通過撰寫報告，我們可以不斷提升自己的寫作能力和表達能力，提高自身的職業(yè)素質。在編寫報告時，我們需要注意提供具體的案例和實例來支持我們的觀點和結論。報告中的觀點和結論具有一定的說服力和可信度。
XXX市房地產市場調查報告篇一
任何一個商業(yè)地產項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒有關系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產商圈市場調研
房地產商圈調查就是以房地產為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產市場方面的各種情報資料，通過對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬定經營策略提供參考與建議。
房地產商圈市場調研內容
房地產商圈市場調研是以房地產為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產商圈市場環(huán)境的調研細致到個別樓盤的調研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛、購物習慣于行為等，進行全方位的研究。
房地商圈產市場調研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調研的服務對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人。市場調研的目的的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
房地產商圈市場調研的特點 1.內容廣泛
房地產商圈市場調研內容廣范，既有宏觀方面的房地產政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個樓盤的調研，同時也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調研。
2.針對性強
房地產商圈市場調研在營銷的不同階段的內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。房地產項目調研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態(tài)營銷信息的調研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調研、實地調研、座談會
按調研目的分類
從調研的目的來看，市場調研主要分為應用性市場調研和基礎性市場調研。
應用性市場調研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。
XXX市房地產市場調查報告篇二
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從2000年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產業(yè)概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。2006年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業(yè)地產呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。2007年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
二、xx商品住宅發(fā)展特征。
產品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、2008年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析。
(1)商品住宅價格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內，房地產開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展，房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系1、2008年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。2008年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據(jù)億房網今年(1-6月份)的網絡調查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的2008年最新調研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二。
七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
(一)xx中心區(qū)。
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(二)古田片區(qū)。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(三)二。
七、后湖片區(qū)。
2008年上半年二。
七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二
七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(四)東西湖片區(qū)。
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到2008年6月30號)。
XXX市房地產市場調查報告篇三
學號：xxx。
目錄。
（一）行業(yè)趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩(wěn)定。
（二）發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。
（一）建立預警預報制度，加強行業(yè)調查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。
（二）加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡。
（三）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。
（四）堅持市場化導向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作。
（五）加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。
（六）加快發(fā)展房地產服務業(yè)，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發(fā)展。
（七）促進產業(yè)集聚，加快市場建設，增強發(fā)展后勁。
XXX市房地產市場調查報告篇四
如何開展調查研究是一個行為科學，也是一個方法論問題；而怎樣寫好調研報告則是一個將行為科學、方法論與認識論相結合、相統(tǒng)一的問題，這里有一個從實踐到認識的分析、判斷、推理的邏輯過程。怎樣開展調查研究調查研究是一項需要費心、費時、費力的復雜工作，也是需要面對實際、面對基層、面對群眾的工作，不僅有一個方法論的問題，而且也有一個世界觀、工作態(tài)度和群眾觀點問題。我體會，要搞好調查研究工作，必須做到三點：第一，要把握“兩頭”，根據(jù)需要與可能確定調研重點。所謂把握“兩頭”，即是一要把握“上頭”，了解黨和國家一個時期的大政方針是什么，有什么突出的問題需要我們去探討和研究；二要把握“下頭”，就是了解社會在如何發(fā)展，老百姓在想什么、干什么、盼什么，創(chuàng)造了什么新鮮經驗，有什么熱點、難點問題需要我們去解決，特別是通過制定政策去調節(jié)。對這兩頭吃透了，就可以根據(jù)需要與可能，確定調研工作的總體方向，立定工作的標桿，選準調研工作的突破口。
在確定調研的項目以后，還要做好一個基礎的工作，就是要準備好調研。
提綱，明確所要進行的調研目的、調研范圍、調查地點、調查對象和調查的重點。既要有大綱，又要有細目，有的還要有統(tǒng)計的表格。
第二，邁開雙腳，深入實際，廣泛調查，詳細地占有第一手資料。調查中，一要“沉”，就是“沉”下去，沉到群眾中，用心地聽他們講，切忌走馬觀花。二要“謙”，就是以謙虛的態(tài)度，甘當小學生的精神，請基層群眾發(fā)表對一些問題的看法，切不可高高在上，好為人師，下車伊始，哇啦哇啦。三要“全”，即全面了解。盡管基層說的、講的都不一定是我們調查所需要的材料，但是要盡量搜集。如果想尋找一個有用的素材，必須搜集10份甚至更多份素材，占有材料說法要“以十當一”，多多益善。四要注意引導，即引導調查的對象圍繞調查的主題發(fā)言，圍繞所要了解的重點發(fā)言，不可泛泛而談。五要“實”，即堅定地貫徹實事求是原則，要求調查的對象講實話，反映實際的情況。對有關典型細節(jié)和數(shù)字要反復核實。六要親手記錄。這不僅可以解決“感覺”問題，而且可以在記錄的過程中不斷積累理性的認識?？傊?，在調查工作中，要身到、心到、口到、手到。
第三，要對記錄的材料及時進行疏理，并不斷進行交流。在每次調查座談之后，調查人員一定要擠出時間對自己的記錄作一番梳理，對調查的過程作一“回頭望”，看一看被調查的人員是否反映了實際問題，素材是否全面，調查座談的目的是否達到；哪些素材有用，哪些素材備用，哪些素材還要繼續(xù)調查。同時，幾位調查者還可以經常交流一下，集思廣益，提出看法和見解，這樣就可以使調查更深入，獲得的真知灼見更多。如何寫好調查報告要寫好調查報告首先要把握這一文體的特點。一般來說，它有三個特點：一是針對性強。調查報告一般都是針對某一重要情況、經驗或問題進行有目的的系統(tǒng)調查研究后寫出來的書面報告。報告要總結經驗，找出規(guī)律，提出指導性意見。二是典型性強。調查報告是集中反映典型環(huán)境中的典型人物和典型事例，因此，所選取的素材必須有典型意義，能反映事物的本質，能給全局工作提供借鑒。三是報道性強。所謂報道性強，即調查報告所反映的典型事實以及見解可以見諸于報，有的不能見報也可以作內參，為領導提供決策依據(jù)。
鑒于調查報告具有以上特點，所以它的寫法不同于寫領導講話，不同。
情況（包括經驗、問題）、有分析、有建議，特別是分析非常重要。一個好的調查報告，一定要有從實際情況出發(fā)分析出帶有規(guī)律性的東西。沒有分析，就沒有理性的認識，也就沒有觀點。
寫好調查報告，我體會主要是把好三個環(huán)節(jié)：一是詳細占有素材后，要認真分析素材，找出其帶有規(guī)律性的東西。調查以后掌握素材一大堆，需要用篩選法斟酌取舍，減裁選用。做到去粗取精、去偽存真，并要通過由此及彼、由表及里的分析進行改造制作，分清現(xiàn)象與本質、主流與支流、成績與缺點、主要矛盾和次要矛盾等，并從事物的相互關聯(lián)中發(fā)現(xiàn)事物的內在聯(lián)系和本質特征，找出規(guī)律性的東西，提煉出正確的觀點。
二是運用好典型，敘議結合，達到觀點與素材的統(tǒng)一。運用好典型素材是寫好調研報告的一個重要環(huán)節(jié)。典型事例不僅能證明一個問題在實踐中哪些是可行的或者是不可行的，也能證明一個觀點是否確立。所以在寫這一文體的時候，要用典型素材說明觀點，用反面材料襯托觀點，用一組材料反復論證觀點，用精確的對比突出觀點。這樣寫，就能達到觀點和材料的統(tǒng)一。加之夾敘夾議，敘議結合，就能使人感到感性認識和理性認識的統(tǒng)一、知和行的統(tǒng)一。毛澤東領導制定的我們黨《工作方法六十條》中曾對開會提出一個重要的要求：“開會的方法，應當是材料和觀點的統(tǒng)一，把材料和觀點割斷，講材料時沒有觀點，講觀點時沒有材料，材料和觀點互不聯(lián)系，這是很壞的方法。只提出一大堆材料，不提出自己的觀點，不說明贊成什么，反對什么，這種方法更壞?！敝v的是開會的方法即匯報時的方法，實質是講匯報的方法，也就是寫好文章的方法。領會這一點，對如何寫好調研報告很有指導性。
三是加強語言修養(yǎng)，力求表達準確，生動活潑，通俗易懂。調查報告要達到這樣的宣傳目的，即引人看，使人看懂并說服人。因此要加強語言文字工作。題目要新，觀點要明，語言要打動人且通俗易懂。如果做不到這一點，就是白搭，費力不討好?？傊?，要短些，生動些，準確些，鮮明些，也要活潑些。
調查報告是對某項工作、某個事件、某個問題，經過深入細致的調查后，將調查中收集到的材料加以系統(tǒng)整理，分析研究，以書面形式向組織和領導匯報調查情況的一種文書。
調查報告一般由標題和正文兩部分組成。
實踐思考》等。作為公文，最好用規(guī)范化的標題格式或自由式中正副題結合式標題。
（二）正文。正文一般分前言、主體、結尾三部分。
1．前言。有幾種寫法：第一種是寫明調查的起因或目的、時間和地點、對象或范圍、經過與方法，以及人員組成等調查本身的情況，從中引出中心問題或基本結論來；第二種是寫明調查對象的歷史背景、大致發(fā)展經過、現(xiàn)實狀況、主要成績、突出問題等基本情況，進而提出中心問題或主要觀點來；第三種是開門見山，直接概括出調查的結果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。
2．主體。這是調查報告最主要的部分，這部分詳述調查研究的基本情況、做法、經驗，以及分析調查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結論。
3．結尾。結尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議；或總結全文的主要觀點，進一步深化主題；或提出問題，引發(fā)人們的進一步思考；或展望前景，發(fā)出鼓舞和號召。
調查分析報告是調查人員對某種事物或某個問題進行深入細致的調查后，經過認真分析研究而寫成的一種書面報告。調查分析報告的意義體現(xiàn)在以下兩點：
（一）調查分析報告是調查工作的最終成果。
調查活動是一個有始有終的活動，它從制定調查方案、搜集資料、加工整理和分析研究，到撰寫并提交調查報告，是一個完整的工作程序，所以調查報告是調查成果的集中體現(xiàn)。
（二）調查報告是感性認識到理性認識飛躍的反映。
調查報告比起調查資料來，更便于閱讀和理解，它能把死數(shù)字變成活情況，起到透過現(xiàn)象看本質的作用，使感性認識上升為理性認識，更好地指導實踐活動。要撰寫好調查報告，必須了解調查報告的特點，掌握調查報告撰寫的步驟，撰寫報告的方法，使調查報告在實際工作和理論研究中發(fā)揮應有的作用。
針對性是調查報告的靈魂，它是指撰寫的調查報告必須有明確的調查目的。任何調查報告都是目的性很強的，撰寫報告時必須做到目的明確，有的放矢，圍繞主題展開論述。
對于調查報告的寫作者來說，必須講求時間效益，及時捕捉各種信息，并做到及時反饋。只有這樣，才能發(fā)揮調查報告的作用。
調查報告應緊緊抓住實踐活動中的新動向、新問題，引用一些人們未知的通過調查研究得到的新發(fā)現(xiàn)，提出新觀點，形成新結論。
調查分析報告一般由標題、概要、正文、結尾、附件等幾部分構成。
（一）標題。
1、標題的要求。標題就是調查報告的題目，由報告內容來決定，標題是畫龍點睛之筆。（1）它必須準確揭示調查報告的主題思想，做到題文相符。（2）高度概括，具有較強的吸引力。
2、標題的寫法。標題的寫法靈活多樣，一般有兩種：單標題與雙標題。
單標題就是調查報告只有一行的標題，一般是通過標題把被調查單位和調查內容明確而具體的表現(xiàn)出來。
雙標題就是調查報告有兩行標題，采用正、副標題形式，一般正標題表達調查主題，副標題用于補充說明調查對象和主要內容。由于這種標題形式優(yōu)點很多，正標題突出主題，副標題交代形勢、背景，有時還可以烘托氣氛，二者互相補充，因此成為調查分析報告中最常用的形式之一。
3、標題的形式。
（1）“直敘式”的標題，即反映調查意向或調查項目、或是地點的標題。這種標題簡明、客觀，一般調查報告多采用這種標題。
（2）“表明觀點式”的標題。直接闡明作者的觀點、看法，或對事物進行判斷，評價。
（3）“提出問題式”，即以設問、反問等形式，突出問題的焦點和尖銳性，吸引讀者，促使讀者思考。例如，《中學生早戀問題說明了什么》等。
（二）概要。
概要即調查報告的內容摘要，主要包括以下三方面內容：第一，簡要說明調查目的，即簡要說明調查的原因；第二，簡要介紹調查的對象和調查內容。包括調查時間、地點、對象、范圍、調查要點及所要解答的問題；第三，簡要介紹調查研究的方法。介紹調查研究的方法，有助于使確信調查結果的可靠性，并說明選用該方法的原因。
(三)正文。
正文是調查報告的主要部分。正文部分必須準確闡明全部有關論據(jù)，包括問題的提出，引出結論，論證的全部過程，分析研究問題的方法等。
1、引言。
（1）引言的寫作形式。引言即調查報告的開頭，“萬事開頭難”，好的開頭，既可使分析報告順利展開，又能吸引讀者。開頭的形式有這樣幾種：
1)開門見山，揭示主題。文章開始先交代調查的目的或動機，揭示主題。例如，2002年3月我們對2001級電子商務專業(yè)的學生進行有關心理障礙調查研究，目的是要有針對性的對學生進行健康教育，矯正疏導各種不良心理，使學生健康成長。
2)結論先行，逐步論證。即將調查結論寫出來，然后再逐步論證，這種開頭形式，觀點明確，使人一目了然。例如，2002年3月，我們對我校高一400名學生心理狀況進行調查，調查結果表明，不少學生存在這樣或那樣的心理方面的障礙，大致可以分為以下幾類：…………。
3)交待情況，逐層分析。文章開頭可先介紹背景，然后逐層分析，得出結論。也可交待調查時間、地點、對象、范圍等情況，然后分析。這樣可使讀者有一個感性認識，然后再深入分析研究。例如，《放眼未來之路--1011名專家人士眼里的中國數(shù)據(jù)通訊網絡》的開頭，“中國郵電電信總局與北京新華信息商業(yè)風險管理有限公司于今年4、5月間在北京、上海、廣東、廣州進行一次大規(guī)模的抽樣調查，力圖考查我國通訊網絡的現(xiàn)狀，并展望未來之路。”在這次調查中，除了涉及到特定專業(yè)問題外，還圍繞著網絡化的大趨勢設計了許多問題，包括用戶目前的網絡使用情況、意見、需求等，調查對象是各種單位中通訊網絡或計算機方面的技術人員……。
4)提出問題，引入正題。用這種方式提出人們所關注的問題，引導讀者進入正題。
（2）引言部分寫作應把握的原則。開頭部分的寫作方式很多，可根據(jù)情況適當選擇，但不管怎樣，開頭部分應圍繞這樣幾個問題：1)為什么進行調查；2)怎樣進行調查；調查的結論如何。
2、論述。
（1）論述部分的重點。論述部分是調查報告的核心部分，它決定著整個調查報告質量的高低和作用的大小。論述部分的重點：1)通過調查了解到的事實，分析說明被調查對象的發(fā)生、發(fā)展和變化過程；2)調查的結果及存在的問題；3)提出具體的意見和建議。
（2）論述部分的寫法。由于論述一般涉及的內容很多，文字較長，有時也可以用概括性或提示性的小標題，突出文章的中心思想。
（3）論述部分的主要內容。不管你用多少個標題，論述部分大致可分為基本情況部分和分析部分兩部分內容。1)基本情況部分要真實地反映客觀事實，對調查資料有背景資料作客觀的介紹說明；或者是提出問題，其目的是要分析問題。2)分析部分。這是調查報告的主要部分，在這一階段，要對資料進行質和量的分析，通過分析，了解情況，說明問題和解決問題。分析一般有三類情況：第一類成因分析；第二類利弊分析；第三類發(fā)展規(guī)律或趨勢分析。
（四）結尾。
結尾部分是調查報告的結束語。結束語一般有三種形式：（1）概括全文。綜合說明調查報告的主要觀點，深化文章的主題。（2）形成結論。在對真實資料進行深入細致的科學分析的基礎上，得出報告結論。（3）提出看法和建議。通過分析，形成對事物的看法，在此基礎上，提出建議或可行性方案。
（五）附件。
附件是對正文報告的補充或更詳盡的說明，包括數(shù)據(jù)匯總表及原始資料、背景材料和必要的工作技術報告。例如，在咱們寫的調查報告里，我們可以把相應的問卷選一部分作為我們調查報告的附件。
XXX市房地產市場調查報告篇五
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產業(yè)概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業(yè)地產呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
產品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
(1)商品住宅價格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內，房地產開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展，房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系。
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據(jù)億房網今年(1-6月份)的網絡調查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的20xx年最新調研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
(一)xx中心區(qū)。
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
(二)古田片區(qū)。
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
(三)二七、后湖片區(qū)。
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
(四)東西湖片區(qū)。
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到20xx年6月30號)。
XXX市房地產市場調查報告篇六
瀘州市是四川南部一個中等規(guī)模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產業(yè)取得了長足的發(fā)展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產業(yè)的基本特點。
（一）城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求。
據(jù)統(tǒng)計，20xx年，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米。據(jù)有關資料顯示，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實和潛在需求巨大。
（二）住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟。
截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批準房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協(xié)調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達到了14.4％，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求。
（三）房地產開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長，商品住宅價格平穩(wěn)上升。
20xx年完成房地產開發(fā)投資5.32億元，為1992年的10．23倍，平均增長率44.23％，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房），累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。
92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現(xiàn)大幅波動。目前普通商品住宅價格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米。
（四）土地供應進一步規(guī)范，招商引資工作獲得進展。
以往，房地產開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產開發(fā)項目，并相繼實施，為房地產市場的發(fā)展變化增添了外來因素。
（一）房地產市場導向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高。
如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標機制不健全。在小區(qū)建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區(qū)，單個市場的規(guī)模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產市場發(fā)展的大環(huán)境。
瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。
（二）房地產融資規(guī)模小，房地產開發(fā)企業(yè)素質不高。
一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發(fā)資金來源中所占比例為32．45％。因無置業(yè)擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。
主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規(guī)?；洜I。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
（三）房改相關環(huán)節(jié)不配套。
一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。
市人口預計達到480萬人，其中非農業(yè)人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。
經濟發(fā)展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現(xiàn)的。
不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據(jù)有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關系大體分別為20％，40％和40％。
一要加大政策動力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產業(yè)在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發(fā)展的內在動力，實現(xiàn)健康、有序、協(xié)調發(fā)展。三要選準方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點突破。
房地產開發(fā)是房地產業(yè)和房地產市場發(fā)展的基礎、生產環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規(guī)范化三是住宅建設小區(qū)化。四是市場建設體系化，結合瀘州建設區(qū)域性商貿中心城市的戰(zhàn)略，對市場開發(fā)建設應做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產業(yè)特征進行配置。
具體應制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產開發(fā)實施有重點、有規(guī)劃；引導企業(yè)重組，實行集約化經營。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規(guī)定不能轉讓的外，都可上市交易；發(fā)展和規(guī)范中介機構，搞活流通；加強物業(yè)管理。
結束語。
通過對房地產市場現(xiàn)狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產業(yè)正處于成長期。瀘州市的房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市場前景廣闊，采取適當?shù)恼叽胧?，抓住當前時機，對加快房地產業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業(yè)是十分必要的。
XXX市房地產市場調查報告篇七
引言：新房成交遠高于預期，二手房20%個稅出臺，成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達到1194套，成交量遠高于預期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆，單月成交量達到了842套。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）。
（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計圖）。
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出，諸暨房地產市場新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結前一年業(yè)績、制訂新一年目標的階段，開盤、營銷節(jié)奏普遍放緩，因此這個時間段內交易量通常會相對較低，尤其20xx年年底市場總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?，F(xiàn)象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現(xiàn)，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無幾?？偨Y來看，去年年底的市場上升行情其實仍在延續(xù)。
（第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖）。
提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價卻有明顯漲幅，上漲幅度達到了8。6%。
事實上，20xx年樓市調控初步控制了房價快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來，整個20xx年上半年諸暨房地產市場都將維持量價齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）。
二手房：受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國五條細則出臺之后，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強調，“國五條”一定要嚴格執(zhí)行。他說：“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改，但一定要嚴格執(zhí)行。”通過走訪諸暨本地的中介了解到，此前執(zhí)行的個人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計征；非普通住宅按照房屋成交價的2%計征；但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。
細則出臺前的短期內，由于個稅按此差額征收，短期內會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。
租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實施，進一步導致了房租租賃的減少，年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主。
20xx年1月，隨著春節(jié)的逐漸臨近，大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏，新增供應量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現(xiàn)了增長。3月1日國五條細則出臺之后，二手房交易進入暫時的高峰期，諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應稍顯遲鈍，新政對于我市一手房市場的影響，可能會在未來一段時間里逐步顯現(xiàn)。
我市存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的.減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
總體看來，20xx年諸暨房地產市場可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時候，我們認為，如果短期內整個房地產行業(yè)政策面能維持當前的平穩(wěn)格局，那么市場需求繼續(xù)溫和釋放應是基本上確定的。
XXX市房地產市場調查報告篇八
從2015年至今，房地產行業(yè)經歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預計300余個。單拿xx為例，房地產企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業(yè)這幾年的發(fā)展。2015年稅收收入0.9億，2015年截止11月份，已增到12億，房地產行業(yè)已占地方稅收收入50%以上。可以說，房地產行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀2015年－2015年xx市房地產走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關于對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開征及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素
1、房價組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據(jù)經濟學中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線
稅金及費用：2015年房地產企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房產稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關企事業(yè)單位以及軍隊的房產免稅，對個人的非營業(yè)用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。
求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
建安成本、配套設施費、廣告開發(fā)費用、開發(fā)商利潤
2、社會因素
國民經濟的發(fā)展水平
體制改革的深化程度
居民收入水平的變化
政策導向
社區(qū)環(huán)境選擇
地理位臵
其中，國民經濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平越高、經濟增長越快、產業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調控政策
三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。
體制改革的深化程度
稅制的設臵
房地產稅的開征
規(guī)范性文件的出臺
國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰(zhàn)略。
一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
房地產估價調查報告
西 南 交 通 大 學 希 望 學 院
房地產估價作業(yè)——調查報告
相關內容構成及表格
學 院 （系）： 西南交通大學希望學院
專 業(yè)： 土 木 工 程
班 級： 建 筑 七 班
學 生 姓 名： 羅 方 維
學 號：
任課和指導教師： 鮮 娟
作業(yè)的完成日期： 2015年12月07日
房地產估價調查報告
成 績：
住宅房地產市場調查研究報告內容構成
1．宏觀環(huán)境分析
（1）經濟環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經濟圈的基本情況，城市在所處經濟圈中的地位。第二要分析城市的經濟發(fā)展狀況。即分析城市gdp和人均gdp及其變化情況、產業(yè)結構及其演進、城市主導產業(yè)及重大產業(yè)投資發(fā)展狀況、固定資產投資和房地產投資情況以及房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重、城市化進程等。第三分析城市的社會發(fā)展狀況。即分析城市人口及其近年的變動情況、城市外來人口狀況與人口導人政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢、社會消費品零售額。
（2）城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標，城市總體布局規(guī)劃；城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標；城市交通建設狀況；城市更新和舊村改造。
（3）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產開發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產有關的財政政策、貨幣政策、產業(yè)政策和土地政策等。
2．房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析
（1）城市土地供應。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價格變動，土地出讓政策變化和土地供應特征等。
（2）城市住宅開發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開工面積、竣工面積等。
（3）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準預售面積、政策性住房建設狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場消化系數(shù)、外銷面積、平均價格、房價收入比等。
（4）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價格、存量房租售價格比等。
3．客戶分析
（1）產品的需求特征。分析市場上主流的和消費者偏好的住宅類型、建筑風格、戶型結構、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區(qū)環(huán)境設計；小區(qū)配套設施。
（2）產品購買決策過程。分析消費者購房的動因，獲取信息的途徑，影響消費者決策的因素等。
（3）客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費觀和傳播觀，如消費者年齡、家庭生命周期、個人和家庭收入、工作及休閑觀念、購物與消費方式等方面。
房地產估價調查報告
4．競爭分析
（1）競爭對手分析。主要是針對競爭對手的專業(yè)化程度、晶牌知名度、資金實力、開發(fā)經營方式、樓盤質量、成本狀況及成本優(yōu)勢、價格策略、與當?shù)卣块T的關系、歷年來的項目開發(fā)情況以及項目銷售情況等方面進行分析研究。
（2）競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設中的競爭性項目，具體包括：項目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設施、綠化率、面積戶型、裝修標準、建造年代、空置、價格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。 總的來說包括下面三個部分：總述、估價對象的描述、房地產估價。
第一部分 總述
一、 估價項目名稱：xxx有限公司
房地產價值評估
二、 估價對象：上海展望集團機械制造有限公司在上海市金
山區(qū)朱涇鎮(zhèn)萬安街105號的房地產
三、 估價目的：為確定委估對象抵押貸款提供參考價值依據(jù)
四、 估價依據(jù)
1． 《中華人民共和國城市房地產管理法》
2． 《中華人民共和國土地管理法》
3． 國家技術監(jiān)督局、中華人民共和國建設部聯(lián)合發(fā)布的《房地
產估價規(guī)范》
4． xxx房地產權證（x房地x字（2012）第xxx號）
5． 委托單位的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照
6． 估價業(yè)務約定書
7． 估價人員現(xiàn)場勘查以及市場調查整理的資料
五、 價格定義
本報告的估價結果是在估價對象符合公開市場原則及此次估
價目的要求的前提下所提出的公允價值意見
六、 估價期日：
七、 估價日期：
八、 需要特殊說明的事項
根據(jù)有關規(guī)定本報告的有效期為一年，自估價期日起一年內有效。
有效期內如遇委估對象或外部經濟環(huán)境發(fā)生重大變化，報告應作相應調整。
九、 房地產估價師
中國注冊房地產估價師
中國注冊房地產估價師
十、 房地產估價機構：xxxx評估有限公司 （蓋章）
地 址： 法定代表人：xxx
聯(lián)系電話：xxx 資質類型：房地產估價x級。
(時間) 第二部分 估價對象描述
一、 估價對象概況 1、房地產概況： （1）委估范圍：位于xxxx號（土地面積xx平方米，建筑面積xxx平方米）。 （2）房屋狀況：
（3）地理位置、四至及交通因素分析：
委估對象位于xxxx，土地級別為x級，東近xx路，南鄰xxx街，西靠xxx路，北側為xxx街。鄰近xxx路。公交線路有xx線等到市區(qū)。附近的商業(yè)網點有xxxxx等。
（4）地塊概況：權屬性質:國有；用途：xxx用地；地號：xxxx 圖號:ixxxx 總面積：xxx平方米，該地塊呈xx形。 2、房地產權利狀況：
房地產權證號：xx房地x字（xx）第xxx號。權利人：xxx有限公司，房地坐落：xxxxx，土地權屬性質：國有；用途：xx用地；地號：xxxx；圖號：xxxxx；土地總面積：xxx平方米；建筑面積xxxx平方米.
3、房地產利用現(xiàn)狀：
該房地產目前作為xxx有限公司的廠房和辦公、生活用房，共有xx幢建筑，幢號x門衛(wèi)室，幢號x、x為辦公、生活用房，其余都是作為生產用車間。
4、建筑物和地上附著物狀況：
5、市政基礎設施條件及周圍環(huán)境：
第三部分 房地產估價
一、估價原則：本估價遵循房地產估價合法原則、替代原則、估價時點原則、供求原則、公平原則。
合理公正的估價必須遵守一定的估價原則和適當?shù)墓纼r程序，科學地使用估價方法。估價方法的選擇需根據(jù)估價目的、委估對象的本身特性、市場條件及資料取得情況，以合理地確定委估物現(xiàn)時的公允價值。本次估價采用成本法，合理地確定委估房地產的價值。在評估方法選用上主要考慮一下幾點：
（1） 考慮到委估的房地產類似的成交案例較少，不能合理確定該房地產的價值，不宜采用市場比較法。
（2） 收益法適用于廣大有收益或有潛在收益的房地產估價。
（3） 重置成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法進行估價情況下的房地產估價，故選用成本法作為本次評價的方法。
（一） 計算公式：房地產評估價值=土地費用+重置完全價值×成新率 （二） 估價公式：重置完全價值=土地費用+（建筑工程安裝費用+管理費+財務費用+利潤+銷售稅費）
（1） 房屋重置成本
（a） 根據(jù)xx-x當前建筑行業(yè)造價信息中鋼混結構建安費為xx-x元/平方米,混合結構建安費為xx元/平方米,根據(jù)委估對象的建筑狀況鋼混結構取xx-x元/平方米,混合結構取xx元/平方米。
（b） 通過一些相關資料獲悉下列各項費用： a、 房屋重置成本：
（2） 土地取得費用
土地征用費= 土地取得費=
（3） 估價對象房地產價值=土地費用+重置完全價值×成新率=
該估價公司的信息如下表：
XXX市房地產市場調查報告篇九
近些年來，整個鄭州市房地產市場取得飛速發(fā)展，也產生了深刻的變化。市場需求旺盛，城市房地產開發(fā)量和需求量每年均以2位數(shù)速度增長，產品品質有了很大提高，消費者購買行為更趨理性。
在政策方面，為應對市場過熱，國家紛紛出臺宏觀調控政策，房地產市場準入門檻大大提高了。房地產大洗牌時代馬上就要到來。
一些主要房地產企業(yè)，紛紛提出戰(zhàn)略問題，提出關注市場長遠需求問題，提出市場細分和定位問題。主要目的是希望通過調整思路，尋求企業(yè)長期生存發(fā)展之道。而政府作為經濟發(fā)展的服務者和引導者或是政策的制定者，更需要了解真實的市場情況和一線資料。而這一切，都離不開對市場的準確把握和對客戶的深入研究。
1、站在全省的角度，在省域經濟發(fā)展的層面，對房地產行業(yè)做一個全局性調查，對政府宏觀政策的制定提供數(shù)據(jù)參考，對房地產行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導，對城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解。（宏觀層面）。
2、調查包括鄭州市（以后會涉及河南省各個地市）高、中、低三個層次的購房者和需求者，全面把握居民需求和動態(tài)，涉及范圍廣，具有較強社會意義。（全民層面）。
3、了解河南主要城市房地產市場客戶最新動態(tài)，預測未來市場發(fā)展方向，提出市場機會，為企業(yè)戰(zhàn)略和展品定位提供指導性意見；區(qū)分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產企業(yè)的市場地位和物業(yè)情況，對房地產行業(yè)的市場競爭狀況做到了解，對居民的購房需求指數(shù)做到了解。（企業(yè)和客戶層面）。
1、首次提供鄭州市主要房地產企業(yè)客戶需求整體數(shù)據(jù)分析；
2、提供不同公司客戶需求對比分析；
3、提供本公司不同社區(qū)客戶需求對比分析；
4、提供鄭州市不同區(qū)位客戶需求對比分析；
5、提供不同類型客戶需求對比分析；
6、行業(yè)領袖企業(yè)展望未來房地產市場發(fā)展趨勢；
7、行業(yè)領袖企業(yè)分析未來房地產企業(yè)發(fā)展機會。
（一）基本內容。
1、客戶基本特征。
2、客戶居住現(xiàn)狀。
3、居住滿意度。
4、品牌影響度。
5、客戶購房需求。
6、生活習慣及居住價值觀。
7、對未來客戶住房需求展望。
1、容量及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>
2、行業(yè)營銷特點及競爭狀況；
3、周邊環(huán)境對該行業(yè)發(fā)展的影響；
4、當前市場主要項目種類、品牌及銷售狀況；
5、該行業(yè)各產品的經銷網絡狀態(tài)；
（三）擴展內容二：消費者調查。
2、消費者對市場上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱、特點、價格等）；
3、消費者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及品牌忠誠度；
4、消費者平均月開支及消費比例的統(tǒng)計；
5、消費者理想的居住描述。
（四）擴展內容三：競爭者調查。
1、主要競爭者的產品與品牌優(yōu)、劣勢；
2、主要競爭者的營銷方式與營銷策略；
3、主要競爭者市場概況;。
4、本項目主要競爭者的營銷狀態(tài)；
（一）市區(qū)居民。
居民對住宅市場信心；購房意向；
對目標地塊認知和吸引力評價；
對目標地塊發(fā)展信心和前景的評價。
（二）有購買意向的潛在客戶。
目前居住狀況；
購房目的原因以及購房時考慮的主要因素；
目標客戶群體屬性特征；
對價格、面積、戶型、小區(qū)樓盤建筑、綠化、景觀等需求情況；
對醫(yī)院、學校、購物場所等配套設施的需求情況；
媒體消費特征；
對目標地塊優(yōu)劣勢評價。
（三）目前已經購買或者入住中高檔小區(qū)的現(xiàn)實客戶。
目前居住狀況；
目前居住滿意和不滿意之處評價；
目標客戶群體屬性特征；
對目標地塊優(yōu)劣勢評價；
購房過程中看房歷史及評價；
（四）高新區(qū)和市區(qū)的競爭樓盤；
競爭樓盤銷售情況；
目標客戶特征；
樓盤賣點、宣傳攻勢；
樓盤戶型面積配套等基本特征；
競爭樓盤的優(yōu)勢和不足之處；
（一）規(guī)定。
1、儀表端正、大方。
2、舉止談吐得體，態(tài)度親切、熱情。
3、具有認真負責、積極的工作精神及職業(yè)熱情。
4、訪員要具有把握談話氣氛的能力。
5、訪員要經過專門的市場調查培訓，專業(yè)素質好。
（二）培訓。
培訓必須以實效為導向，本次調查其人員的培訓決定采用舉辦培訓班、集中講授的方法，針對本次活動聘請有豐富經驗的調查人員面授調查技巧、經驗。并對他們進行思想道德方面的教育，使之充分認識到市場調查的重要意義，培養(yǎng)他們強烈的事業(yè)心和責任感，端正其工作態(tài)度、作風，激發(fā)他們對調查工作的積極性。
根據(jù)我們的調研方案，在湘潭大學及市區(qū)進行本次調研需要的人員有三種：調研督導、調查人員、復核員。具體配置如下：
調研督導：1名。
調查人員：20名（其中15名對消費者進行問卷調查、5名對經銷商進行深度訪談）。
復核員：1—2名可由督導兼職，也可另外招聘。
如有必要還將配備輔助督導（1名），協(xié)助進行訪談、收發(fā)和檢查問卷與禮品。問卷的復核比例為全部問卷數(shù)量的30%，全部采用電話復核方式，復核時間為問卷回收的24小時內。
本次調研大致來說可分為準備、實施和結果處理三個階段。
1、準備階段：界定調研問題、設計調研方案、設計調研問卷或調研提綱。
2、實施階段：根據(jù)調研要求，采用多種形式，由調研人員廣泛地收集與調查活動有關的信息。
3、結果處理階段：將收集的信息進行匯總、歸納、整理和分析，并將調研結果以書面的形式——調研報告表述出來。
在客戶確認項目后，有計劃的安排調研工作的各項日程，用以規(guī)范和保證調研工作的順利實施。按調研的實施程序，可分七個小項來對時間進行具體安排：
調研方案、問卷的設計。
…………。
3個工作日調研方案、問卷的修改、確認。
…………。
1個工作日項目準備階段（人員培訓、安排）。
…………。
1個工作日實地訪問階段。
…………。
4個工作日數(shù)據(jù)預處理階段。
…………。
2個工作日數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析階段。
…………。
…………。
2個工作日論證結段。
…………。
2個工作日。
參與人員及崗位職責：項目負責人：待定。
調查方案、問卷的設計：待定。
調查方案、問卷的修改：待定。
調查人員培訓：待定。
調查人員：待定。
調查數(shù)據(jù)處理：待定。
調查數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析：待定。
論證人員：待定。
調查計劃書撰寫：待定。
XXX市房地產市場調查報告篇十
2011年1月17日。
房地產業(yè)的發(fā)展是一個國家或者是一個地區(qū)積累財富的過程房地產業(yè)的穩(wěn)定性使它成為了社會財富的聚寶盆，是衡量一個國家發(fā)達程度的重要標志。因此住房問題不僅僅是一個經濟問題、社會問題，而且還是一個政治問題。在我國這樣一個人多地少，城市化進程不斷加快的情況下，讓大多數(shù)居民擁有住房是我國實現(xiàn)小康社會乃至構建和諧社會的一個重要目標，它的發(fā)展深刻影響著我國的經濟文化生活的發(fā)展。
近幾年來，國家深化住房制度改革，推出住房分配貨幣化政策，鼓勵城鎮(zhèn)居民住房消費，極大地推動了房地產業(yè)的迅速發(fā)展，成為拉動國內需求的支柱性產業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2002年1至9月，全國商品房竣工面積為11342.1萬平方米，同比增長26.4%，銷售面積11129.1萬平方米，同比增長24%，房價在經歷了2001年的“升溫”之后又創(chuàng)新高。
盡管在一些地區(qū)存在諸如房地產開發(fā)投資增長過快，高檔商品房比例過大而使市場供求結構失衡，房價虛高、上漲過快而超過老百姓的承受力，房地產開發(fā)的高利潤吸引各種資金進入而使行業(yè)風險逐步積聚，個人住房貸款按揭比例過高而加大了銀行風險等問題，但總體而言這些只是發(fā)展中的問題，行業(yè)與市場的總體狀況是好的。在強化宏觀調控、建立產業(yè)發(fā)展的新秩序的大環(huán)境下，產品定位準、品質好的房地產品牌企業(yè)將充分領略2008年健康、繁榮的中國房地產市場的春天。
有權威人士表示，不僅2006——2010年，甚至在更長時期（今后20年）內我國房地產業(yè)和房地產市場仍將保持興旺的局面。首先，全面建設小康社會的目標的提出與實施，給房地產業(yè)的發(fā)展奠定了很好的基礎。隨著住房制度改革的深化和人民收入的不斷提高，百姓的住房需求將進一步激發(fā)，房地產市場也將不斷擴大。
同時，在我國城鎮(zhèn)化的快速進程中，也必然帶來房地產的巨大需求。城鎮(zhèn)化意味著城鎮(zhèn)人口的大量增加，目前我國只有38%的人居住在城市，如果今后每年有1%的人口進城，對房地產的巨大需求將遠遠超過城鎮(zhèn)居民住房面積提升所帶來的市場需求。未來中國百姓從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”的轉變過程中，百姓住房面積的擴大，住宅環(huán)境的改善，住宅性能、品質的進一步提升及百姓消費結構的優(yōu)化升級，使支撐房地產業(yè)發(fā)展的基礎十分牢固，百姓住房消費的提升必然對房地產帶來更大的需求。可以說，我國的房地產業(yè)正面臨難得的歷史機遇。
影響房地產行業(yè)與市場的宏觀因素很多，諸如人口（如規(guī)模與聚集程度）、政治、經濟、法律、社會和文化等。就當前的狀況看，以下三個方面的政策異動更值得注意，即國有土地使用權轉讓制度的改變，包括公積金、貨幣化分配、廉租住房在內的住房保障體系的建立，以及央行對房地產行業(yè)信貸政策的調整，它們對房地產行業(yè)和市場的影響更直接而重大。
實行土地供應年度計劃控制，落實土地儲備制度，采取拍賣、競。
標等方式出讓土地使用權，這種新的土地使用權轉讓制度已于去年在蘭州推行，其直接后果是加大了開發(fā)商的土地成本。而在此之前獲得土地的開發(fā)商則在土地成本上有著一定的優(yōu)勢。如果住房保障體系能較快建立，對商品住宅的需求將有效放大，放寬或取消對住房公積金、住房補貼的使用限制具有更大的現(xiàn)實意義。
鑒于2002年一些城市和地區(qū)存在的存在諸如房地產開發(fā)投資增長過快，高檔商品房比例過大而使市場供求結構失衡，房價虛高、上漲過快而超過老百姓的承受力，房地產開發(fā)的高利潤吸引各種資金進入而使行業(yè)風險逐步積聚，個人住房貸款按揭比例過高而加大了銀行風險等問題，為了降低樓市風險，央行對房貸政策進行了調整。降低按揭比例，這無疑將提高消費者購房的門檻，而購房貸款利率優(yōu)惠的取消也將增大購房者的經濟負擔，對于住房的有效需求產生消極影響。若實行現(xiàn)房貸款，將增大開發(fā)商的成本和風險，推動房價進一步上漲，從而可能抑制市場需求和購買力。如果在建樓盤已經按現(xiàn)行房貸政策與銀行簽訂了相應的房貸服務協(xié)議，一般而言，根據(jù)“不溯及既往”的原則，就可以避免相應的風險，甚至還能因此增加樓盤的賣點。
建筑市場上占有一席之地。
2011年1月17日。
XXX市房地產市場調查報告篇十一
引導語：調查報告一般有比較明確的意向，相關的調查取證都是針對和圍繞某一綜合性或是專題性問題展開的。所以，調查報告反映的問題集中而有深度。今天，小編為大家整理了關于2016關于房地產市場調查報告范文，歡迎閱讀與參考!
兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的'重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央:
XXX市房地產市場調查報告篇十二
總體看，xx年我縣房地產需求增長速度將低于xx年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的.占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產市場監(jiān)督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到先繳稅、后辦證的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
XXX市房地產市場調查報告篇十三
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20**年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產業(yè)概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。20**年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業(yè)地產呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20**年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
產品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
(1)商品住宅價格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內，房地產開發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20**年(16月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20**年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20**年(16月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展，房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系。
1、20**年(16月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，16月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據(jù)億房網今年(1-6月份)的網絡調查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的20**年最新調研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示：50007000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
20**年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
(一)xx中心區(qū)。
20**年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的.價格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)。
(二)古田片區(qū)。
20**年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)。
(三)二七、后湖片區(qū)。
20**年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)。
(四)東西湖片區(qū)。
20**年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的北大門，而金銀湖更是占據(jù)空港經濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
XXX市房地產市場調查報告篇十四
隨著城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業(yè)的快速發(fā)展對擴就業(yè)，帶動相關產業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112、5平方米,其中住宅項目15個,面積75、2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37、3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29、7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23、86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6、87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25、4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較的經濟負擔，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較。
2、開發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業(yè)現(xiàn)有40余家，部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度，導致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩(wěn)中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較，部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加各銀行對房地產企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7、06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更貸款支持，確保房地產在建項目的穩(wěn)步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加對房地產開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。
8、加對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。
XXX市房地產市場調查報告篇十五
南京房地產開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產開發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長27%，20xx年1-2月房地產開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。**年以來平均銷竣比為2.64，**年全年呈現(xiàn)供不應求的局面，但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點論的影響。
**年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%，但是比較**年末的銷售均價略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較**年同比有所減少。**年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135萬平方米左右，但是將在**年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
**年以來南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積**37.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為**64.52萬平方米，銷售均價為50**元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看，**年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是**年末到**年初房價有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產拐點論影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。**年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中。
在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發(fā)商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在**000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。三，南京未來兩年住房建設計劃,根據(jù)南京市住房建設計劃，**年南京各類住房上市量將達**20萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經適房(含廉租房)約240萬平方米，比**年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。**年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬平米。**年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比**年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。
3.4億元，籌建廉租住房**00套，約5萬平方米。09年各類住房建設用地計劃供應**50萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米，相比**年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設計劃總量與**年大致持平。
總的來或，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
XXX市房地產市場調查報告篇十六
投資額(億元)。
占開發(fā)投資比重(%)。
比重同比增減(%)。
94、9。
其中：商品住宅。
78、4。
82、6。
0、2。
辦公樓。
1、2。
1、3。
-0、1。
商業(yè)營業(yè)用房。
10、5。
11、0。
-2、1。
其他用房。
4、8。
5、1。
1、9。
(二)房地產建設規(guī)模“二升一降”。隨著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。竣工面積276、7萬平方米，同比增長43、9%;其中住宅面積241、7萬平方米，同比增長40、0%;辦公樓5、0萬平方米，同比增長143、2%;商業(yè)營業(yè)用房25、5萬平方米，同比增長111、1%。
新開工面積293、0萬平方米，同比下降22、7%;其中住宅面積224、7萬平方米，同比下降30、0%;辦公樓7、4萬平方米，同比增長117、3%;商業(yè)營業(yè)用房39、7萬平方米，同比下降8、6%。
市房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》、《關于促進項目新開工的政策措施》，同時加金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的.顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行后已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。
2、房地產開發(fā)企業(yè)應對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產市場出現(xiàn)的房產投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產開發(fā)企業(yè)主動調整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量幅增長。
其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的、較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為5375、35元/，同比增長12、3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254、95元/，同比上漲17、62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/的高價樓盤。商品房價格的上漲超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。
1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎。
2、政府應規(guī)范土地市場，引導房地產企業(yè)合理科學利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產市場的發(fā)展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產行業(yè)的消費非常關鍵。
4、創(chuàng)造較好的房地產開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實力更強的房地產企業(yè)入駐開發(fā)。
XXX市房地產市場調查報告篇十七
2、西安宏觀經濟大勢向好。
20xx年以來，西安國民經濟繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度，上半年經濟增長率達11．6，實現(xiàn)國內生產總值343億元，其中第一產業(yè)增加值18．6億元，比去年同期增長3．4％，第二產業(yè)增加值149．5億元，同比增長15．5％，第三產業(yè)完成增加值174．9億元，比去年同期增長9．3％。到6月底，全市完成固定資產投資60．74億元，同比增長30．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長8．3％，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734．52億元，比年初增長8．69％。
20xx年上半年，西安市商品房完成投資10．20億萬元，比去年同期增長20．73％。分物業(yè)來看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0．69％，商服房類為18．30％，普通住宅類為61.64％，辦公樓類為19.37％；比去年同期公寓別墅類下降86．04％，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長117．67％、1．06％和5.4倍。
20xx年上半年西安市商品房施工面積94．04萬平方米，比去年同期增長44．84％；商品房竣工面積73．37萬平方米，比去年同期增長68．40％；商品房新開工面積20．45萬平方米，比去年同期增長25．54％。
新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分別增長一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。
從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，占總投資額的31．61％；借貸資金48o19萬元，占總投資額的47．07％；預售資金21743萬元，占總投資額的21．32％。從所占比例與去年相比來看，自有資金所占比例上升明顯，預售資金也增長較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢.
4、市場銷售。
上半年，西安市商品房成交活躍，市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計銷售面積達90．37萬平方米，比去年同期增長了52．98％。其中售給個人的79．60萬平方米，占商品房銷售總面積的88．08％，個人購房繼續(xù)呈上升趨勢，占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30．28億元，比去年同期增長82．94％。
20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會，為銷售旺季“推波助瀾”。9月份的商品房成交量并沒有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績，較上期上升了10.04%,較去年同期增長78.53%。普通住宅依舊獨領風騷，占到總銷售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%；商品用房較上期呈下降態(tài)勢，商品用房占到總銷售量的7.8%，較上期下跌7.7%；寫字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%；別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。
從市場銷售情況來看，西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長，加之其它相關指標也相應地呈現(xiàn)較好的增長趨勢，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場全面開放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯(lián)動，將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長也相應地仍將會持續(xù)下去。
XXX市房地產市場調查報告篇十八
從2017年至今，房地產行業(yè)經歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預計300余個。單拿為例，房地產企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業(yè)這幾年的發(fā)展。2017年稅收收入0.9億，2017年截止11月份，已增到12億，房地產行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f，房地產行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀2017年-2017年xx市房地產走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關于對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開征及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素。
1、房價組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據(jù)經濟學中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線。
稅金及費用：2017年房地產企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房產稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關企事業(yè)單位以及軍隊的房產免稅，對個人的非營業(yè)用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。
對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
其中，國民經濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平越高、經濟增長越快、產業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調控政策。
三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設臵房地產稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰(zhàn)略。
一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
XXX市房地產市場調查報告篇十九
引言：新房成交遠高于預期，二手房20%個稅出臺，成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達到1194套，成交量遠高于預期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆，單月成交量達到了842套。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）。
一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析。
（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計圖）。
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出，諸暨房地產市場新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結前一年業(yè)績、制訂新一年目標的階段，開盤、營銷節(jié)奏普遍放緩，因此這個時間段內交易量通常會相對較低，尤其20xx年年底市場總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?，F(xiàn)象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現(xiàn)，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無幾?？偨Y來看，去年年底的市場上升行情其實仍在延續(xù)。
二、第一季度商品房住宅（新房）成交均價分析。
（第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖）。
提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價卻有明顯漲幅，上漲幅度達到了8。6%。
事實上，20xx年樓市調控初步控制了房價快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來，整個20xx年上半年諸暨房地產市場都將維持量價齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析。
（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）。
二手房：受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國五條細則出臺之后，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強調，“國五條”一定要嚴格執(zhí)行。他說：“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改，但一定要嚴格執(zhí)行?！蓖ㄟ^走訪諸暨本地的中介了解到，此前執(zhí)行的個人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計征；非普通住宅按照房屋成交價的2%計征；但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。
細則出臺前的短期內，由于個稅按此差額征收，短期內會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。
租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實施，進一步導致了房租租賃的減少，年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主。
20xx年1月，隨著春節(jié)的逐漸臨近，大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏，新增供應量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現(xiàn)了增長。3月1日國五條細則出臺之后，二手房交易進入暫時的高峰期，諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應稍顯遲鈍，新政對于我市一手房市場的影響，可能會在未來一段時間里逐步顯現(xiàn)。
我市存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
總體看來，20xx年諸暨房地產市場可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時候，我們認為，如果短期內整個房地產行業(yè)政策面能維持當前的平穩(wěn)格局，那么市場需求繼續(xù)溫和釋放應是基本上確定的。
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XXX市房地產市場調查報告篇二十
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環(huán)境日益改善。xx年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，xx年我縣房地產需求增長速度將低于xx年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經歷了xx年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。
xx年全縣房地產開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發(fā)投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業(yè)已經逐步發(fā)展成為我縣國民經濟的重要支柱產業(yè)。同時房地產業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。xx年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產市場監(jiān)督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產分治。按照建設部建房173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關，并且所頒發(fā)的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產市場的幾點建議。
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經濟適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣政府下發(fā)的沭政發(fā)[]43號文中規(guī)定：“從1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx、3、22)，各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內要樹立現(xiàn)代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業(yè)的“航空(kong)母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業(yè)要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現(xiàn)房地產開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經濟倫理。倡導房地產開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產品。
6、各部門加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù)，導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利于房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，計劃、規(guī)劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產業(yè)概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業(yè)地產呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征。
產品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征:包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位:中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析。
(1)商品住宅價格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內，房地產開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20(1-6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年(1-6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展，房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系。
1、2008年(1-6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1-6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49:1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。2008年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據(jù)億房網今年(1-6月份)的網絡調查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的2008年最新調研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析:。
(一)xx中心區(qū)。
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(二)古田片區(qū)。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(三)二七、后湖片區(qū)。
2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(四)東西湖片區(qū)。
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層--小高層--高層的轉換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
一、背景介紹。
從至今，房地產行業(yè)經歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預計300余個。單拿xx為例，房地產企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業(yè)這幾年的發(fā)展。20稅收收入0.9億，年截止11月份，已增到12億，房地產行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f，房地產行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀2017年-2017年xx市房地產走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關于對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開征及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素。
1、房價組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據(jù)經濟學中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線。
稅金及費用：2017年房地產企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房產稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關企事業(yè)單位以及的房產免稅，對個人的非營業(yè)用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。
對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
其中，國民經濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平越高、經濟增長越快、產業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調控政策。
三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設臵房地產稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰(zhàn)略。
一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
一、背景介紹。
從20至今，房地產行業(yè)經歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預計300余個。單拿xx為例，房地產企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業(yè)這幾年的發(fā)展。年稅收收入0.9億，截止11月份，已增到12億，房地產行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f，房地產行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀2007年-20xx市房地產走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關于對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開征及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素。
1、房價組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據(jù)經濟學中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線。
稅金及費用：2007年房地產企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房產稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關企事業(yè)單位以及的房產免稅，對個人的非營業(yè)用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。
對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
其中，國民經濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平越高、經濟增長越快、產業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調控政策。
三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設臵房地產稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰(zhàn)略。
一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央:。
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產發(fā)展目標調整。xx年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作。
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作。
建立房地產項目的跟蹤聯(lián)系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)。
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
XXX市房地產市場調查報告篇二十一
兩港一城建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央:。
土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
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