為了保障事情或工作順利、圓滿進(jìn)行，就不得不需要事先制定方案，方案是在案前得出的方法計(jì)劃。方案的制定需要考慮各種因素，包括資源的利用、時(shí)間的安排以及風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估等，以確保問(wèn)題能夠得到有效解決。以下是我給大家收集整理的方案策劃范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
預(yù)售方案意思 工作方案的基本思路與框架集合篇一
背景目的指該計(jì)劃/方案在什么背景下制定的，所要達(dá)到的目的是什么?！氨尘澳康摹钡男畔⒁话阍谠囶}的題干中會(huì)明確交代，有時(shí)也會(huì)在申論的背景資料中給出，考生只需要概括歸納出來(lái)即可。
如《合肥市生活垃圾分類工作實(shí)施方案》的背景目的：
根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委住房城鄉(xiāng)建設(shè)部生活垃圾分類制度實(shí)施方案的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2017〕26號(hào)）和《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快推進(jìn)部分重點(diǎn)城市生活垃圾分類工作的通知》（建城〔2017〕253號(hào)）精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本方案。
為積極營(yíng)造有利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造的良好發(fā)展環(huán)境，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《中共安徽省委辦公廳?安徽省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)安徽省“比創(chuàng)新、比創(chuàng)業(yè)、比創(chuàng)造、增動(dòng)能”專項(xiàng)行動(dòng)方案的通知》（廳〔2019〕35號(hào)），結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施方案。
“活動(dòng)主題”或“指導(dǎo)思想”在申論材料中一般不會(huì)給出，需要考生自己提出。
如果是活動(dòng)方案，寫(xiě)“活動(dòng)主題”即可，一般不寫(xiě)“指導(dǎo)思想”?；顒?dòng)主題指通過(guò)一句話把活動(dòng)的核心內(nèi)容寫(xiě)出來(lái)。如新春聯(lián)歡活動(dòng)，主題可以是：新春佳節(jié)共團(tuán)圓歡歌笑語(yǔ)齊聯(lián)歡等，主題內(nèi)容要簡(jiǎn)潔工整，易于傳播和記憶。
如果是工作指導(dǎo)方案或者工作實(shí)施方案，且作答字?jǐn)?shù)在800字以上時(shí)候，一般寫(xiě)“指導(dǎo)思想”，如果作答字?jǐn)?shù)在500字以下，“指導(dǎo)思想”一般可以省略。
指導(dǎo)思想在寫(xiě)作時(shí)，要把握寫(xiě)作結(jié)構(gòu)，內(nèi)容簡(jiǎn)短有針對(duì)性，同時(shí)多注意總結(jié)，要善于總結(jié)提煉，每個(gè)指導(dǎo)思想,甚至其中的每一句話都是在歸納分析、綜合研判中總結(jié)提煉的思想精華和智慧結(jié)晶。不研究形勢(shì)，不研究問(wèn)題，沒(méi)有對(duì)工作的準(zhǔn)確把握，就不可能提煉出具有指導(dǎo)意義的觀點(diǎn)。寫(xiě)好指導(dǎo)思想和寫(xiě)作整篇文章一樣，都需要多讀多看、學(xué)習(xí)借鑒，特別要學(xué)習(xí)上級(jí)，如黨中央、國(guó)務(wù)院或省委、省政府下發(fā)的有關(guān)決定、意見(jiàn)、方案等，在學(xué)習(xí)中研究分析，在聯(lián)系上下文中認(rèn)真揣摩，在比較選擇中總結(jié)規(guī)律，在具體寫(xiě)作中領(lǐng)會(huì)運(yùn)用。
基本情況指工作或活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)、人物等情況的說(shuō)明，這些內(nèi)容根據(jù)材料確定，看申論中的“給定資料”中涉及到哪些，涉及到哪些則寫(xiě)出哪些內(nèi)容，如果沒(méi)有涉及，在“計(jì)劃或者方案”中可以不寫(xiě)。
方案中涉及到這些內(nèi)容不多，一般在“項(xiàng)目計(jì)劃”或者“項(xiàng)目方案”中會(huì)出現(xiàn)對(duì)“項(xiàng)目情況介紹”，而“活動(dòng)計(jì)劃”或者“活動(dòng)方案”中，如“評(píng)選活動(dòng)方案”“運(yùn)動(dòng)會(huì)方案”中會(huì)出現(xiàn)活動(dòng)的舉辦方、贊助方，活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)等基本要素的交代。
預(yù)售方案意思 工作方案的基本思路與框架集合篇二
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預(yù)售期準(zhǔn)備工作
銷售部 運(yùn)營(yíng)部
整個(gè)預(yù)售大致分為四個(gè)周期
預(yù)售特點(diǎn)：1本次預(yù)售實(shí)行區(qū)域逐一開(kāi)放。器械區(qū)裝修進(jìn)度是最快的。2 預(yù)售處就設(shè)立在器械區(qū)。一是節(jié)約成本;二是會(huì)員參觀一眼就能看見(jiàn)實(shí)景。方便導(dǎo)覽談單。3只要預(yù)售開(kāi)始會(huì)員每個(gè)階段看見(jiàn)的東西都是不一樣的。
第一周期：時(shí)間為15天。內(nèi)容：前三天主要是培訓(xùn)，團(tuán)隊(duì)磨合。對(duì)每個(gè)人一一了解，關(guān)注。
熟悉的小區(qū)，銀行，超市醫(yī)院等等。寫(xiě)三天培訓(xùn)總結(jié)
30天-45天開(kāi)始記電話。工具:調(diào)查問(wèn)卷.主要是對(duì)周邊人群的摸底。
第一周期特點(diǎn)：這個(gè)時(shí)期人員不是很穩(wěn)定，主要加強(qiáng)員工的了解，尋找團(tuán)隊(duì)的核心力量。多溝通，多了解。
第二周期：時(shí)間為20天-35天。三周時(shí)間。主要就是加大電話量的積累。
摸底之后分組積累資源，培養(yǎng)員工團(tuán)隊(duì)意識(shí)。遇天氣原因可以多做有利于團(tuán)隊(duì)建設(shè)的活動(dòng)。定期發(fā)信息通知會(huì)所裝修進(jìn)度。 宣傳單到位。招設(shè)計(jì)，工程方面全面動(dòng)工。設(shè)計(jì)開(kāi)始做會(huì)所效果圖。著手設(shè)計(jì)第二批宣傳單。
第二周期特點(diǎn)：20天這個(gè)時(shí)期員工基本穩(wěn)定，流失率比較低，加大電話量的要求，這一時(shí)期也是記電話的黃金時(shí)期。
第三周期：時(shí)間為15天。二周時(shí)間。主要是最后沖刺電話量積累的同時(shí)配合會(huì)所的裝修進(jìn)度和裝修特點(diǎn)。要固定話術(shù)，給予員工最大信心。
會(huì)籍多次培訓(xùn)，介紹會(huì)所裝修進(jìn)度，會(huì)所優(yōu)勢(shì)。制定周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)照表，主要目的是增加員工的自信心。帶領(lǐng)大家拓展。提高團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)。 1招聘客服、客服培訓(xùn)(兩大點(diǎn)收銀及接待，具體細(xì)節(jié)太多……) 2、聯(lián)系pos機(jī)、安裝電話線、 網(wǎng)線、制作談卡手冊(cè)、定入會(huì)申請(qǐng)單，做企業(yè)簡(jiǎn)介背景墻及其他店實(shí)景圖本店設(shè)計(jì)圖展示都是大型噴繪布、做收銀臺(tái)及前臺(tái)、前臺(tái)相關(guān)登記表格、對(duì)講機(jī)、飲水機(jī)、洽談座椅、器械展示、音響、dvd、插排、收據(jù)、筆、計(jì)算器、插排、點(diǎn)鈔機(jī)、卡號(hào)對(duì)照表、信封、制定銷售方案、及加盟協(xié)議、租賃合同復(fù)、經(jīng)營(yíng)執(zhí)照復(fù)印件。
第三周期特點(diǎn)：此階段員工容易疲勞，工作效率比較低，這時(shí)候需要公司給予方向給予肯定，勞逸結(jié)合。規(guī)劃藍(lán)圖。
第四周期：時(shí)間4天。整理資料通知會(huì)員預(yù)售時(shí)間和預(yù)售價(jià)格。
停止外展記電話，會(huì)籍顧問(wèn)全面打電話邀約。 私教經(jīng)理和游泳經(jīng)理到位。制定銷售方案，銷售提點(diǎn)，培訓(xùn)同意話術(shù)。
第四周期特點(diǎn)：尤為重要的一個(gè)周期。第一要調(diào)動(dòng)員工的積極性;第二要讓會(huì)員有沖動(dòng)馬上參觀辦卡的欲望。
第八周期;健身房正常運(yùn)營(yíng)。調(diào)整好前臺(tái)，銷售，教練部門的流程與銜接。調(diào)整好每個(gè)部門的業(yè)績(jī)指標(biāo)。系統(tǒng)流程的完善與建立。
預(yù)售方案意思 工作方案的基本思路與框架集合篇三
計(jì)劃的具體寫(xiě)法：計(jì)劃由于大多以一個(gè)單位的工作內(nèi)容范圍，只在單位內(nèi)要求執(zhí)行，所以一般不以文件形式下發(fā)，因而除標(biāo)題和正文外，往往還要在題下或文后標(biāo)明“×年×月×日制定”字樣，以示鄭重。計(jì)劃的標(biāo)題也是“四要素”寫(xiě)法，其中哪一個(gè)要素都不應(yīng)省略。正文寫(xiě)法，由于計(jì)劃是對(duì)一個(gè)單位的全面工作或某一項(xiàng)重要工作的具體要求，所以寫(xiě)作是要比規(guī)劃和設(shè)想都要具體、詳細(xì)得多。
一般包括以下幾方面內(nèi)容：
(1)開(kāi)頭，或闡述依據(jù)，或概述情況，或直述目的，要寫(xiě)得簡(jiǎn)明扼要;
(2)主體，即計(jì)劃的核心內(nèi)容，闡述“做什么”(目標(biāo)、任務(wù))、“做到什么程度”(要求)和“怎樣做”(措施辦法)三項(xiàng)內(nèi)容，既要寫(xiě)得全面周到，又要寫(xiě)得有條不紊，具體明白。全面工作計(jì)劃一般采取“并列式結(jié)構(gòu)”(任務(wù)、措施分說(shuō))。
方案是計(jì)劃中內(nèi)容最為復(fù)雜的一種。由于一些具有某種職能的具體工作比較復(fù)雜，不作全面部署不足以說(shuō)明問(wèn)題，因而公文內(nèi)容構(gòu)成勢(shì)必要繁瑣一些，一般有指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、工作重點(diǎn)、實(shí)施步驟、政策措施、具體要求等項(xiàng)目。
二是變項(xiàng)寫(xiě)法，即根據(jù)實(shí)際需要加項(xiàng)或減項(xiàng)的寫(xiě)法，適合于特殊性的單項(xiàng)工作。
但不管哪種寫(xiě)法，“主要目標(biāo)”、“實(shí)施步驟”、“政策措施”這三項(xiàng)必不可少的，實(shí)際寫(xiě)作時(shí)的稱呼可以不同，如把“主要目標(biāo)”稱為“目標(biāo)和任務(wù)”或“目標(biāo)和對(duì)策”等，把“政策措施”稱為“實(shí)施辦法”或“組織措施”等。
在“主要目標(biāo)”一項(xiàng)中，一般還要分總體目標(biāo)和具體目標(biāo);“實(shí)施步驟”一般還要分基本步驟或階段和關(guān)鍵步驟，關(guān)鍵步驟里還有重點(diǎn)工作項(xiàng)目;“政策措施”的內(nèi)容里一般還要分“政策保證”、“組織保證”和“具體措施”等。
預(yù)售方案意思 工作方案的基本思路與框架集合篇四
第十章 其他事項(xiàng)
第二十二條 建筑物區(qū)分所有權(quán)
(一)買受人對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
(二)以下部位歸業(yè)主共有：
3、__________________。
(三)雙方對(duì)其他配套設(shè)施約定如下：
1、規(guī)劃的車位、車庫(kù)：_________________；
2、會(huì)所：___________________；
3、_____________________。
第二十三條 稅費(fèi)
雙方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，向相應(yīng)部門繳納因該商品房買賣發(fā)生的稅費(fèi)。因預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異，導(dǎo)致買受人不能享受稅收優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)，由__________承擔(dān)。
第二十四條 銷售和使用承諾
1、出賣人承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
2、出賣人承諾按照規(guī)劃用途進(jìn)行建設(shè)和出售，不擅自改變?cè)撋唐贩渴褂眯再|(zhì)，并按照規(guī)劃用途辦理房屋登記。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
3、出賣人承諾對(duì)商品房的銷售，不涉及依法或者依規(guī)劃屬于買受人共有的共用部位和設(shè)施的處分。
4、出賣人承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買受人。具體內(nèi)容見(jiàn)附件十。
5、買受人使用該商品房期間，不得擅自改變?cè)撋唐贩康挠猛?、建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)。
6、______________________。
7、______________________。
第二十五條 送達(dá)
出賣人和買受人保證在本合同中記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實(shí)有效。任何根據(jù)本合同發(fā)出的文件，均應(yīng)采用書(shū)面形式，以【郵政快遞】【郵寄掛號(hào)信】【_________】方式送達(dá)對(duì)方。任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的，應(yīng)在變更之日起_______日內(nèi)書(shū)面通知對(duì)方。變更的一方未履行通知義務(wù)導(dǎo)致送達(dá)不能的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十六條 買受人信息保護(hù)
出賣人對(duì)買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)買受人書(shū)面同意，出賣人及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對(duì)外披露買受人信息，或?qū)①I受人信息用于履行本合同之外的其他用途。
第二十七條 爭(zhēng)議解決方式
1、依法向房屋所在地人民法院起訴。
2、提交________仲裁委員會(huì)仲裁。
第二十八條 補(bǔ)充協(xié)議
對(duì)本合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可根據(jù)具體情況簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議(補(bǔ)充協(xié)議見(jiàn)附件十一)。
補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。
預(yù)售方案意思 工作方案的基本思路與框架集合篇五
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié) 市場(chǎng)分析
一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
2、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng) 87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。
4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開(kāi)發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，但大多數(shù)是開(kāi)放式、松散型的賣完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)
1、漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;
其定位為社會(huì)高薪階層。
2、城西地帶。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：
擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
2、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
有功能優(yōu)勢(shì)：
總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
國(guó)貿(mào)商城：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。
三 消費(fèi)者分析
4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié) “站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析
一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤(pán)中少有的。
2 地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤(pán)以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。
7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場(chǎng)樓盤(pán)不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫(xiě)字樓更少。
二、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析
1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成。現(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。
三. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
第三節(jié) 推廣策略界定
一， 目標(biāo)消費(fèi)群界定
1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。
4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。
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