和西部。哪個(gè)年齡段的人最有錢呢？30-40歲、40-50歲的中年人最有錢。他們的資產(chǎn)構(gòu)成中，金融資產(chǎn)并不高，前者達(dá)到4.9%，后者是8.9%.負(fù)債高一點(diǎn)，但不多。
他們的錢主要用來(lái)自己開公司，他們持有的住房比例比較低，工商業(yè)的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他家庭。他們的資產(chǎn)中有22%來(lái)源于工商業(yè)。工商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入比較高，達(dá)到一半，很多都是自己開公司。他們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期比較悲觀。認(rèn)為房?jī)r(jià)上升的比例更低一點(diǎn)，其余家庭比例是70%，富裕家庭是50%-60%.
農(nóng)村到城市的“移民”問(wèn)題。我們發(fā)現(xiàn)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局目前高估了農(nóng)民工進(jìn)城的數(shù)目。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的標(biāo)準(zhǔn)，在城市常住居民當(dāng)中有50%都是城鎮(zhèn)、農(nóng)村戶口，這是非常不可信的。目前在城市的農(nóng)民工數(shù)量近1億，遠(yuǎn)低于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的1.68億。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇二十
《xx房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告no．2》對(duì)今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出預(yù)計(jì)：xx年房地產(chǎn)信貸增速將進(jìn)一步放緩，并有可能再次加息，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求偏緊局面很難改變，但房?jī)r(jià)增幅將趨緩。這份報(bào)告由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞主持編寫，由社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社正式出版。本年度報(bào)告對(duì)xx年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，并分別對(duì)北京、上海、天津、廣州等中心城市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了分析和展望。
對(duì)于xx年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，報(bào)告從四方面進(jìn)行了分析預(yù)測(cè)：投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局。盡管實(shí)施了以抑制投資增長(zhǎng)為主要目的的宏觀調(diào)控，但20xx年的投資率仍然達(dá)到了51．33％，超過(guò)20xx年創(chuàng)出新高，抑制投資過(guò)快增長(zhǎng)的任務(wù)依然艱巨。20xx年，中國(guó)房地產(chǎn)投資占到固定資產(chǎn)投資的近1／5，并且對(duì)上游產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用增強(qiáng)，壓縮房地產(chǎn)投資應(yīng)在情理之中。專家預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)投資增速將有所放緩，但不會(huì)低于20％。
土地市場(chǎng)走向規(guī)范，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)。報(bào)告預(yù)測(cè)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)全部以招標(biāo)拍賣掛牌出讓，建立國(guó)家土地督察制度，土地市場(chǎng)將會(huì)更加公開透明；建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審將更為加強(qiáng)，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限將上收。被動(dòng)需求有望下降，二手房市場(chǎng)將持續(xù)升溫。在去年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問(wèn)題的基礎(chǔ)上，報(bào)告預(yù)計(jì)今年的`拆遷工作將慎重進(jìn)行，拆遷導(dǎo)致的被動(dòng)需求將有較大幅度下降。此外，隨著二手房交易管理政策的完善和實(shí)施，已購(gòu)公房的大量上市，房源將繼續(xù)放量，梯度消費(fèi)格局逐步形成。
供應(yīng)關(guān)系偏緊，房?jī)r(jià)增幅趨緩。報(bào)告預(yù)測(cè)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購(gòu)房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現(xiàn)很強(qiáng)剛性，一般性上調(diào)利率措施對(duì)需求量影響不大，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將持續(xù)旺盛。在國(guó)家宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增幅仍將呈下降趨勢(shì)，因此供求偏緊局面很難改變。
洛陽(yáng)市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇二十一
當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。xx年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。xx年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(zhǎng)162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。
為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。xx年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。xx年，民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>
2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。
作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從xx年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō)，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。
3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
“xx”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，xx年---xx年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì)，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，xx年為10.59畝，xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。xx年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。xx年比xx下降69.06%，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看，國(guó)內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。xx年至xx年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。
近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢(shì)良好，銷售面積逐年增長(zhǎng)，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開始，預(yù)售面積超過(guò)了銷售面積。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。
2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái)，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。xx年，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;xx年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個(gè)人購(gòu)買房屋的類型以住宅為主，xx年個(gè)人購(gòu)買住宅面積達(dá)70941m2，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%。從購(gòu)買對(duì)象和使用上來(lái)看，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。
3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大。
因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格放開，市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，xx年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，xx年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，xx年共成交184起，面積16396.17m2，xx年共成交243起，面積20405.54m2，xx年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的“生力軍”。
房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。
(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。
(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高。
(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價(jià)位商品住宅將成為開發(fā)主流。
隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變。
我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對(duì)開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤(rùn)空間較大。近年來(lái)的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買力，對(duì)他們而言，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。
而目前，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購(gòu)房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來(lái)交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì)，將有近xx套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。
同時(shí)，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來(lái)越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。
3、供需趨于平衡，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
因前幾年對(duì)市場(chǎng)釋放的需求估計(jì)不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。xx年新開工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2，營(yíng)業(yè)用房61899m2。xx年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場(chǎng)狀況將有所改變。
從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，xx年為4.94公頃，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃)，xx年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工，實(shí)際的開發(fā)面積將不會(huì)減少。另土地儲(chǔ)備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。
另?yè)?jù)xx年11月對(duì)11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，xx年商品住宅銷售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著市場(chǎng)供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
(二)發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊。
1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。
縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區(qū)的“一個(gè)中心兩個(gè)副中心”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來(lái)的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)。
按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-20xx)》對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測(cè)，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人，凈增近萬(wàn)人，按人均建筑面積30m2計(jì)，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬(wàn)m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購(gòu)置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購(gòu)房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的'動(dòng)力。
2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。
生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國(guó)先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高。對(duì)外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力，也贏來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”，萬(wàn)向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資金實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。
(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。
盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購(gòu)房。
(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。
保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過(guò)規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。
規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過(guò)城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過(guò)對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對(duì)目前商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備，并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng)。以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。
金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重，抑制投資、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備的信用貸款，同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。
(三)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序。
各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理，把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。
(四)堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作。
不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開的市場(chǎng)化運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽(yáng)光交易”，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價(jià)回購(gòu)或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。
(五)加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。
經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，既不能對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強(qiáng)中介服務(wù)，政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。
要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問(wèn)題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。
積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力，開發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。
(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。
房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無(wú)證、無(wú)照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營(yíng)觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠(chéng)信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購(gòu)房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求量。
(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。
要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。
要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢江源綠色品牌為動(dòng)力，以打造全國(guó)綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場(chǎng)的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。
通過(guò)“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速要素集聚，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。
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