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萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介篇一
目錄
前言..................................................................................................1
一、我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況..........................................................................1
（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀..............................................................1
（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資廳發(fā)[2014]11號(hào)）.........................................................................................................3
（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策......................................................7
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式................................................................14
1、綜合服務(wù)類(lèi)養(yǎng)老項(xiàng)目——愛(ài)晚大愛(ài)城...................................14
2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊..............................15
3、國(guó)內(nèi)首個(gè)“保單+實(shí)物對(duì)接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)17
4、國(guó)內(nèi)首個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園........................18
5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)..........................19
6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國(guó)·臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村...........21
三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析................................................................23
（一）銷(xiāo)售模式............................................................................23
（二）“銷(xiāo)售+持有”模式...............................................................24
（三）持有模式............................................................................26
四、養(yǎng)老地產(chǎn)ppp（公私合營(yíng)關(guān)系）模式探究..................................30
1、ppp模式概述...........................................................................30
2、ppp模式的可行性分析...........................................................30
3、ppp模式的主要功能...............................................................31
4、政策支持.................................................................................32
五、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要點(diǎn)................................................................34
1、市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)全齡化..................................................34
2、項(xiàng)目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套..............................................34
3、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項(xiàng)目成功奠定基石....35
4、開(kāi)發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開(kāi)發(fā)模式 36
5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸...........38
6、規(guī)劃設(shè)計(jì)：適老化..................................................................39
六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例................................................40
1、西安榮華·親和源高端會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)..................................40
2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目.........................................41
3、西安秦達(dá)·白鹿溪谷..............................................................42
4、陜西博恩國(guó)際養(yǎng)生養(yǎng)老基地..................................................43
5、渭南市盤(pán)龍灣·云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)...................................44
6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓..........................................................45
7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū).............................................................46
前言
目前，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國(guó)主要的養(yǎng)老模式，養(yǎng)老地產(chǎn)作為三者結(jié)合的有效途徑，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相融合而形成的新興產(chǎn)業(yè)，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂(lè)、醫(yī)療護(hù)理、生活休閑、金融保險(xiǎn)等方面的相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所（居家養(yǎng)老服務(wù)站）和旅游養(yǎng)老地產(chǎn)等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。
據(jù)預(yù)測(cè)，到2050年，我國(guó)60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國(guó)將進(jìn)入深度老年化社會(huì)階段，對(duì)養(yǎng)老的需求也將上升到一個(gè)新的高度。隨著人口老齡化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)生產(chǎn)型社會(huì)開(kāi)始向消費(fèi)型社會(huì)轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為新興消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，能夠吸納的就業(yè)人數(shù)多，在促進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及帶動(dòng)就業(yè)等方面發(fā)揮著重要的作用。
一、我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況
（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
從國(guó)務(wù)院印發(fā)的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》（國(guó)辦發(fā)?2011?60號(hào)）中可以看到，第六次全國(guó)人口普查顯示，中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的19%，中國(guó)已步入老齡化社會(huì)。
龐大的人口基數(shù)，使得中國(guó)的老齡化現(xiàn)象備受矚目?！兑?guī)劃》顯示，中國(guó)是世界上惟一一個(gè)老年人口超過(guò)1億人的國(guó)家，且正在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng)，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計(jì)到2020年，老年人口將達(dá)到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。
《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長(zhǎng)，照料和護(hù)理問(wèn)題日益突出。據(jù)推算，2015年，中國(guó)老年人僅僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場(chǎng)規(guī)模就將超過(guò)4500億元，由此催生的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過(guò)500萬(wàn)個(gè)。而按照國(guó)際通行的5%老年人需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這一標(biāo)準(zhǔn)，目前中國(guó)至少需要1000萬(wàn)張養(yǎng)老床位。民政部2015年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各類(lèi)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施11.6萬(wàn)個(gè)，比上年增長(zhǎng)23.4%，各類(lèi)養(yǎng)老床位672.7萬(wàn)張，比上年增長(zhǎng)16.4%，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.3張，比上年增長(zhǎng)11.4%。
民政部、國(guó)家發(fā)展改革委2016年7月6日公布《民政事業(yè)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃》（民發(fā)?2016?107號(hào)），《規(guī)劃》提出，將重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，增加養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老床位，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到35至40張，其中護(hù)理型床位比例不低于30%。《規(guī)劃》提出，積極開(kāi)展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，創(chuàng)新投融資機(jī)制。要推動(dòng)普遍建立經(jīng)濟(jì)困難老年人養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼、高齡津貼和護(hù)理補(bǔ)貼制度。建立健全長(zhǎng)期照護(hù)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)
價(jià)等行業(yè)規(guī)范和體制機(jī)制，探索建立從居家、社區(qū)到專業(yè)機(jī)構(gòu)等比較健全的專業(yè)照護(hù)服務(wù)體系，保障老年人長(zhǎng)期護(hù)理服務(wù)需求。
在加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)方面，《規(guī)劃》指出，深化養(yǎng)老服務(wù)供給側(cè)改革，積極支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，辦好公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，深化公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給。
據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元人民幣，到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購(gòu)房需求。預(yù)計(jì)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。
（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資廳發(fā)[2014]11號(hào)）
1、合理界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。專門(mén)為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會(huì)所、商場(chǎng)、俱樂(lè)部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于本《意見(jiàn)》中的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。
2、依法確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地用途和年期。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時(shí)，土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。
依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（gb/t21010-2007），規(guī)劃為公共管理用地、公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，可布局和安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地面積。
養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過(guò)50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約
定，最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)同類(lèi)用途土地出讓最高年期。
3、規(guī)范編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地計(jì)劃。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。新建城區(qū)和居住小區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的，建設(shè)規(guī)模應(yīng)一并納入住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃；新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的，應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。對(duì)閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。
4、細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策。經(jīng)養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定后同意變更為營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓（租賃）土地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金（租金）。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。
營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計(jì)劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式供地。以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時(shí)，不得設(shè)臵要求競(jìng)買(mǎi)人具備相應(yīng)資質(zhì)、資格等影響公平公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資格或資信
等級(jí)等作為出讓條件。
5、鼓勵(lì)租賃供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。為降低營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)成本，各地可制訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出租或先租后讓供應(yīng)的鼓勵(lì)政策和租金標(biāo)準(zhǔn)，明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)后執(zhí)行。市縣國(guó)土資源管理部門(mén)與用地者應(yīng)當(dāng)簽訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地租賃合同，約定租賃國(guó)有建設(shè)用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整時(shí)間和方式、到期處臵與續(xù)期或出讓等內(nèi)容。
6、實(shí)行養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地分類(lèi)管理。新建城區(qū)和居住（?。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同宗地，再按宗供應(yīng)；不能分宗的，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。
新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目用地涉及新增建設(shè)用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)在土地利用計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先予以安排。
新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨(dú)辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過(guò)5公頃。新建城區(qū)和居住（?。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》中予以特別說(shuō)明，應(yīng)明確配建的面積、容積率、開(kāi)發(fā)投資條件和開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，以及建成后交付、運(yùn)營(yíng)、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。
7、加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管。在核發(fā)國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)、簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出以下規(guī)定或者約定：
（1）建設(shè)用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租、不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租；
（2）不得改變規(guī)劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)依法收回建設(shè)用地使用權(quán)；
（3）簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。劃撥建設(shè)用地要設(shè)定抵押權(quán)，在核發(fā)劃撥決定書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；
（4）養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，限定在40平方米以內(nèi)；
（5）向符合養(yǎng)老申請(qǐng)條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務(wù)合同應(yīng)約定服務(wù)期限一次最長(zhǎng)不能超過(guò)5年，期限屆滿，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。
8、鼓勵(lì)盤(pán)活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手
續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價(jià)款。若后續(xù)調(diào)整為營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)款。
企事業(yè)單位、個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時(shí)改變建筑使用功能從事非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價(jià)，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。
9、利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。
（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策
1、國(guó)家優(yōu)惠政策
近日，民政部、發(fā)展改革委、教育部等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（民發(fā)?2015?33號(hào)）。
《意見(jiàn)》提出鼓勵(lì)民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體舉措，并就推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展、完善投融資政策、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策、加強(qiáng)人才保障、保障用地需求等作出了相關(guān)規(guī)定和政策優(yōu)惠。
（1）稅費(fèi)減免
對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)重組過(guò)程中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。
進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家扶持小微企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)符合條件的小型微利養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，按照相關(guān)規(guī)定給予增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅優(yōu)惠。
對(duì)家政服務(wù)企業(yè)由員工制家政服務(wù)員提供的老人護(hù)理等家政服務(wù)，在政策有效期內(nèi)按規(guī)定免征營(yíng)業(yè)稅。
對(duì)符合條件的民辦福利性、非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得的收入，按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。
對(duì)民辦福利性、非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的民辦養(yǎng)老院內(nèi)專門(mén)為老年人提供生活照顧的場(chǎng)所免征耕地占用稅。
對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人通過(guò)公益性社會(huì)團(tuán)體或者縣級(jí)以上人民政府及其部門(mén)，用于《中華人民共和國(guó)公益事業(yè)捐贈(zèng)法》規(guī)定的公益事業(yè)的捐贈(zèng)，符合相關(guān)規(guī)定的不超過(guò)利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除。對(duì)個(gè)人通過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門(mén)向福利性、非營(yíng)利性的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。
對(duì)民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。
（2）投融資政策
加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財(cái)政資金投入。有條件的地區(qū)，可設(shè)立專項(xiàng)扶持資金。充分利用支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的各類(lèi)財(cái)政資金，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金、ppp等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)
業(yè)，帶動(dòng)社會(huì)資本加大投入。通過(guò)中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道，對(duì)社會(huì)急需、項(xiàng)目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項(xiàng)目予以適當(dāng)扶持。
民政部本級(jí)彩票公益金和地方各級(jí)政府用于社會(huì)福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的資金不得低于30%。
民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為捐資舉辦，機(jī)構(gòu)享有對(duì)其資產(chǎn)的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，捐資人（舉辦者）不擁有對(duì)所捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。對(duì)于舉辦者沒(méi)有捐贈(zèng)而以租賃形式給予組織使用的固定資產(chǎn)、以及以借款方式投入組織運(yùn)營(yíng)的流動(dòng)資金，允許其收取不高于市場(chǎng)公允水平的租金和利息。行業(yè)管理部門(mén)和登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)其關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行披露并進(jìn)行必要監(jiān)管。
民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)停辦后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，其剩余資產(chǎn)由民政部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌，以捐贈(zèng)形式納入當(dāng)?shù)卣B(yǎng)老發(fā)展專項(xiàng)基金。原始捐資有增值的，經(jīng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)決策機(jī)構(gòu)同意并經(jīng)審計(jì)符合規(guī)定的，可對(duì)捐資人（舉辦者）給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。
鼓勵(lì)通過(guò)財(cái)政貼息、補(bǔ)助投資、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)确绞剑С纸鹑跈C(jī)構(gòu)加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新, 推進(jìn)實(shí)施健康與養(yǎng)老服務(wù)工程。研究以養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)直接或間接投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。
拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，允許民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利用有償取得的土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)辦理抵押貸款，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)
構(gòu)要給予辦理抵押登記手續(xù)。
（3）建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、護(hù)理員、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等補(bǔ)貼 對(duì)民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施提供養(yǎng)老服務(wù)，根據(jù)其投資額、建設(shè)規(guī)模、床位數(shù)、入住率和覆蓋社區(qū)數(shù)、入戶服務(wù)老人數(shù)等因素，給予一定的建設(shè)補(bǔ)貼（一般分為3年進(jìn)行補(bǔ)貼）或運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼（按照實(shí)際入住老人數(shù)量）。并通過(guò)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等方式，支持公建民營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)展。
2、我區(qū)優(yōu)惠政策
為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2013]35號(hào))和《中共寧夏回族自治區(qū)委員會(huì)關(guān)于深化改革推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展若干問(wèn)題的決定》(寧黨發(fā)[2013]66號(hào))，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快我區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，特提出《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》（寧政發(fā)[2014]44號(hào)），《意見(jiàn)》中相關(guān)優(yōu)惠政策如下：
(1)加大對(duì)公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投入。各級(jí)人民政府要將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)納入當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，并隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，逐步加大對(duì)公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的投入，建立逐年增加的財(cái)政保障機(jī)制和彩票公益金投入機(jī)制。自治區(qū)財(cái)政每年統(tǒng)籌安排一定資金，用于公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，各市、縣(區(qū))也要積極創(chuàng)造條件，加大公共財(cái)政投入力度；自治區(qū)本級(jí)福彩公益金的50%以上要用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用列入財(cái)政預(yù)算。在滿足城鄉(xiāng)“三無(wú)”老人入住的前提下，鼓勵(lì)公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用閑臵
床位提供社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)。
(2)支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。對(duì)按養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并取得《養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立許可證》和《民辦非企業(yè)單位證書(shū)》的非營(yíng)利性民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位8000元的一次性開(kāi)辦補(bǔ)助，其中自治區(qū)財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級(jí)福彩公益金各承擔(dān)3000元，縣(市)財(cái)政承擔(dān)2000元，市轄區(qū)由地級(jí)市和轄區(qū)財(cái)政各承擔(dān)1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位5000元的一次性開(kāi)辦補(bǔ)助，其中自治區(qū)財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級(jí)彩票公益金各承擔(dān)2000元，縣(市)財(cái)政承擔(dān)1000元，市轄區(qū)由地級(jí)市和轄區(qū)財(cái)政各承擔(dān)500元，分3年給予補(bǔ)助。民辦和公建民營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按入住滿一個(gè)月以上的老年人實(shí)際占用床位數(shù)計(jì)算全年平均數(shù)，每年由所在地市、縣(區(qū))財(cái)政給予每張床位1800元的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，補(bǔ)助期限5年。民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)安臵“三無(wú)”老人的，由各級(jí)民政部門(mén)按供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)將供養(yǎng)費(fèi)用全額轉(zhuǎn)入民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，不足部分由當(dāng)?shù)刎?cái)政給予補(bǔ)助。
(3)建立和完善居家養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度。對(duì)按規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)新建的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心(站)，經(jīng)考核驗(yàn)收合格，由自治區(qū)和各市、縣(區(qū))通過(guò)“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的形式，給予建設(shè)補(bǔ)助；年正常開(kāi)放260天以上的，由市、縣(區(qū))每年給予運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣(區(qū))政府確定。鼓勵(lì)有條件的市、縣(區(qū))設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，為具有本地戶籍的“三無(wú)”老人，低收入的高齡、獨(dú)居、失能等困難老年人提供政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。
(4)建立失能老人護(hù)理補(bǔ)貼制度。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，堅(jiān)持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的失能失智老人護(hù)理補(bǔ)貼制度，讓失能老人共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果，提高其生活質(zhì)量，讓其有尊嚴(yán)、體面地安享晚年生活。
(5)完善投融資政策。金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，合理確定貸款期限，適當(dāng)給予利率優(yōu)惠。創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)信貸產(chǎn)品，支持非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)抵押貸款和優(yōu)質(zhì)企業(yè)信用貸款。加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)信用體系建設(shè)，增強(qiáng)對(duì)信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。
(6)完善土地供應(yīng)政策。各類(lèi)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并納入利用計(jì)劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法使用國(guó)有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國(guó)家對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策。嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
(7)完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策。落實(shí)國(guó)家現(xiàn)行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車(chē)船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車(chē)船使用稅，對(duì)符合條件的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人向非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，符合相關(guān)規(guī)定的，準(zhǔn)予在計(jì)算其應(yīng)納稅所得額時(shí)按稅法規(guī)定比例扣除。各地對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)要免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費(fèi)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類(lèi)價(jià)格執(zhí)行。境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。
(8)建立專業(yè)技術(shù)人員激勵(lì)制度。建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)管理人員和護(hù)理員崗前培訓(xùn)、持證上崗和從業(yè)人員職業(yè)資格認(rèn)證制度，工資待遇與專業(yè)技能等級(jí)、從業(yè)年限掛鉤制度。對(duì)符合條件的參加養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)技能鑒定且取得培訓(xùn)合格證或國(guó)家職業(yè)資格證書(shū)的從業(yè)人員，按規(guī)定給予相關(guān)補(bǔ)貼。在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，執(zhí)行與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、福利機(jī)構(gòu)相同的執(zhí)業(yè)資格、注冊(cè)考核政策。社會(huì)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在技術(shù)職稱評(píng)定、繼續(xù)教育、職業(yè)技能培訓(xùn)等方面與政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享受同等待遇。各類(lèi)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)招用就業(yè)困難人員、簽訂勞動(dòng)合同并繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的，給予社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼。市、縣(區(qū))人力資源社會(huì)保障部門(mén)和民政部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，積極推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)依法開(kāi)展工資集體協(xié)商，加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)工資支付情況的監(jiān)督檢查，努力提高養(yǎng)老護(hù)理員的工資水平。
(9)建立老年人政策性保險(xiǎn)制度。鼓勵(lì)各地按照機(jī)構(gòu)投保、保險(xiǎn)公司運(yùn)作、政府支持的原則，建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任保險(xiǎn)和老年
人意外傷害保險(xiǎn)制度。鼓勵(lì)老年人投保健康保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等人身保險(xiǎn)。對(duì)符合條件的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投保養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任險(xiǎn)，以及70周歲以上的經(jīng)濟(jì)困難老年人投保老年人意外傷害險(xiǎn)的，有條件的地區(qū)要給予一定補(bǔ)貼。要支持各地探索建立老年護(hù)理保險(xiǎn)制度，引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)公司開(kāi)展適合老年人特點(diǎn)的養(yǎng)老保險(xiǎn)、疾病保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式
1、綜合服務(wù)類(lèi)養(yǎng)老項(xiàng)目——愛(ài)晚大愛(ài)城
大愛(ài)城（香河國(guó)家養(yǎng)老示范基地）是國(guó)家“愛(ài)晚工程”的典型示范性項(xiàng)目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀(jì)愛(ài)晚（北京）臵業(yè)有限公司和香河愛(ài)晚投資有限公司聯(lián)合打造。“愛(ài)晚工程”是由國(guó)家民政部中國(guó)社會(huì)工作協(xié)會(huì)牽頭發(fā)起，旨在建設(shè)完善中國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系的重大民生工程。
項(xiàng)目首發(fā)規(guī)劃占地約4000畝，一期開(kāi)發(fā)約400畝，涵蓋聯(lián)排、疊拼、板式高層公寓、養(yǎng)老公寓等全齡產(chǎn)品。一期總建筑面積約4萬(wàn)平米的養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經(jīng)營(yíng)，擁有養(yǎng)生會(huì)所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)還將為所有社區(qū)居民提供個(gè)性化、定制化養(yǎng)老、養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足購(gòu)房者或其父母安全、舒心的生活需求。
國(guó)際醫(yī)療健康中心（包括愛(ài)晚醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護(hù)理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國(guó)家開(kāi)放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園）、養(yǎng)生會(huì)所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場(chǎng)、商業(yè)、高端酒店。通過(guò)倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“中國(guó)首席親情健康城”的造城理想。
2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊
全國(guó)首家推行會(huì)員制（包括太申祥和會(huì)籍、太申尊老會(huì)籍、太申至尊尊老會(huì)籍、祥和會(huì)籍）養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院。經(jīng)營(yíng)模式采用三種會(huì)員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會(huì)員資格，并免費(fèi)享有
居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。
占地面積10余萬(wàn)平方米，為民辦房地產(chǎn)性質(zhì)的老年社區(qū)，2002年10月16日正式營(yíng)業(yè)。周邊醫(yī)院有北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院、太申祥和醫(yī)院(一級(jí)甲等)。住宿分為四個(gè)區(qū)域居住，頤太居、養(yǎng)申居、天祥居、年和居，共計(jì)1200余床位，室內(nèi)面積40平米開(kāi)間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，24小時(shí)熱水供應(yīng)，電視、電話、空調(diào)等一應(yīng)俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護(hù)理，整個(gè)區(qū)域采用無(wú)障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會(huì)員提供營(yíng)養(yǎng)套餐及零點(diǎn)餐。依老年人的特點(diǎn)，特開(kāi)設(shè)了圖書(shū)閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書(shū)畫(huà)室等。
太申祥和醫(yī)院(一級(jí)甲等)被評(píng)為定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。擁有一流的體檢設(shè)備，可進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化b超、心電圖及癌前普查；由門(mén)診處臵、巡房查房、專家門(mén)診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時(shí)醫(yī)護(hù)值班等服務(wù)工作。每年為免費(fèi)為會(huì)員老人進(jìn)行兩次體檢。
太申祥和山莊（國(guó)際敬老院）康樂(lè)中心為星級(jí)賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、vip室共計(jì)300個(gè)床位。設(shè)有室內(nèi)保齡球館、臺(tái)球廳、沙弧球、射擊項(xiàng)目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、等多種娛樂(lè)項(xiàng)目。
3、國(guó)內(nèi)首個(gè)“保單+實(shí)物對(duì)接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)
ccrc持續(xù)健康理論而設(shè)立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護(hù)社區(qū)。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨(dú)立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護(hù)士護(hù)理的系統(tǒng)化服務(wù)。
占地712畝，總建筑面積45萬(wàn)平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經(jīng)完工，該社區(qū)占地245畝，建筑面積18萬(wàn)平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國(guó)內(nèi)首個(gè)實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，其首創(chuàng)了“保單+實(shí)物對(duì)接”的模式。入住費(fèi)用由入門(mén)費(fèi)、月租金、服務(wù)費(fèi)組成，餐費(fèi)依據(jù)膳食標(biāo)準(zhǔn)另計(jì)。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場(chǎng)價(jià)，除入門(mén)費(fèi)外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務(wù)費(fèi)每套每月只需700元。購(gòu)買(mǎi)合眾人壽實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃的客戶，到了保險(xiǎn)合同約定年齡后，不論未來(lái)社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)繳納服務(wù)費(fèi)即可。
如選擇購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，包
括合眾樂(lè)享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（a）、合眾頤享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（a）和合眾尊享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（a）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費(fèi)期，每年的投入只需3 到5萬(wàn)元。
4、國(guó)內(nèi)首個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園
綠城集團(tuán)推出的首個(gè)養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目，首創(chuàng)中國(guó)學(xué)院式養(yǎng)老模式，旨在為活躍長(zhǎng)者提供豐富的精神生活與全套的健康服務(wù)，營(yíng)造美好的準(zhǔn)退休與退休生活。項(xiàng)目擇址江南善水寶地、國(guó)家5a級(jí)景區(qū)--烏鎮(zhèn)，溫潤(rùn)千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關(guān)愛(ài)，秉承精致完美營(yíng)造理念，筑就綠城最具完整價(jià)值體系的頤養(yǎng)住區(qū)。
綠城烏鎮(zhèn)雅園總建筑面積約為50萬(wàn)方，采用新民國(guó)建筑風(fēng)格，以原生態(tài)自然景觀加以江南園林式造林手法，詩(shī)情畫(huà)意，師法自然。項(xiàng)目規(guī)劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類(lèi)型，主力
戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質(zhì)，營(yíng)造舒適雅致居住氛圍，輕松實(shí)現(xiàn)拎包入住。
烏鎮(zhèn)頤樂(lè)學(xué)院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園最主要的園區(qū)配套之一，建筑面積約3.5萬(wàn)平方米，相當(dāng)于浙江老年大學(xué)的1.5倍，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最全的老年大學(xué)之一。
5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)
被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬(wàn)科首個(gè)真正意義上的養(yǎng)老項(xiàng)目。項(xiàng)目依托良渚文化村項(xiàng)目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開(kāi)發(fā)模式，隨園嘉樹(shù)土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗(yàn)，萬(wàn)科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯(cuò)的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬(wàn)科進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)試點(diǎn)產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點(diǎn)。
（1）項(xiàng)目概況
總用地面積約5.9萬(wàn)㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會(huì)”集中式養(yǎng)老配套，以及120個(gè)床位的隨園護(hù)理院，項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期200戶，二期415戶，共計(jì)615戶。健康公寓是共17棟5-6層多
層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護(hù)理區(qū)，共包含96個(gè)床位，其余16棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區(qū)還配有地下車(chē)庫(kù)11073平方米，提供230個(gè)車(chē)位。
（2）配套設(shè)施
“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500㎡，包括景觀餐廳、陽(yáng)光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)等。
浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門(mén)診部，診療面積共約2000平方米，設(shè)有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗(yàn)、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設(shè)備和功能區(qū)。
兩大宗教信仰場(chǎng)所，滿足心靈需求。中國(guó)首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。全國(guó)佛教尼眾道場(chǎng)的大雄寺。
社區(qū)配套：獨(dú)創(chuàng)村民食堂的良渚食街；全國(guó)唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥(niǎo)流蘇街區(qū)；杭州首個(gè)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)菜場(chǎng)的玉鳥(niǎo)菜場(chǎng)；全國(guó)首個(gè)配有“村急送”服務(wù)的社區(qū)。
（3）服務(wù)理念
隨園嘉樹(shù)有萬(wàn)科物業(yè)公司自營(yíng)，主要針對(duì)健康長(zhǎng)者，除了從產(chǎn)品設(shè)計(jì)與硬件上打造適老產(chǎn)品外，更加注重服務(wù)配套，為長(zhǎng)者提供“六心”級(jí)、“24小時(shí)管家”等服務(wù)，而以術(shù)后看護(hù)為主的頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心則將與臺(tái)灣專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)。
在萬(wàn)科的規(guī)劃里，這個(gè)養(yǎng)老試點(diǎn)是萬(wàn)科基于對(duì)老年人的生理、心理特征和行為特點(diǎn)進(jìn)行深入研究而進(jìn)行的一系列針對(duì)性、合理性、系
統(tǒng)化的專業(yè)設(shè)計(jì)，意在創(chuàng)造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國(guó)際先進(jìn)技術(shù)與服務(wù)體系，形成高端養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)。
（4）運(yùn)營(yíng)模式
隨園嘉樹(shù)的土地是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過(guò)八年多的前期建設(shè)，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)采取租售結(jié)合的方式。銷(xiāo)售部分，出售30年使用權(quán)。戶型75-110平方米，均價(jià)14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務(wù)費(fèi)。
項(xiàng)目575套房源中，前60套以出售來(lái)試探市場(chǎng)反應(yīng)，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬(wàn)科最初預(yù)計(jì)的60-70歲的老年人相差甚遠(yuǎn)，但從銷(xiāo)售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷(xiāo)售，而后期剩下的房源，萬(wàn)科已經(jīng)計(jì)劃以自持的形式，進(jìn)行出租運(yùn)營(yíng)。
6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國(guó)·臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村
臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長(zhǎng)庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場(chǎng)后仍得以有尊嚴(yán)地生活。
（1）項(xiàng)目基本情況
占地510畝，位于臺(tái)灣桃園縣龜山鄉(xiāng)，戶型設(shè)計(jì)有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個(gè)等級(jí)，戶數(shù)4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂(lè)等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”，入住資格為年滿60歲、且接收長(zhǎng)庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。
（2）項(xiàng)目特色
寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗(yàn)野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境；全方位照護(hù)：為銀發(fā)族體貼設(shè)想的全方位照護(hù)服務(wù)，兼顧保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂(lè)，滿足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭、社會(huì)的溫暖關(guān)懷；養(yǎng)生文化：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價(jià)值，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動(dòng)，參與社團(tuán)活絡(luò)人際，提供文化傳承的發(fā)展機(jī)會(huì)；居家式養(yǎng)老：全區(qū)無(wú)障礙環(huán)境設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)救援服務(wù)、每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時(shí)提供緊急救援服務(wù)。
（3）經(jīng)營(yíng)模式
出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務(wù)，以及對(duì)13歲以上的人士提供為期兩天的體驗(yàn)之旅。
出售：由于土地是政府作為福利低價(jià)劃撥，因此每平方米造價(jià)不高，售價(jià)在臺(tái)灣算是平價(jià)，目前已售罄。買(mǎi)房規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處
理，不住時(shí)須交回村里作為捐助。
三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析
（一）銷(xiāo)售模式
相對(duì)普通住宅而言增加一些適老化設(shè)計(jì)，成本增加不會(huì)太多，因?yàn)榭梢酝ㄟ^(guò)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金，且沒(méi)有后續(xù)管理的問(wèn)題，往往是住宅開(kāi)發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選。
1、優(yōu)勢(shì)：資金回流快，住宅開(kāi)發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處初期發(fā)展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產(chǎn)權(quán)完整），投資開(kāi)發(fā)者更愿意以開(kāi)發(fā)住宅的方式來(lái)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只要進(jìn)行適應(yīng)老化設(shè)計(jì)，成本增加不會(huì)太多（低于房屋造價(jià)的1%），通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項(xiàng)目，銷(xiāo)售去化速度較好。
2、劣勢(shì)：無(wú)法獲得經(jīng)營(yíng)和物業(yè)增值收入，配套欠缺或影響去化 銷(xiāo)售型模式雖然能夠很好的實(shí)現(xiàn)資金短期回流，縮短回報(bào)周期，但是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段潛在巨大盈利點(diǎn)卻并未獲得開(kāi)發(fā)，無(wú)法獲得物業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的增值收入和溢價(jià)收入。
此外，隨著中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動(dòng)困難的階段無(wú)人照料的問(wèn)題，因此在購(gòu)買(mǎi)用于養(yǎng)老的住宅時(shí)看重配套的養(yǎng)老服務(wù)。銷(xiāo)售型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目欠缺這一部分，可能影響項(xiàng)目的整體品質(zhì)和去化。
3、案例：綠地21城〃孝賢坊
綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)，占地面積270萬(wàn)平米，總建面積約630萬(wàn)平米，總投資近300億元。已建成度假社區(qū)、國(guó)際社區(qū)、尊老社區(qū)、青年社區(qū)四個(gè)主題社區(qū)，而孝賢坊就是其中的尊老社區(qū)，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個(gè)社區(qū)1/3。由于社區(qū)內(nèi)公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價(jià)在28-55萬(wàn)之間，總價(jià)低，適合老人養(yǎng)老和一部分人投資。
（二）“銷(xiāo)售+持有”模式
租售結(jié)合的項(xiàng)目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷(xiāo)售，是回收資金的主力，并對(duì)持有型物業(yè)形成支持；老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于出租，同時(shí)對(duì)住宅的銷(xiāo)售起到促進(jìn)作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有
北京太陽(yáng)城、曜陽(yáng)國(guó)際等項(xiàng)目。
1、優(yōu)勢(shì)：回款較快，兼得前期銷(xiāo)售收益和后期運(yùn)營(yíng)收益 這類(lèi)模式通常滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，且用于出售的住宅占絕對(duì)比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤(rùn)，支持后續(xù)自持部分的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。而自持的老年公寓作為整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進(jìn)住宅部分的銷(xiāo)售；另一方面，可以在投入運(yùn)營(yíng)后獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入。
2、劣勢(shì)：自持部分對(duì)服務(wù)和管理水平要求高
自持部分要獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益要求自持項(xiàng)目能達(dá)到較高的入住率。項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后要具備專業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力、較高的服務(wù)水平以及協(xié)調(diào)醫(yī)療、休閑等各種社會(huì)資源的能力，而傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商往往欠缺這方面的資源和積累?？善赣脤I(yè)公司進(jìn)行管理，或者借助多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的資源，如保健、餐飲、醫(yī)療等。
3、案例：北京太陽(yáng)城
北京太陽(yáng)城是國(guó)內(nèi)較早的大型養(yǎng)老社區(qū)，主要是通過(guò)住宅地產(chǎn)開(kāi)
發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，是早期以養(yǎng)老為概念的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
項(xiàng)目位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，占地面積約623畝，建筑面積約30萬(wàn)平米，商業(yè)配套7萬(wàn)平米。整個(gè)項(xiàng)目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護(hù)理中心、醫(yī)院、家政服務(wù)中心、購(gòu)物中心、文化會(huì)展中心等，可提供包括養(yǎng)老、家政、餐飲、醫(yī)療、保健、康復(fù)、護(hù)理等多項(xiàng)服務(wù)。整個(gè)項(xiàng)目以銷(xiāo)售為主，銷(xiāo)售住宅和出租公寓的面積比為5:1。
該項(xiàng)目采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的策略：項(xiàng)目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購(gòu)臵土地，再以土地融資作為開(kāi)發(fā)住宅一期的資金，以住宅一期的銷(xiāo)售回款支持老年公寓、公建配套的開(kāi)發(fā)；在成熟期，繼續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)住宅二、三期，此時(shí)老年公寓逐漸發(fā)展成熟，以80%的入住率計(jì)算年收入約500萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)完成后總資產(chǎn)約10億元。
（三）持有模式
持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)仍在經(jīng)營(yíng)者手里，出售的是使用權(quán)。專業(yè)化、連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常選擇持有，一方面是其戰(zhàn)略選擇，如樂(lè)成養(yǎng)老恭和苑項(xiàng)目，另一方面是受制于土地性質(zhì)（集體或劃撥土地?zé)o法出售），如上海親和源。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有三種：押金制、會(huì)員制、保單捆綁制。
押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養(yǎng)老社區(qū)，而是多見(jiàn)于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這類(lèi)機(jī)構(gòu)專業(yè)化高、往往是全國(guó)連鎖品牌，例如樂(lè)成養(yǎng)老開(kāi)辦的恭和苑全國(guó)連鎖養(yǎng)老院。
會(huì)員制一般是前期繳納高額會(huì)費(fèi)，通常幾十萬(wàn)到一百萬(wàn)之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設(shè)成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬(wàn)元的管理費(fèi)，這部分收入是主要利潤(rùn)來(lái)源。這種模式在美國(guó)廣泛應(yīng)用于“持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)”（ccrc），在美國(guó)營(yíng)利性養(yǎng)老社區(qū)中的占比并不高，之所以受到國(guó)內(nèi)企業(yè)的青睞，是因?yàn)樗軌蜃屚顿Y企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。
保單捆綁制即養(yǎng)老項(xiàng)目的居住權(quán)與壽險(xiǎn)公司的保單掛鉤，投保者在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)計(jì)劃的同時(shí)獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。根據(jù)目標(biāo)客戶不同，保費(fèi)門(mén)檻從幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。
1、優(yōu)勢(shì)：服務(wù)水平和管理有效性高，利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào) 真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，地產(chǎn)只是載體，而核心利潤(rùn)點(diǎn)應(yīng)該在養(yǎng)老物業(yè)的長(zhǎng)期持有、養(yǎng)老服務(wù)的持續(xù)提供上。產(chǎn)權(quán)保留在經(jīng)營(yíng)者手中可以保障管理的有效性和服務(wù)的水平，在項(xiàng)目積累一定口碑和知名度后，經(jīng)營(yíng)者能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)。而且持有型項(xiàng)目通常在前期以押金、會(huì)費(fèi)、保費(fèi)等形式收取一筆費(fèi)用，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資金回籠。
2、劣勢(shì)：投資回收期長(zhǎng)，前期資金壓力大
養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報(bào)周期會(huì)相當(dāng)長(zhǎng)，樂(lè)成恭和苑項(xiàng)目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運(yùn)營(yíng)，而上海親和源項(xiàng)目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的最大問(wèn)題是回報(bào)周期太長(zhǎng)，致使投資者資金缺乏。
3、案例
案例一：北京樂(lè)成恭和苑老年公寓（押金制）
恭和苑養(yǎng)老公寓是樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司的直營(yíng)連鎖養(yǎng)老品牌，已經(jīng)在北京、上海、廣東、浙江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)投資興建連鎖項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)模較小，只有兩棟樓：北樓是醫(yī)院，南樓是養(yǎng)老院。養(yǎng)老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬(wàn)元押金，月租金9800元起，護(hù)理費(fèi)每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時(shí)全天候醫(yī)護(hù)人員值守，并與大型醫(yī)院直接建立綠色就醫(yī)通道；推出個(gè)性化“健康管家”服務(wù)，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計(jì)劃，建立個(gè)人健康檔案，開(kāi)展綜合評(píng)估，對(duì)慢性病居民給予生活方式干預(yù)，委托醫(yī)療專家長(zhǎng)期跟蹤，開(kāi)展系統(tǒng)科學(xué)的功能康復(fù)訓(xùn)練。
案例二：上海親和源（會(huì)員制）
上海親和源是中國(guó)首家會(huì)員制高端養(yǎng)老社區(qū)，距離上海市中心人民廣場(chǎng)12公里，建設(shè)投入約6億元，2008年投入運(yùn)營(yíng)，由16棟建筑組成，共設(shè)838套居室，可供1600為老人居住，年運(yùn)營(yíng)成本約0.2億元。由于土地是出讓性質(zhì)，無(wú)法出售產(chǎn)權(quán)，因此會(huì)員制是其緩解經(jīng)營(yíng)壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會(huì)員費(fèi)和年費(fèi)，會(huì)員費(fèi)用來(lái)回收建設(shè)成本或一次性盈利；年費(fèi)和服務(wù)費(fèi)作為長(zhǎng)期贏利點(diǎn)。目前除上海外，親和源項(xiàng)目已擴(kuò)展至海南、營(yíng)口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。
案例三：泰康之家（保單捆綁制）
2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”在北京市昌平區(qū)開(kāi)工，占地約17萬(wàn)平方米，總建筑面積約30萬(wàn)平方米。該社區(qū)計(jì)劃于2015年正式入住，將成為我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)第一家大規(guī)模國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)關(guān)愛(ài)社區(qū)（ccrc）。
泰康之家一期可容納約800戶。區(qū)別于普通社區(qū)，泰康之家提供了約1.8萬(wàn)平方米的公共服務(wù)設(shè)施，文化、健身、餐飲、醫(yī)療設(shè)施一應(yīng)俱全。社區(qū)還規(guī)劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院，提供綜合門(mén)診、老年康復(fù)調(diào)理、日常診療、慢性病管理等服務(wù)。此外，養(yǎng)老社區(qū)外有6家醫(yī)療機(jī)構(gòu)，均可在30分鐘內(nèi)到達(dá)。與這一社區(qū)綁定的是泰康保險(xiǎn)的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。該計(jì)劃是一款高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品，繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬(wàn)元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費(fèi)者可以根據(jù)自己的需求，選擇在65歲或70歲時(shí)開(kāi)始按月領(lǐng)取年金。
四、養(yǎng)老地產(chǎn)ppp（公私合營(yíng)關(guān)系）模式探究
近年來(lái)在世界各國(guó)得到廣泛應(yīng)用的ppp模式，通過(guò)將民間資本引入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，能夠有效解決許多問(wèn)題。因此，將ppp模式應(yīng)用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
1、ppp模式概述
ppp 模式(公私合營(yíng)關(guān)系)是一種以合同方式確立的，基于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利益共享原則的合作機(jī)制。在這個(gè)機(jī)制下公共部門(mén)和私營(yíng)部門(mén)相互合作來(lái)提供某種公共項(xiàng)目或服務(wù)。ppp模式是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制框架下對(duì)公共服務(wù)領(lǐng)域投融資體制和管理方式上進(jìn)行的一種創(chuàng)新，它的出現(xiàn)使得項(xiàng)目參與各方可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，充分發(fā)揮在各自領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，從而達(dá)到比各方單獨(dú)行動(dòng)更有優(yōu)勢(shì)的結(jié)果。
2、ppp模式的可行性分析
機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)在我國(guó)屬于福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院作為載體，準(zhǔn)
入門(mén)檻較高，一般應(yīng)該由政府提供。而政府由于財(cái)政壓力較大，對(duì)于養(yǎng)老院這種初始投資大，回收周期長(zhǎng)的基礎(chǔ)民生建設(shè)項(xiàng)目缺乏足夠的資金支持，再加上中國(guó)老齡化程度的加劇，有限的養(yǎng)老設(shè)施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)多元化的需求。而民營(yíng)企業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新生力量，有著較為充裕的資金來(lái)源和更為靈活的經(jīng)營(yíng)理念，根據(jù)準(zhǔn)公共物品的特點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上屬于準(zhǔn)公共物品的范疇，有別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以由更有投資效率的私營(yíng)機(jī)構(gòu)作為主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)，使之成為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有效補(bǔ)充。
2010年9月3日，保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的出臺(tái)為險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)掃清了障礙。因此在我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)中充分利用壽險(xiǎn)資金等民間資本，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，同時(shí)引入ppp模式，結(jié)合政府拿地，審批、養(yǎng)老服務(wù)等方面的優(yōu)勢(shì)，可以有效地解決目前養(yǎng)老需求旺盛而服務(wù)供給不足的矛盾。
3、ppp模式的主要功能
（1）吸引私人資本投資，彌補(bǔ)政府財(cái)力不足的問(wèn)題
ppp 模式中最重要功能之一就是融資，其本質(zhì)在于，在公共產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中引入私人資本，以解決政府財(cái)力不足的問(wèn)題。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，在ppp模式中最常見(jiàn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)，僅2004年一年，流入發(fā)展中國(guó)家的私營(yíng)企業(yè)參與的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的投資額就達(dá)到 640億美元，在發(fā)展中國(guó)家的新建項(xiàng)目中，私人資本的投資貢獻(xiàn)率達(dá)44%，在特許權(quán)項(xiàng)目的投資貢獻(xiàn)率達(dá)54%，由此可見(jiàn)ppp模式的融資能力之強(qiáng)。
（2）提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)行效率
由于公共部門(mén)缺少提高組織內(nèi)部運(yùn)作和項(xiàng)目流程效率的動(dòng)力，因此，政府在很多公共產(chǎn)品的提供中，建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率較低，這其中就包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)。而私營(yíng)部門(mén)的目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，其利潤(rùn)則主要通過(guò)提高投資和運(yùn)營(yíng)效率獲得。在ppp模式下，政府將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)職能轉(zhuǎn)給高效的私人部門(mén)，同時(shí)保留和完善監(jiān)管等公共部門(mén)的核心職能。這不但可以減少政府的現(xiàn)金支出，也可向消費(fèi)者提供廉價(jià)的服務(wù)。即使是在某些項(xiàng)目上，政府承擔(dān)部分投資或運(yùn)營(yíng)成本，也能實(shí)現(xiàn)控制成本支出、提升服務(wù)質(zhì)量的目標(biāo)。
（3）推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
ppp可以作為改革創(chuàng)新的突破口，推動(dòng)養(yǎng)老業(yè)取得實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。改革的關(guān)鍵往往是行業(yè)重組和明確職能，具體來(lái)說(shuō)，在政府投入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)經(jīng)費(fèi)主渠道的前提下，通過(guò)ppp的導(dǎo)向，開(kāi)拓非政府渠道。以此為契機(jī)，重新審視和分配政策制定者、監(jiān)管者和服務(wù)供應(yīng)者的職能，通過(guò)進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，成立獨(dú)立的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，才能真正有效地推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展。因此，ppp模式是促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的理想途徑，可望有效的解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)中的核心問(wèn)題。
4、政策支持
2014 年11月16日，國(guó)務(wù)院公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵(lì)社會(huì)投資的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)?2014?60號(hào))，在《意見(jiàn)》的第八項(xiàng)、第九項(xiàng)分別強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)社會(huì)資本加大社會(huì)事業(yè)投資力
度”以及“建立健全政府和社會(huì)資本合作(ppp)機(jī)制”，其中第二十六條內(nèi)容如下：“鼓勵(lì)社會(huì)資本加大社會(huì)事業(yè)投資力度。通過(guò)獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、租賃等途徑，采取特許經(jīng)營(yíng)、公建民營(yíng)、民辦公助等方式，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化設(shè)施建設(shè)。盡快出臺(tái)鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦教育、促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的意見(jiàn)。各地在編制城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，要統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)布局各類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施。各級(jí)政府逐步擴(kuò)大教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化等政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)范圍，各類(lèi)經(jīng)營(yíng)主體平等參與。將符合條件的各類(lèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)納入醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)范圍”，《意見(jiàn)》明確提及在養(yǎng)老方面對(duì)于社會(huì)資本的鼓勵(lì)。
國(guó)家發(fā)改委公布《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于開(kāi)展政府和社會(huì)資本合作的指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)改投資[2014]2724號(hào)，其中第三項(xiàng)針對(duì)“合理確定政府和社會(huì)資本合作的項(xiàng)目范圍及模式”提出指導(dǎo)意見(jiàn)，指出“ppp模式主要適用于政府負(fù)有提供責(zé)任又適宜市場(chǎng)化運(yùn)作的公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)項(xiàng)目。燃?xì)?、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設(shè)施，公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、城市軌道交通等交通設(shè)施，醫(yī)療、旅游、教育培訓(xùn)、健康養(yǎng)老等公共服務(wù)項(xiàng)目，以及水利、資源環(huán)境和生態(tài)保護(hù)等項(xiàng)目均可推行ppp模式”。
為了保證政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量，規(guī)范項(xiàng)目識(shí)別、準(zhǔn)備、采購(gòu)、執(zhí)行、移交各環(huán)節(jié)操作流程，財(cái)政部于2014年11月29日印發(fā)《政府和社會(huì)資本合作模式操作指南(試行)》，對(duì)于ppp模式的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了科學(xué)規(guī)范。盡管養(yǎng)老項(xiàng)目并未列入最新發(fā)布的ppp
模式示范清單，但是，基于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的公共性、未來(lái)人口老齡化對(duì)于中國(guó)養(yǎng)老體系形成的公共支出壓力等原因，ppp模式引導(dǎo)社會(huì)資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在邏輯和創(chuàng)新方向上已經(jīng)沒(méi)有障礙，采用ppp模式發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是時(shí)間問(wèn)題。
五、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要點(diǎn)
1、市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)全齡化
從國(guó)內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前市場(chǎng)中的養(yǎng)老項(xiàng)目面對(duì)客群較為多元，如北京太陽(yáng)城、東方太陽(yáng)城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時(shí)，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項(xiàng)目客群范圍過(guò)窄，且定位過(guò)于高端。老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。
2、項(xiàng)目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套
? 理想?yún)^(qū)位——城市近郊或成熟旅游度假區(qū)
養(yǎng)老項(xiàng)目不適合選址在市中心區(qū)，因?yàn)橹行某菂^(qū)雜亂、噪音大、車(chē)流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛(ài)湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會(huì)、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。
? 理想環(huán)境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長(zhǎng)壽等健康資源
老人對(duì)環(huán)境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項(xiàng)目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如
山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長(zhǎng)壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目比較理想的選址。
? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套 如果項(xiàng)目選址周邊具有比較便捷的交通，相對(duì)完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項(xiàng)目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運(yùn)營(yíng)管理難度，也能夠更好的營(yíng)造舒適便捷的社區(qū)生活。若能出則繁華、入則寧?kù)o，那是最理想的地段。
3、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項(xiàng)目成功奠定基石 就土地用途而言，現(xiàn)在還沒(méi)有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，通過(guò)合理的用地組合，減少用地成本。
? 建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合
當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少采用單一養(yǎng)老住宅的模式開(kāi)發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開(kāi)發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式，減少建設(shè)用地總量的同時(shí)，讓項(xiàng)目具備良好的環(huán)境。
? 不同建設(shè)用地類(lèi)型的組合
目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)用地的類(lèi)型上是各顯神通，有城市建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。通過(guò)合理的策劃和布局，根據(jù)子項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。
? 拿地方式的選擇
在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣(mài)掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對(duì)用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價(jià)、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，通過(guò)將項(xiàng)目的公益性部分獨(dú)立包裝，將醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂(lè)中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，爭(zhēng)取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。
4、開(kāi)發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開(kāi)發(fā)模式 模式一：隔代親情社區(qū)開(kāi)發(fā)模式
年輕人群與健康老人混合的社區(qū)。北京太陽(yáng)城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬(wàn)科良渚文化村等是這類(lèi)模式的實(shí)踐。
這類(lèi)模式下，持有少量物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷(xiāo)售比例應(yīng)大于70%，以保證開(kāi)發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。“銷(xiāo)售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹(shù)立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開(kāi)發(fā)回血。
模式二：會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式
針對(duì)全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會(huì)員制是國(guó)內(nèi)可行的盈利模式，會(huì)員制銷(xiāo)售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷(xiāo)售物業(yè)使用權(quán)。目前國(guó)內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。
以銷(xiāo)售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會(huì)員制模式的設(shè)計(jì)前提，而終身類(lèi)會(huì)員、押金類(lèi)會(huì)員和消費(fèi)類(lèi)會(huì)員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金流問(wèn)題。但從財(cái)務(wù)、盈利效果和經(jīng)營(yíng)三個(gè)角度來(lái)看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會(huì)員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表，在經(jīng)營(yíng)上操作更加便捷，能夠更好地實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)。
模式三：持續(xù)照料退休（ccrc）模式
以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（ccrc）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項(xiàng)目是美國(guó)太陽(yáng)城、三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)，此外國(guó)內(nèi)還有眾多打著ccrc旗號(hào)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
ccrc模式將目標(biāo)客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準(zhǔn)備的老年人，在目前中國(guó)大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷(xiāo)售模式或會(huì)員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險(xiǎn)等金融創(chuàng)新方面進(jìn)一步探索。
模式四：養(yǎng)生目的地開(kāi)發(fā)模式
“養(yǎng)生目的地”開(kāi)發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地?zé)釡厝?、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。
這類(lèi)模式針對(duì)具有高保健意識(shí)的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷(xiāo)售+會(huì)員銷(xiāo)售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時(shí)度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)”，將是未來(lái)發(fā)展的一種全新經(jīng)營(yíng)模式。健康活力老人的“候鳥(niǎo)式養(yǎng)老”的度假交換平臺(tái)模式，市場(chǎng)
上已經(jīng)開(kāi)始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開(kāi)始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。
模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式
鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對(duì)農(nóng)村空臵房屋資源進(jìn)行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開(kāi)發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項(xiàng)目，目前在海南萬(wàn)寧等地開(kāi)始嘗試推行這種模式。
這類(lèi)模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設(shè)，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過(guò)“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關(guān)系，將農(nóng)村閑臵的住房資源進(jìn)行整合，提供給外來(lái)老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務(wù)，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營(yíng)模式。
模式六：保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式
保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險(xiǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)捆綁，主要是險(xiǎn)企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項(xiàng)模式創(chuàng)新。最新推出的三種保險(xiǎn)產(chǎn)品相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū)、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū)。
這種模式下，將壽險(xiǎn)的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)的費(fèi)用通過(guò)特定的政策結(jié)合起來(lái)，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠?yàn)殡U(xiǎn)企提供具有長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的投資選擇，將成為未來(lái)險(xiǎn)資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一。
5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)首先需要轉(zhuǎn)變思維，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商
的角色定位，按照市場(chǎng)定位規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容，繼而根據(jù)服務(wù)內(nèi)容分析建筑開(kāi)發(fā)要求，最終完成整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這一模式的本質(zhì)是以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實(shí)體為輔助支撐的服務(wù)商運(yùn)營(yíng)管理，而非單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。
老齡產(chǎn)業(yè)鏈衍生出的一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的盈利點(diǎn)。
6、規(guī)劃設(shè)計(jì)：適老化
構(gòu)建完善的“適老化”的軟硬件服務(wù)體系，根據(jù)老年人需求打造功能服務(wù)體系和設(shè)施規(guī)劃。
交通、建筑、設(shè)施的人性化、無(wú)障礙式設(shè)計(jì)參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的老年建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國(guó)老年人習(xí)慣進(jìn)行。如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進(jìn)的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺(tái)，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進(jìn)出，淋浴旁裝有l(wèi)形的扶手，真正達(dá)到無(wú)障礙設(shè)計(jì)。
六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例
1、西安榮華·親和源高端會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)
項(xiàng)目位于西安市戶縣境內(nèi)，占地92畝。擁有智能化設(shè)備與私人秘書(shū)服務(wù)體系，保證老人們?cè)谝粋€(gè)舒適、溫馨、自由、私密的環(huán)境下享受晚年生活。2015年9月8日開(kāi)園，榮華控股集團(tuán)董事長(zhǎng)崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開(kāi)園，預(yù)示著西北地區(qū)養(yǎng)老新模式正在逐步發(fā)展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團(tuán)希望將這個(gè)項(xiàng)目獻(xiàn)給更多熱愛(ài)生活的長(zhǎng)者，讓老人有尊嚴(yán)地生活，追求他們未完成的夢(mèng)想?！?/p>
榮華〃親和源養(yǎng)老社區(qū)設(shè)臵“數(shù)字化監(jiān)控系統(tǒng)”、“無(wú)線報(bào)警系統(tǒng)”、“無(wú)線定位系統(tǒng)”、“園區(qū)一卡通系統(tǒng)”，做到360°全方位監(jiān)控。同時(shí)開(kāi)設(shè)頤養(yǎng)院、保障綠色就醫(yī)通道，專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)管理，讓老人安心養(yǎng)老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務(wù)配套，設(shè)計(jì)
了生活、健康、快樂(lè)、特色4大服務(wù)體系，62項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié)，讓老人安心快樂(lè)養(yǎng)老的同時(shí)，也為每位老人建立了生活模塊，開(kāi)展個(gè)性化服務(wù)，讓老人在社區(qū)內(nèi)享受生活管家、健康管家、快樂(lè)管家24小時(shí)的秘書(shū)式服務(wù)。
2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目
項(xiàng)目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項(xiàng)目包括1棟公寓、4棟洋房共計(jì)388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業(yè)上退下來(lái)，開(kāi)始思考下半場(chǎng)人生，“70后”沒(méi)有時(shí)間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個(gè)最溫馨的家。
在經(jīng)營(yíng)模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會(huì)員制，集宜居養(yǎng)生、休閑度假、專業(yè)醫(yī)護(hù)保障為一體的創(chuàng)新產(chǎn)品體系及管理模式，或?qū)槲靼渤擎?zhèn)退休人員提
萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介篇二
1.養(yǎng)老地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)
空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。
設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。
2.養(yǎng)老地產(chǎn)公共空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
住宅的坡道無(wú)障礙設(shè)計(jì)要點(diǎn)
在有臺(tái)階的地方應(yīng)設(shè)臵坡度平緩的臺(tái)階和斜面，標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表。在坡道的起點(diǎn)及終點(diǎn)，應(yīng)留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側(cè)面凌空時(shí)，在欄桿下端宜設(shè)高度不小于50mm的安全檔臺(tái)。
3.單元入口公共空間設(shè)計(jì)
〃設(shè)臵斜坡
引道有臺(tái)階時(shí)應(yīng)設(shè)臵斜坡，斜坡的寬度應(yīng)為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應(yīng)平緩?！ㄔO(shè)臵扶手
樓梯和斜坡應(yīng)設(shè)臵連續(xù)式扶手，扶手應(yīng)安裝牢固，同時(shí)還應(yīng)注意扶手的手感和耐久性。
〃設(shè)臵房檐出入口及斜坡上方宜設(shè)臵房檐 〃鋪設(shè)防滑地面材料
地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)出現(xiàn)積水現(xiàn)象，使用浸水也防滑的地面材料。設(shè)臵排水溝時(shí)，應(yīng)配水溝蓋，水溝蓋不應(yīng)妨礙輪椅乘坐人的通行?！ㄆ露绕骄彽呐_(tái)階踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應(yīng)小于380mm
3.樓廳和電梯的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
〃電梯內(nèi)部設(shè)臵
轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設(shè)臵；正對(duì)電梯轎廂門(mén)的壁上懸掛傾斜的鏡面。
電梯按鈕操作盤(pán)設(shè)在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側(cè)都可進(jìn)行操作。電梯開(kāi)門(mén)時(shí)間較長(zhǎng)，且門(mén)口裝有光電管裝臵，防止夾傷?！ㄔO(shè)臵信箱和留言板
設(shè)臵位臵不應(yīng)妨礙通行，使用高度要方便所有用戶?！ㄔO(shè)臵電梯
超過(guò)3層要配備電梯。電梯尺寸要適應(yīng)擔(dān)架的長(zhǎng)度。電梯與樓面無(wú)高差。
電梯最小尺度1400mm(w)x1350mm(d)〃設(shè)臵休息椅
可設(shè)臵椅子，方便等候電梯時(shí)，可以坐下休息或放臵行李。〃方便的出入口
寬度要確保輪椅可以通過(guò)，門(mén)寬大于等于800mm，出入口不設(shè)臵臺(tái)階，宜選用推拉門(mén)、自動(dòng)門(mén)?！ǖ孛驿佋O(shè)防滑材料
地面鋪設(shè)浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應(yīng)過(guò)寬?！糇爿喴慰赊D(zhuǎn)身的空間
4.公用走廊設(shè)計(jì)要點(diǎn)
〃走廊寬度設(shè)臵
考慮輪椅和行人并行通過(guò)，因此寬度不應(yīng)小于1.2m?！ㄔO(shè)臵連續(xù)扶手
在0.9m和0.75m高處宜設(shè)圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm?！ù伴T(mén)不應(yīng)妨礙通行
門(mén)、窗的開(kāi)啟扇不應(yīng)妨礙走廊的通行?！ǚ阑孛?/p>
使用浸水后也能防滑的地面材料?！o(wú)突出的墻壁
滅火器、留言板等應(yīng)設(shè)臵在不妨礙走廊通行的位臵上。〃無(wú)臺(tái)階地面
取消電梯到電梯廳的出入口以及門(mén)廳部分的臺(tái)階，地面存在高差的時(shí)候，應(yīng)設(shè)臵斜坡。5.公用樓梯設(shè)計(jì)要點(diǎn)
〃易識(shí)別的臺(tái)階面
為避免臺(tái)階面產(chǎn)生陰影，應(yīng)考慮采光與照明的情況，改變臺(tái)階的顏色和材質(zhì)，可便于識(shí)別。〃踏步的防滑措施
臺(tái)階面使用防滑材料，臺(tái)階面邊沿設(shè)臵防滑條，要和臺(tái)階面保持在同一平面?！翘莸膶挾瘸渥?/p>
考慮樓梯可并行通過(guò)使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。〃設(shè)臵扶手
樓梯的扶手應(yīng)安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側(cè)連續(xù)安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。〃坡度平緩的樓梯
為盡可能縮短萬(wàn)一跌落下來(lái)的距離，可采用帶平臺(tái)的折跑樓梯。踏面高度不應(yīng)大于150mm，踏面寬度不應(yīng)小于300mm。
6.院落設(shè)計(jì)要點(diǎn)
〃設(shè)臵對(duì)講話筒 〃充足的照明
門(mén)廊要保持充足的照明，為了防止樓梯上產(chǎn)生濃重的陰影，注意照明的位臵和角度，可設(shè)臵低位燈?！ㄔO(shè)臵扶手
臺(tái)階邊應(yīng)設(shè)臵連續(xù)式扶手?！ㄆ露绕骄彽呐_(tái)階
存在地面高差時(shí)，應(yīng)在臺(tái)階附近設(shè)臵斜坡?！ǚ阑孛娌牧系匿佋O(shè)
引道和臺(tái)階斜面的地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)產(chǎn)生積水情況。注意鋪地材料選用浸水后仍防滑的材料。
路中央設(shè)臵井蓋時(shí)，不應(yīng)突出地面，注意井蓋不要突出?！ㄔO(shè)臵車(chē)庫(kù) 車(chē)庫(kù)應(yīng)設(shè)計(jì)在戶門(mén)附近，從車(chē)棚到大門(mén)處不被雨淋到。〃房檐的設(shè)臵
在戶門(mén)處可設(shè)臵寬大的房檐。
7.細(xì)部空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1）墻壁
墻壁轉(zhuǎn)角部分作圓角處理
除扶手外，墻壁上無(wú)凸出物。消火栓埋入墻里。
扶手連續(xù)性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉(zhuǎn)角也要作圓角處理。2）地面
選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損
8.住宅室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
門(mén)窗的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
門(mén)的寬度滿足輪椅進(jìn)出，不設(shè)門(mén)檻，外門(mén)凈寬不得小于1.1m，內(nèi)門(mén)通行寬度不得小于0.8mm；
門(mén)輕易于開(kāi)啟，宜用推拉門(mén)代替平開(kāi)門(mén)，不許使用玻璃門(mén)； 門(mén)的把手應(yīng)選用旋臂較長(zhǎng)的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間； 居室窗臺(tái)的高度在750～800mm左右；
窗臺(tái)的寬度要適當(dāng)增加，一般不少于250～300mm； 矮窗臺(tái)里側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)臵高0.9～1m的安全欄桿
9.門(mén)廳的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
〃易開(kāi)閉的戶門(mén)
當(dāng)平開(kāi)門(mén)時(shí)，應(yīng)考慮調(diào)節(jié)自動(dòng)關(guān)閉裝臵，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。
〃適當(dāng)照明和易操作的開(kāi)關(guān)
考慮換鞋和上下臺(tái)階，門(mén)廳具有足夠的亮度，不應(yīng)產(chǎn)生濃重的陰影部分。采用醒目的開(kāi)關(guān)?！☉糸T(mén)門(mén)檻高度處理
戶門(mén)門(mén)檻高度應(yīng)控制在50px左右?！ǚ鍪值脑O(shè)臵
為了方便換鞋和上下臺(tái)時(shí)，應(yīng)設(shè)臵扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形。〃臺(tái)階的處理
臺(tái)階上下采用不同的材質(zhì)和顏色，以便識(shí)別。〃防滑地面
采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。
1.考慮輪椅老人使用情況，門(mén)廳宜有輪椅暫存的位臵
2.可將鞋柜下部留出高度約300mm的空檔放臵常穿的鞋子，避免散亂在門(mén)廳的鞋子將老人絆倒。
3.門(mén)廳宜設(shè)物品暫放平臺(tái)，臺(tái)面高度850mm，兼有供老人撐扶的功能。4.穿衣鏡為防止輪椅碰撞，鏡面下沿應(yīng)高于地面350mm以上，宜選用不易碎的鏡面材質(zhì)。
5.設(shè)臵傘立存放淋濕的雨傘
6.門(mén)廳處常設(shè)防塵地墊，避免厚度過(guò)厚或卷邊，且不影響門(mén)戶的開(kāi)啟和輪椅的行動(dòng)。
7.鞋凳旁150mm～200mm處應(yīng)有豎向扶手，老人起立及坐落是借力 8.老人需坐姿換鞋，門(mén)廳應(yīng)設(shè)臵鞋凳
除滿足換鞋等基本功能外，還需考慮護(hù)理人員、擔(dān)架出入、輪椅的通行及回轉(zhuǎn)空間
10.室內(nèi)走廊的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
〃連續(xù)扶手
使用近圓形的扶手。
扶手端部向下方或墻壁方向彎曲 〃光線充足的照明設(shè)計(jì) 不應(yīng)和其他房間產(chǎn)生亮度差。
洗手間入口和有臺(tái)階的地方應(yīng)設(shè)臵位臵低的壁燈。〃使用方便的開(kāi)光裝臵
應(yīng)設(shè)臵帶指示功能的大面板開(kāi)關(guān)。走廊長(zhǎng)的房間，應(yīng)在多處設(shè)臵控制開(kāi)關(guān)。〃無(wú)階差地面 地面應(yīng)無(wú)階差，各房間地面的高差應(yīng)控制在3mm以內(nèi)?！ū阌谑褂玫姆鍪指叨群筒牧?設(shè)臵扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性?！▽挸ǖ淖呃?/p>
方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過(guò)，寬度不應(yīng)小于1m。進(jìn)房間的入口的寬度不得小于800mm?！ǚ阑孛?/p>
地面使用防滑材料。
考慮跌到的可能性，避免采用堅(jiān)硬的材料。
11.樓梯的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
樓梯的寬度不應(yīng)小于1200mm，滿足兩人攙扶通過(guò)；
平臺(tái)凈寬不應(yīng)小于樓梯凈寬，踏步沿口不應(yīng)突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區(qū)；
扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應(yīng)有40～50mm的空隙； 扶手可設(shè)臵為雙重高度（900和750mm兩種）〃樓梯形狀
樓梯坡度平緩，宜帶休息平臺(tái)。
避免上層樓梯縮進(jìn)走廊或下層樓梯露出走廊的情況?！▽挸翘?/p>
樓梯可并行通過(guò)使用拐杖的老人與攙扶人。〃臺(tái)階面和臺(tái)階高度 臺(tái)階面使用防滑材料。
設(shè)臵防滑條時(shí)和臺(tái)階在一個(gè)平面上。
臺(tái)階垂直部分應(yīng)設(shè)臵擋板，臺(tái)階邊沿不應(yīng)突出。〃充足照明為了不產(chǎn)生濃重的陰影，可設(shè)臵多個(gè)照明燈具 〃方便的開(kāi)關(guān)
除感應(yīng)燈外，安裝帶暗示功能的大面板開(kāi)關(guān)，使用上下樓兩側(cè)都可操作的雙路開(kāi)關(guān)。
〃扶手的設(shè)臵
安裝牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側(cè)安裝。扶手端部向下或墻壁彎曲。
12.浴室設(shè)計(jì)要點(diǎn)
〃設(shè)臵扶手
浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)臵水平和垂直扶手?！ㄔO(shè)臵緊急告警裝臵
為了便于安裝緊急告警裝臵，應(yīng)事先設(shè)臵備用配臵管線?！ú僮餍院玫乃堫^噴頭
安裝在觸手可及的位臵，選擇使用方便且可調(diào)節(jié)水溫的水龍頭?！ǜ叨冗m當(dāng)?shù)脑「?/p>
浴室地面到浴缸邊的高度避免過(guò)高，應(yīng)為750px～1250px。〃盡量少設(shè)臵臺(tái)階
不得以設(shè)臵臺(tái)階時(shí)，應(yīng)設(shè)臵扶手 〃防滑地面材料
應(yīng)選用防水防滑地面鋪設(shè)材料?！醋o(hù)用空間
浴室應(yīng)保證看護(hù)時(shí)必要的空間?！ㄩ_(kāi)關(guān)方便且安全的門(mén) 最好采用拉門(mén)或折疊門(mén)。
門(mén)上應(yīng)安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。
1.老年人更應(yīng)使用坐便器，重心較穩(wěn)定。注意水箱應(yīng)采用較大的扳手式?jīng)_水開(kāi)關(guān)。2.宜設(shè)臵智能便座，解決老人一系列清潔困難?？紤]到一般操作在右邊，故便坐的電源插座亦宜設(shè)在便器右側(cè)，距地高都為400mm。3.老人使用的坐便器旁邊應(yīng)設(shè)l型扶手。扶手的水平部分距地面650～700mm左右；豎直部分距坐便器前沿約250mm，上端不低于1400mm。
4.緊急呼叫器距離不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。其位臵安排應(yīng)注意避免在使用扶手或拿取手紙時(shí)造成碰傷。為了讓老人倒地后仍能使用緊急呼叫器，可加設(shè)拉繩，下垂至地面100mm處。
5.手紙盒通常宜設(shè)臵在坐便器前側(cè)方，保證老人伸手可及，避免其動(dòng)作幅度過(guò)大。可設(shè)能存放兩個(gè)卷紙的手紙盒，便于提醒老人及時(shí)補(bǔ)充手紙。
13.廚房設(shè)計(jì)要點(diǎn)
〃使用方便的操作臺(tái)設(shè)計(jì) 合理的操作流線設(shè)計(jì)。操作臺(tái)高度適合老人坐著操作。
〃安裝告警裝臵安裝防火告警裝臵或預(yù)留安裝告警裝臵的配管配線 〃光線充足的照明
在考慮廚房整體照明的同時(shí)，還應(yīng)考慮操作臺(tái)局部的照明?！◤N房面積要求
使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應(yīng)小于2.1m?！ㄊ褂梅奖愕碾s物柜
雜物柜使用頻率高，應(yīng)設(shè)臵在使用方便的位臵?！ò踩僮餮b臵
煤氣灶上方應(yīng)安裝安全裝臵，以應(yīng)付煤氣中途熄滅或者忘記關(guān)煤氣的情況發(fā)生。盡量使用沒(méi)有明火的電磁等廚房器具。〃操作性好的水龍頭 應(yīng)操作簡(jiǎn)單并且容易調(diào)節(jié)?！ǚ阑牢鄣孛?/p>
使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。1.老人廚房應(yīng)有合理的空間尺度，使各種常用設(shè)備安排緊湊，操作流線合理，形成理想的“冰箱-水池-爐灶工作三角形”，省時(shí)省力安全。
2.老人廚房應(yīng)保證能夠坐姿操作，操作臺(tái)下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部插入，可升降的操作臺(tái)面更佳。
3.提倡使用中部柜，洗滌池上方中部高度可設(shè)臵瀝水托架，便于洗滌后順手放臵餐具；爐灶旁的中部柜可用于放臵調(diào)味品、常用炊具等。
4.爐灶及洗菜池前擋板處宜設(shè)臵舒適扶手，便于輪椅老人通過(guò)扶手借力靠近操作臺(tái)，并可在操作時(shí)依靠，減輕體力消耗。
5.柜門(mén)拉手選型及安裝合理。拉手造型圓潤(rùn)，尺寸合理，便于抓握，安裝位臵合理，處于老人舒適操作高度范圍之內(nèi)。
6.選用大容量冰箱，解決老人愛(ài)囤積食品，存放營(yíng)養(yǎng)品和藥品等需求；冰箱旁應(yīng)有接手臺(tái)面，便于取放物品。
7.廚房可布臵至少兩人用的小餐臺(tái)，以便老人在廚房簡(jiǎn)單用餐?？杉孀鼋邮芘_(tái)，注意擺放位臵不影響老人出入。
8.爐灶宜有自動(dòng)斷火功能并與抽油煙機(jī)聯(lián)動(dòng)。點(diǎn)火同時(shí)抽油煙機(jī)啟動(dòng)，關(guān)火后抽油煙機(jī)延遲工作一定時(shí)間再自動(dòng)關(guān)閉，確保老人安全使用。
14.居室設(shè)計(jì)要點(diǎn)
〃冷暖空調(diào)的設(shè)臵
為了方便安裝，事先設(shè)臵配管孔和專用電源。避免使用燃油、燃?xì)馐饺∨鳌！ò踩⑶沂褂梅奖愕拇帮椏?/p>
窗戶直接對(duì)外采光；在玻璃門(mén)上加裝橫條，以便視力下降時(shí)方便識(shí)別；選用易于操作的門(mén)鎖。〃光線充足的亮度
充分獲取自然光，注意適當(dāng)?shù)牧炼仍O(shè)計(jì)?！ㄩ_(kāi)關(guān)方便的門(mén)
最好采用平開(kāi)門(mén)形式，采用平開(kāi)門(mén)時(shí)，選用便于使用的握柄式把手。〃與各房間的連接處的臺(tái)階設(shè)臵
盡量少設(shè)臵臺(tái)階，如需設(shè)臵，注意高差控制在3mm以內(nèi)?！ㄊ褂梅奖愕拈_(kāi)關(guān)、電源插座
大面板開(kāi)關(guān)的設(shè)臵以及電源插座應(yīng)安裝在便于使用的位臵?！ǚ阑孛娌牧系孛鎽?yīng)鋪設(shè)防滑材料
1.老人起居室南向布臵，并配有陽(yáng)臺(tái)，使老人能得到充足的日照方便老人種花植草。
2.空調(diào)不宜直接吹向老人常坐的位臵。
3.老人常坐的沙發(fā)坐面應(yīng)略帶硬度，利于老人站起落座時(shí)施力；沙發(fā)靠背宜較高，對(duì)頭部頸部有良好的支撐；沙發(fā)扶手應(yīng)便于老人起立落座時(shí)撐扶，以及老人打盹時(shí)枕靠。
4.除沙發(fā)之外，起居室應(yīng)設(shè)臵老人專座。轉(zhuǎn)作位臵應(yīng)方便老人進(jìn)出，并盡量使老人看電視時(shí)有較好的視角。
5.坐具的位臵應(yīng)能使老人在座位上了解到住宅出入口的情況。老人不必起身行走就能方便的看到來(lái)者，門(mén)是否鎖好等情況，使心理上具有安全感。
陽(yáng)臺(tái)盡量爭(zhēng)取1.5m以上的較大進(jìn)深，滿足老人種植花草、活動(dòng)健身、洗晾衣物、放臵雜物以及輪椅回轉(zhuǎn)等活動(dòng)
1.陽(yáng)臺(tái)與室內(nèi)空間的隔斷門(mén)應(yīng)注意滿足室內(nèi)采光通風(fēng)的要求，并保證通行順暢。2.需注意消除陽(yáng)臺(tái)與室內(nèi)地面的高差，避免老人不慎絆倒或有礙輪椅通行。3.老年人住宅中可將洗衣和晾衣功能集中設(shè)臵在陽(yáng)臺(tái)上。減少老人多次、反復(fù)的走動(dòng)，并避免房間內(nèi)的地面被沾濕，導(dǎo)致老人滑倒。
4.洗衣機(jī)旁應(yīng)配設(shè)洗滌池，便于老人清洗小物。附近宜有操作臺(tái)面供老人放臵物品，分揀衣物。旁邊設(shè)有插座，方便老人使用小件電器。5.老人陽(yáng)臺(tái)宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾曬被褥的條件。
6.在滿足采光需求的前提下，陽(yáng)臺(tái)宜有適當(dāng)墻面來(lái)滿足儲(chǔ)藏功能。可釘掛吊柜、放臵儲(chǔ)物柜等，進(jìn)行分類(lèi)儲(chǔ)藏。
7.可設(shè)臵側(cè)邊晾衣桿。晾曬衣物較少時(shí)，可只用側(cè)邊晾衣桿，減少陽(yáng)臺(tái)晾曬對(duì)室內(nèi)視線的干擾和對(duì)人在陽(yáng)臺(tái)活動(dòng)的影響。
餐廳老年住宅中，由于餐廳承載了更多的功能，應(yīng)更注重自然采光和通風(fēng)，使該空間更為舒適和明亮
1.餐廳宜靠近廚房設(shè)臵，使上菜、取放餐具等活動(dòng)更為便捷，避免老人手持餐具行走過(guò)程距離。
2.在老年人住宅中，宜保持餐廳與廚房之間的視線關(guān)系，便于在餐廳和廚房中活動(dòng)的人能相互交流，了解對(duì)方的狀況。3.餐桌燈應(yīng)有足夠的亮度，顯色自然便于老人看清桌上的菜肴。
4.備餐臺(tái)或餐邊柜可作為餐廚間的接手臺(tái)，避免老人頻繁進(jìn)出廚房，耗費(fèi)體力。5.餐具應(yīng)具備適當(dāng)?shù)摹把由臁钡撵`活性（可采用餐起空間聯(lián)通，餐桌可折疊拉伸等手法），以適應(yīng)6.節(jié)假日親友來(lái)用餐時(shí)人數(shù)突變的情況餐桌下空檔處的高度保證腿部及輪椅可推入。
7.若有輪椅老人，則應(yīng)為其留出用餐專座。專座的位臵應(yīng)方便輪椅的進(jìn)出，宜設(shè)在餐桌邊空間較大的一側(cè)。
臥室加大進(jìn)深,預(yù)留活動(dòng)空間,同時(shí)最大限度的考慮到應(yīng)急和減少互相干擾
1.老年人畏冷喜陽(yáng)，臥室宜布臵在南向，使光線能盡量照到床上。2.空調(diào)不宜直接吹向床鋪及座位。
3.床頭應(yīng)設(shè)緊急呼叫器，保證老人躺在床上伸手可及。
4.老人宜分床或分房休息，避免因作息時(shí)間不同或起夜、翻身、打鼾等問(wèn)題相互干擾。
5.老人床旁應(yīng)設(shè)較高的臺(tái)面供老人撐扶，兼具儲(chǔ)藏功能（如書(shū)桌、床頭柜等），最好有較大的臺(tái)面，放臵水杯、眼鏡、藥品、臺(tái)燈等物品；宜設(shè)臵明格或抽屜，供存放隨時(shí)拿取的物品，并便于老人看清、翻找內(nèi)部物品。6.老人臥室進(jìn)門(mén)處不宜設(shè)狹窄的拐角，以免急救時(shí)擔(dān)架出入不便。7.老人臥室的進(jìn)深應(yīng)比一般臥室略大，一來(lái)可以為輪椅轉(zhuǎn)圈留出足夠空間，二來(lái)可以滿足老人分床睡(擺放兩張床的需求)，還能在臥室內(nèi)流出一塊完整的活動(dòng)區(qū)域。
回游動(dòng)線不僅有助于豐富室內(nèi)空間，還對(duì)改善戶內(nèi)通風(fēng)采光、增進(jìn)視線、聲音聯(lián)系等具有重要意義
回游動(dòng)線：指住宅內(nèi)各空間之間形成的可以回環(huán)往復(fù)的動(dòng)線，通過(guò)對(duì)各室之間的開(kāi)口數(shù)量和位臵進(jìn)行巧妙調(diào)整，可形成豐富的“回游動(dòng)線” 縮短交通距離，降低老人發(fā)生意外機(jī)率； 便于老人發(fā)生意外時(shí)，緊急救助 加強(qiáng)視線聯(lián)系，了解老人需求 促進(jìn)聲音通達(dá) 利于通風(fēng)采光
戶型設(shè)計(jì)一居室：面積約60平米，主功能空間全南向景觀面，雙開(kāi)間陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，且考慮戶型拼合
設(shè)計(jì)要點(diǎn)：
u為保證老年人使用的舒適性，設(shè)計(jì)中注意爭(zhēng)取較大南向面寬和較小進(jìn)深，使起居室、臥室、廚房采光充足；u服務(wù)陽(yáng)臺(tái)與起居室陽(yáng)臺(tái)連通，在較小的套型中形成連貫便捷的動(dòng)線，對(duì)老人洗晾衣、種植花卉、曬太陽(yáng)等均有益處；u設(shè)臵較大的衣帽儲(chǔ)藏間，必要時(shí)可改為保姆間，滿足不同階段老年人對(duì)儲(chǔ)藏或照護(hù)的需求；u臥室空間大小、家具布臵滿足老人各自生活需求；
戶型設(shè)計(jì)兩居室：主臥室南向景觀面，建議南向陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，小房間可做彈性空間使用 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：
主臥室南向布局，同時(shí)考慮南向的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，保證南向景觀面，小房間彈性空間，可做正常臥室、書(shū)房、保姆房以及小孩房等多樣空間；
主臥室面積較大，保證轉(zhuǎn)的空間需求，適合乘坐輪椅的老人居住，兩臥室之間設(shè)臵衛(wèi)生間；
廚房、餐廳、起居室形成開(kāi)敞、連貫的空間，中部交通空間開(kāi)放，使老人在室內(nèi)的動(dòng)線更加便捷
產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型適老化設(shè)計(jì)提升：為老人提供更適合自己的舒適空間
第三部分 萬(wàn)科老年住宅嘗試
設(shè)計(jì)舉措
規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮人車(chē)分流的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，保障老年人的行動(dòng)安全。
小區(qū)入口的無(wú)障礙設(shè)計(jì)
小區(qū)道路的無(wú)障礙設(shè)計(jì)
組團(tuán)的圍合式布局以及封閉式管理，增加老人的歸屬感，形成利于溝通的鄰里空間
每個(gè)組團(tuán)端頭的“五合一”（集休息躲雨、門(mén)禁、信報(bào)、牛奶取用、告示為一體）的小型場(chǎng)所的設(shè)臵。
萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介篇三
2008年12月30日 01:00 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
王石作為一名企業(yè)家，把自己整得像明星似的。
王石和萬(wàn)科在因此受益的同時(shí)，一個(gè)不留神，也會(huì)被群起而攻之，遭受到滾滾罵名。從萬(wàn)科霸業(yè)到個(gè)人登頂，從地產(chǎn)拐點(diǎn)論到賑災(zāi)贊助事件，王石似乎走得毫不畏懼，但也并不輕松。
說(shuō)白了，這位帶頭大哥很倔。這正如他選擇登頂，像海明威筆下的黑豹一樣，孤獨(dú)地表達(dá)他的征服欲。
全球經(jīng)濟(jì)仍是嚴(yán)冬，這不僅是重塑金融體系的時(shí)候，也是重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的時(shí)候。真正的改革者應(yīng)該對(duì)身外的是非和背負(fù)的罵名不屑一顧，孤獨(dú)的前行。
萬(wàn)科的兩頂“紅帽子”
“路軌旁拋扔著死豬，綠頭蒼蠅嗡嗡起舞；空氣中彌漫著牲畜糞便和腐尸的混合臭氣?！边@是1978年的4月，王石第一次來(lái)深圳。后來(lái)他在《道路與夢(mèng)想》一書(shū)中，寫(xiě)下了上述在筍崗北站消毒庫(kù)工程現(xiàn)場(chǎng)的真實(shí)觀感。王石當(dāng)時(shí)的職務(wù)是廣州鐵路局工程五段給排水技術(shù)員，當(dāng)時(shí)的他一門(mén)心思盼望深圳的工程做完后可以“逃”回廣州。
5年后，已經(jīng)通過(guò)招聘進(jìn)入廣東省外經(jīng)委，并做了3年招商引資工作的王石決定殺到深圳。在深圳當(dāng)時(shí)最有影響力的公司——深圳市特區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(下稱特發(fā))謀求發(fā)展。
王石和特發(fā)公司掌舵人孫凱峰對(duì)話的結(jié)果是，他作為廣東省外經(jīng)委派出人員，同特發(fā)合作做生意，特發(fā)提供營(yíng)業(yè)許可、銀行賬號(hào)，但不提供資金(廣東省外經(jīng)委也不提供資金)，贏利部分省外經(jīng)委和特發(fā)五五分成。
就這樣，在擁有進(jìn)出口批文特權(quán)和資金空手道功夫的雙重魔力下，王石從倒賣(mài)玉米開(kāi)始，轉(zhuǎn)戰(zhàn)儀器設(shè)備等所有能賺錢(qián)的行業(yè)，直到造就了后來(lái)的萬(wàn)科。
王石語(yǔ)錄：“沒(méi)有紅帽子，發(fā)展就沒(méi)那么快；沒(méi)有紅帽子，發(fā)展大了更麻煩。這是我的兩點(diǎn)結(jié)論?！?/p>
《21世紀(jì)》：說(shuō)到國(guó)企改革，不能不談到紅帽子，上世紀(jì)八九十年代的深圳企業(yè)，幾乎都有一頂紅帽子，萬(wàn)科也不例外，你當(dāng)時(shí)的考慮是什么？
王石：改革開(kāi)放之初，對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是逐步依次展開(kāi)的，先建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，殺出一條血路，再擴(kuò)展到沿海城市，進(jìn)而鋪展到全國(guó)。
當(dāng)時(shí)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分艱難，大多數(shù)企業(yè)是掛靠在國(guó)有或集體企業(yè)下面的，這就相當(dāng)于有了一道紅色的保護(hù)傘：雖然目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的，但從理論上來(lái)講還是國(guó)營(yíng)為主，這就是紅帽子的由來(lái)。
萬(wàn)科創(chuàng)業(yè)時(shí)隸屬特發(fā)公司這家深圳當(dāng)時(shí)最大的國(guó)營(yíng)企業(yè)，特發(fā)和傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)不同，也是計(jì)劃外的，但它的執(zhí)照是國(guó)有。即使當(dāng)時(shí)政府投的資金很少，可能就幾萬(wàn)元，就像現(xiàn)在的種子基金、風(fēng)險(xiǎn)基金一樣，但是是非常關(guān)鍵和有價(jià)值的。我相信，包括萬(wàn)科在內(nèi)，深圳當(dāng)年有一批公司都是這樣掛靠的。(后來(lái)特發(fā)因攤子鋪的太大、經(jīng)營(yíng)不善等原因出現(xiàn)了問(wèn)題，直至2005年才最終完成債轉(zhuǎn)股，由國(guó)有獨(dú)資轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)多元化)
《21世紀(jì)》：但萬(wàn)科當(dāng)時(shí)畢竟還算是特發(fā)的子公司，你本人也是特發(fā)貿(mào)易部貿(mào)易一科的業(yè)務(wù)員。萬(wàn)科的前身可以追溯到1984年成立的深圳現(xiàn)代科教儀器展銷(xiāo)中心，1987年更名為深圳現(xiàn)代科儀中心，1988年更名為深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司，也就是說(shuō)在1986年9月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國(guó)營(yíng)企業(yè)股份化試點(diǎn)暫行規(guī)定》出臺(tái)前后，甚至之后的一段時(shí)間里，萬(wàn)科的產(chǎn)權(quán)還是比較含糊的，為此，后來(lái)的“脫帽”也大費(fèi)了一番周折。
王石：在看到了政府的《暫行規(guī)定》影印件之后，我和公司決策層很快統(tǒng)一了思想，要把公司所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，進(jìn)行股改。當(dāng)時(shí)的股改確實(shí)有難度：1986年文件就出臺(tái)了，但是萬(wàn)科到了1988年才完成股份制改造，還是國(guó)內(nèi)第一批股份制公司。其中的困難在于產(chǎn)權(quán)界定。當(dāng)時(shí)政府并沒(méi)有投錢(qián)給萬(wàn)科，都是創(chuàng)始人投的，因?yàn)槭菄?guó)營(yíng)牌子，產(chǎn)權(quán)就含糊。產(chǎn)權(quán)含糊時(shí)你是當(dāng)家人，現(xiàn)在改制了，國(guó)家和個(gè)人的比例分配就很難平衡，你拿多了國(guó)家不干，拿少了自己不愿意。戴上紅帽子之后要摘掉就不容易了。股份制改造之初，很多企業(yè)都是這樣的含糊產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
但是無(wú)論如何總要界定出萬(wàn)科是誰(shuí)的。當(dāng)時(shí)我并不在乎我能占多少，我的目的不是為了控制它，而是希望產(chǎn)權(quán)明晰了，能按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方式來(lái)運(yùn)作。后來(lái)，主管體制改革的副市長(zhǎng)朱悅寧約我談話，他說(shuō)國(guó)家六你(指職工股)四怎么樣？我最初有過(guò)五五分的打算，但再爭(zhēng)執(zhí)于事無(wú)補(bǔ)，就轉(zhuǎn)變了過(guò)來(lái)。雖然后來(lái)還有波折，但產(chǎn)權(quán)比例問(wèn)題就這樣談定了。
(王石這里所說(shuō)的“后來(lái)還有波折”，是指和朱悅寧副市長(zhǎng)談妥的事情，第二天遭到了特發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層的強(qiáng)烈反對(duì)，要求市政府辦公廳撤回批準(zhǔn)現(xiàn)代企業(yè)股份制改造文件，理由是政府越權(quán)干涉企業(yè)管理。萬(wàn)科接下來(lái)只能走迂回路線，先是做市委、市政府秘書(shū)班子工作，制造股改輿論先機(jī)，接著爭(zhēng)取到了時(shí)任深圳市委書(shū)記李灝的支持，時(shí)任深圳市委副書(shū)記秦文俊也跑來(lái)與特發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層溝通。1988年11月21日，深圳市政府批準(zhǔn)股份制改造方案，人行深圳分行批準(zhǔn)發(fā)行萬(wàn)科股票，公司定名為深圳萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，特發(fā)公司則從上級(jí)主管公司變?yōu)槌止?0%的第一大股東。)
《21世紀(jì)》：可問(wèn)題最終解決還是到了2000年，特發(fā)把股權(quán)賣(mài)給華潤(rùn)之后？
王石：我覺(jué)得那是另外一個(gè)問(wèn)題，最重要的是1988年的股份改造，你是你，我是我。國(guó)家占60%，職工占40%。最后特發(fā)把股權(quán)賣(mài)掉，是因?yàn)樽陨斫?jīng)營(yíng)不善，貸款無(wú)法償還，就拿持有的萬(wàn)科股份做有效資產(chǎn)質(zhì)押。如果特發(fā)不賣(mài)你也沒(méi)辦法，它那時(shí)候情況不好，它如果經(jīng)營(yíng)好也不會(huì)賣(mài)；但反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果它能一直經(jīng)營(yíng)得很好，也一定是采用了市場(chǎng)化方式。
《21世紀(jì)》：但至少?gòu)?988年到1993年萬(wàn)科b股上市，甚至上市之后一段時(shí)期，特發(fā)作為第一大股東，對(duì)公司還是有著非常強(qiáng)的影響力？
王石：事后來(lái)看是這樣，但股權(quán)問(wèn)題已不是主要問(wèn)題，關(guān)鍵是萬(wàn)科涉及的股權(quán)結(jié)構(gòu)是一種內(nèi)部人治理，它本身的設(shè)計(jì)是多次控股、擴(kuò)股，第一大股東(那怕是現(xiàn)在的華潤(rùn))真要再增資、再控股萬(wàn)科也不是做不到。但是萬(wàn)科的品牌、團(tuán)隊(duì)比較強(qiáng)勢(shì)，比較嚴(yán)謹(jǐn)，經(jīng)營(yíng)績(jī)效也好。作為上市公司，它不是大股東說(shuō)了算，它更多的是靠?jī)?yōu)秀的管理層，這樣的設(shè)計(jì)參照了香港大公司的架構(gòu)。
一個(gè)企業(yè)成功之后，很關(guān)鍵是是要建立現(xiàn)代企業(yè)制度以及培養(yǎng)現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這個(gè)是比控股更重要的。實(shí)際上大的上市公司到最后誰(shuí)也沒(méi)法控制它，比如說(shuō)匯豐銀行，誰(shuí)是大股東？最大股東持股只有2%。當(dāng)然這種設(shè)計(jì)會(huì)讓第一大股東有點(diǎn)難受，我們?cè)诟母镏胁荒軓?qiáng)悍地去維護(hù)一些不符合市場(chǎng)規(guī)律的東西，我們和華潤(rùn)合作得很愉快，華潤(rùn)持股不是2%，是15%，是有發(fā)言權(quán)的。
《21世紀(jì)》：之所以提出紅帽子這個(gè)問(wèn)題，是因?yàn)槲覀兲貏e關(guān)注兩類(lèi)國(guó)企個(gè)案。一個(gè)是在香港的央企，它跟內(nèi)地的國(guó)企有太多的不同；另外一個(gè)是學(xué)術(shù)界提出的南派國(guó)企概念。北方的傳統(tǒng)國(guó)企到了1998年才開(kāi)始真正改革，而這一批市場(chǎng)化的南派國(guó)企，它不是從某一個(gè)點(diǎn)上突然進(jìn)行改革，實(shí)際上一直在變化，包括深圳的特發(fā)、賽格這一系列的大型國(guó)企。但是這些市場(chǎng)化發(fā)展起來(lái)的國(guó)企，在2001年中國(guó)加入wto、市場(chǎng)化進(jìn)一步成熟之后反倒凋落了。在這個(gè)過(guò)程中，萬(wàn)科既跟南派國(guó)企有衣缽關(guān)系，后來(lái)又跟香港的央企華潤(rùn)集團(tuán)有關(guān)系，你個(gè)人前后打交道時(shí)應(yīng)該對(duì)國(guó)企改革有一些自己的領(lǐng)悟。
王石：中國(guó)是處于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡中，縱然是深圳特區(qū)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它真正的主旋律，都是百分之百戴著紅帽子的公司，像招行、中興、華僑城，各個(gè)行業(yè)都是這樣的。真正發(fā)展起來(lái)的還是這種戴紅帽子的公司，這就是中國(guó)改革的特點(diǎn)。像平安保險(xiǎn)、招商銀行(12.16,-0.11,-0.90%,吧)這樣的金融企業(yè)，民營(yíng)根本不可能，你剛開(kāi)始一定要戴著紅帽子。北方也一樣，像海爾、聯(lián)想，只要有響當(dāng)當(dāng)字號(hào)的都是這樣。
第二種情況，在體制改革創(chuàng)新方面，你要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。創(chuàng)新方面聯(lián)想很成功，tcl也很成功，市場(chǎng)變化到現(xiàn)在，加之企業(yè)到一定規(guī)模后，不大適應(yīng)市場(chǎng)，被迫轉(zhuǎn)型。無(wú)論是南是北，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這批品牌，尤其在深圳企業(yè)群，后來(lái)發(fā)展可能不好了，但其市場(chǎng)形態(tài)，已經(jīng)跟所有制沒(méi)有關(guān)系了。
《21世紀(jì)》：其實(shí)萬(wàn)科和平安有點(diǎn)相似，但是和華僑城、中興通訊還是有一些非常根本性的區(qū)別。
王石：萬(wàn)科和平安還是不大一樣，平安、招行、中集屬于招商系，招商局從李鴻章的洋務(wù)運(yùn)動(dòng)到建立蛇口實(shí)驗(yàn)區(qū)，都是國(guó)家級(jí)試驗(yàn)區(qū)。招商銀行、平安保險(xiǎn)，這都是特許經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有那樣的背景(指紅帽子)，連執(zhí)照都拿不到。
萬(wàn)科首先是國(guó)營(yíng)牌照，深圳成規(guī)模的企業(yè)，當(dāng)初有這塊牌子和沒(méi)有這塊牌子的差異是很明顯的，我們首先要承認(rèn)其中的差異性。同樣，雖然后來(lái)我們的產(chǎn)權(quán)是弄清楚了，但是紅帽子還是很重要的。1998年特發(fā)同意把它的股權(quán)賣(mài)掉，同時(shí)讓我們來(lái)選擇買(mǎi)家，結(jié)果我們選的不是私企、不是外企，而是香港的一家央企。為什么？我們還是看重這個(gè)背景，當(dāng)時(shí)是我們主動(dòng)向華潤(rùn)伸橄欖枝的，我們只是換了一家國(guó)企大股東而已。
《21世紀(jì)》：你這句話似乎在想把萬(wàn)科往蛇口系上靠，蛇口系企業(yè)的特點(diǎn)很符合萬(wàn)科：頭戴紅帽子，同時(shí)也是市場(chǎng)化運(yùn)作的。
王石：它的意思不一樣。招商局是交通部管，在交通方面享有特權(quán)；招商局是中國(guó)官方引進(jìn)外資(港資算外資)對(duì)外開(kāi)放的前沿，從李鴻章開(kāi)始一直到現(xiàn)在都是這樣。華僑城是僑辦，他們對(duì)外聯(lián)絡(luò)的是華僑和華僑子弟，投資華僑城的中國(guó)旅行社在香港也是有實(shí)力的特許經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，他們是另外一條系統(tǒng)。為什么僑辦成功，招商局成功了？因?yàn)樗袊?guó)資背景。
反過(guò)來(lái)，同樣是有紅帽子，但是像萬(wàn)科、金地地產(chǎn)的情況就是不一樣的，它們是沒(méi)有任何背景，也沒(méi)有任何特權(quán)的。但即使是不一樣的紅帽子，也非常重要。我們?yōu)槭裁催x華潤(rùn)，華潤(rùn)的背景和招商局、華僑城差不多，因?yàn)槿A潤(rùn)是外經(jīng)貿(mào)部的。我們掛靠在那兒，雖然沒(méi)有享受他們的特權(quán)，但是有沒(méi)有紅帽子還是不一樣的：第一、沒(méi)有紅帽子你的發(fā)展就沒(méi)那么快；第二、沒(méi)有紅帽子你發(fā)展大了之后就更麻煩。這是我的兩個(gè)結(jié)論。
王石再澄清君萬(wàn)之爭(zhēng)
對(duì)于發(fā)生在1994年的君萬(wàn)(君安證券和萬(wàn)科)之爭(zhēng)，王石稱萬(wàn)科是資本市場(chǎng)的寵兒，但不是資本市場(chǎng)的玩家。
《21世紀(jì)》：萬(wàn)科作為上市公司對(duì)應(yīng)了中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展歷程。中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展的這十八年，你個(gè)人覺(jué)得有哪幾個(gè)階段？萬(wàn)科在這幾個(gè)階段里有沒(méi)有主動(dòng)的角色認(rèn)知？
王石：我倒沒(méi)有去想中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展可以分幾個(gè)階段，因?yàn)槿f(wàn)科是股份化改造之后第一批上市的公司，我們對(duì)早期資本市場(chǎng)有認(rèn)識(shí)，然后也看到了股市后來(lái)的起起落落，再到股權(quán)分置改革——原來(lái)不能流通的法人股可以流通了，直到現(xiàn)在。
這個(gè)過(guò)程中我覺(jué)得萬(wàn)科是比較幸運(yùn)的：該籌的錢(qián)都籌集到了。改革開(kāi)放后出現(xiàn)了很多不好的風(fēng)氣，大家比較浮躁。但是萬(wàn)科從1988年股份化改造到1990年上市到現(xiàn)在，一直算是資本市場(chǎng)的寵兒?！?1世紀(jì)》：我們感覺(jué)1998年以前萬(wàn)科還沒(méi)有告別多元化，包括1994年的君萬(wàn)之爭(zhēng)等一系列事件，都在表明萬(wàn)科那時(shí)候心還沒(méi)定，萬(wàn)科是否曾想在當(dāng)時(shí)粗放的資本主義市場(chǎng)里扮演一個(gè)玩家的角色？
王石：玩家哪能規(guī)范化呢？萬(wàn)科從里沒(méi)想過(guò)要做玩家。從規(guī)范化的角度來(lái)講，1993年發(fā)b股時(shí)我們是多元化，發(fā)了b股之后，再怎么樣往下走，我們描述得非常清楚，那就是專業(yè)化。萬(wàn)科管理層對(duì)此有自己的認(rèn)識(shí)，有自己形成的書(shū)面結(jié)論。
君安證券是萬(wàn)科b(5.940,0.15,2.59%,吧)股的主承銷(xiāo)商，對(duì)我們很了解，對(duì)萬(wàn)科管理層的自我判斷，也是認(rèn)可的。但君安1994年卻建議萬(wàn)科應(yīng)該怎么走，把萬(wàn)科管理層已經(jīng)確認(rèn)的方針，說(shuō)成是君安建議我們要這樣做的，這本身是很滑稽的。一年前的主承銷(xiāo)商，一年之后它就建議萬(wàn)科改組，這個(gè)本身從職業(yè)道德上是不可取的。
只不過(guò)君安沒(méi)有成功，它做了狙擊手，而萬(wàn)科是反狙擊。你現(xiàn)在說(shuō)萬(wàn)科是個(gè)玩家，萬(wàn)科沒(méi)有，不是萬(wàn)科現(xiàn)在好了，就對(duì)過(guò)去的事不承認(rèn)了。
(據(jù)《道路與夢(mèng)想》記載，1994年3月30日15時(shí)，君安證券總經(jīng)理張國(guó)慶主導(dǎo)發(fā)表了《告萬(wàn)科全體股東書(shū)》。這份近萬(wàn)字的改革倡議書(shū)，對(duì)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題提出質(zhì)疑，并認(rèn)為萬(wàn)科應(yīng)全力發(fā)展和充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)提出重組萬(wàn)科董事會(huì)。隨后數(shù)日，雙方展開(kāi)了對(duì)萬(wàn)科當(dāng)時(shí)的4家股東(深圳新一代企業(yè)、海南證券公司、香港俊山投資、創(chuàng)益投資，合占萬(wàn)科總股份的10.73%)與君安結(jié)盟和拆散結(jié)盟的爭(zhēng)奪。王石認(rèn)為君安的動(dòng)機(jī)非常明顯：通過(guò)告股東萬(wàn)言書(shū)，爭(zhēng)取萬(wàn)科股東的支持，達(dá)到改組萬(wàn)科董事會(huì)，從而操縱股票走勢(shì)的目的。君安因承銷(xiāo)萬(wàn)科b股有1000萬(wàn)股仍壓在手，按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)虧損3000萬(wàn)元。王石先爭(zhēng)取到股票連續(xù)4天停盤(pán)，后拆散了結(jié)盟?！?·30事件”在證監(jiān)會(huì)市場(chǎng)監(jiān)管部主任張資平的調(diào)停下告結(jié)。從萬(wàn)科日后的發(fā)展軌跡看，王石和萬(wàn)科顯然一分為二地對(duì)待了這份來(lái)自資本市場(chǎng)的改革倡議書(shū)，并令萬(wàn)科步入新的發(fā)展歷程)
《21世紀(jì)》：當(dāng)時(shí)確實(shí)存在一個(gè)亂象，企業(yè)的高層、企業(yè)的管理不規(guī)范。
王石：沒(méi)有，從來(lái)沒(méi)有，你說(shuō)萬(wàn)科不規(guī)范，哪里不規(guī)范？你說(shuō)萬(wàn)科是玩家，萬(wàn)科從來(lái)不是玩家，萬(wàn)科就是從多元化到專業(yè)化的一個(gè)過(guò)程，這是應(yīng)該承認(rèn)的。君安把萬(wàn)科管理層對(duì)自身的認(rèn)識(shí)，反說(shuō)成給是你的建議，這個(gè)是很不地道的。但是最后我們沒(méi)有吭聲，沒(méi)有吭聲有兩個(gè)原因，一是君安發(fā)展非常快，在資本市場(chǎng)上起的作用非常大，我們不敢得罪，之后這事就不了了之，我們也不再說(shuō)什么；第二是君安后來(lái)操縱股票，玩收購(gòu)概念，出事后被并到國(guó)泰證券了，我們更不好說(shuō)什么。但現(xiàn)在要私下里說(shuō)萬(wàn)科當(dāng)時(shí)是玩家，我堅(jiān)決不認(rèn)同。
《21世紀(jì)》：其實(shí)，當(dāng)時(shí)和現(xiàn)在大家對(duì)規(guī)范化的認(rèn)識(shí)是不同的，萬(wàn)科的規(guī)范化也是一個(gè)逐步的過(guò)程。是否可以說(shuō)萬(wàn)科是從1993年發(fā)行b股時(shí)才開(kāi)始逐步規(guī)范的？
王石：不是1993年，我們從1988年就開(kāi)始了。應(yīng)該說(shuō)1988年之前你也不知道什么是規(guī)范，改革開(kāi)放就是闖，就是來(lái)賺錢(qián)，你做的一切都是不規(guī)范的。當(dāng)然我們從來(lái)不行賄，那是非常明確的。
到了1988年股份化改造時(shí)，香港新鴻基證券派代表邱小菲女士來(lái)萬(wàn)科作指導(dǎo)，建議按香港的上市公司標(biāo)準(zhǔn)做。我們先是在財(cái)報(bào)上和在公司制度上照抄了香港的上市公司標(biāo)準(zhǔn)——要籌集資金，必須這樣做。但資金籌到了，是到此為止，還是真的按照香港的規(guī)則做？那時(shí)候在萬(wàn)科內(nèi)部就引發(fā)了大討論。
當(dāng)時(shí)我說(shuō)我們對(duì)未來(lái)要做出判斷，中國(guó)未來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革是要規(guī)范的還是不規(guī)范的？市場(chǎng)將來(lái)規(guī)范了，我們現(xiàn)在不規(guī)范，就會(huì)養(yǎng)成壞毛病，再改就難了，甚至可能死掉。我們現(xiàn)在規(guī)范了如果不死掉，將來(lái)肯定會(huì)很好。這是1988年我進(jìn)行股份化改造時(shí)的全部意見(jiàn)。
雖然當(dāng)時(shí)大部分人不同意，因?yàn)槲沂莿?chuàng)始人，說(shuō)話有絕對(duì)的權(quán)威，我說(shuō)就這樣定了。萬(wàn)科是否規(guī)范化管理，1988年是一個(gè)分水嶺，至于說(shuō)選擇行業(yè)上的專業(yè)化是從1993年才確定的。1993年之前，政策一年一個(gè)變化，萬(wàn)科每年都有新的業(yè)務(wù)，每年都賺點(diǎn)錢(qián)，但只能跟著政策走，后來(lái)發(fā)現(xiàn)操作非常困難，所以到1993年決定把主業(yè)確定為房地產(chǎn)，之后就一直做到現(xiàn)在。
《21世紀(jì)》：深圳對(duì)香港的資本市場(chǎng)有一個(gè)學(xué)習(xí)借鑒的過(guò)程。但是像萬(wàn)科這樣的起初就按香港的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范自己、完善治理結(jié)構(gòu)的企業(yè)并不多，深圳大多數(shù)企業(yè)還是跟著中國(guó)資本市場(chǎng)的節(jié)奏翻江倒海，到現(xiàn)在為止，公司治理結(jié)構(gòu)真正很完善的企業(yè)也不多，或者說(shuō)規(guī)范起來(lái)還要若干年。
王石：也不能這樣說(shuō)，中國(guó)資本市場(chǎng)也是不斷改善，尤其到了2000年之后規(guī)范了很多，我們也是在這個(gè)資本市場(chǎng)上長(zhǎng)大的。
當(dāng)然資本市場(chǎng)還有另外一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題不涉及規(guī)不規(guī)范問(wèn)題，而是資源傾斜的問(wèn)題，資本市場(chǎng)本身資源配置不合理：既然我們承認(rèn)民營(yíng)企業(yè)非常有活力，就應(yīng)該更多地去培養(yǎng)、去鼓勵(lì)，在資本市場(chǎng)的占比就應(yīng)該更高。但是你看現(xiàn)在的資本市場(chǎng)，大型國(guó)營(yíng)企業(yè)優(yōu)先排隊(duì)上市，而且一上市就大得不得了。當(dāng)然在一個(gè)健康的市場(chǎng)上大型企業(yè)非常重要，但是如果效益不是很好的大型國(guó)營(yíng)企業(yè)也讓它上市的話，不一定就合適。
《21世紀(jì)》：今年房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)非常被動(dòng)，不過(guò)在融資這么困難的環(huán)境下，管理層居然還能批準(zhǔn)萬(wàn)科再融資，是對(duì)萬(wàn)科規(guī)范化的回報(bào)？還是萬(wàn)科高端博弈的結(jié)果？
王石：這當(dāng)然是規(guī)范化的回報(bào)。去年股市最好的時(shí)候我們?nèi)诹?00億，今年股市不好，企業(yè)發(fā)展需要錢(qián)的時(shí)候，我們又非常成功的發(fā)了企業(yè)債，這些都是對(duì)規(guī)范的公司，持續(xù)影響好的公司的一個(gè)報(bào)酬。
住房保障破題：誰(shuí)來(lái)出錢(qián)
王石的父親是軍人，母親是錫伯族人(歷史上是游牧民族)。因此王石說(shuō)他的身上也延續(xù)了這種野性的精神和對(duì)生命行走的強(qiáng)烈渴求。而這直接貫穿著王石后來(lái)的登上珠峰之舉。站在整個(gè)人生的視野上，管理企業(yè)與極限登山不無(wú)關(guān)系：同樣需要堅(jiān)韌不拔的意志和堅(jiān)持不懈的精神。
然而，王石絕對(duì)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的登山極限運(yùn)動(dòng)者，也同樣不是一個(gè)簡(jiǎn)單的地產(chǎn)商人。從萬(wàn)科的兩頂“紅帽子”到君萬(wàn)之爭(zhēng)，從率先降價(jià)到對(duì)話朱镕基，王石更多地熟練了對(duì)政經(jīng)的博弈，對(duì)行業(yè)走勢(shì)、宏調(diào)走勢(shì)的游刃有余的把握，甚至是對(duì)社會(huì)輿論嫻熟的駕馭之術(shù)。
王石是狡猾的。數(shù)十年的摸爬滾打，恩怨交織，早已讓他參成了野狐禪，鍛就了地產(chǎn)江湖上的一把老妖刀。
王石語(yǔ)錄：“在解決城市低收入人群住房問(wèn)題上，誰(shuí)來(lái)出錢(qián)要明確，不明確拿什么蓋？”
《21世紀(jì)》：君萬(wàn)之爭(zhēng)之后，萬(wàn)科也在逐步做大，對(duì)政策的把握也逐步嫻熟。以1998年為分界線，1998年之后是住宅市場(chǎng)化的過(guò)程，但之前萬(wàn)科已經(jīng)完成了住宅公司的市場(chǎng)定位。朱镕基總理當(dāng)時(shí)來(lái)深圳調(diào)研，你也面陳了看法，并成為朱镕基的房地產(chǎn)顧問(wèn)。你當(dāng)時(shí)對(duì)中國(guó)住宅住房政策的判斷到底是怎么樣的？
王石：應(yīng)該是這樣的，萬(wàn)科1993年就已經(jīng)確定做房地產(chǎn)，到1997年、1998年就非常明確做住宅了。萬(wàn)科從多元化到專業(yè)化發(fā)展房地產(chǎn)，實(shí)際上是在做減法，那是很痛苦的。我們?cè)趺炊紱](méi)想到，1998年我們會(huì)成為中國(guó)地產(chǎn)上市公司中最大的，換句話說(shuō)我們沒(méi)有把它當(dāng)成目標(biāo)，更沒(méi)想到的是中國(guó)的住宅市場(chǎng)來(lái)的這么快。要知道，1993年到1997年是房地產(chǎn)業(yè)很困難的五年。沒(méi)想到亞洲金融風(fēng)暴之后人民幣貶值壓力很大，出口受到重大影響，這就要刺激內(nèi)需，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)鋼鐵不行了，汽車(chē)也不行了，唯一能刺激消費(fèi)的就是房地產(chǎn)。中央開(kāi)始推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是沒(méi)有想到的。我當(dāng)時(shí)絕對(duì)沒(méi)有想到之后發(fā)展會(huì)那么樂(lè)觀，盡管我對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)看好。
《21世紀(jì)》：根據(jù)你后來(lái)的側(cè)面了解，你當(dāng)時(shí)的建議對(duì)朱镕基總理有多大觸動(dòng)？
王石：當(dāng)時(shí)除了我跟總理談的觀點(diǎn)，北京的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也有幾派觀點(diǎn)，但是朱總理說(shuō)把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也大都遵循經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的提法，而我從實(shí)際情況出發(fā)跟總理說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)不可能成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)：當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題很多，比如產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模小、投資有限制、金融信貸歧視、沒(méi)有領(lǐng)軍的規(guī)模企業(yè)等，我只不過(guò)是在總理面前說(shuō)了實(shí)話，反而總理印象很深刻。
讓我當(dāng)顧問(wèn)不是因?yàn)槲翼樦偫淼恼f(shuō)法，而恰好是我唱反調(diào)。說(shuō)到觸動(dòng)，可能有一些，但影響政策多大就很難說(shuō)，深圳那次座談會(huì)之后我再也沒(méi)見(jiàn)過(guò)他。
再后來(lái)確實(shí)有應(yīng)邀去北京，原因是朱镕基在國(guó)務(wù)院辦公會(huì)議上談到中國(guó)房改、中國(guó)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展時(shí)兩次提到了我，告訴參會(huì)部門(mén)到深圳找一個(gè)叫王石的人。后來(lái)發(fā)改委、國(guó)務(wù)院住房改革辦、建設(shè)部、國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心四個(gè)部門(mén)都來(lái)找我，這些部門(mén)輪番邀請(qǐng)我或者派人到深圳約我談，活躍了兩個(gè)月，后來(lái)就沒(méi)介入了。
(1997年11月，朱镕基總理來(lái)深圳調(diào)研，深圳市領(lǐng)導(dǎo)圈定王石講萬(wàn)科的科學(xué)管理和規(guī)范化建設(shè)，王石卻以萬(wàn)科為例，大談分稅制對(duì)企業(yè)的影響。分稅制是朱镕基自1993年起就力推的一項(xiàng)改革。隨后，就房地產(chǎn)能否成為刺激內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)，王石陳述了4點(diǎn)顧慮，反而刺激了朱镕基的改革雄心。是次座談會(huì)上，朱镕基公開(kāi)聲稱要聘請(qǐng)王石為房地產(chǎn)顧問(wèn)。)
《21世紀(jì)》：回頭來(lái)看中國(guó)的住房政策變化過(guò)程：改革早期，仍是福利房時(shí)代，還沒(méi)有把房地產(chǎn)作為中國(guó)改革或社會(huì)轉(zhuǎn)型的重要一環(huán)；后來(lái)南方開(kāi)始了土地有償轉(zhuǎn)讓，漸漸形成由市場(chǎng)來(lái)提供住房的機(jī)制，直到1998年國(guó)家確定了商品房改革的大方向，這個(gè)過(guò)程是漸進(jìn)的。但到了2004年、2005年，大家又開(kāi)始認(rèn)為完全由市場(chǎng)提供住房是有問(wèn)題的，政府也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這個(gè)否定之否定的過(guò)程，我們走了十幾年的時(shí)間。
王石：我覺(jué)得我看的比較清楚，因?yàn)樵?998年進(jìn)行住房制度改革的時(shí)候，實(shí)際上原來(lái)中央并沒(méi)有設(shè)立專門(mén)的住房部主管建造福利房，原來(lái)的建設(shè)部的職能是為建設(shè)公司系統(tǒng)建立規(guī)范、建立國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，真正負(fù)責(zé)福利房的是各個(gè)“條條塊塊”：“條條”就是各個(gè)部委自己來(lái)解決；“塊塊”是在地方由地方政府解決。中央財(cái)政并沒(méi)有專門(mén)的支出用于建房，但確實(shí)是國(guó)家包起來(lái)。
到了1998年住房商品化，國(guó)家不再包了，但依然忽略了一個(gè)問(wèn)題，就是會(huì)有一部分人不可能住得起商品房，必須有微利房、廉租屋，這還要靠國(guó)家來(lái)支持。但當(dāng)時(shí)住房保障還沒(méi)提到議程，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)沒(méi)有明確。
這個(gè)問(wèn)題在2005年前后變得突出了。1998年商品化之后城市迅速擴(kuò)容，迅速擴(kuò)容無(wú)非是兩種，一是存量的擴(kuò)容，一是外圍的擴(kuò)容，存量的擴(kuò)容就是把原來(lái)建得很差的房子拆了。拆了別人的房子需要給予補(bǔ)償，補(bǔ)償靠什么呢？靠發(fā)展商買(mǎi)地當(dāng)中的地價(jià)來(lái)承擔(dān)，拆遷補(bǔ)償非常大，無(wú)論是實(shí)物補(bǔ)償還是現(xiàn)金補(bǔ)償都非常大。
到了2004年、2005年，該拆的都拆了，代價(jià)太大的也拆不動(dòng)了，這時(shí)候還有新的需要廉租屋的人，矛盾就出來(lái)了。當(dāng)然大家還沒(méi)有意識(shí)到問(wèn)題的關(guān)鍵所在，就大罵發(fā)展商太黑心了，其實(shí)這不是由發(fā)展商來(lái)解決的。差不多到了2006年，最明顯的是到2007年，就已經(jīng)明確了這是政府的行為，應(yīng)該由政府來(lái)解決。
《21世紀(jì)》：這幾年的討論大家還是沒(méi)有弄清楚很多事情：比如需要政府來(lái)提供基本居住條件的人可以分好幾類(lèi)：一類(lèi)是公務(wù)員和公營(yíng)事業(yè)體系，包括事業(yè)單位、國(guó)企的員工；第二類(lèi)是你以前說(shuō)過(guò)的剛?cè)肼毜哪贻p人，至少40歲之前購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)化住房的條件是不具備的；第三類(lèi)是低保和低保邊緣的群體。這三類(lèi)人可能都需要政府提供保障性住房。但到現(xiàn)在為止政府保障住房體系還沒(méi)有把這三個(gè)群體理清。我們來(lái)看深圳，政府確保公務(wù)員和公營(yíng)事業(yè)體系是第一類(lèi)的；第二類(lèi)的是戶籍低保人群，根本不考慮非戶籍的。對(duì)于第三類(lèi)，政府還沒(méi)有想到剛?cè)肼毜哪贻p人這個(gè)群體，這個(gè)群體現(xiàn)在由農(nóng)民房、城中村為他們提供保障。
深圳可能是個(gè)典型，全國(guó)大概都是這樣一個(gè)排序，大家在批評(píng)政府或發(fā)展商的時(shí)候都沒(méi)有把這三個(gè)群體理清。
王石：你說(shuō)的這個(gè)實(shí)際上是兩個(gè)問(wèn)題，第一是誰(shuí)出錢(qián)的問(wèn)題，上一次財(cái)政收入分配體制改革的時(shí)候，因?yàn)楫?dāng)時(shí)還沒(méi)有房改，就不存在明確房改之后低收入人群的住房由誰(shuí)來(lái)解決的問(wèn)題。房改之后這個(gè)問(wèn)題就顯得重要了，中央和地方的責(zé)任需要分清楚。尤其是地方財(cái)政收入比較少的。
第二、剛才你說(shuō)到的微利房、福利房，只有戶籍人口才有，這就牽扯到城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問(wèn)題?，F(xiàn)在城市有兩種人：一種是有城市戶口的；一種是沒(méi)有城市戶口的農(nóng)民工，這就帶來(lái)更深層次的問(wèn)題。農(nóng)民工住房問(wèn)題比城市原住民要更嚴(yán)重一些?，F(xiàn)在中央在這個(gè)問(wèn)題越來(lái)越重視。
誰(shuí)是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)獲利者？
十七屆三中全會(huì)通過(guò)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易新政策，會(huì)更加刺激從城鄉(xiāng)接合部起家的萬(wàn)科原有的基礎(chǔ)，及其已經(jīng)開(kāi)展的住宅產(chǎn)業(yè)化運(yùn)動(dòng)。
《21世紀(jì)》：我們切入土地這個(gè)問(wèn)題，聯(lián)系到十七屆三中全會(huì)提到土地制度改革的問(wèn)題，實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展跟土地制度改革是息息相關(guān)的：如果沒(méi)有最初深圳所謂的土地拍賣(mài)、使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離根本不可能有后來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。土地制度改革從城市到農(nóng)村這樣一個(gè)過(guò)程，會(huì)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有怎樣的影響？
王石：從城市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，對(duì)市場(chǎng)的直接影響有限，有人擔(dān)心土地的價(jià)格會(huì)因此大幅下降，將來(lái)會(huì)影響房?jī)r(jià)，這個(gè)擔(dān)心多余，這是我的第一個(gè)觀點(diǎn)。
為什么這么說(shuō)？咱們來(lái)看看它要解決什么問(wèn)題。從農(nóng)業(yè)本身來(lái)講，我覺(jué)得是解決兩個(gè)問(wèn)題：第一個(gè)是解決責(zé)任承包制的問(wèn)題，讓農(nóng)民堅(jiān)定信心，過(guò)去土地承包是五年，十年，最多十五年，新政策出來(lái)后農(nóng)民可以安心的長(zhǎng)期承包；第二個(gè)解決的是流轉(zhuǎn)問(wèn)題，因?yàn)榉痔锏綉?，中?guó)人多地少，每個(gè)人分到很少，效率是很低的，你如果只是承包了但沒(méi)有流轉(zhuǎn)的合法性，將來(lái)不可能有利于大的整改，我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題本身是土地的有效利用，應(yīng)該讓農(nóng)民更有恒心，土地流轉(zhuǎn)了才能有效率，才形成規(guī)模農(nóng)業(yè)。
21世紀(jì)網(wǎng)
對(duì)城市來(lái)講，可以用于建設(shè)的土地可能會(huì)增加。但是這也是跟著城市擴(kuò)張節(jié)奏來(lái)進(jìn)行的，短期之內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的轉(zhuǎn)換，這是一個(gè)長(zhǎng)期的、遵循它自己發(fā)展秩序的事情。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，也不會(huì)影響它的經(jīng)營(yíng)。還是通過(guò)拍賣(mài)來(lái)拿地，只不過(guò)付錢(qián)的對(duì)象有變化：從長(zhǎng)期來(lái)看，如果宅基地可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)，最大的影響還是農(nóng)民可以得到土地收益的大頭，和以前不一樣。至于說(shuō)農(nóng)民賣(mài)地和進(jìn)城的關(guān)系，那個(gè)不是問(wèn)題，本來(lái)城市化過(guò)程就不是靠賣(mài)地實(shí)現(xiàn)的，而是因?yàn)槌鞘杏羞@個(gè)能力吸引農(nóng)民進(jìn)城。
《21世紀(jì)》：以前很粗暴的就把土地給城市化了，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合之后，直接征過(guò)來(lái)就變成了城市住宅或商業(yè)樓宇了，但現(xiàn)在再去跟農(nóng)民談判，購(gòu)他的地的話，這個(gè)成本相對(duì)是不是太高了？
王石：不會(huì)，從整個(gè)市場(chǎng)的交易來(lái)講不會(huì)的，但是有個(gè)別人我就是不賣(mài)，你出多少價(jià)錢(qián)我都不賣(mài)，那也是有的。從市場(chǎng)規(guī)律來(lái)分析這畢竟是少數(shù)的，就是從概率上講不會(huì)的。
《21世紀(jì)》：為什么我會(huì)想這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)橛腥苏f(shuō)萬(wàn)科是專門(mén)做城鄉(xiāng)結(jié)合部的住宅供應(yīng)商，我覺(jué)得這個(gè)新的方向影響最大的是城鄉(xiāng)接合部的土地價(jià)格。
王石：現(xiàn)在在程序上土地交易還是要政府來(lái)主導(dǎo)，拍賣(mài)掛牌，我們還是走這個(gè)程序。萬(wàn)科不是做土地生意的，是做住宅的，我們會(huì)關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，但是這問(wèn)題不會(huì)影響我們的經(jīng)營(yíng)。再一個(gè)，萬(wàn)科是靠城鄉(xiāng)接合部開(kāi)發(fā)起來(lái)的，但現(xiàn)在也不完全只局限于城鄉(xiāng)接合部，萬(wàn)科絕對(duì)不僅僅是一個(gè)郊區(qū)開(kāi)發(fā)商。
“政策幫助市場(chǎng)軟著陸”
王石說(shuō)他現(xiàn)在最關(guān)注的就是資金的流動(dòng)性、安全性，不會(huì)考慮去并購(gòu)?fù)校怀稣卟粫?huì)考慮，出政策春節(jié)之前也不會(huì)去考慮。
《21世紀(jì)》：除了土地之外，還有一個(gè)就是金融。第一這輪金融危機(jī)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致中國(guó)的金融改革方向的調(diào)整，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？第二也許會(huì)有另外一個(gè)影響，比如說(shuō)，在金融業(yè)改革和創(chuàng)新不夠發(fā)達(dá)的時(shí)候，銀行把房地產(chǎn)行業(yè)的貸款算作優(yōu)良資產(chǎn)，也許改革之后，貸款的方向也更多了，房地產(chǎn)業(yè)融資會(huì)受到削弱。
王石：美國(guó)的次貸危機(jī)主要是“兩房”出了大事，但是中美的情況不一樣。
首先美國(guó)的問(wèn)題是出在房地產(chǎn)消費(fèi)上，這跟中國(guó)的情況不一樣。
第二，次貸是轉(zhuǎn)化成金融衍生品賣(mài)出去的，是在透支未來(lái)的整個(gè)大背景下產(chǎn)生的。這和中國(guó)的房地產(chǎn)金融不一樣。
我們回顧了房地產(chǎn)1998年以來(lái)的全國(guó)開(kāi)放的情況，幾乎每年都有關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的文件，比如防范金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)亞洲金融風(fēng)暴，政府總是擔(dān)心房地產(chǎn)出問(wèn)題。尤其是從2004年到2007年，政府一直出臺(tái)政策，比如提高按揭成數(shù)、提高貸款利率，絕不允許發(fā)展商貸款買(mǎi)地等等一系列的限制政策。
我們并沒(méi)有受到美國(guó)金融創(chuàng)新方面的引導(dǎo)，中國(guó)的情況恰恰和美國(guó)相反，尤其是去年的宏觀調(diào)控，你買(mǎi)第二套房，就提高按揭、提高利率等等。這些政策都是合理的，和美國(guó)完全不一樣的。所以我想這是美國(guó)的問(wèn)題，反而這樣的類(lèi)比引導(dǎo)會(huì)導(dǎo)致一些錯(cuò)誤的看法。
但是也不能說(shuō)中國(guó)就沒(méi)有問(wèn)題，尤其是2006年、2007年的通貨膨脹問(wèn)題，這兩年政府出臺(tái)了這么多政策居然還在漲，顯然是投機(jī)心理在作祟。所以去年的宏觀調(diào)控我覺(jué)得是非常對(duì)的，反過(guò)來(lái)講如果沒(méi)有去年的宏觀調(diào)控，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在次貸危機(jī)、金融風(fēng)暴和中國(guó)的匯率調(diào)整造成的出口困難等因素的共同作用下，會(huì)更加困難，房地產(chǎn)也會(huì)更慘。
《21世紀(jì)》：你的意思是承認(rèn)金融改革方向會(huì)調(diào)整？
王石：我的意思是房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)調(diào)整，理順收入增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系。現(xiàn)在的政策在幫助這個(gè)調(diào)整能夠比較緩和的實(shí)現(xiàn)。
我當(dāng)時(shí)(去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候)感到這種市場(chǎng)，這種價(jià)格是絕對(duì)不對(duì)，持續(xù)不了，但是它到什么時(shí)候停、到何時(shí)下跌你是不清楚的，這是很可怕的。
為什么去年8月份宏觀調(diào)控出臺(tái)后萬(wàn)科馬上進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)槲覀兠靼琢瞬豢赡茉贊q下去了，明白了今年會(huì)怎樣。
我們從去年調(diào)整之后用了一個(gè)詞叫不確定性，你不確定你寧可保守點(diǎn)，實(shí)際上我們只能這樣，反而真的讓我很難受的時(shí)候，就是價(jià)格統(tǒng)統(tǒng)往上漲，那是很恐怖的，因?yàn)閮r(jià)格漲，地價(jià)也漲，萬(wàn)科要發(fā)展規(guī)模，你也得高價(jià)去拿地。萬(wàn)科去年高價(jià)拿了兩塊地，去年12月我接受采訪時(shí)就聲明：第一、我要檢討；第二、絕不拿地王。
《21世紀(jì)》：我想聽(tīng)聽(tīng)您對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷，比如說(shuō)，中國(guó)在多大程度上受到這一輪的沖擊，因?yàn)檫@直接決定了萬(wàn)科未來(lái)幾年的市場(chǎng)決策。
王石：我們是搞微觀的，我們的微觀和宏觀的判斷角度是不一樣的。剛才我用了一個(gè)詞叫不確定性，在不確定的情況下，你硬要分析怎么樣怎么樣，那反而是風(fēng)險(xiǎn)最大的。但不確定性并不等于說(shuō)就不能進(jìn)行決策，不確定性意味著你可以把不利的因素考慮多一些，甚至把嚴(yán)重性考慮的更嚴(yán)重一些。
國(guó)慶節(jié)之后，宏觀調(diào)控政策也有了很明顯的一些轉(zhuǎn)變，開(kāi)始實(shí)施減息、減稅刺激消費(fèi)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變顯然對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)往下走會(huì)起到緩沖作用。什么時(shí)候這個(gè)調(diào)整結(jié)束呢？顯然還需要有一個(gè)觀察階段，政策的市場(chǎng)消化也需要時(shí)間，有很多不確定因素不知道。
《21世紀(jì)》：坊間盛傳，假如沒(méi)有10月份宏觀經(jīng)濟(jì)政策的逆轉(zhuǎn)，從而給地產(chǎn)業(yè)松綁的話，其實(shí)對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)就有一個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)并購(gòu)?fù)?，現(xiàn)在會(huì)不會(huì)已經(jīng)失去這個(gè)機(jī)會(huì)了？
王石：應(yīng)該沒(méi)到那種程度。本來(lái)很多人樂(lè)觀認(rèn)為，美國(guó)的問(wèn)題不會(huì)波及我們，但是后來(lái)大家慢慢發(fā)現(xiàn)，珠三角一些七八千人的大廠都破產(chǎn)了，市場(chǎng)的信心就受到了打擊。對(duì)于一個(gè)有規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，流動(dòng)資金是很重要的，所以現(xiàn)在根本不是怎么擴(kuò)大地盤(pán)的問(wèn)題。
去年12月份，萬(wàn)科持有的現(xiàn)金是170億。到今年9月底萬(wàn)科持有的現(xiàn)金是199億。我現(xiàn)在關(guān)注資金的流動(dòng)性和安全性問(wèn)題。關(guān)注可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。至于你什么時(shí)候把同行吃了，不出政策不會(huì)考慮，出政策春節(jié)之前也不會(huì)去考慮。
現(xiàn)在確實(shí)有很多公司找到萬(wàn)科，希望萬(wàn)科去收購(gòu)，但是萬(wàn)科根本不可能去收購(gòu)這么多公司?，F(xiàn)在考驗(yàn)房地產(chǎn)商的就是資金的流動(dòng)性問(wèn)題，手中有資金才是至關(guān)重要的。
《21世紀(jì)》：以萬(wàn)科現(xiàn)在的規(guī)模，手上的現(xiàn)金190多億，你是否認(rèn)為萬(wàn)科現(xiàn)在是安全的，或者你認(rèn)為萬(wàn)科要手上有多少現(xiàn)金才到一個(gè)安全線？有人估算萬(wàn)科這190多億的現(xiàn)金里，真正可流動(dòng)的或者可用的現(xiàn)金并不多。
王石：我們現(xiàn)在是很安全的。我們的現(xiàn)金是199億，我們的凈資產(chǎn)負(fù)債率是34.8%，我就報(bào)這兩個(gè)數(shù)就行。
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