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房地產(chǎn)估價師案例與分析高效備考題答案 房地產(chǎn)估價案例與分析重點筆記篇一
只有付諸行動，才算是真正懂得了每天都進步一點的道理。 應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)小編為大家提供了房地產(chǎn)估價師案例與分析高效備考題，希望能夠幫助到大家。
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進行估價。
1.能否翻建的最終批準權(quán)在()。
a.政府房地產(chǎn)管理部門
b.政府規(guī)劃管理部門
c.政府土地管理部門
d.上級總公司
答案：b
2.評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為()。
a.460m2
b.600m2
c.1000m2
d.以上三個面積都不行
答案：d
解析：
因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
3.該公司委托評估應(yīng)選擇()。
a.房地產(chǎn)管理部門
b.資產(chǎn)管理部門
c.有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)
d.驗資機構(gòu)
答案：c
某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營不善，擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價格，為此委托某房地產(chǎn)估價公司進行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價師寫出評估該住宅轉(zhuǎn)讓價格的估價技術(shù)路線。
1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價。
2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產(chǎn)權(quán)的售價減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價。
趙某于2005年6月預(yù)購了一幢別墅(總售價為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進行了裝修，花費了40萬元。文章來源：考試。大。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價機構(gòu)進行了估價，此時同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價為130萬元，趙某希望評估價值為2006年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現(xiàn)估價人員掌握的資料有：
1.趙某與開發(fā)商于2005年6月簽訂的`商品房買賣合同原件;
2.趙某的購房發(fā)票;
3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;
4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場資料。
請問：
1.上述資料用于抵押估價是否齊全?
2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價?
3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?
1.上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構(gòu)應(yīng)按照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。因為重新裝修會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進行估價才是科學(xué)合理的。
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