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房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析高效備考題答案 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析重點(diǎn)筆記篇一
只有付諸行動(dòng)，才算是真正懂得了每天都進(jìn)步一點(diǎn)的道理。 應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)小編為大家提供了房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析高效備考題，希望能夠幫助到大家。
某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。
1.能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在()。
a.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)
b.政府規(guī)劃管理部門(mén)
c.政府土地管理部門(mén)
d.上級(jí)總公司
答案：b
2.評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為()。
a.460m2
b.600m2
c.1000m2
d.以上三個(gè)面積都不行
答案：d
解析：
因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫(xiě)字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
3.該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇()。
a.房地產(chǎn)管理部門(mén)
b.資產(chǎn)管理部門(mén)
c.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
d.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)
答案：c
某于2006年11月以銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營(yíng)不善，擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購(gòu)入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價(jià)格，為此委托某房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師寫(xiě)出評(píng)估該住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格的估價(jià)技術(shù)路線。
1.用市場(chǎng)法或成本法評(píng)估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價(jià)。
2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購(gòu)入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買(mǎi)賣(mài)合同中約定，由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產(chǎn)權(quán)的售價(jià)減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價(jià)。
趙某于2005年6月預(yù)購(gòu)了一幢別墅(總售價(jià)為120萬(wàn)元)，并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購(gòu)房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了40萬(wàn)元。文章來(lái)源：考試。大。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了估價(jià)，此時(shí)同類(lèi)型(指重新裝修前)的別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)元，趙某希望評(píng)估價(jià)值為2006年9月同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬(wàn)元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：
1.趙某與開(kāi)發(fā)商于2005年6月簽訂的`商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件;
2.趙某的購(gòu)房發(fā)票;
3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;
4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料。
請(qǐng)問(wèn)：
1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?
2.估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?
3.可否按2006年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值?為什么?
1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值。因?yàn)橹匦卵b修會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。
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