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業(yè)委會成立程序 象山 業(yè)委會成立程序有問題篇一
一、首次業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會成立的條件。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，應當在召開首次業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
1、物業(yè)出售并已交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總規(guī)劃建筑面積百分之五十以上的和入住50%以上的住戶。
2、首套物業(yè)出售并交付使用入住30%的住戶而費用已交付滿二年的。
二、成立業(yè)主大會籌備組
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)局和街道辦事處的指導下，由自薦或由業(yè)主推薦的業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備小組，負責業(yè)主大會籌備工作，第一次成立可由現(xiàn)任物業(yè)管理公司負責籌備工作，成立籌備組。
1、確立籌備組成員名單，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
2、籌備組應當做好下列籌備工作：（1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（2）擬定《業(yè)主公約》（草案）和《業(yè)主委員會章程》（草案）；（3）根據(jù)上款的征集結(jié)果，擬定業(yè)主委員會委員人數(shù)（應為單數(shù)），及候選委員名單，印刷選票。
以上的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
三、召開首次業(yè)主大會
1、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。
2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
3、召開首次業(yè)主大會時，應當邀請物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)局、街道辦事處的有關(guān)工作人員參加。
4、召開業(yè)主大會，介紹候選委員情況，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員，選舉決定必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。
5、大會作出制定《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》的決定，決定必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
四、備案
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到區(qū)建設(shè)局綜合管理科備案。備案需提交以下資料：
1、業(yè)主委員會籌備小組會議記錄，業(yè)主委員會籌備小組成員名單；
2、召開業(yè)主大會的通知；
3、業(yè)主公約（業(yè)主委員會委員簽名）;
4、業(yè)主委員會章程（業(yè)主委員會委員簽名）;
5、填寫《業(yè)主委員會備案表》，填寫的內(nèi)容包括：業(yè)主大會情況記述，投票記錄；業(yè)主委員會委員名單及其個人簡歷；
6、其他有關(guān)資料。
五、公布結(jié)果
備案完成后，業(yè)主委員會委員應當在物業(yè)小區(qū)內(nèi)公布該小區(qū)已正式成立業(yè)主委員會的消息。
附：
業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會成員應當由業(yè)主擔任。在成立之前，是由發(fā)展商負責小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達到50%以上，或者自第一位業(yè)主入伙之日起滿2年的，發(fā)展商或其委托單位就應當及時告知該區(qū)住宅主管部門，6個月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會。而第一屆業(yè)主委員會則由物業(yè)管理行政主管部門與發(fā)展商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會，推薦業(yè)主委員會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。
有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過已入住半數(shù)業(yè)主的申請，成立臨時業(yè)主委員會，而臨時業(yè)主委員會則具有與業(yè)主委員會同樣的權(quán)利和義務。
因為擔任業(yè)主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務地為廣大業(yè)主服務，所以經(jīng)常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。
那么，業(yè)主委員會的成員就應當是既熱心公益事業(yè)、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低于5人。
其每屆任期為3年，可以連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。
業(yè)主大會行使的職權(quán)
1.選舉、罷免業(yè)主委員會的成員； 2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告； 4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項； 5.修改業(yè)主公約；
6.改變和撤消業(yè)主委員會不恰當?shù)臎Q定； 7.批準業(yè)主委員會的章程。要辦理的登記手續(xù)
業(yè)主委員會的成立，并不需要政府部門的審批，只需到所轄區(qū)的政府房管部門備案即可(在房地產(chǎn)管理部門填寫備案表,一式三份)。也就是說，即使物業(yè)公司不配合，業(yè)主們只需在“內(nèi)部”完成有關(guān)程序，再到政府部門備案，即可獲得法定地位。業(yè)主委員會及其成員名單應當自選取產(chǎn)生之日起的15日內(nèi)，持下列文件報所在地的區(qū)住宅主管部門辦理登記：
1、成立業(yè)主委員會登記申請書；
2、業(yè)主委員會委員名單；
3、業(yè)主委員會章程。
此部門應自受理登記申請之日起15日內(nèi)，完成登記工作，而對于不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并用書面通知申請人。房地產(chǎn)管理部門應與公安部門(法制科)取得聯(lián)系為業(yè)主委員會刻制業(yè)主委員會印章.權(quán)利和義務
業(yè)主委員會是一個代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織，獨立行使民事權(quán)利，承擔相應的民事責任。業(yè)主委員會的民事責任由全體業(yè)主分擔。
業(yè)主委員會行使的職權(quán) 1.召集和主持業(yè)主大會；
2.審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；
3.采用公開招標方式聘請物業(yè)管理公司，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；
4.審議管家制定的對本小區(qū)的管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；
5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準； 6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會履行的義務 1.執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定； 2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同； 3.不能從事各種投資和經(jīng)營活動；
4.對物業(yè)管理公司的正當經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。業(yè)主委員決定問題時采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
業(yè)主委員會必須有入住過半投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。如果業(yè)主外出不能參加，還可以委托代理人出席，而不滿18周歲的小業(yè)主們，同樣擁有說話的權(quán)利，由其法定代理人代表出席。業(yè)主大會每年至少召開一次，在大會召開的前7天，業(yè)主委員會會將召開的時間和內(nèi)容送達到每位業(yè)主的手里。
當只有部分業(yè)主覺得有必要就某個問題需要召開業(yè)主大會，而業(yè)主委員會又不執(zhí)行時，這少部分的業(yè)主應該怎么辦呢？
要是有10%以上擁有投票權(quán)的業(yè)主提議，從接到提議之日算起，20日內(nèi)業(yè)主委員會應該就此提議內(nèi)容召開業(yè)主大會；如果逾期未召集的，提議的業(yè)主可以向區(qū)住宅主管部門申請，那么，該部門會責令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。而業(yè)主大會的決議，由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過為效。
會議可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加。
任職條件
業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成 業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時間。業(yè)主委員會委員必須符合下列條件 1．是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；
2．能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；
3．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業(yè)主委員會成員職責；
4．品行端正無劣跡； 5．熱心公益事業(yè)。責任
1.《物業(yè)管理條例》規(guī)定: 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。2.《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定: 比如原上海市房屋土地資源管理局頒布的《業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本）【滬房地資物[2008]389號】規(guī)定：
業(yè)主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責：
（一）擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案；
（二）擬訂業(yè)主委員會的財務預算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定；
（三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定；
（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定；
（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定；
（六）擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定；
（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報業(yè)主大會決定；
（八）對違反管理規(guī)約的行為進行處理； 3.《業(yè)主委員會工作規(guī)則》的規(guī)定: 業(yè)主大會可以制訂《業(yè)主委員會章程》或者《業(yè)主委員會工作規(guī)則》對業(yè)主委員會的職責作出更具體的規(guī)定，比如成都市房產(chǎn)管理局頒布的《業(yè)主委員會工作規(guī)則》（示范文本）【成房發(fā)[2007]87號】規(guī)定：
業(yè)主委員會履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的議案，提交業(yè)主大會會議決定；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（四）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，提交業(yè)主大會會議決定；
（五）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、收益方案，提交業(yè)主大會會議決定； 業(yè)主委員會
（六）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會會議決定；
（七）根據(jù)業(yè)主的提議，擬訂本建筑區(qū)劃的劃分、調(diào)整方案，提交業(yè)主大會會議決定；
（八）初審物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人制訂的服務計劃，提交業(yè)主大會會議決定；
（九）提請業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會委員資格，增補業(yè)主委員會委員；
（十）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務合同，并每半年對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務合同約定履行物業(yè)服務情況進行一次全面考核評定。
（十一）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對違反管理規(guī)約的行為進行處理；
（十二）督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用；
（十三）督促未按照管理規(guī)約的約定繳存建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的業(yè)主，限期交納建筑物及其附屬設(shè)施維修資金。
（十四）對有關(guān)檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進行妥善保管；
（十五）及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定；
（十六）協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間的關(guān)系，調(diào)處業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間的物業(yè)管理糾紛；
（十七）加強對物業(yè)管理政策法規(guī)的學習和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識和能力；
（十八）建立業(yè)主委員會接待制度，接受業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報告；
（十九）依法忠實履行職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定；（二十）定期參加房產(chǎn)管理部門組織的物業(yè)管理培訓，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會以及房產(chǎn)管理部門的指導與監(jiān)督；
（二十一）按規(guī)定建立業(yè)主委員會信用信息；
（二十二）積極配合公安機關(guān)、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關(guān)工作；
（二十三）不得以業(yè)主委員會名義從事與本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理無關(guān)的活動，不得組織、參與任何經(jīng)營性活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)、機構(gòu)中任職。
業(yè)委會成立程序 象山 業(yè)委會成立程序有問題篇二
1、成立的前期工作，由一個物業(yè)管理區(qū)域五個以上業(yè)主向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面申請，也可委托建設(shè)單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)書面申請成立業(yè)主大會。所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在審查該物業(yè)管理符合成立業(yè)主大會的條件后指導成立業(yè)主大會籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)代表組成。必要時，可邀請所在地街道辦事處、派出所等派代表列席?；I備組成員情況必須在物業(yè)管理區(qū)域公示一周。
2、籌備組負責起草業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主公約，并將擬定的文稿公示一周，廣泛征求業(yè)主意見。
3、籌備組負責審核業(yè)主資格，并將業(yè)主資格確認結(jié)果通告全體業(yè)主。
4、籌備組負責審查業(yè)主委員會候選人資格。業(yè)主委員會候選人可采用自薦、籌備組商議的方式產(chǎn)生?；I備組確認其資格后公示一周，廣泛聽取業(yè)主意見。業(yè)主認為有必要補充推選候選人的，可由十個以上的業(yè)主聯(lián)名提出符合條件的候選人；候選人名單應當在業(yè)主大會召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。
5、籌備組應當自成立之日起兩個月內(nèi)在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議（提前15天將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告），審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員。
6、業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。
7、首次選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，全體委員名單必須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一周，并自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)報物業(yè)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。業(yè)主委員會自所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意備案之日起正式履行職責。
8、所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意備案后出具蓋有主管部門印章的《南京市業(yè)主委員會備案登記表》及《刻章證明》。
9、業(yè)主委員會憑《南京市業(yè)主委員會備案登記表》及《刻章證明》到公安部門辦理刻章手續(xù)。最后，談一下提交給所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的備案材料：
1、物業(yè)區(qū)域基本情況（四界、門牌、占地面積、建筑面積、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位、入住率、產(chǎn)權(quán)調(diào)查表）。
2、業(yè)主或物業(yè)公司向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門遞交成立第一屆業(yè)主大會籌備組的請示。
3、第一屆業(yè)主大會籌備組向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門遞交成立業(yè)主委員會的報告。
4、所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對成立第一屆業(yè)主大會籌備組的認可。
5、第一屆業(yè)主籌備組人員情況介紹（公示內(nèi)容的照片），籌備組會議記錄。
6、物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主清冊及匯總表。
7、業(yè)主聯(lián)絡員的產(chǎn)生情況（選票樣本、選舉結(jié)果、公示內(nèi)容的照片）。
8、業(yè)主委員會委員候選人名單（公示內(nèi)容的照片），基本情況介紹。
9、會議議程，選舉辦法及其公示內(nèi)容的照片。
10、第一屆業(yè)主大會會議記錄。
11、籌備組工作報告。
12、業(yè)主委員會的選舉情況。（選票樣本、選舉結(jié)果、公示內(nèi)容的照片）
13、業(yè)主大會業(yè)主公約、議事規(guī)則（公示內(nèi)容的照片）。
14、業(yè)主委員會成員及分工名單（公示內(nèi)容的照片）。
15、業(yè)主委員會組成人員基本情況表。
16、南京市業(yè)主委員會備案申請書
第三章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立一個業(yè)主大會：
（一）交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；
（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積20％以上。
業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。
第二十條 符合本條例第十九條第一款規(guī)定條件之一的物業(yè)管理區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)單位應當書面報告區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。開發(fā)建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到報告或者要求之日起15個工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。
第二十一條 籌備組由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員擔任。
籌備組應當自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責，并有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供相應的文件資料；相關(guān)文件資料應當包含：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；
（二）業(yè)主名冊；
（三）建筑規(guī)劃總平面圖；
（四）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；
（五）物業(yè)服務用房配置證明；
（六）住宅專項維修資金交存證明；
（七）其他必要的文件資料。
第二十二條 籌備組履行下列職責：
（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（三）確認業(yè)主身份和核計業(yè)主人數(shù)、專有部分面積；
（四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；
（五）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人名單；
（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款第（一）至
（五）項所列內(nèi)容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結(jié)果。
第二十三條 籌備組應當自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法設(shè)立之日起，籌備組職責自行終止。
籌備組的必要經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔。
第二節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第二十四條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，建筑面積和人數(shù)的確定按照下列規(guī)定行使。
（一）業(yè)主“專有部分的面積”按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預）售合同確定的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算。其中，建設(shè)單位“專有部分的面積”為未銷售的物業(yè)建筑面積，不包括屬業(yè)主共有的物業(yè)和不能單獨辦理產(chǎn)權(quán)登記的其他物業(yè)，“投票權(quán)數(shù)總面積”為所有業(yè)主享有“專有部分的面積”的總和。
（二）“業(yè)主人數(shù)”按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)（套數(shù)）確定，一個產(chǎn)權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)，房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預）售合同數(shù)確定，一份合同計為一個業(yè)主人數(shù)。
業(yè)主身份的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。
業(yè)主拒付物業(yè)服務費、不繳存住宅專項維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可以對其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束。
第二十五條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設(shè)立。
業(yè)主大會依法設(shè)立后十日內(nèi)，業(yè)主委員會應當就業(yè)主大會設(shè)立事項向區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案；并依法刻制和使用業(yè)主大會（業(yè)主委員會）印章。第二十六條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。
業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責的，區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。
除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議。
第二十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決
第二十八條 業(yè)主大會履行下列職責：
（一）選舉、撤換業(yè)主委員會委員；
（二）審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
（四）決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);
（五）依法決定住宅專項維修資金籌集、使用、管理事項；
（六）根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進行告誡，并在小區(qū)內(nèi)公示告誡內(nèi)容；
（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。第二十九條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：
（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理；
（二）住宅專項維修資金的籌集、使用方案；
（三）共有部分的經(jīng)營與收益分配、使用；
（四）業(yè)主的其他權(quán)利與義務；
（五）違反規(guī)約應當承擔的責任。
管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人，均具有約束力。
第三十條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則不得與法律、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市國土房產(chǎn)局擬訂。
第三十一條 業(yè)主大會設(shè)立后，業(yè)主委員會應當將下列事項告知開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)：
（一）管理規(guī)約；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定。
開發(fā)建設(shè)單位在銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分時，應當向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋銷售合同的附件。
第三十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。
業(yè)主委員會由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員（不超過9人）組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆任期為3年；委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第三十三條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會決定事項，應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十四條 業(yè)主委員會委員應當忠實履行職責，定期參加房產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理培訓，接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及房產(chǎn)行政主管部門的指導與監(jiān)督。
業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務經(jīng)營活動，其委員及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職。
第三十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
（一）不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；
（二）喪失民事行為能力；
（三）被依法限制人身自由半年以上；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第三十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求；
（二）拒不履行委員職責；
（三）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；
（四）違章搭建、拒付物業(yè)服務費等侵害他人合法權(quán)益；
（五）因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。
第三十七條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期
改正；逾期不改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
第三十八條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應當在街道辦事處監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應當在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
第三十九條 經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集專項用于業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費：
（一）全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益；
（二）全體業(yè)主共同交納；
（三）業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。
工作經(jīng)費歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應當妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。
第四十條 兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。
業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責召集。
業(yè)委會成立程序 象山 業(yè)委會成立程序有問題篇三
如何成立業(yè)主委員會
中國企業(yè)發(fā)展研究中心主任 呂世杰
（兼北京市海淀區(qū)永泰園新地標業(yè)主委員會主任）
為什么要成立業(yè)主委員會
業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。要樹立成立業(yè)主委員會不僅對業(yè)主是件好事，也是對開發(fā)商是件好事的理念。開發(fā)商也是業(yè)主，由于開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)擁有比普通業(yè)主更多的房子，所以開發(fā)商是最大的一個業(yè)主。但是，不能因開發(fā)商是大業(yè)主就擁有絕對的權(quán)力，開發(fā)商也應該和其他業(yè)主一樣遵守游戲規(guī)則。而實際經(jīng)驗中，業(yè)主委員會最大的障礙就在開發(fā)商，而最終的矛盾也就產(chǎn)生在業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾，這和實行業(yè)住委員會制度是背道而馳的。同時也表現(xiàn)出在法制還不健全的今天，對開發(fā)商還處于無可奈何的地步。成立業(yè)主委員會的目的就在于更好的約束業(yè)主的行為，是業(yè)主自治的法律保障，是完善物業(yè)管理的必要條件，是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要措施。
一、成立業(yè)主委員會的條件：
業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
1、公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上；
2、新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上；
3、其他情況。
二、成立業(yè)主委員會后要辦理登記手續(xù)
業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)（應在小區(qū)內(nèi)公示），持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：
1、成立業(yè)主委員會登記申請書；
2、業(yè)主委員會委員名單；
3、業(yè)主委員會章程。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應自受理登記申請之日起三十日內(nèi)，完成登記工作，對不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并用書面通知申請人。
三、業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，主要履行下列職責：
1、召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；
2、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務合同；
3、依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；
4、審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務計劃、財務預算和決算；
5、聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；
6、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；
7、業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
8、業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
四、業(yè)主公約的效力
1、業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應當遵守業(yè)主公約。
2、業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。
3、業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案；
4、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體、使用人具有約束力。
5、業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。
成立業(yè)主委員會的步驟
首先組建業(yè)主委員會籌備組?；I備組成員不一定是產(chǎn)權(quán)人，但一定由公德心很強的人、有時間、熱心公益公益事業(yè)的人組成。業(yè)主如何界定？是按照購房合同或者房產(chǎn)證上的名字來確定，合同或者房產(chǎn)證上的人為業(yè)主。
組建完籌備組后，組織搜集和學習有關(guān)文件，把有關(guān)文件和資料復印發(fā)放，組織業(yè)主了解和學習，通行的辦法是在小區(qū)公告欄中進行宣傳。比較重要的文件有：485號、308號、516號、1081、1082、1089號文件。一定要把2003年9月1日國務院頒布的《中華人民共和國物業(yè)管理條例》吃透。
非常重要的一點，就是面臨最大的難處是開發(fā)商不配合的問題，如果開發(fā)商不配合，會給籌備工作帶來很大的麻煩。需要開展的工作：
1、組建籌備組；
向物業(yè)公司要一間辦公室。小區(qū)內(nèi)的所有物業(yè)用房屬于公攤，歸全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會應該從物業(yè)辦公用房中單獨要一間房子，作為辦公室，前期物業(yè)公司必須無條件配合。辦公經(jīng)費可以和物業(yè)公司協(xié)商，如協(xié)商不成，由籌備組自酬解決。未來的辦公經(jīng)費來源可以在業(yè)主大會章程中進行規(guī)定。原則上，經(jīng)費由全體業(yè)主分攤。
2、起草和通過業(yè)主大會章程、業(yè)主公約、業(yè)主委員會議事規(guī)則等文件，起草完畢后，要在小區(qū)內(nèi)及時公開公示，并用照相機把公示的場景進行拍照存檔，小區(qū)辦要看，以后所有公示的都盡可能拍照存檔；
3、及時將文件交小區(qū)辦審核，與小區(qū)辦座談，必要的情況下邀請小區(qū)辦來小區(qū)進行指導；
4、開始籌備工作
由全體業(yè)主10%的業(yè)主簽名發(fā)起，形成籌備組的人員組成：開發(fā)商、業(yè)主代表，5-15名足夠(可以根據(jù)小區(qū)的大小增減)。要張榜公布，請業(yè)主自愿報名參加。所有經(jīng)費由業(yè)主自
發(fā)捐獻，最好的辦法是由物業(yè)公司或者開發(fā)商提供。比較理智的開發(fā)商和物業(yè)是應該支持的，如果從開始就不支持的開發(fā)商或者物業(yè)公司，將來的矛盾會逐漸升級。所以，籌備組應盡量避開這個敏感的問題，自己能解決的困難盡量自己解決。
一、籌備組的函：
題目請自擬
第一段：介紹物業(yè)(指小區(qū))基本情況
第二段：根據(jù)xx文件，在xx時間成立小區(qū)業(yè)委會籌備組
提醒：從成立籌備組開始，每次以會議形式組織討論，每次簽到，每次形成會議紀要，并將原始文件存檔。落款年、月、日不能少。無論和小區(qū)辦或者開發(fā)商、物業(yè)公司等座談開會，都要進行到會簽到存檔。
二、籌備組名單：
用橫表，從左到右分別為：序號、職務(籌備組內(nèi)職務)、姓名、工作單位及職務、聯(lián)系電話、身份(標明業(yè)主代表或開發(fā)商代表)、備注。所有表需要有表尾：制表人、制表日期等
三、產(chǎn)權(quán)清冊：
該項工作必須要由物業(yè)公司和開發(fā)商配合，開發(fā)商如果不配合，可以申請小區(qū)辦來協(xié)調(diào)。注意一點的是，一般情況下，小區(qū)辦是很積極配合的，但也有例外的，有的小區(qū)辦在某種程度上會傾斜于開發(fā)商。他們會在某些問題上表現(xiàn)出很曖昧的態(tài)度，甚至無可奈何，他們的意識形態(tài)有的還停留在業(yè)主都是刁民的狀態(tài)中。所以，要抓住人民政府的“為人民服務”的思想，熱情地邀請政府官員來小區(qū)視察工作，將政府官員的架子給他們抬高，讓他們自己意識到他們必須要為人民服務。
用豎表，從左到右依次為：序號、產(chǎn)權(quán)人、住宅套數(shù)、非住宅建筑面積。最后一行寫合計。
建議使用每平米一票的辦法來核算業(yè)主的票權(quán)，如果某業(yè)主的房屋建筑面積是150平米，那么這個業(yè)主就有150票。開發(fā)商公建面積如何計算票數(shù)？也按照每平米一票，累計最高不能超過20%（可以根據(jù)實際情況自行決定）。
四、規(guī)劃平面圖和規(guī)劃文件
同時，小區(qū)內(nèi)要公告：列明小區(qū)籌備組辦公地點、辦公時間、電話。
規(guī)劃平面圖上要把管理區(qū)域用紅筆標上。
五、實施方案：
組建中的步驟：
1、籌備階段：成立籌備組，起草有關(guān)文件；
2、組建階段：公告、送達、投票等；
3、報批階段：持有關(guān)文件報批；
六、選舉辦法細則：
文件經(jīng)籌備組x次會議審議通過，制訂選舉辦法細則：
1、業(yè)委會通過什么方式產(chǎn)生；
2、業(yè)委會由幾個人組成；
3、業(yè)委會委員的資格條件；
4、候選人如何產(chǎn)生；
5、投票如何計票；
6、何時進行公告，在何地公告何內(nèi)容
同時將上述文件送達全體業(yè)主。
1、直接送達：由兩名以上工作人員送到住戶家中，辦理送達手續(xù)；
2、對于長期不居住者，以掛號信方式或者傳真送達。
送達時告之投票截止日期，應不少于15天。還應告訴投票地點和具體工作時間。
投票方式：
1、直接投票：到投票站先辦理投票登記再投票，監(jiān)票人注意查看過程。投票登記必須和票數(shù)吻合方才有效，否則重新投票。
2、掛號信投票：告訴投票人地址和郵政編碼等。
告訴投票人何時在何地在有關(guān)部門監(jiān)督下開箱驗票，如果反對票不超過50%，即告當選。
業(yè)委會委員產(chǎn)生后籌備組要通知委員召開會議，要求所有委員必須都參加。此次會議審議籌備組選舉工作報告、選出業(yè)委會主任、起草給小區(qū)辦的申請書。然后持有關(guān)文件到小區(qū)辦報批，籌備組職能終止，即告解散。
七、籌備組章程
建議根據(jù)現(xiàn)行的文件加上：欠交物業(yè)管理費的委員沒有表決權(quán)。”
建議在業(yè)委會解散和終止方面加上：如業(yè)委會委員超過半數(shù)不交物業(yè)管理費，業(yè)委會自行終止。
以上建議都不是必須的，是建議。
八、候選人名單：
類似籌備組名單格式和內(nèi)容業(yè)委會應由5-9人組成，業(yè)委會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)。決策由業(yè)主大會開會決定，超過半數(shù)業(yè)主同意即告通過。
九、籌備組給物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出物業(yè)管理費繳費情況查詢函
查詢業(yè)委會候選人是否由欠費記錄。
十、物業(yè)管理企業(yè)給籌備組的回函，即查詢結(jié)果。
十一、選票
分上、下兩部分：
上：候選人、表決欄、備注
下：說明：
1、告之同意者在表決欄內(nèi)劃……，不同意劃……；
2、如您對候選人名單有異議，請自薦或另選他人；
3、在您不同意的名字后面劃……，在備注上標注您推薦人的姓名，并另附紙說明您提供候選人的基本情況，不少于候選人名單中的內(nèi)容；
4、選票的有效票權(quán)為xx（實際為該投票人的房屋建筑面積，不記小數(shù)，四舍五入），采記名投票，并標注樓房號。大產(chǎn)權(quán)人在選票上標明：票權(quán)數(shù)：xx票。
注意：在統(tǒng)計選票的時候，應提前將各樓房號的面積進行計算，最好設(shè)計成一個小軟件，在錄入的時候自動計票。
十二、送達記錄
分別為：序號、(房號)、產(chǎn)權(quán)人(可以代表不能代替)、送達日期、送達時間、送達人、簽收人、備注(簽收人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系)。
十三、投票記錄
格式和內(nèi)容同送達記錄。
建議周末時設(shè)立流動票箱，每個樓選出樓長和層長，將工作分配下去，在搜集選票的時候，分成若干組，每組至少要2個人以上。
十四、選舉結(jié)果統(tǒng)計表
建議公開統(tǒng)計，可以讓熱心業(yè)主進行唱票和統(tǒng)計。并最后形成公示文件。注：監(jiān)票人由居民委員會工作人員來擔任。在統(tǒng)計前，要作好拍照準備工作。
十五、選舉結(jié)果要及時公布
條件許可的情況下，可以組織一次成立大會，當場宣布結(jié)果。
十六、業(yè)委會第一次會議決議
一、聽取了報告并公布選舉結(jié)果 所有當選委員在一起召開會議
二、當選委員以何種方式選出主任
建議采取無記名投票的方式進行選舉主任和副主任，副主任最好為2個。
三、制作給小區(qū)辦的文件
十七、委員名單及職務
十八、申請
之前，到小區(qū)辦領(lǐng)取表格，按照表格要求填寫。填寫完畢后，分別到表格上要求單位蓋章。最后送達小區(qū)辦。小區(qū)辦應在30個工作日內(nèi)批復。備案成功后，由小區(qū)辦出具介紹信，到公安部門刻制業(yè)主委員會公章。
至此，業(yè)主委員會成立的全部工作就宣告完成。
業(yè)委會成立程序 象山 業(yè)委會成立程序有問題篇四
首屆業(yè)主委員會成立程序
根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》第十八條、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十條的規(guī)定，首次業(yè)主委員會的成立要在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下，由：建設(shè)單位、政府部門、社居委和業(yè)主代表組成，組長由政府部門代表擔任，籌備組人員為單數(shù)，業(yè)主代表不少于總數(shù)的一半，建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)應當全力配合籌備工作，產(chǎn)生的費用由建設(shè)單位承擔。所以，當前要做的事情如下：
如何產(chǎn)生業(yè)主代表，組成首次業(yè)主大會籌備組、具體人員分工要做好、要落實好經(jīng)費，保障工作進程。
公告一：簡述小區(qū)需要成立業(yè)委會的原因，希廣大業(yè)主積極參與，現(xiàn)成立籌備組，特此公告，隨同公告附帶公告籌備組名單（籌備組中的業(yè)主代表需要報名篩選的時候就要有籌備組業(yè)主代表報名通知，這個結(jié)束后才可以公示籌備組名單）和工作職責：（籌備組履行下列職責：一確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；二草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；三確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；四提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單；五召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。）
公告二：業(yè)主候選人報名通知，明確提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人
條件，截止時間。然后進行資格審核，確定候選人名單。
公告三：公告候選人名單（公示幾天無異議才行，可一起公示三個文本的征求意見稿）
公告四：投票選舉及投票通知（選舉方式，投票方式，時間，制定選票，發(fā)放選
票。當回收的選票估計所要選舉上的委員都超過全體業(yè)主一半時，方可
操作下一步，小區(qū)情況不同，方式不一樣，根據(jù)實際情況來定，還要表
決三個文本）
公告五：業(yè)主大會選舉通知（隨同公告公示以下材料：管理規(guī)約、業(yè)主大會議事
規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則，公示七天后無異議才可，有異議要及時答
復或修改，此項工作在大會召開前十五天進行。唱票結(jié)束后票數(shù)達到雙
過半后可以接著進行，票權(quán)數(shù)和建筑面積雙過半。）此項工作要在籌備組
成立90日之內(nèi)進行。
公告六：公示選舉結(jié)果，無異議后進行備案（選舉產(chǎn)生30日內(nèi)進行備案）公告七：備案結(jié)果，業(yè)委會正式成立
業(yè)委會成立程序 象山 業(yè)委會成立程序有問題篇五
一、業(yè)主大會的解釋
業(yè)主大會是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進行決議;并通過選舉建立業(yè)主委員會。
二、業(yè)主大會的成立條件
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，或者首套住宅交付使用滿兩年的，該物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
三、業(yè)主大會成立程序
第一：報送材料：
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上，建設(shè)單位應及時告知(入住率告知書)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，一般包括六項材料：(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;(二)房屋及建筑物面積清冊;(三)業(yè)主名冊;(四)建筑規(guī)劃總平面圖;(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;(六)物業(yè)服務用房配置證明;鑒于北京市相關(guān)指導規(guī)則規(guī)定了建設(shè)單位向籌備組移交相關(guān)資料的義務，此處的移交可做適當變通，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可根據(jù)實際情況予以掌握。
第二：推薦召集人，召集業(yè)主提出成立申請
建設(shè)單位推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會;這里的標準有兩個，既可以是占總?cè)藬?shù)5%以上也可以是專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，而且該權(quán)利也可以由業(yè)主自發(fā)行使。
有點需要注意，該申請是向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出，而不是向居委會提出，新辦法沒有賦予居委會權(quán)利，而且強調(diào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立和活動中的職責是“協(xié)助、指導和監(jiān)督”。
第三：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組
時間：自接到申請之日起60日內(nèi)
組成：由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表等組成，具體組成可結(jié)合各小區(qū)實際情況確定。其中有表決權(quán)的籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，而且非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。
組長：由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定。組長不具有表決權(quán)。
第四：籌備組公告及成立(一次公告：籌備組公告)
籌備組應當將成員名單、分工、聯(lián)系方式等內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯示位置公告?；I備組自公告之日起成立。
第五：報送材料
建設(shè)單位應當自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，其中的業(yè)主名冊、面積清冊是比較重要的資料，是決定業(yè)主大會業(yè)主表決權(quán)的重要依據(jù)，需注意一點，此處是建設(shè)單位向籌備組報送材料。
第六：錄入信息
第七：開展籌備工作并公告(二次公告：籌備內(nèi)容公告)
籌備工作：
(一)制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，確定會議召開的時間、地點、形式、議題及表決規(guī)則;
(二)擬定管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的擬定工作非常重要，這是小區(qū)業(yè)主行為的基本準則，也是決定小區(qū)管理及議事的重要參照。但目前來講，建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)及業(yè)主對管理規(guī)約、議事規(guī)則的重視程度普遍不高，這些屬于新興事務，配套法律法規(guī)還不健全，很容易出現(xiàn)發(fā)生糾紛無法可依的情況，這時，管理規(guī)約和議事規(guī)則就顯得尤為重要。如果運用的好，管理規(guī)約、議事規(guī)則將是平衡各方利益，減少和預防糾紛的重要保障。北京市住建委將會出臺相應的示范文本，建議各小區(qū)以示范文本為基礎(chǔ)，參照近幾年發(fā)生的小區(qū)物業(yè)糾紛類型，結(jié)合小區(qū)實際情況進行制定。
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù);
(四)確定首次業(yè)主大會會議上的業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及確認候選人名單，制訂業(yè)主委員會委員選舉辦法;
業(yè)主委員會委員條件：由業(yè)主擔任，具體條件如下：
委員條件：具有完全民事行為能力;遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán)的行使;熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;具有一定組織能力;具備必要的工作時間;管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。
主任條件：具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ);熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策;年齡原則上不超過65周歲，身體健康;經(jīng)連選連任、工作規(guī)范、成效突出的可適當放寬。
特別委員：業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。
(五)首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
公告：籌備組應自成立之日起60日內(nèi)完成上述工作并公告。
公告形式：書面
公告地點：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置
公示期間：7日，這期間業(yè)主可以提出建議或意見，籌備組應當記錄
修改確認期：公示期滿后7日內(nèi)，結(jié)合業(yè)主提出的建議或意見進行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。
籌備組表決：
1、每人享有一票表決權(quán)，籌備組作出決定應當經(jīng)籌備組中擁有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意(組長沒有表決權(quán));
2、成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。
3、籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對表決及會議記錄予以簽字確認;
4、籌備組的業(yè)主代表不能委托代理人參加會議;
籌備費用：籌備相關(guān)費用是由建設(shè)單位承擔的，包括參會人員開支、場地費用、材料費用等等，這項不能免除，建設(shè)單位應將費用支出列明并予以保留，做為已盡該項義務的證明。
籌備時間：籌備組應當自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
第八：首次業(yè)主大會召開前公告(三次公告：會前公告)
公告時間：首次業(yè)主大會召開前，公告期不少于15日
公告內(nèi)容：首次業(yè)主大會會議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容
公告形式：書面
公告位置：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置
第九：首次業(yè)主大會正式召開
表決內(nèi)容：
(一)基本內(nèi)容：
1、管理規(guī)約(草案);
2、業(yè)主大會議事規(guī)則(草案);
3、業(yè)主委員會委員。
(二)特別內(nèi)容：
除了基本內(nèi)容外，可以根據(jù)小區(qū)實際情況通過一些其他決議。因為每召開一次業(yè)主大會是比較繁瑣的，增加表決項，提高表決效率是非常有必要的。如有的小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)不僅要設(shè)立業(yè)主委員會，還要設(shè)立監(jiān)事會，而監(jiān)事會委員需要由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，如果在首次業(yè)主大會沒有選舉，還需要再次召開業(yè)主大會表決。
表決形式：
1、集體討論
2、書面征求意見
3、通過業(yè)主決定共同事項公共決策平臺
投票期限：投票期限最長不得超過45日，遇特殊情況，籌備組可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請延長15日。
表決通過：除特別內(nèi)容里“專項維修資金應急支取預案”需專有部分面積占建筑物總面積三分之二的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意外，其它表決內(nèi)容需專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：
第十：業(yè)主大會正式成立
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
十一：表決結(jié)果公告(四次公告：會后公告)
公告時間：自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起3日內(nèi)公告
公告時間：不少于7日
十二：會后備案、刻章、登記
(一)業(yè)主委員會備案
1、辦理備案：業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案
2、提交材料：
(1)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;
(2)業(yè)主大會決議;
(3)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(4)業(yè)主委員會委員名單。
3、依法備案：材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府當場予以備案。
4、依法抄送：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。
5、書面通報：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在抄送同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。
6、辦理刻章：業(yè)主委員會憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章。
(二)業(yè)主大會登記
經(jīng)業(yè)主表決同意，可以辦理業(yè)主大會登記：
1、業(yè)委會到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會登記;
2、業(yè)委會憑登記證明，向區(qū)縣公安分局申請記刻制業(yè)主大會印章。
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