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萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)流程圖 萬(wàn)科項(xiàng)目開發(fā)流程篇一
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；
2，市場(chǎng)分析：
（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）
（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）
3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)
4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析
5，消費(fèi)者分析：
（1）購(gòu)買者地域分布；
（2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)
（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）
（4）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性
（5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）
（6）購(gòu)買頻度
6，結(jié)論
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研
1，地塊狀況：
（1）位置
（2）面積
（3）地形
（4）地貌
（5）性質(zhì)
2，地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)
3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）
4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）
5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6，公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）
7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）
三、項(xiàng)目投資分析
1，投資環(huán)境分析
（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開
（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)
（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）
2，土地建筑功能選擇（見(jiàn)下圖表）
3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）
4，土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）
5，成本敏感性分析（1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤(rùn)
6，投入產(chǎn)出分析
（1）成本與售價(jià)模擬表
（2）股東回報(bào)率
7，同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析
四，營(yíng)銷策劃
（一）市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）
（二）、目標(biāo)客戶分析
1、經(jīng)濟(jì)背景
?經(jīng)濟(jì)實(shí)力
?行業(yè)特征…… 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式.（三）、價(jià)格定位理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）成交價(jià)格租金價(jià)格價(jià)格策略
（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)
（五）、廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
4廣告效果監(jiān)控
（六）、媒介策略媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合4投放頻率
5費(fèi)用估算
（七）、推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放
五、概念設(shè)計(jì)
1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織
2，小區(qū)容積率的敏感性分析
3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）
4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）
5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意
6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意
7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系
8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分
9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則
10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意
六、識(shí)別系統(tǒng)
（一）核心部分
1，名稱
2，標(biāo)志
3，標(biāo)準(zhǔn)色
4，標(biāo)準(zhǔn)字體
（二）運(yùn)用部分
1，現(xiàn)場(chǎng)
?工地圍板
?彩旗
?掛幅
?歡迎牌
2，營(yíng)銷中心
?形象墻
?門楣標(biāo)牌
?指示牌
?展板規(guī)范
?胸卡
?工作牌
?臺(tái)面標(biāo)牌
3，工地辦公室
?經(jīng)理辦公室
?工程部
?保安部
?財(cái)務(wù)部
4，功能標(biāo)牌
?請(qǐng)勿吸煙
?防火、防電危險(xiǎn)
?配電房
?火警119
?消防通道
?監(jiān)控室
萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃內(nèi)容提示
一、“萬(wàn)科地產(chǎn)”品牌定位
在對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目的特性分析，從而確定“萬(wàn)科地產(chǎn)”的品牌定位。項(xiàng)目特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和且缺點(diǎn)都一清二楚地挖掘出來(lái)，目的是確立本項(xiàng)目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項(xiàng)目的真實(shí)面目后，在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。
“萬(wàn)科地產(chǎn)”項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容：
1.建筑規(guī)模與風(fēng)格；
2.建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）；
3.裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）；
4.功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）；
5.物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；
6.發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；
7.結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。
二、主力客戶群定位及其特征描述
“物以類聚，人以群分”。針對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的前提，通過(guò)研究購(gòu)買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項(xiàng)目的形象宣傳、價(jià)格定位和推廣手法都必須針對(duì)這群人，取得它們的認(rèn)同，避免功能、信息的相互干擾。
萬(wàn)科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財(cái)富。建議認(rèn)真疏理萬(wàn)科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營(yíng)銷推廣策略。
三、價(jià)格定位
1． 理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）．實(shí)際價(jià)格（在預(yù)期內(nèi)順利達(dá)到銷售目標(biāo)的成交價(jià)格）
3． 租金價(jià)格（最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格）
4． 價(jià)格策略
入市時(shí)機(jī)
入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開賣還是等人家賣完了再說(shuō)，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。
五、廣告策略
1．廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2．階段性的廣告主題
3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
4．廣告效果監(jiān)控
六、媒介策略
1． 媒介組合2．軟性新聞主題
3．投放頻率
4．費(fèi)用估算
七、推廣費(fèi)用
1． 現(xiàn)場(chǎng)包裝（vi設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）
2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3． 階段性廣告促銷費(fèi)用
八、營(yíng)銷管理
銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)
萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)流程圖 萬(wàn)科項(xiàng)目開發(fā)流程篇二
萬(wàn)科地產(chǎn)策劃全流程
導(dǎo)讀：房地產(chǎn)策劃是一個(gè)項(xiàng)目的主心骨，房地產(chǎn)策劃的流程決定了項(xiàng)目營(yíng)銷工作開展的方式，本文分享給大家萬(wàn)科房地產(chǎn)策劃的全流程，看看大型房企的策劃是怎么做的。
前期策劃階段前期策劃的整體流程
一、可行性研究階段
1、市場(chǎng)分析
2、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 評(píng)估
3、收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè)
4、財(cái)務(wù)評(píng)估
5、敏感性分析
6、盈虧平衡分析
7、風(fēng)險(xiǎn)
二、項(xiàng)目研究
1、宏觀環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、結(jié)論（發(fā)展趨勢(shì)）
2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析：區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目資源
3、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：同區(qū)位、同類型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，經(jīng)典樓盤、成功案例
4、潛在客戶分析：研究對(duì)象、研究?jī)?nèi)容（得出調(diào)研結(jié)論）
三、項(xiàng)目定位
1、swot分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、挑戰(zhàn)
2、客戶定位：客戶細(xì)分、客戶研究、客戶篩選、客戶定位
3、產(chǎn)品定位：內(nèi)容、策略
4、價(jià)格定位：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、產(chǎn)品特色、開發(fā)商品牌、市場(chǎng)前景
5、經(jīng)濟(jì)效益分析：開發(fā)商、小業(yè)主
四、市場(chǎng)推廣
1、賣點(diǎn)提煉：地段、產(chǎn)品、附加值
2、項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)：形象支撐要素、形象表現(xiàn)要素
3、推廣費(fèi)用預(yù)算:
4、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案：
5、制定銷售策略：銷售時(shí)機(jī)、銷售次序、銷售目標(biāo)
6、制定推廣策略：低開高走、高開低走、高開高走、穩(wěn)定價(jià)格
7、營(yíng)銷工作總體時(shí)間：
前期策劃分階段
一、可行性研究
1、可行性研究的定義：
可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程。
2、可行性研究的作用：★是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)?！锸腔I集建設(shè)資金的依據(jù)★是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)★是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)
3、可行性研究的內(nèi)容：
二、項(xiàng)目研究
項(xiàng)目研究的目的：
宏觀環(huán)境研究
●經(jīng)濟(jì)環(huán)境
宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（如北京2008年奧運(yùn)會(huì)、上海2010年世博會(huì)）城市經(jīng)濟(jì)狀況（gdp、人均收入等）城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來(lái)常駐人口比例等）●房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域）行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐富度、外來(lái)開發(fā)商的進(jìn)入程度）項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析●區(qū)位價(jià)值分析結(jié)論：產(chǎn)業(yè)分房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等）街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等）●項(xiàng)目資源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀交通資源（公交、高速路、機(jī)場(chǎng)、火車站、港口等）配套資源（購(gòu)物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂(lè)等）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析●同區(qū)位、同類型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析通過(guò)對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)或者潛在競(jìng)爭(zhēng)的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。同區(qū)位：包含同一地段或同等地段兩個(gè)方面。同類型：指在產(chǎn)品上具有相同屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型等。同價(jià)格：包含同單價(jià)和同總價(jià)兩個(gè)方面。研究?jī)?nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量、產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格、客戶研究方法：踩盤、小組討論、問(wèn)卷經(jīng)典樓盤分析
通過(guò)對(duì)同一個(gè)城市經(jīng)典樓盤的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究?jī)?nèi)容：產(chǎn)品特色（產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點(diǎn)等）、推廣手法（廣告訴求、媒體運(yùn)用、推廣節(jié)奏等）、銷售策略、其他成功因素談● 成功案例分析研究方法：現(xiàn)場(chǎng)考察 + 小組座
通過(guò)對(duì)對(duì)國(guó)內(nèi)外同類型項(xiàng)目成功案例的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究?jī)?nèi)容：開發(fā)策略、產(chǎn)品特色、推廣手法、銷售策略、其他成功因素研究方法：案例分析潛在客戶群研究——以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究● 確定研究對(duì)象
● 確定研究?jī)?nèi)容
得出調(diào)研結(jié)論
● 未來(lái)的市場(chǎng)狀況 1、2-3年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測(cè)
2、價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)
3、需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)
4、客戶消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè)
● 可能的客戶
1、客戶可能的區(qū)域
2、客戶層面
3、購(gòu)買力狀況
● 可能的產(chǎn)品
1、產(chǎn)品類型
2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)
3、可能的價(jià)格（總價(jià)、單價(jià)）
三、項(xiàng)目定位
定義：即預(yù)期客戶頭腦里已有的想法！目的：
swot分析
客戶定位
產(chǎn)品定位
●產(chǎn)品定位內(nèi)容
定位描述 設(shè)計(jì)要點(diǎn)
規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 總體規(guī)劃建議 建筑風(fēng)格建議 園林設(shè)計(jì)建議
配套設(shè)施 功能配套建議 智能化建議 會(huì)所設(shè)施建議產(chǎn)品建議建筑單體建議戶型、面積建議社區(qū)戶型配比建議戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議服務(wù)建議物業(yè)管理公司建議物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議創(chuàng)新定位策略……
●產(chǎn)品價(jià)格定定位策略——客戶導(dǎo)向與市場(chǎng)導(dǎo)向相結(jié)合模仿定位策略位差異化定位策略領(lǐng)先型定位策略價(jià)格定位的考慮因素：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格定位產(chǎn)品
即在價(jià)格定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的投資開的特色開發(fā)商的品牌未來(lái)的市場(chǎng)狀況經(jīng)濟(jì)收益分析發(fā)周期、銷售周期等，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)檢驗(yàn)以上定位的經(jīng)濟(jì)收益，并根據(jù)檢驗(yàn)出來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益重新調(diào)整定位，使客戶和產(chǎn)品達(dá)到新的均衡點(diǎn)。開發(fā)商內(nèi)部收益率（irr）：投資項(xiàng)目各
凈現(xiàn)值（npv）：一個(gè)工程在投資回報(bào)率：即企業(yè)從一項(xiàng)投
四、市場(chǎng)推廣市場(chǎng)推廣方案
2、項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)● 賣點(diǎn)提煉
3、年現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率就是項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。后，所得的差值。的主要內(nèi)容：小業(yè)主經(jīng)濟(jì)分析期中的歷年效益的現(xiàn)值之和減去歷年費(fèi)用的現(xiàn)值之和資活動(dòng)中得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。
1、賣點(diǎn)提煉推廣費(fèi)用預(yù)算
4、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案
5、制定銷售策略
6、制定推廣策略
7、營(yíng)銷工作總體時(shí)間表即分析總結(jié)項(xiàng)目所具有的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)提煉形成對(duì)客戶具有吸引力的產(chǎn)品訴求。這種特點(diǎn)不一定是項(xiàng)目所特有的，但必須是鮮明的。一般而言，會(huì)從地段、產(chǎn)品、附加值等三個(gè)層面進(jìn)行提煉總結(jié)：地段：交通條件、配套資源、自然、人文景觀、未來(lái)規(guī)劃遠(yuǎn)景……產(chǎn)品：規(guī)模、建筑風(fēng)格、園林特點(diǎn)、戶型特點(diǎn)、價(jià)格、新型建材、工藝……附加值：開發(fā)商品牌、物管品牌、建筑設(shè)計(jì)公司品牌、設(shè)計(jì)公司品牌、承建商、產(chǎn)品概念、倡導(dǎo)的生活方式● 項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)形象支撐要素——產(chǎn)品概念。產(chǎn)品概念是用有意義的消費(fèi)者術(shù)語(yǔ)進(jìn)行表述的對(duì)產(chǎn)品的構(gòu)思?！猵hilipskottlelogo、標(biāo)準(zhǔn)色、形象推廣語(yǔ)驟：基本水平，視項(xiàng)目情況定）形象表現(xiàn)系統(tǒng)：案名、基本步
● 推廣費(fèi)用預(yù)算
1、確定推廣費(fèi)用占總體銷售額的比例（結(jié)合當(dāng)?shù)匦袠I(yè)
2、確定各主要費(fèi)用項(xiàng)目的預(yù)算
3、● 比例（現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體費(fèi)用、活動(dòng)費(fèi)用、預(yù)留費(fèi)用等）尾盤期）
4、確定各推廣階段內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的詳細(xì)預(yù)算現(xiàn)場(chǎng)包裝方案
戶外大牌（如何選擇？）確定各推廣階段推廣費(fèi)用預(yù)算比例（蓄勢(shì)期、強(qiáng)銷期、蓄銷期、工地圍板（如何體現(xiàn)項(xiàng)目特色？）
看樓通道方案售樓處設(shè)計(jì)方案（如何選址？如何設(shè)計(jì)？）示范園林示范單位（選取什么單位？設(shè)計(jì)什么樣的風(fēng)格？）……● 制定銷售策略
1、銷售次序
2、銷售時(shí)機(jī)銷售時(shí)機(jī)選擇的一般辦法：避開競(jìng)爭(zhēng)高峰，搶占市場(chǎng)先機(jī)迎合熱點(diǎn)事件，借勢(shì)發(fā)揮（房展會(huì)、假期等）時(shí)發(fā)售售目標(biāo)
4、價(jià)格策略與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同
3、銷與工程進(jìn)度有關(guān)（如豪宅一般現(xiàn)房銷售等）在制定價(jià)格策略時(shí)，一般會(huì)從市場(chǎng)狀況、開發(fā)商資金需求、產(chǎn)品差異程度、銷售周期、銷售節(jié)奏等方面綜合考慮，從而保證其價(jià)格策略即結(jié)合市場(chǎng)，又結(jié)合開發(fā)商的戰(zhàn)略。
推廣策略
向誰(shuí)說(shuō)？ 說(shuō)什么？ 怎么說(shuō)？
主要內(nèi)容： 推廣階段劃分 階段推廣主題 媒體組合策略
行銷策略組合（現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、展銷會(huì)、促銷手段等）地產(chǎn)策劃是個(gè)技術(shù)活兒，而這套萬(wàn)科的策劃流程掌握了，你就是策劃中的絕頂高手了，當(dāng)然，話還是那句話，紙上的東西能給人的只是理論，實(shí)戰(zhàn)才是王道，加油。
萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)流程圖 萬(wàn)科項(xiàng)目開發(fā)流程篇三
萬(wàn)科地產(chǎn)管理流程 設(shè)計(jì)管理制度
1、目的
設(shè)計(jì)中心是萬(wàn)科地產(chǎn)所有開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理部門，根據(jù)事業(yè)部 的總體戰(zhàn)略要求并在事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)事業(yè)部的設(shè)計(jì)管理 工作，代表東北事業(yè)部行使設(shè)計(jì)管理職能。采取縱向管控型和橫向操作型 的管理模式。目的是實(shí)現(xiàn)事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和操作程序 規(guī)范化和制度化，促進(jìn)事業(yè)部進(jìn)一步向?qū)I(yè)化和科學(xué)化的方向發(fā)展，以保 證設(shè)計(jì)管理和操作全過(guò)程的計(jì)劃性和有效性；明確各部門在設(shè)計(jì)管理工作 中的責(zé)權(quán)和工作要求，提高跨部門的協(xié)作效率，充分發(fā)揮設(shè)計(jì)中心和項(xiàng)目 公司的整體優(yōu)勢(shì)并提高事業(yè)部對(duì)外投資的整體效益。
2、范圍 本管理制度適用于萬(wàn)科地產(chǎn)所屬公司所有開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理 和操作。
3、術(shù)語(yǔ)和定義
3.1【決策委員會(huì)】 在本管理制度中指由萬(wàn)科地產(chǎn)高層領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān) 部門組成的項(xiàng)目開發(fā)決策機(jī)構(gòu)。
3.2【事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)主管設(shè)計(jì)中心工 作的副總經(jīng)理。3.3【事業(yè)拓展部】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)主管新項(xiàng)目土地獲取、土地儲(chǔ)備的部門。3.4【財(cái)務(wù)部】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)主管財(cái)務(wù)部門。3.5【營(yíng)銷中心】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)主管營(yíng)銷部門。
3.6【項(xiàng)目公司總經(jīng)理】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)橫向跨專業(yè)操作的管理者。
3.7【設(shè)計(jì)中心】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)體 系進(jìn)行專業(yè)縱向管控的職能部門。
3.8【成本中心】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)負(fù)責(zé)成本核算和招投標(biāo) 采購(gòu)的部門。3.9【項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部】在本管理制度中指項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理的具體操 作部門，在制度執(zhí)行中接受設(shè)計(jì)中心指導(dǎo)和監(jiān)督。
3.10【項(xiàng)目公司營(yíng)銷部】在本管理制度中指項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)營(yíng)銷定位、營(yíng)銷 策劃部門。3.11【項(xiàng)目公司工程部】在本管理制度中指項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)營(yíng)造階段的工程 管理部門。3.12【項(xiàng)目公司開發(fā)部】在本管理制度中指項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中對(duì)外辦理各種 手續(xù)的部門。
4、職責(zé) 本管理制度明確了事業(yè)部設(shè)計(jì)中心、項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部及各有關(guān)部門在 產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作中相應(yīng)的職責(zé)范圍。4.1 決策委員會(huì) 4.1.1 在本管理制度中代表萬(wàn)科地產(chǎn)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)工作過(guò)程中的重大環(huán) 節(jié)及設(shè)計(jì)流程中的重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)行審批，采取會(huì)議形式集體討論決策，并形成會(huì)議紀(jì)要指導(dǎo)后續(xù)工作。4.2 事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)
4.2.1 在本管理制度中負(fù)責(zé)分管設(shè)計(jì)中心工作，協(xié)調(diào)萬(wàn)科地產(chǎn)所屬的項(xiàng)目公司與事業(yè)部設(shè)計(jì)中心之間工作。
4.3 事業(yè)拓展部
4.3.1 在本管理制度中負(fù)責(zé)土地開發(fā)拓展工作，信息收集，可行性報(bào)告，辦理獲取土地各種手續(xù)。4.4 財(cái)務(wù)部
4.4.1 在本管理制度中負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)和測(cè)算分析。4.5 營(yíng)銷中心
4.5.1 在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)營(yíng)銷工作主管部門，指導(dǎo)、監(jiān)督 項(xiàng)目營(yíng)銷部的工作。在前期土地開發(fā)拓展階段負(fù)責(zé)資料收集、分析、調(diào)研工作，項(xiàng)目開發(fā)策略意見(jiàn)，項(xiàng)目市場(chǎng)總體定位建議。4.6 項(xiàng)目公司總經(jīng)理
4.6.1 在本管理制度中項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)橫向跨專業(yè)操作管理，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)項(xiàng) 目設(shè)計(jì)部與橫向部門之間的工作，負(fù)責(zé)組織建立項(xiàng)目公 司層面的設(shè)計(jì)管理制度及實(shí)施細(xì)則。4.7 設(shè)計(jì)中心
4.7.1 設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)研究工作，并配合事業(yè)拓展部前期土地 開發(fā)拓展工作。4.7.2 設(shè)計(jì)中心對(duì)事業(yè)部所屬項(xiàng)目公司開發(fā)的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 工作負(fù)有相應(yīng)的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督的職能。
4.7.3 設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)搭建專業(yè)管理平臺(tái)、建立設(shè)計(jì)管理制度和設(shè)計(jì)各 階段管理流程，根據(jù)事業(yè)部的發(fā)展及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充、修改和完善。
4.7.4 設(shè)計(jì)中心對(duì)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的各項(xiàng)主要管理環(huán)節(jié)及關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行審核。
4.7.5 設(shè)計(jì)中心將定期抽查各項(xiàng)目公司制度執(zhí)行情況、項(xiàng)目設(shè)計(jì)部工作執(zhí) 行情況每個(gè)季度一次）。
4.7.6 設(shè)計(jì)中心將不定期對(duì)各項(xiàng)目公司進(jìn)行拉練式檢查，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提 出糾正建議并監(jiān)督整改；對(duì)好的做法總結(jié)案例進(jìn)行推廣。4.7.7 對(duì)于特殊操作方式、重要流程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行討論，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要階 段性成果進(jìn)行評(píng)審，以會(huì)議紀(jì)要的形式確定或確認(rèn)。
4.7.8 本管理制度的執(zhí)行監(jiān)控責(zé)任人為設(shè)計(jì)中心設(shè)計(jì)總監(jiān)和項(xiàng)目公司總經(jīng) 理，本制度在執(zhí)行中發(fā)生意見(jiàn)分歧由事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)裁決。4.8 成本中心
4.8.1 在本管理制度中負(fù)責(zé)萬(wàn)科地產(chǎn)所屬項(xiàng)目的各設(shè)計(jì)階段成 本控制，編制各設(shè)計(jì)階段的成本目標(biāo)。審核各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)合同，審核各階段設(shè)計(jì)流程中的相應(yīng)節(jié)點(diǎn)工作。組織項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的部品、部件和材料招投標(biāo)采購(gòu)，并為各設(shè)計(jì)階段提供材料樣品、生產(chǎn)廠家等 工作配合。4.9 項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部
4.9.1 執(zhí)行萬(wàn)科地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理制度及各階段設(shè)計(jì)流程，4.9.2 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目公司層面的設(shè)計(jì)管理制度及實(shí)施細(xì)則。
4.9.3 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤服務(wù)，解決現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)問(wèn)題。
4.10 項(xiàng)目公司營(yíng)銷部
4.10.1 在本管理制度中負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)意見(jiàn)書，項(xiàng)目市場(chǎng)深化定位報(bào)告，確定景觀樣板段和裝修樣板間，并提出標(biāo)準(zhǔn)建議。
4.10.2 負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目總體標(biāo)識(shí)風(fēng)格，4.11 項(xiàng)目開發(fā)部
4.11.1 獲取土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
4.11.2 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中各設(shè)計(jì)階段對(duì)外手續(xù)。4.11.3 負(fù)責(zé)配合現(xiàn)場(chǎng)辦理對(duì)外協(xié)調(diào)工作。
4.12 項(xiàng)目公司工程部
4.12.1 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造過(guò)程中的組織、協(xié)調(diào)、管理工作，工作重點(diǎn)是計(jì)劃控 制、成本控制、質(zhì)量控制。
4.12.2 負(fù)責(zé)審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案的合理性。
4.12.3 負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)圖紙及設(shè)計(jì)變更的可操作性，并明確設(shè)計(jì)變更簽證費(fèi)。
4.12.3 負(fù)責(zé)審核施工單位提出技術(shù)洽商單（技術(shù)聯(lián)系單）的合理性，并明確簽證費(fèi)用。
5、設(shè)計(jì)管理內(nèi)容
5.1 設(shè)計(jì)計(jì)劃管理
5.1.1 設(shè)計(jì)計(jì)劃的制定 項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)周期計(jì)劃》、《設(shè)計(jì)進(jìn)度 計(jì)劃》和《季度設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃》并與對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的《項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》 和《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》保持一致。設(shè)計(jì)中心審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批。5.1.2 設(shè)計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行
（1）設(shè)計(jì)計(jì)劃一經(jīng)制定實(shí)施，即成為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及產(chǎn)品設(shè)計(jì)工 作的原則性工作綱領(lǐng)，各項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。
（2）設(shè)計(jì)中心和項(xiàng)目總經(jīng)理、項(xiàng)目設(shè)計(jì)部應(yīng)建立起積極有效的溝通和協(xié)調(diào)途徑（例會(huì)、文件、表格、模板、會(huì)議紀(jì)要等），保障設(shè)計(jì)計(jì)劃得到 有效的貫徹執(zhí)行。（3）事業(yè)部的計(jì)劃部項(xiàng)目專員參與計(jì)劃協(xié)調(diào)和督辦。
5.1.3 設(shè)計(jì)計(jì)劃的跟蹤和調(diào)整
（1）設(shè)計(jì)中心對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行定期跟蹤和總結(jié)，項(xiàng)目設(shè)計(jì) 部以設(shè)計(jì)工作月報(bào)、季報(bào)和年報(bào)的形式提交設(shè)計(jì)中心審 核并匯總。
（2）根據(jù)整體戰(zhàn)略和計(jì)劃要求、市場(chǎng)形勢(shì)、項(xiàng)目進(jìn)展等方面的 變化情況，《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》進(jìn)行必要調(diào)整后，設(shè)計(jì)計(jì)劃在整體 或局部上已經(jīng)不適用時(shí)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì) 劃修定，設(shè)計(jì)中心審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批。5.2 設(shè)計(jì)過(guò)程管理
5.2.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的階段 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要由前期設(shè)計(jì)研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階 段、初步設(shè)計(jì)階段、地質(zhì)勘察階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、景觀設(shè)計(jì)階段、裝修設(shè)計(jì)階段、市政專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)階段組成。5.2.2 設(shè)計(jì)過(guò)程的控制
（1）設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)研究階段的可研報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)部分和 前期設(shè)計(jì)研究，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部參與。
（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)階段、地質(zhì)勘察階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、裝修設(shè)計(jì)階段、景觀設(shè)計(jì)階段、市政專業(yè)施工圖等設(shè)計(jì)階段工作。設(shè)計(jì)中心在關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點(diǎn)進(jìn)行審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批。
（3）設(shè)計(jì)中心重點(diǎn)審核《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》、各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書，參 加階段性設(shè)計(jì)成果的評(píng)審，跟蹤及監(jiān)控產(chǎn)品定位方案的落實(shí)，參加重大設(shè)計(jì)變更（指影響產(chǎn)品使用功能、立面效果、景觀效 果的設(shè)計(jì)變更）的評(píng)審，以及設(shè)計(jì)成果的總結(jié)和推廣。
（4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)完成設(shè)計(jì)需求分析、編制《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》、編制各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)單位委托、設(shè)計(jì)合同簽定、設(shè)計(jì)過(guò) 程跟蹤、組織方案匯報(bào)、組織設(shè)計(jì)成果評(píng)審、現(xiàn)場(chǎng)施工配合、組織重大設(shè)計(jì)變更評(píng)審等。
5.2.3 設(shè)計(jì)評(píng)估總結(jié) 產(chǎn)品交付完成后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部應(yīng)組織實(shí)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作總結(jié)，以《產(chǎn) 品設(shè)計(jì)后評(píng)估報(bào)告》的形式提交設(shè)計(jì)中心備案存檔。5.3 設(shè)計(jì)資料管理
5.3.1 設(shè)計(jì)資料的內(nèi)容 整體控制性文件《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》，各設(shè)計(jì)階段的輸入要求，如《設(shè) 計(jì)任務(wù)書》、《專題會(huì)議紀(jì)要》等技術(shù)文件的組合，作為過(guò)程控制和成 果評(píng)審的依據(jù)性文件。各設(shè)計(jì)階段的輸出成果，即對(duì)應(yīng)各設(shè)計(jì)階段工 作重點(diǎn)的重要節(jié)點(diǎn)文件。其它資料包括但不限于在產(chǎn)品營(yíng)造階段發(fā)生 的主要設(shè)計(jì)變更圖紙和設(shè)計(jì)變更通知單匯總等。5.3.2 設(shè)計(jì)資料的維護(hù) 本管理制度執(zhí)行過(guò)程中，設(shè)計(jì)資料的維護(hù)由項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)。及時(shí)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)、分析、維護(hù)和存檔，以各設(shè)計(jì)階段為
節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分段維護(hù)并及時(shí)調(diào)整和更新《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo) 書》，分期開發(fā)項(xiàng)目以每期為節(jié)點(diǎn)工程移交后，應(yīng)將所有的 設(shè)計(jì)資料（含電子文檔）提交事業(yè)部檔案室；同時(shí)提交電子文 檔給設(shè)計(jì)中心備案存檔。設(shè)計(jì)中心對(duì)于提交的設(shè)計(jì)資料進(jìn)行歸集、研 究。5.4 設(shè)計(jì)資源管理
5.4.1 設(shè)計(jì)資源庫(kù)的建立 設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)建立設(shè)計(jì)資源管理庫(kù)，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng) 格等不同要求提供相應(yīng)設(shè)計(jì)資源并將項(xiàng)目公司掌握的優(yōu)秀設(shè)計(jì)資源不 斷擴(kuò)充。5.4.2 設(shè)計(jì)資源的選取 各設(shè)計(jì)階段中（某些地方政府指定或地方專業(yè)公司壟斷工程除外），項(xiàng) 目設(shè)計(jì)部提報(bào)設(shè)計(jì)資源需求，設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)提供設(shè)計(jì)資源（項(xiàng)目設(shè)計(jì) 部也可推薦設(shè)計(jì)資源）。采取設(shè)計(jì)單位比選方式、比價(jià)方式和直接委托 設(shè)計(jì)單位方式，確定設(shè)計(jì)單位。比選方式和比價(jià)方式原則不少于兩家 設(shè)計(jì)單位；直接委托方式原則是在政府指定、壟斷行業(yè)、工程緊急、一體化成度較高（如裝修、景觀）、專業(yè)性較強(qiáng)、適合指定風(fēng)格的情況 下進(jìn)行直接委托設(shè)計(jì)單位。確定設(shè)計(jì)單位過(guò)程由項(xiàng)目設(shè)計(jì)部組織，對(duì) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體方案、景觀方案及裝修方案的設(shè)計(jì)單位比選、比價(jià)、直接委托設(shè)計(jì)中心參加評(píng)定、評(píng)審會(huì)，確認(rèn)后項(xiàng)目總經(jīng)理審批。除上述要求外其余階段設(shè)計(jì)單位確定設(shè)計(jì)中心不參加評(píng)審會(huì)，只審核確定設(shè)計(jì)單位評(píng)審報(bào)告，項(xiàng)目總經(jīng)理審批確認(rèn)。
5.4.3 設(shè)計(jì)資源的評(píng)估 項(xiàng)目開發(fā)的各設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部應(yīng)組織實(shí)施針對(duì)設(shè)計(jì) 單位的評(píng)價(jià)工作，以《設(shè)計(jì)單位后評(píng)估報(bào)告》的形式提交設(shè)計(jì)中心備 案存檔。5.4.4 設(shè)計(jì)資源的維護(hù) 設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)為合作過(guò)或接洽過(guò)的設(shè)計(jì)單位建立并維護(hù)《設(shè)計(jì)單位資 料索引數(shù)據(jù)庫(kù)》，歸集并整理設(shè)計(jì)單位的相關(guān)資料。設(shè)計(jì)中心圍繞事業(yè) 部開發(fā)項(xiàng)目提供各種技術(shù)支持和政策咨詢，開展專家研討、技術(shù)調(diào)研 和學(xué)術(shù)考察。5.5 設(shè)計(jì)成本管理
5.5.1 設(shè)計(jì)中心根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格、品質(zhì)等編制項(xiàng)目設(shè)計(jì) 成本目標(biāo)，經(jīng)討論后確定該項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制總目標(biāo)。其中包括各階 段、各專業(yè)的設(shè)計(jì)成本目標(biāo)分解。作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)部控制設(shè)計(jì)成本的指 導(dǎo)性文件；
5.5.2 設(shè)計(jì)中心派相關(guān)人員參與 50 萬(wàn)元以上設(shè)計(jì)費(fèi)的商務(wù)洽談，并對(duì)設(shè)計(jì) 合同、設(shè)計(jì)周期和付款方式進(jìn)行審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批。5.6 設(shè)計(jì)檔案管理
5.6.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)按照檔案管理要求建立設(shè)計(jì)檔案管理制度，分期開 發(fā)項(xiàng)目應(yīng)按自然區(qū)號(hào)存檔，并建立檔案管理目錄。總規(guī)圖、區(qū)域總圖、綜合管網(wǎng)圖紙獨(dú)立存檔。電子文檔視同資料檔案管理 單獨(dú)建制。
5.6.2 項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)按照檔案管理要求建立檔案管理制度，送往政府及 政府所屬相關(guān)部門各種報(bào)件和政府及政府所屬相關(guān)部門各種回執(zhí)審批 件存檔。5.7 人員招聘管理
各公司設(shè)計(jì)總監(jiān)（或設(shè)計(jì)部經(jīng)理）的招聘需經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理及事業(yè) 部設(shè)計(jì)總監(jiān)面試通過(guò)，由事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后方可錄用。
6、附則
6.1 設(shè)計(jì)中心是本管理制度的建立、維護(hù)和貫徹的責(zé)任部門，并負(fù)責(zé)制度 的解釋。6.2 各項(xiàng)目公司各層級(jí)、各專業(yè)應(yīng)在本管理制度所確定的原則和框架范圍 內(nèi)，建立適用的細(xì)化管理制度和細(xì)化管理體系。6.3 本制度自頒布之日起執(zhí)行。
萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)流程圖 萬(wàn)科項(xiàng)目開發(fā)流程篇四
工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程
1.目的
為了加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，規(guī)范工作流程，有效地控制成本，提高現(xiàn)場(chǎng)簽證的結(jié)算效率。2.適用范圍
公司所有工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作。3.術(shù)語(yǔ)和定義
3.1.現(xiàn)場(chǎng)簽證是指對(duì)施工管理中發(fā)生的零星事件的確認(rèn)。例如：地下障礙的清除遷移、銷售通道的搭建、臨時(shí)用工、各種非正常情況下技術(shù)措施處理、施工過(guò)程中出現(xiàn)的獎(jiǎng)勵(lì)和索賠問(wèn)題、發(fā)包單位委托承包單位施工的零星工程（在施工合同之外）以及因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致已施工的部位需要拆除等。
3.2.特急簽證是指必須立即執(zhí)行而且延緩實(shí)施會(huì)造成更大損失的簽證。4.職責(zé)
4.1.項(xiàng)目部專業(yè)工程師
4.1.1.負(fù)責(zé)填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證單的工程量?jī)?nèi)容，并監(jiān)督承包商的執(zhí)行情況； 4.1.2.負(fù)責(zé)給簽證單編號(hào)，并下發(fā)承包商和監(jiān)理公司； 4.1.3.負(fù)責(zé)簽證量的審核。
4.1.4.作為現(xiàn)場(chǎng)簽證的主辦人，負(fù)責(zé)跟蹤簽證的審批過(guò)程。4.2.現(xiàn)場(chǎng)成本管理員
4.2.1.負(fù)責(zé)初步審核簽證工程造價(jià)金額； 4.2.2.負(fù)責(zé)簽證后工程造價(jià)的審核。4.3.項(xiàng)目部經(jīng)理
4.3.1.負(fù)責(zé)審核簽證； 4.4.工程總監(jiān)
4.4.1.負(fù)責(zé)簽證技術(shù)方面的審核。4.5.成本管理部
4.5.1.負(fù)責(zé)簽證的審核； 4.6.成本分管副總
4.6.1.負(fù)責(zé)5000元以下簽證單的審批； 4.6.2.負(fù)責(zé)5000元及以上簽證的審核。4.7.總經(jīng)理
4.7.1.負(fù)責(zé)5000元及以上的簽證的審批。
5.工作程序
5.1.現(xiàn)場(chǎng)簽證的主要類型
5.1.1.因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致已施工的部位需要拆除；
5.1.2.施工過(guò)程中出現(xiàn)的未包含在合同中的各種技術(shù)措施處理；
5.1.3.在施工過(guò)程中，由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等）變化，導(dǎo)致工程量增減，材料代換或其他變更事項(xiàng)；
5.1.4.發(fā)包單位在施工合同之外，委托承包單位施工的１萬(wàn)元以內(nèi)的零星工程； 5.1.5.合同規(guī)定需實(shí)測(cè)工程量的工作項(xiàng)目；
5.1.6.紅線外施工道路的修補(bǔ)（紅線內(nèi)的施工道路修補(bǔ)宜在合同中包干）。5.2.現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理的原則
5.2.1.一單一算原則：一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)簽證單應(yīng)編制一份預(yù)算，且對(duì)應(yīng)一個(gè)工程合同。如果簽證內(nèi)容簡(jiǎn)單，也可以一份預(yù)算對(duì)應(yīng)多個(gè)簽證單，但是該預(yù)算書內(nèi)應(yīng)根據(jù)不同簽證單的內(nèi)容分別列項(xiàng)。5.2.2.完工確認(rèn)原則：當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)簽證完工后，項(xiàng)目部工程師和監(jiān)理單位工程師必須在完工后5日內(nèi)簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)。
5.2.3.權(quán)力限制原則：公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理實(shí)行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無(wú)效。
5.2.4.正常簽證的辦理原則是“先估價(jià)后施工”，簽證審批流程必須在7天內(nèi)完成。5.2.5.特急簽證辦理原則是“邊洽邊干”，但必須在開工后7日內(nèi)辦妥全部手續(xù)。5.3.現(xiàn)場(chǎng)簽證的提出
5.3.1.根據(jù)引起現(xiàn)場(chǎng)簽證的主體不同，可以將現(xiàn)場(chǎng)簽證分兩種情況：
由甲方相關(guān)指令（如設(shè)計(jì)變更單、工作聯(lián)系單等）引起現(xiàn)場(chǎng)簽證?
除此之外施工單位根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工條件主動(dòng)提出的現(xiàn)場(chǎng)簽證。?
5.3.2.當(dāng)甲方確定發(fā)出相關(guān)指令會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)簽證發(fā)生時(shí)，首先判斷可能要發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證的性質(zhì)是屬于正常簽證，還是屬于特急簽證（詳見(jiàn)3.2術(shù)語(yǔ)和定義）。
如果屬于正常簽證，則按照“先估價(jià)，后施工”的原則執(zhí)行，要求簽證的審批在7內(nèi)完成；?
如果屬于特急簽證，為確保不因執(zhí)行時(shí)間延緩導(dǎo)致更大損失，則按照“邊估價(jià)，邊實(shí)施”的原則，由甲方發(fā)出相關(guān)指令，要求施工單位立即執(zhí)行，同時(shí)要求必須在開工后7日內(nèi)辦妥全部審批手續(xù)。?
5.3.3.施工單位接到甲方指令后，根據(jù)甲方相關(guān)指令要求，提出辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證的需求，由甲方，監(jiān)理，施工單位現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量，并附簡(jiǎn)圖和當(dāng)時(shí)照片，施工完成后照片及驗(yàn)收記錄，填寫《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》報(bào)監(jiān)理單位審核。對(duì)于特急簽證，需立即執(zhí)行相關(guān)指令進(jìn)行施工，同時(shí)提出辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證的需求，填寫《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》報(bào)監(jiān)理單位審核。
5.3.4.除甲方指令引起簽證發(fā)生之外，施工單位在日常施工過(guò)程中，也可以根據(jù)施工需要，提出現(xiàn)場(chǎng)簽證需求。同樣要求施工單位提出辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證的需求，填寫《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》報(bào)監(jiān)理單位審核。
5.3.5.施工單位填寫《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》時(shí)，要求附上初步預(yù)算或工程量清單。
如屬實(shí)測(cè)實(shí)量的，需先確定單價(jià)，預(yù)估工程量；?
如原合同中有單價(jià)約定的，按原單價(jià)計(jì)算；?
如無(wú)合同或無(wú)單價(jià)約定的，則需事先確定，包括材料設(shè)備的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)；?
如果是由設(shè)計(jì)變更引起的現(xiàn)場(chǎng)簽證，且在設(shè)計(jì)變更審批過(guò)程中已經(jīng)對(duì)簽證費(fèi)用進(jìn)行過(guò)計(jì)算確定的，施工單位不需重新計(jì)算。? 5.4.現(xiàn)場(chǎng)簽證的審批
5.4.1.監(jiān)理工程師接到施工單位現(xiàn)場(chǎng)簽證申請(qǐng)的當(dāng)日內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)工程變化情況進(jìn)行調(diào)查，審核現(xiàn)場(chǎng)簽證內(nèi)容，并簽署意見(jiàn)。
5.4.2.項(xiàng)目部專業(yè)工程師核實(shí)簽證原因、事項(xiàng)及工程量，并簽署意見(jiàn)。5.4.3.現(xiàn)場(chǎng)成本管理員對(duì)簽證預(yù)算進(jìn)行審核。
如果是由設(shè)計(jì)變更引起的現(xiàn)場(chǎng)簽證，且在設(shè)計(jì)變更審批過(guò)程中已經(jīng)對(duì)簽證費(fèi)用進(jìn)行過(guò)計(jì)算確定的，現(xiàn)場(chǎng)成本管理員對(duì)其中的簽證費(fèi)用進(jìn)行核算；?
對(duì)于其它情況引起的現(xiàn)場(chǎng)簽證，現(xiàn)場(chǎng)成本管理員需進(jìn)行審核。?
5.4.4.成本管理員審核完成之后，填報(bào)《現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單》，根據(jù)簽證的審批權(quán)限，對(duì)簽證進(jìn)行審批。
5.4.5.簽證的審批權(quán)限：
審批部門
簽證類型 1總經(jīng)理 2成本副總（成本審核）3成本管理部 4工程總監(jiān)（技術(shù)審核）5項(xiàng)目部經(jīng)理 6現(xiàn)場(chǎng)成本管理員 7項(xiàng)目部專業(yè)工程師
簽證費(fèi)用5000元及以上 1審批 2審核 3審核 4審核 5審核 6審核 7審核 簽證費(fèi)用5000元以下
審批 審核 審核
審核 審核
審核 審核
5.5.簽證單的發(fā)放
5.5.1.審批通過(guò)后，簽證單匯總到成本管理部，蓋章后，存檔一份，其余下發(fā)項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)簽證單的編號(hào)及發(fā)放； 5.6.現(xiàn)場(chǎng)簽證的實(shí)施管理
5.6.1.施工單位按經(jīng)審批通過(guò)的《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》內(nèi)容組織實(shí)施，監(jiān)理公司、項(xiàng)目部監(jiān)督實(shí)施情況，并核實(shí)執(zhí)行結(jié)果，對(duì)未按規(guī)定時(shí)間和任務(wù)完成的，督促整改，直至完成。5.6.2.項(xiàng)目部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程量的復(fù)核，現(xiàn)場(chǎng)成本管理員負(fù)責(zé)造價(jià)的復(fù)核。
5.6.3.現(xiàn)場(chǎng)簽證施工結(jié)束后，項(xiàng)目部專業(yè)工程師組織完成簽證實(shí)施情況的核實(shí)工作，與監(jiān)理、施工單位、現(xiàn)場(chǎng)成本管理員共同在《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》中簽字確認(rèn)。
5.6.4.如需要實(shí)測(cè)實(shí)量的，則由項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程師、現(xiàn)場(chǎng)成本管理員、監(jiān)理、施工單位到場(chǎng)測(cè)量，并在《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》上簽字確認(rèn)。
5.6.5.隱蔽工程簽證必須在隱蔽前完成驗(yàn)收手續(xù)和工作量確認(rèn)。5.7.現(xiàn)場(chǎng)簽證的結(jié)算
5.7.1.成本管理部對(duì)已完工的項(xiàng)目按《工程預(yù)結(jié)算編制及審核作業(yè)指引》進(jìn)行結(jié)算。5.7.2.施工單位根據(jù)確認(rèn)的簽證內(nèi)容，編制竣工結(jié)算，竣工結(jié)算需“一單一價(jià)”。7天之內(nèi)完成結(jié)算，否則不予辦理。
5.7.3.施工單位每月25日前匯總上月20日至本月20日經(jīng)項(xiàng)目部審核確認(rèn)的現(xiàn)場(chǎng)簽證結(jié)算，結(jié)算編制需“一單一價(jià)”，并附《
項(xiàng)目
年
月現(xiàn)場(chǎng)簽證匯總表》，報(bào)送現(xiàn)場(chǎng)成本管理員、項(xiàng)目部經(jīng)理審核，成本管理部審批。5.8.現(xiàn)場(chǎng)簽證的匯總分析
5.8.1.現(xiàn)場(chǎng)成本管理員每月對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程簽證情況進(jìn)行匯總分析，形成《簽證匯總表》。5.8.2.現(xiàn)場(chǎng)成本管理員負(fù)責(zé)對(duì)完工的《現(xiàn)場(chǎng)簽證簽單》進(jìn)行歸檔保存。5.9.其他管理要求
5.9.1.《現(xiàn)場(chǎng)簽證簽單》字跡端正、語(yǔ)意清楚明了，必要時(shí)附上示意圖，標(biāo)明各種尺寸。5.9.2.簽證單必須連續(xù)編號(hào)；所附資料有甲方指令單，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量記錄，施工前照片，施工后照片。
5.9.3.隱蔽工程簽證必須在隱蔽前完成驗(yàn)收手續(xù)，工作量確認(rèn)； 5.9.4.簽證必須由甲、乙、監(jiān)理三方簽字后才有效；
5.9.5.簽證單需列出附帶預(yù)算或各工作量計(jì)算稿，并畫出草圖；
5.9.6.簽證原件一式五份，乙方兩份，監(jiān)理一份，甲方兩份（項(xiàng)目部一份，成本管理部一份）。
5.9.7.項(xiàng)目部在辦理承包商報(bào)送的現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)，要特別關(guān)注不合理簽證，如發(fā)現(xiàn)不合理簽證，須做好記錄，說(shuō)明不予簽證的原因，并完成正常的審批程序，存檔備案。5.9.8.不合理簽證包括但不限于以下幾種情況： a)該簽證已經(jīng)辦理，又出現(xiàn)的重復(fù)簽證；
b)該簽證的工作內(nèi)容已經(jīng)包括在合同中的，無(wú)需再辦理的簽證；
c)屬于施工單位工作失誤造成的工程簽證，如，施工單位前期進(jìn)度耽誤造成后期趕工費(fèi)用增加；施工單位因質(zhì)量問(wèn)題造成的工程返工，費(fèi)用增加等；
d)簽證所列的工程量?jī)?nèi)容從預(yù)算角度不應(yīng)該單獨(dú)列項(xiàng)，其已經(jīng)包含在其他工程預(yù)算子目中。
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