物業(yè)管理的調(diào)查報告（實用14篇）

報告是一種系統(tǒng)、詳細地敘述對某一研究或調(diào)查進行的結(jié)果和分析的書面形式。報告的語言要簡單明了，避免使用過多的行業(yè)術(shù)語和專業(yè)名詞。報告是一種系統(tǒng)性和詳盡的書面陳述，用于傳達對特定問題或事件的調(diào)查、研究和分析結(jié)果。在職場中，報告被廣泛使用，用于向上級匯報工作進展、提出建議或解決問題。如何撰寫一份完美的報告是一個需要認真思考和準備的問題。那么我們該如何寫一份較為完美的報告呢？以下是小編為大家收集的報告范文，僅供參考，大家一起來看看吧。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇一

為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)建文明城市，建設(shè)宜居家園，提高人民幸福指數(shù)，建設(shè)和諧、美麗岳塘，區(qū)政協(xié)常委會組成了以主席傅博華為組長的調(diào)研組，對全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。調(diào)研組先后到市房產(chǎn)局、區(qū)物管辦、區(qū)人民法院以及全區(qū)(含高新、昭山兩區(qū))各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、部分社(村)開展了調(diào)研，走訪了部分小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主代表，還專程赴上海虹口區(qū)涼城新村街道進行了學(xué)習(xí)考察，現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：

(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(昭山、高新小區(qū)61個)，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個，由業(yè)主自治的43個，單位自管的22個，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個。

(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責。5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實施方案和細則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專職人員負責小區(qū)物業(yè)管理工作。

二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析。

(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動機制。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規(guī)，各職能部門的監(jiān)管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對物業(yè)管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調(diào)動物業(yè)管理工作的積極性，對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業(yè)主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費缺、工作任務(wù)重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對物業(yè)公司、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對。

(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗收把關(guān)不嚴，形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計相對滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價低、配套設(shè)施不齊等問題，致使兩類小區(qū)的財物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金，房屋及公共設(shè)施年久失修，政府經(jīng)費投入有限，居民又負擔不起過高的維修費，給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設(shè)備維護維修、供水設(shè)施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長期維護維修不及時不到位，二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設(shè)單位責任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。

(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級資質(zhì)的4家，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的62家，外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開發(fā)建設(shè)單位不是通過招投標方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開發(fā)商和建設(shè)單位，物業(yè)公司處于強勢地位，業(yè)主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費不足”為由，單方中止部分服務(wù)。當物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業(yè)費”作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來越差，物業(yè)管理費收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識。

(四)業(yè)主委員會作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會的主體地位不明。業(yè)主委員會按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對等，不具備法人資格。業(yè)主委員會在維權(quán)過程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會在制度設(shè)計時法律地位的缺失，很難達到《物業(yè)管理條例》在制度設(shè)計時的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會組建困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會成立條件，加之開發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會事務(wù)，難以實現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強，召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會達不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會運作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機制。業(yè)主委員會工作規(guī)則不健全，職責不明確，缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范，且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會的工作監(jiān)督管理不強，對業(yè)主委員會存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會成員缺乏責任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題，功利心重，利用業(yè)主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業(yè)主自我管理和維護意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差，公德意識不強。只管自家門內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的'門外事務(wù)。

三、關(guān)于加強全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議。

為進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展，維護社會大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，湖南省實施《物業(yè)管理條例》辦法，建設(shè)部、財政部令[]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[]165號文件《物業(yè)承接查驗辦法》和湘潭市《關(guān)于加強市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，現(xiàn)就如何加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：

(一)完善頂層設(shè)計，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門要當好“裁判員”

1.完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會的法人身份和主體責任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會決定補建或者續(xù)交專項維修資金、未按期繳納物業(yè)費等問題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠信平臺，加強輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會中的作用，建立物業(yè)公司準入制度，強化對物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責職能、權(quán)利義務(wù)，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級負責、協(xié)調(diào)聯(lián)動”的工作機制。三是細化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設(shè)部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動業(yè)主委員會、業(yè)主參與自我管理的積極性。

2.嚴格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗收、移交關(guān)。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理，重點對設(shè)計、建設(shè)、竣工驗收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進一步規(guī)范開發(fā)商、建設(shè)單位的行為，嚴格落實《湖南省實施物業(yè)管理條例辦法》，切實保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進一步強化新建住宅小區(qū)驗收交付工作，規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門在對住宅小區(qū)開發(fā)項目驗收時，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負責人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項開展檢查驗收。對開發(fā)建設(shè)不配套等遺留問題，責成開發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴肅查處，從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計劃逐年對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行提質(zhì)改造，對改造后的零散小區(qū)進行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會，招標引進正規(guī)物業(yè)公司進駐。

3.加強對物業(yè)公司的監(jiān)管。加強和完善物業(yè)管理勢在必行，政府必須進一步充實物業(yè)管理部門人員力量，加強經(jīng)費保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所，采取購買公共服務(wù)的方式，對全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴格市場準入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理，構(gòu)建多級次的服務(wù)標準體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進行一次考核審定，評分較低單位要嚴肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識差，只收費不服務(wù)，多收費少服務(wù)，收費不規(guī)范等現(xiàn)象進行專項整治。同時，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分類收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。通過第三方機構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標準等向社會的公開，增加透明度，促進物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

(二)規(guī)范市場運作，加強協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級要當好“指導(dǎo)員”。

1.進一步明確工作職責。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責，強化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉(xiāng))要加強物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經(jīng)費納入到區(qū)、鄉(xiāng)財政預(yù)算和街道的財政計劃。同時，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗的志愿者或社會公益組織加入到小區(qū)管理隊伍。繼續(xù)開展對無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級達標創(chuàng)建工作，并加強對申報、創(chuàng)建、評選結(jié)果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。

2.積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動機制。建立社(村)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的聯(lián)席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長效機制。通過政府購買公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進一步督促物業(yè)公司落實好《物業(yè)管理條例》，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展，營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。

3.加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺履行職責。要增強業(yè)主自治意識、有償服務(wù)意識、依法維權(quán)意識，積極組建業(yè)主委員會，協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主委員會委員。對人口規(guī)模達到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會，完善居民委員會與業(yè)主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會制訂議事規(guī)則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發(fā)揮應(yīng)有的作用，使業(yè)主委員會成為小區(qū)的“管理員”。

4.大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔應(yīng)盡的義務(wù)和責任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇二

為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況。

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題。總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問題。

1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的.迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。九是當物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，對小區(qū)設(shè)備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所。

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標準，應(yīng)交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。

住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行維修養(yǎng)護等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見和建議。

1、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制，應(yīng)在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護。

4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M標準。

5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當在嚴格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。收費有關(guān)問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”?；謴?fù)物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?！督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》已經(jīng)不能適應(yīng)當前經(jīng)濟增長、社會進步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)積極配合，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇三

近年來，隨著居民收入的增長，我區(qū)私家車呈現(xiàn)增長、使用“雙高”態(tài)勢。目前我區(qū)汽車保有量已達20多萬輛，并且日均使用率較高，由此帶來的停車難問題日漸突出。

一、我區(qū)停車問題的基本現(xiàn)狀（以馬山新城小區(qū)為例）。

馬山新城小區(qū)是我區(qū)比較高檔小區(qū)之一，現(xiàn)有居民2400多戶，汽車保有量4000余輛，但小區(qū)內(nèi)只有地上停車位1000個左右，沒有地下停車場。停車位配建情況完全不能滿足居民的需求，居民只好搶位停車或?qū)④囃５叫^(qū)外面的公共道路上。馬山新城小區(qū)停車難的現(xiàn)象在我區(qū)并非個例，目前，“一位難求”的狀況在我區(qū)各個小區(qū)、商業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)、企事業(yè)單位均不同程度存在著。市民紛紛反應(yīng)：上班單位車難停，下班回家停車難，出門到處難停車。停車難問題已經(jīng)影響到市民的生活質(zhì)量，制約了城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，著力解決停車難問題，對于提高我區(qū)的幸福宜居指數(shù)、提升城市形象意義重大，刻不容緩。

二、我區(qū)停車難現(xiàn)狀的原因分析。

一是汽車保有量迅速增加。

隨著近年我區(qū)社會經(jīng)濟快速發(fā)展，人民群眾的物質(zhì)生活水平得到了較大提高，汽車保有量，尤其是私家車的數(shù)量持續(xù)迅猛增長。由于對這一情況的預(yù)見不足，造成城市公共停車設(shè)施、居民小區(qū)附屬停車設(shè)施設(shè)置不足，形成了歷史欠賬。

二是停車需求過于集中。

我區(qū)繁華商業(yè)區(qū)、機關(guān)事業(yè)單位、醫(yī)院、學(xué)校多集中在老城區(qū)，原有道路寬度有限，且周邊大多數(shù)為住房密集且無正式規(guī)劃附屬停車場的舊小區(qū)。小區(qū)居民與商業(yè)區(qū)的消費者、各單位工作人員、到市區(qū)辦事、就醫(yī)、接送孩子的群眾的停車需求過于集中，造成停車難。

三是存在不文明、不規(guī)范停車現(xiàn)象。

部分機動車駕駛?cè)瞬灰?guī)范停放車輛，一車跨線占用兩個車位或阻塞停車場通道，使有限的停車位資源浪費，人為造成停車難。

停車難背后成因復(fù)雜，單純的某一項措施難治本。民盟即墨支部通過專題調(diào)查研究，從以下幾個方面對破解停車難問題進行了探究，以期對緩解我區(qū)停車難現(xiàn)狀有所裨益：

一是發(fā)展公共交通，倡導(dǎo)低碳出行。

通過對公交客運進行政策、資金方面的扶持，提高公交運力。擴大公交線路的覆蓋范圍、合理設(shè)置公交站點、優(yōu)化公交線路、增加公交營運班次、提升公交服務(wù)水平，吸引市民選擇乘坐公交車出行，減輕中心城區(qū)停車壓力。同時，鼓勵共享單車的發(fā)展，為市民出行提供新的方式，倡導(dǎo)市民采用公交、自行車、步行等綠色出行方式，實現(xiàn)綠色交通、低碳生活。

二是盤活存量，挖掘停車資源。

（二）在停車需求不能得到滿足的居民小區(qū)，小區(qū)內(nèi)部有場地條件的，按照物業(yè)管理的規(guī)定經(jīng)業(yè)主同意，統(tǒng)籌利用業(yè)主共有道路及其他場地設(shè)置臨時停車場，同時在居民小區(qū)周圍的主次干道、支路、街坊路施劃夜間停車位。

（三）鼓勵有條件的機關(guān)、企事業(yè)單位將自用停車場在非工作時間向社會開放。

（四）對被挪用、占用、停用的'配建停車場（位），特別是停車需求集中的重點區(qū)域進行清查，恢復(fù)其停車功能。

三是鼓勵新建停車場，增加停車位供給。

（一）新建停車場應(yīng)進行科學(xué)規(guī)劃，依據(jù)城市總體規(guī)劃和城市綜合交通體系規(guī)劃，結(jié)合道路交通安全管理和城市建設(shè)發(fā)展的需要，統(tǒng)籌地上地下空間資源編制停車場專項規(guī)劃。

（二）鼓勵社會資本投資、建設(shè)和經(jīng)營停車場，鼓勵建設(shè)立體停車場，并給予支持。政府可以采用資本注入、投資補助、貸款貼息等方式支持企業(yè)融集資金。

（三）對新建建筑物超過停車配建標準建設(shè)的停車場，可以給予一定的容積率獎勵。若新建建筑物不按標準配建停車場，則按停車位缺少的數(shù)量繳納罰款。同時，要求配建停車場與主體工程同步設(shè)計、同步施工、同時驗收、同時交付使用，確保配建標準的落實。

四是利用互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)，探索智慧停車。

建設(shè)智慧管理服務(wù)平臺，整合全區(qū)現(xiàn)有停車資源，提高行業(yè)信息化統(tǒng)一性、準確性、共享性，進而為公眾提供多渠道、多方式的服務(wù)功能，如停車向?qū)?、手機app應(yīng)用、電子支付、在線預(yù)約等服務(wù)，從而達到充分利用閑置車位、提高停車效能、緩解停車難現(xiàn)狀的效果。

五是制定合理的停車收費政策。

用車成本過低，是造成汽車用量爆發(fā)式增長的基礎(chǔ)。停車收費政策一方面可以提高用車成本，影響市民選擇出行造成影響。另一方面，可以利用停車費調(diào)節(jié)停車分布。目前，停車收費政策缺乏利用價格杠桿調(diào)節(jié)停車分布的作用，一部分車輛長期占用不收費或收費低的停車資源，導(dǎo)致停車周轉(zhuǎn)率低，而部分車位充足公共場所的停車場因收費標準過高，造成大量停車位閑置，浪費了停車資源。

六是整治停車秩序。

停車難伴隨著停車亂現(xiàn)象，形成了越難停越亂停，越亂停越難停的局面，因此，整治停車秩序勢在必行。

（一）對于在公共道路上違法停車的，建議由公安機關(guān)交通管理部門給予記分和罰款的處罰，并拖移車輛。通過較重的懲罰力度，引導(dǎo)市民樹立依法停車理念。

（二）對于居民小區(qū)內(nèi)的亂停車行為，由于不在交警的執(zhí)法范圍，可由公安派出所在小區(qū)設(shè)立治安警務(wù)室，與小區(qū)物業(yè)互動互聯(lián)，共同整治停車秩序。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇四

調(diào)查人員：王紅。

調(diào)查目的：

指導(dǎo)教師：李昌南（教授）。

周陽。

調(diào)查提綱：

通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進行詢問和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責任，衛(wèi)生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

調(diào)查過程及內(nèi)容：

2012年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進行研究調(diào)查，在達到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時的有人員在流動，于是我們采取了現(xiàn)場隨機調(diào)查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進行了實地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進入小區(qū)用戶的住房內(nèi)，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進行了詳細的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應(yīng)當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對調(diào)查的記錄和筆記進行了整理，大概內(nèi)容分類如下：

1、該小區(qū)存在的主要問題。

2、這些問題存在的主要原因。

3、如何正確處理這些問題。

主要問題：

經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問題：

1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進行粉刷。

2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患。

3）小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強管理。

4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素。

5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理。

6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理。

7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強。

問題主要原因：

1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。

3）小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人。

員

4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也。

沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂。

丟，引起食源，是造成有老鼠的原因。

6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因為對進入小區(qū)的人員沒有進行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。

7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位，造成破。

窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

合理化建議：

1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定。

費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取。

3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進行檔案登記，對每個車輛。

固定車位，并安排專職人員負責。

4）小區(qū)入口設(shè)置電動門，對進出人等進行人員登記。

5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時。

進行處理。必要時可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

6）在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設(shè)一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。

7）安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性。

標語，并在人員活動多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇五

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的.導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負擔轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補充管理經(jīng)費不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次。

總之，從根本上說，公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設(shè)部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇六

過去，學(xué)校的物業(yè)一般由學(xué)校的后勤管理部門進行管理，但是，近幾年學(xué)校的物業(yè)管理越來越社會化，學(xué)校的管理者認識到，在學(xué)校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，保障學(xué)校教學(xué)和科研工作的順利進行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。

學(xué)校作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負責選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行委托、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行工作。

學(xué)校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學(xué)、科研、生活房屋及其附屬設(shè)備和公共設(shè)施，并對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居民環(huán)境進行維修養(yǎng)護和管理，承擔校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)等。為了加強校園的物業(yè)管理，我院選擇了點亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進行合理的管理，點亮物業(yè)公司下設(shè)有綜合辦公室、財務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部及各項目管理處等職能部門，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗，操作技術(shù)人員具備豐富的實際工作經(jīng)驗。

點亮物業(yè)管理公司自成立以來，一直致力于科學(xué)規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務(wù)，以“客戶為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務(wù)宗旨，在多年的物業(yè)管理實踐中，點亮物業(yè)管理公司汲取先進的管理服務(wù)理念和科學(xué)的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶的大力認同。

點亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學(xué)規(guī)范管理、真誠高效服務(wù)。企業(yè)精神可佳，其為：服務(wù)、協(xié)作、誠信、創(chuàng)新。企業(yè)目標為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構(gòu)建和諧。點亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務(wù)為廣大客戶營造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉(zhuǎn)化，成為最受客戶信賴的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，該公司以誠信立本，以規(guī)范為徑，擁開放心態(tài)，與客戶共贏，注重細節(jié)，力求完美，在速度的范圍內(nèi)做到最好，最有效，積極響應(yīng)客戶意見，落實行動。

點亮物業(yè)管理公司的服務(wù)項目是：

（3）業(yè)主填好《業(yè)主基本情況登記表》，登好《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》；

（5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關(guān)管理費用。

作為我院的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，點亮物業(yè)管理公司做到了對學(xué)生公寓的管理、教學(xué)樓的管理、設(shè)備的管理、綠化環(huán)境的管理這四個大點，首先是對學(xué)生公寓的管理，學(xué)生公寓的管理包括學(xué)生公寓的安全管理、衛(wèi)生管理、住宿管理，各種公用設(shè)施零星維修工作，學(xué)生公寓家具維修、采購及其管理，學(xué)生床單、被罩的接收、洗滌和發(fā)放等工作。學(xué)生是學(xué)生公寓的使用人，對學(xué)生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點亮物業(yè)管理公司就對學(xué)生公寓進出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時要核實登記。向?qū)W生明確提出安全要求，如不準在公寓內(nèi)使用電爐子、電加熱器等大功率電器；不準在公寓內(nèi)亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網(wǎng)線；不準在公寓內(nèi)吸煙、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業(yè)管理公司對學(xué)生公寓禁止的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內(nèi)大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛(wèi)生保潔。住宿管理方面，嚴禁在宿舍內(nèi)養(yǎng)寵物，嚴禁私自留宿外來人員等。

其次是教學(xué)樓的管理，要求教學(xué)樓內(nèi)外的衛(wèi)生保潔，定期修檢電梯設(shè)備，妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。

第三是設(shè)備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設(shè)備設(shè)施是否有損壞，同時記錄需維修得電燈、線路，并及時修理，保障電得正常供應(yīng)。

第四是綠化環(huán)境得環(huán)境，點亮物業(yè)管理公司協(xié)助學(xué)校做好了綠化美化得總體規(guī)劃和設(shè)計，美化了我學(xué)院的校園環(huán)境，特別是及時對老化樹木進行修枝，保證了學(xué)生的安全，枯死樹立淘汰后，及時補栽了新樹，使校園確保整體協(xié)調(diào)。

點亮物業(yè)管理公司在我院的管理上有其獨特的特點，（1）管理時段性強，學(xué)校教學(xué)的作息時間很有規(guī)律，同時還有寒暑假。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)學(xué)校的這種特點安排好自己的各項工作計劃。依據(jù)學(xué)校教學(xué)的作息時間，劃分不同的時間段，合理地安排設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護、日常清潔及校園的安全保衛(wèi)工作。（2）對安全管理的要求很高，學(xué)校的青少年集中的場所，青少年學(xué)生充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，在學(xué)校物業(yè)管理實際操作過程中，點亮物業(yè)管理公司考慮到學(xué)生的人身安全問題，對設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護很重視。（3）物業(yè)管理具有互動性，由于學(xué)生的活撥好動，有些時候會造成學(xué)校設(shè)備設(shè)施的損壞，點亮物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分注意到了這個問題。

我院為加強發(fā)揮學(xué)生的能動性，加強對學(xué)生的引導(dǎo)教育工作，使學(xué)生自然融入我院的點亮物業(yè)管理工作中，并自覺的制止有損于學(xué)校物業(yè)的行為。為此我院點亮物業(yè)管理公司做到了周全的服務(wù)。使學(xué)院物業(yè)十分完美。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇七

通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進行詢問和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責任，衛(wèi)生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進行研究調(diào)查，在達到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設(shè)施，而且該小區(qū)的'樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時的有人員在流動，于是我們采取了現(xiàn)場隨機調(diào)查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進行了實地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進入小區(qū)用戶的住房內(nèi)，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進行了詳細的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應(yīng)當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對調(diào)查的記錄和筆記進行了整理，大概內(nèi)容分類如下：

1、該小區(qū)存在的主要問題。

2、這些問題存在的主要原因。

3、如何正確處理這些問題。

經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問題：

1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進行粉刷。

2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患。

3）小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強管理。

4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素。

5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理。

6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理。

7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強。

1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。

3）小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員。

4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因為對進入小區(qū)的人員沒有進行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。

7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。

3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責。

4）小區(qū)入口設(shè)置電動門，對進出人等進行人員登記。

5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

6）在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設(shè)一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。

7）安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語，并在人員活動多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇八

天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部操作部行政部財務(wù)部物業(yè)部人事培訓(xùn)部而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說，應(yīng)該把業(yè)主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。

一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進行全方位介紹。為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應(yīng)的對策和建議。

“以人為本”才是正道。

在現(xiàn)階段，企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。

“創(chuàng)意”考驗用心程度。

創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認同感。

必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、

詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時處理。

員工實際技能決定公司專業(yè)性。

里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細節(jié)服務(wù)的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。

綠化管理要因地制宜。

小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學(xué)。

做好物業(yè)維護最重要。

物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。

“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責任，共享經(jīng)營成果”

“顧客第一，服務(wù)第一，行動第一”

高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才。

早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務(wù)統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。

行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實質(zhì)就是服務(wù)。

專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業(yè)行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環(huán)節(jié)，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng)。

行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認真細致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內(nèi)外市場形勢，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級干部，實施公司的經(jīng)營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會兒支到東，一會兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執(zhí)行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉(zhuǎn)，只在較少的場合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇九

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮?陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。

提供的服務(wù)達不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進行物業(yè)管理時，只能實行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

如光亮陽光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

二、小區(qū)貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)情況。

為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。

目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負責光亮陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負責巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。

六、物業(yè)服務(wù)管理費用收取及管理使用情況。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗糜谥Ц缎^(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

2、部分小區(qū)物業(yè)管理費收費難。

12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強，“花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設(shè)施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

八、造成問題的主要原因。

1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會難成立。

業(yè)主自身市民意識不強，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區(qū)門口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇十

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。

提供的服務(wù)達不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進行物業(yè)管理時，只能實行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。

責巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗糜谥Ц缎^(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強，“花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設(shè)施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購。

買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會難成立。

業(yè)主自身市民意識不強，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區(qū)門口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇十一

為市人大常委會第五次會議聽取和審議市政府關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的報告作準備，市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于9月份對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。9月10日，市人大常委會副主任徐永兵、王平率領(lǐng)市人大常委會部分組成人員和部分市人大代表對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了專題視察。在調(diào)研視察的基礎(chǔ)上，我們按照監(jiān)督法的要求，已將調(diào)研視察過程中收集的各方面的建議和意見及時進行了匯總整理，交市政府及相關(guān)部門。市政府對我們匯總的意見高度重視，已在專項工作報告中作出了回應(yīng)?，F(xiàn)將這次調(diào)查視察的情況報告如下，供各位組成人員審議時參考。

我市的物業(yè)管理工作起步于1994年,經(jīng)過十多年的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員以及物業(yè)服務(wù)覆蓋面都有了長足的發(fā)展。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在擴大就業(yè)、居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)和提高城市品味等方面發(fā)揮著日益重要的作用。目前市區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)130家，管理面積2300萬平方米，有國家級物業(yè)管理示范項目5個，國家優(yōu)秀項目5個，省級優(yōu)秀項目23個。

近年來，市政府認真貫徹落實《物業(yè)管理條例》，不斷健全物業(yè)管理的政策體系；大力開展宣傳咨詢活動，努力為物業(yè)管理的發(fā)展營造有利的社會氛圍；積極培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，對符合條件的新建小區(qū)全面實施招投標落實物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限制和約束不正當競爭行為，維護了物業(yè)管理市場良好的競爭秩序；積極引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主委員會組織建設(shè)，業(yè)主自治意識逐步得到增強；不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為，行業(yè)整體素質(zhì)有所提高；逐步完善物業(yè)維修資金管理使用制度，業(yè)主合法權(quán)益得到保障；努力改善老小區(qū)配套設(shè)施，積極探索準物業(yè)管理體制。通過各項扎實有效的工作措施，我市的小區(qū)環(huán)境面貌不斷改善，物業(yè)管理在“五城同創(chuàng)”中發(fā)揮了重要作用，為提升城市品味，提高市民居住質(zhì)量作出了積極貢獻。

二、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要矛盾和問題。

在十多年的發(fā)展過程中，我市的物業(yè)管理與外地許多地方一樣，也出現(xiàn)了許多矛盾和問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）物業(yè)服務(wù)收費標準低，收繳率低，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難，成為困擾物業(yè)服務(wù)行業(yè)的第一大難題。收費難是我們在調(diào)研視察中聽到的意見最集中的問題。一方面物業(yè)服務(wù)的收費標準比較低，沒有建立相應(yīng)的自然增長機制。目前我市普通住宅區(qū)物業(yè)管理費指導(dǎo)價執(zhí)行的仍然是的標準，根據(jù)小區(qū)類別、服務(wù)標準不同，從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍價格在0.2元/月.m2左右（與xx市水平相當）。隨著用人工資和各種生產(chǎn)資料成本的增加，特別是《勞動合同法》實施以后，為物管工人繳納“五保一金”給物業(yè)企業(yè)增加了很大的壓力，但是物業(yè)管理收費標準一直沒有隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展作相應(yīng)調(diào)整。另一方面物業(yè)管理費收繳率低。市區(qū)平均收繳率不足60%，而低價位商品房（拆遷安置小區(qū)）物業(yè)管理費收繳率不足10%，導(dǎo)致物業(yè)公司無法正常運轉(zhuǎn)，更無法提供高質(zhì)量的服務(wù)，形成了收不到費—服務(wù)不到位—業(yè)主不滿意—更加收不到費的惡性循環(huán)。物業(yè)管理公司投入大量的人力用于收費，而通過司法渠道追討物業(yè)管理費，成本高、程序繁雜，牽扯過多的人力、精力，物業(yè)公司認為劃不來。因此物業(yè)公司普遍都不看好住宅項目，特別是在老小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司幾乎全部虧損，去年春節(jié)前市區(qū)有近三十家物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)營不下去紛紛退出所在小區(qū)。

（二）物業(yè)管理體制不健全，相關(guān)責任主體沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，使得物業(yè)管理矛盾重重。隨著小區(qū)數(shù)量的不斷增加，物業(yè)管理的市場不斷擴大，物業(yè)規(guī)模和企業(yè)數(shù)量不斷增加，行業(yè)管理的工作量也越來越大。目前我市的物業(yè)管理工作主要依靠一個行政主管部門進行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏市、區(qū)、街道、社區(qū)條塊結(jié)合、層層節(jié)制的行業(yè)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機制和應(yīng)急防御機制。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對等的、維系物業(yè)管理市場完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個小區(qū)因為無人牽頭組織、缺乏經(jīng)費、區(qū)域太小太零散等原因沒有成立業(yè)主委員會。就是已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，由于缺乏對業(yè)委會有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協(xié)商、少數(shù)服從多數(shù)的議事原則很難實現(xiàn)，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。據(jù)統(tǒng)計，能有效發(fā)揮作用的業(yè)主委員會僅占20%，基本不運作的占30%，另50%也是發(fā)揮作用不大。另外，居委會、業(yè)委會、物管企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有形成，社區(qū)管理和物業(yè)管理之間缺乏科學(xué)、有效的協(xié)調(diào)機制。

（三）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，成為物業(yè)服務(wù)品質(zhì)無法提升的硬傷。主要表現(xiàn)在有的開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計，不能按照原有規(guī)劃要求將小區(qū)交付給物業(yè)公司，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房不到位，公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設(shè)質(zhì)量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車位嚴重不足，停車問題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。

（四）城市綜合管理執(zhí)法不到位，市民對居住環(huán)境不滿意，物業(yè)管理企業(yè)左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂場所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區(qū)居民飼養(yǎng)鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建等等，這些違法行為都應(yīng)該有相關(guān)的行政管理執(zhí)法部門進行監(jiān)管、執(zhí)法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在發(fā)現(xiàn)后及時勸阻、舉報的權(quán)力，而沒有執(zhí)法權(quán)，但是居民都把這些帳算到物業(yè)公司頭上，并以此為理由拒繳物業(yè)管理費。由于城市綜合管理協(xié)調(diào)機制不夠完善，一些政策、法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻現(xiàn)象，導(dǎo)致居民對居住環(huán)境不滿意。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)偏低，從業(yè)人員普遍素質(zhì)不高，制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)進入的門檻較低，相當一部分物業(yè)公司設(shè)立的起點低，沒有先進的管理手段和高素質(zhì)人才，市場競爭力弱。市區(qū)130家物業(yè)公司中一級資質(zhì)1家，二級資質(zhì)8家，二級以上資質(zhì)物業(yè)企業(yè)僅占總數(shù)的7%。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員約8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下崗職工、原開發(fā)企業(yè)的富余人員或外來務(wù)工人員，而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，從業(yè)人員工作缺乏熱情和技巧，使得整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)出缺乏敬業(yè)精神、專業(yè)技能低下、誠信度和公信力不強的狀態(tài)。

三、對加強市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點建議。

針對我市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的現(xiàn)實問題，市政府及相關(guān)職能部門要切實加強研究，從完善物業(yè)管理的體制、機制入手，積極探索，創(chuàng)新舉措，推動這一社會關(guān)注、百姓關(guān)心的熱點問題的有效解決。

（一）要從以人為本、構(gòu)建和諧社會的高度出發(fā)，不斷加強組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)。住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項關(guān)系民生的系統(tǒng)工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質(zhì)和文明程度的具體體現(xiàn)，也反映了一個城市經(jīng)濟、社會的發(fā)展水平。市政府要從以人為本、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建高效的物業(yè)管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結(jié)合、以區(qū)為主”的原則，明確市、區(qū)兩級職責分工，落實行政監(jiān)管和公共服務(wù)責任，建立“市行政主管部門監(jiān)督管理、各區(qū)政府屬地管理、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、社區(qū)居委會協(xié)助落實、相關(guān)職能部門密切配合”的責任體制，形成“上下聯(lián)動、齊抓共管”的工作機制。區(qū)級政府要明確物業(yè)管理監(jiān)管部門，充實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)工作力量，健全管理網(wǎng)絡(luò)，落實工作經(jīng)費，為推進物業(yè)管理工作提供組織保障。社區(qū)黨支部、居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關(guān)口，要充分發(fā)揮社區(qū)的一線作用，強化居委會的職責，在業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)之間充當組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的角色，強化其在發(fā)動業(yè)主委員會的設(shè)立、指導(dǎo)業(yè)主委員會工作、協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾方面的作用。同時物業(yè)管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部分，是城市管理的補充和延伸，需要各相關(guān)職能部門的支持和配合。要進一步強化城市管理責任制，加強部門間的`協(xié)作配合，提高行政執(zhí)法的效率，依法對小區(qū)內(nèi)各類違法、違規(guī)行為及時、從嚴查處，為物業(yè)管理營造良好的外部環(huán)境。

（二）要從轉(zhuǎn)變廣大市民物業(yè)服務(wù)消費理念入手，進一步加大宣傳力度，強化輿論引導(dǎo)。導(dǎo)致物業(yè)管理收費難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認識不到位，對物業(yè)管理有償服務(wù)缺乏應(yīng)有的認識。有很多業(yè)主習(xí)慣于過去長期的政府福利性服務(wù)，對物業(yè)管理需要交納相應(yīng)的服務(wù)費不理解、不情愿，總希望享受“免費的午餐”。要針對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三方主體做好有針對性的宣傳工作，強化輿論引導(dǎo)，使其充分認識各自的權(quán)力和義務(wù)。一方面要強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識，從而千方百計地改進服務(wù)的方法，提高服務(wù)的質(zhì)量；另一方面要強化業(yè)主的共同參與意識，以主人翁的姿態(tài)自覺維護全體業(yè)主的共同權(quán)益，從而讓社會各方面、各階層在支持、發(fā)展物業(yè)管理方面形成共識。要善于運用各種宣傳媒介，通過喜聞樂見、通俗易懂的事例宣傳《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)，解析物業(yè)管理有償服務(wù)的道理，引導(dǎo)廣大市民樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費理念，分清職責，正確對待小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題，自覺履行繳費義務(wù)，依法維權(quán)。

（三）要從物業(yè)管理的機制、模式等方面尋求突破口，努力創(chuàng)新工作舉措，加大推進力度。一是要加大老小區(qū)整治力度。要加大老舊住宅小區(qū)環(huán)境整治的資金投入，將老小區(qū)改造工作列入市、區(qū)兩級年度城建計劃，安排專項資金，逐步解決小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的突出問題，為推行物業(yè)管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。二是要加強物業(yè)維修資金的歸集、管理力度。要加強對房屋開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)管，確保其按規(guī)定將住宅專項維修資金交存到位，并按國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔相應(yīng)的物業(yè)保修責任，同時負責處理在開發(fā)建設(shè)和銷售過程中造成的遺留問題，為物業(yè)管理解決后顧之憂。市房管、財政部門要按照“專戶儲存、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，進一步完善住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，為長期物業(yè)管理提供保障，切實維護廣大業(yè)主的權(quán)益。三是要強化新建小區(qū)公建配套設(shè)施的監(jiān)管和驗收制度。加強對小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)標準的前置把關(guān)，嚴格小區(qū)竣工綜合驗收工作，加強對房屋質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)備以及環(huán)境的驗收，明確屬于全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、非經(jīng)營性配套用房等由產(chǎn)權(quán)部門驗收確認，并監(jiān)督交付，從而從源頭上減少矛盾，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。四是實事求是，合理確定小區(qū)物業(yè)管理模式。要實行等級性和基礎(chǔ)性服務(wù)并舉，針對不同類型的小區(qū)采取不同的管理模式。對新建普通商品房小區(qū)，要全面推行市場化等級物業(yè)管理；對老舊小區(qū)在改造后具備物業(yè)管理基礎(chǔ)條件的，積極推行物業(yè)管理，對暫不具備條件的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)建立物業(yè)服務(wù)組織，落實保潔、保安、保綠等基礎(chǔ)性管理，并探索與水、電等其他公共服務(wù)集中收費制度，保障最基本的物業(yè)管理正常運行，維護小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。

（四）要從政策措施上加大對物管企業(yè)的扶持力度，讓朝陽產(chǎn)業(yè)煥發(fā)勃勃生機。首先，市政府及相關(guān)職能部門要完善物業(yè)服務(wù)定價成本審核制度，按照“公正合理、質(zhì)價相符”的原則，確定物業(yè)服務(wù)等級和收費指導(dǎo)標準，規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費行為。要強化合同約束，在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)內(nèi)容、收費標準和各自的權(quán)利、義務(wù)和責任。要充分發(fā)揮公職人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立、完善機關(guān)事業(yè)單位工作人員拖欠物業(yè)管理費抄告制度，把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務(wù)費用的情況作為機關(guān)作風建設(shè)的考核內(nèi)容之一，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。其次，針對拆遷安置小區(qū)、低價位商品房等，政府要出臺相應(yīng)的政策，解決小區(qū)管理的資金問題?？梢栽趯嵤┎疬w時就提前對今后小區(qū)的管理費用進行考慮，在村級集體經(jīng)濟中作出安排，設(shè)立小區(qū)管理專項資金；或者在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)中考慮一定比例的經(jīng)營性用房，作為今后小區(qū)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費來源。同時要完善住房保障措施，對低保、特困家庭的物業(yè)服務(wù)費進行減免或補助。第三，針對物業(yè)管理這一帶有準公共服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，政府要加大扶持的力度，實行差別稅收政策。對管理保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，建議政府對其經(jīng)營收入實行稅收減免或在住房保障資金中予以補貼；對在老舊小區(qū)、次新小區(qū)提供服務(wù)的企業(yè)，建議對其稅收給予適當?shù)膬?yōu)惠，以減輕企業(yè)的壓力；對管理舒適型高檔住宅小區(qū)的企業(yè)則實施正常的稅收制度，以此確保市場競爭的公平性，促進物業(yè)管理行業(yè)的良性運作、健康發(fā)展。

（五）要以群眾滿意為標準，切實提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。

市政府要規(guī)范物業(yè)管理市場準入制度，加強物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范企業(yè)服務(wù)標準。要進一步完善物業(yè)服務(wù)招投標管理辦法，規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出機制，健全區(qū)物管部門及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）參與對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理的實施機制，進一步加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核、監(jiān)管。要充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的作用，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評估報告制度，促進行業(yè)自律和企業(yè)有序健康發(fā)展。繼續(xù)完善優(yōu)秀物業(yè)項目評選、激勵機制，重視物管人員培訓(xùn)工作，加強從業(yè)人員職業(yè)道德、服務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，從而提升物業(yè)服務(wù)的水平，提高廣大居民對物業(yè)服務(wù)的滿意度、認可度。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇十二

方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區(qū)），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區(qū)）。有114個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，51個小區(qū)由建設(shè)單位管理，32個小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。

到保駕護航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會，并對所成立的業(yè)主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書、是否合法經(jīng)營，當物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時，督促業(yè)主委員會為他們進行調(diào)解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監(jiān)督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。

經(jīng)過走訪和調(diào)查，我縣物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括：

3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。

4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；

7、裝飾裝修管理服務(wù)；

目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費的形式來維護日常物業(yè)管理的各項活動支出，物業(yè)管理服務(wù)費收取標準因服務(wù)項目和質(zhì)量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇十三

近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調(diào)研要求之機，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

物業(yè)管理的調(diào)查報告篇十四

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和-諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于2015年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于2015年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費。金兆園小區(qū)，2003年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。2015年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出?，F(xiàn)在，電梯維修費無從解決。

二、小區(qū)物業(yè)存在的問題

盡管兩個小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。

（一）地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

（二）物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

（三）小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能；二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。

（四）物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執(zhí)法部門，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。

（五）物業(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業(yè)費，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

（六）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

三、幾條建議

（一）依照2015年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評估細則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。

（二）建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機制的行動軸心。

（三）為促進物業(yè)管理市場的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，在政策上實施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競爭氛圍，做大做強我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和-諧社區(qū)建設(shè)鍛造實業(yè)新軍。

（四）確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進行鑒定。

（五）加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個業(yè)主（住戶）必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費都是違法的。

黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負責、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和-諧因素，最大限度減少不和-諧因素”。 區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實踐活動專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和-諧穩(wěn)定進行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城-管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%；九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%；成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%；未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等；物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

二、物業(yè)管理工作存在的主要問題

近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：

1、開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。

2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識差；有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標準收費；有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低；有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%；71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會；當居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán)；87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。

4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責權(quán)利的劃分有待進一步明確，公共服務(wù)水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

三、加強物業(yè)管理工作的建議和意見

南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：

1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和-諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強引導(dǎo)，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論；建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為；反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權(quán)益；開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力；正確引導(dǎo)輿-論宣傳，樹立行業(yè)良好形象；加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機制。

3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接；行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性；物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。

4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民-主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔民-主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。

市政協(xié)昨公布小區(qū)物業(yè)管理問題調(diào)研報告：物業(yè)管理存在六大弊病，小區(qū)物業(yè)管理問題關(guān)系千千萬萬北京市民的日常生活。昨天，市政協(xié)召開專題新聞發(fā)布會，公布了市政協(xié)會《關(guān)于北京市居住小區(qū)物業(yè)管理問題的建議案及調(diào)研報告》，針對小區(qū)物業(yè)管理六大弊病提出了具體診治藥方，建議市政府在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛的專業(yè)調(diào)解機構(gòu)。

參與調(diào)研課題的曾廣宇委員向記者表示，目前本市小區(qū)物業(yè)管理存在開發(fā)建設(shè)遺留、收費難、業(yè)主委員會難組建、物業(yè)服務(wù)亟待規(guī)范、管理體制不順及法律法規(guī)不完善六大問題。李少華委員介紹說，本市新建的3077個小區(qū)中，僅有11.7%成立了業(yè)主委員會，仍有近90%的小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。

市政協(xié)調(diào)研報告認為，現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中，相當數(shù)量源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。本市多起較大的物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明。

曾廣宇委員表示，造成收費率低的原因也是多方面的。 一是物業(yè)收費的制定不公開透明，在前期，業(yè)主根本沒有“討價還價”的余地。二是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位。三是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。四是問題不能得到及時解決，居民不滿情緒影響交費。五是業(yè)主消費意識尚未形成。部分業(yè)主商品意識、物業(yè)消費意識和責任意識沒有確立。

李少華委員認為，本市物業(yè)管理企業(yè)管理和培訓(xùn)沒有及時跟上。此外，本市的物業(yè)管理收費大多采取包干制的形式，物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常維護上收支不透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價依據(jù)，服務(wù)水平難以量化。個別物業(yè)企業(yè)甚至越權(quán)管理，少服務(wù)、多收費、亂收費，侵占業(yè)主的利益，引起沖突。

造成這一問題的客觀原因：一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開；二是《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導(dǎo)；三是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主數(shù)量多，組織數(shù)量眾多、相互之間不熟悉的業(yè)主共同進行選舉、決策等事務(wù)，本身的復(fù)雜程度超出了想象；四是業(yè)主參與意識不強，缺乏“有能力、有權(quán)威”的組織者。

目前承擔物業(yè)行政管理職責的是市建委物業(yè)處和小區(qū)辦，全市物業(yè)管理體制沒有形成統(tǒng)一的管理模式。居委會和街道辦事處，由于沒有明確的法定職責，也不能插手解決。因此，凡是居住小區(qū)物業(yè)管理的大事、小事，都去找政府，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。

小區(qū)物業(yè)管理還沒有形成完整、系統(tǒng)的法律體系，缺乏有效的法規(guī)加以規(guī)范，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕。本市的物業(yè)管理條例實施細則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。

一是高度重視居住小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和-諧社區(qū)中的作用，強化對物業(yè)管理的行政監(jiān)管。

二是整頓居住小區(qū)物業(yè)管理市場，積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。

三是規(guī)范物業(yè)管理，嚴格市場管理，建議在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛的專業(yè)調(diào)解機構(gòu)。

四是完善物業(yè)管理法規(guī)的配套。

五是健全管理體制，實現(xiàn)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和民-主自治的有機結(jié)合。

六是積極探索建立老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機制，根據(jù)低收入群體的物業(yè)管理需要，建立以社區(qū)居委會為主、統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)的物業(yè)管理新機制。

七是加大宣傳力度，推廣先進經(jīng)驗，明晰各方的權(quán)利和義務(wù)，正確引導(dǎo)人們的物業(yè)消費觀念。

物業(yè)投訴已大幅下降 市建委新聞發(fā)言人表示，此次對全市物業(yè)管理中存在的問題進行摸底調(diào)查就是為今后逐步解決這些問題進行的前期準備。從去年底開始，市建委就已開始積極研究制定《物業(yè)管理規(guī)定實施細則》，目前該細則已經(jīng)全部制定完成，并交由 人大部門進行立法程序，預(yù)計不久便可出臺。據(jù)統(tǒng)計，市建委接到的物業(yè)投訴也正在呈下降趨勢，由原來6大類投訴中排名第二下降到了最后一位。

該發(fā)言人表示，成熟國家物業(yè)管理歷史超過100年，而中國最早開始物業(yè)管理的城市深圳，經(jīng)驗不過20多年，北京開始物業(yè)管理工作還不到10年。因此，經(jīng)驗的不足使得我們在工作中確實遇到了許許多多的問題，如業(yè)主不能按期交納物業(yè)費、物業(yè)服務(wù)標準受到質(zhì)疑等等。下一步，市建委會繼續(xù)對目前北京物業(yè)管理中存在的問題，如究竟物業(yè)服務(wù)達到怎樣的標準才算規(guī)范等展開相關(guān)對策的研究和制定。但這些問題都需要政府部門逐步進行研究和解決，不是一蹴而就的事情。

誤區(qū)之一： 物業(yè)公司只要與業(yè)主形成“事實服務(wù)”，物業(yè)公司服務(wù)好壞都對業(yè)主個人沒關(guān)系，只要有人交費，全體業(yè)主就必須交費。

誤區(qū)之二： 物業(yè)公司是新生事物，與現(xiàn)有公司有本質(zhì)區(qū)別，可以不受現(xiàn)有公司法、合同法等等國家大-法的規(guī)范，必須從新單獨立法，諸如：“事實服務(wù)”（目前國家大-法沒有）、物業(yè)費必須無條件交，業(yè)主維權(quán)不得拒絕交物業(yè)管理費。

誤區(qū)之三： 法院判決物業(yè)糾紛案件不是因為物業(yè)公司服務(wù)不好，而是因為業(yè)主不交費，物業(yè)公司沒法服務(wù)好造成的，所以只能判業(yè)主敗訴。法院不是你業(yè)主講理的地方。

誤區(qū)之四： 法院如果判物業(yè)公司敗訴，老百姓的生活就沒有人管理了，就會天下大亂，物業(yè)公司盡管服務(wù)不好，你也忍了吧！總比沒人管強！否則，天下大亂的責任就該算在我們法院的頭上了！我們可不能承擔！

誤區(qū)之五： 法院受理的物業(yè)糾紛案件巨增，不是因為我法院只判物業(yè)公司勝訴造成的，法院也有判一個兩個業(yè)主勝訴呢！只要我法院用國家機器的強制力幫助物業(yè)公司把你們業(yè)主全體的物業(yè)費都收上來，你看他物業(yè)公司還告不告你！

誤區(qū)之六： 物業(yè)管理的主管部門小區(qū)辦不管物業(yè)公司的服務(wù)問題，認為這歸工商部門管，我小區(qū)辦只管物業(yè)公司的準入，哪個物業(yè)公司不經(jīng)過我小區(qū)辦批準就別想進入你想進入的市場，這個可不能歸工商部門管，小區(qū)辦嘛，物業(yè)管理的主管部門嘛！！他工商部門管不著物業(yè)公司！至于業(yè)主呀、服務(wù)呀別找我小區(qū)辦，我小區(qū)辦一無權(quán)二無錢，找我也不管，現(xiàn)在我小區(qū)辦批準哪個物業(yè)公司在哪管理就在哪！你業(yè)主告到法院也解決不了吧？！你業(yè)主就給我乖乖交費，否則，有法院判決關(guān)你拘留所，看你交不交！只要物業(yè)公司有錢，就不愁我小區(qū)辦——物業(yè)公司的主管部門缺錢！我小區(qū)辦有了錢才能管理你們這些業(yè)主的問題，否則我沒法管！

誤區(qū)之七： 物業(yè)公司的服務(wù)是對全體小區(qū)居民的，不可能只對你幾戶服務(wù)不好，你有證據(jù)也沒用，政府小區(qū)辦和法院只為大多數(shù)人服務(wù)，三個代表嘛！不是為你個人服務(wù)的。

誤區(qū)之八： 你業(yè)主維權(quán)只能先成立居委會，再成立業(yè)委會才能維權(quán)，要么還要等物權(quán)法出臺，物業(yè)公司特殊！雖然他也是經(jīng)營性企業(yè)，但抓他的服務(wù)質(zhì)量解決不了問題。別的公司有質(zhì)量問題老百姓不滿意不給錢他就會被淘汰，可不能監(jiān)管物業(yè)公司的質(zhì)量問題，那樣會天下大亂的！

誤區(qū)之九： 業(yè)主的成分太復(fù)雜，是烏合之眾，聯(lián)合起來不滿意物業(yè)公司的服務(wù)，就是不滿意政府，反對物業(yè)公司就是反-政-府，就是不安定因素！政府主管部門不作為和法院的枉法裁判是不會構(gòu)成不安定的！

誤區(qū)之十： 不交物業(yè)管理費的業(yè)主就是侵犯了交費業(yè)主的利益！因為物業(yè)公司是神，他象上帝一樣會對所有的業(yè)主一視同仁的！我交了，你就必須交！否則我的心態(tài)就不平衡，這樣就不是和-諧社會！

北京有一家外地的裝修公司，為了在北京立足提出“先裝修后付款”，這個公司的做法是要求他的職工不管客戶怎樣挑毛病，挑到哪兒就改到哪兒，直到客戶滿意。大多數(shù)客戶就是因為該公司真誠的服務(wù)態(tài)度，其實不可能完全滿意也自覺付了款，該公司不但沒有被“賴帳人”拖垮，生意越做越大。中國的老百姓以幾千年傳統(tǒng)的“上善若水，厚德載物”為精神支柱，是世界上很容易知足的老百姓。真正惡意欠費的人是不敢公開更不敢上法庭的！物業(yè)公司在選擇告哪些業(yè)主時是不敢告那些不講理的業(yè)主的！他們一般選擇的是一小部分維權(quán)意識最強、真正講理的業(yè)主告上法庭，這樣法院肯定會制裁這些業(yè)主，其他的業(yè)主必然乖乖交費——達到既減少公司的訴訟成本，又到達全面收費的目的！這個事實最說明當前，由于政府主管部門有明顯的官-商-勾-結(jié)的主觀可能性并“有所為有所不為”和法院的判決一邊倒，才會使如此多的物業(yè)公司惡人先告狀而有恃無恐的將講理的業(yè)主告上法庭！當前物業(yè)管理的形勢是物業(yè)公司的服務(wù)無人監(jiān)管，政府主管部門小區(qū)辦和法院的眼睛全部盯住物業(yè)管理費！

表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，物業(yè)管理費、水電費捆-綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費的住戶，物業(yè)有權(quán)停水、停電。

法律問題：水、電、氣的提供與使用是業(yè)主與水、電、氣供應(yīng)商之間形成的一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主停水、停電、停氣。該條款明顯違反了法律規(guī)定。

表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，業(yè)主裝修時，不管運不運建筑垃圾，都必須繳建筑垃圾運輸費4元/平方米。

法律問題：《消費者權(quán)益保護-法》第九條規(guī)定，“消費者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”。據(jù)此，若業(yè)主自行運輸垃圾，未接受物業(yè)公司運輸垃圾的服務(wù)，就不應(yīng)向物業(yè)公司繳納該筆運輸費。該條款實質(zhì)是強制業(yè)主消費，明顯違反了法律規(guī)定。

表現(xiàn)：某公司物業(yè)管理規(guī)定，停車場停放車×元/月，車輛損壞或丟失，以及車內(nèi)物品丟失或損壞，均由車主自己承擔責任。

法律問題：業(yè)主向物業(yè)公司繳納停車費，兩者之間形成保管合同?！逗贤ā返?74條規(guī)定：“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當承擔損害賠償責任?！蔽飿I(yè)公司以告示的形式，規(guī)定將其應(yīng)盡看管義務(wù)的車輛所發(fā)生的一切損失都推由業(yè)主承擔，違背了合同公平原則。

表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，不準業(yè)主將居屋用于辦公。

法律問題：業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，因此，業(yè)主依法享有對該房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利。只要業(yè)主對房屋的處分不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，他人就無權(quán)干涉。

在簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。目前，在簽訂物業(yè)合同中，業(yè)主要注意以下幾點：

1．入住新的居住地，第一次簽訂物業(yè)管理合同的.期限最長應(yīng)為兩年。兩年后，購房者應(yīng)組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進行管理。

2．簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等），不同類型的物業(yè)，有不同的管理標準、收費標準。

3．有些收費項目是超前征收，違反有關(guān)的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通，卻收取費用；有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費等。

4．有的費用未獲批準，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時，提前收取，也是不對的。

5．巧立名目的各種費用。有的物業(yè)公司為了多收費，巧立各種名目，如裝修配合費等。這些都是物價部門和相關(guān)部門所禁止的。

消費者在簽訂物業(yè)合同時，應(yīng)對照物業(yè)收費標準仔細核對。標準中沒有的收費項目，可要求對方出示有關(guān)部門的文件，否則有權(quán)拒交。

（本刊法律顧問上海市東方正義律師事務(wù)所黃可磊律師）

uid（ubiquitous identifications）的全稱是計算無處不在。將電子標簽嵌入各物體中，使之相互通信，進行信息處理，讓我們時刻掌握我們所要的信息提高我們更高水平的信息服務(wù)和環(huán)境控制，這種環(huán)境稱其為“計算無處不在”。

rfid(radio frequency iddentification)的全稱是無線射頻識別技術(shù)，最簡單的rfid系統(tǒng)是由電子標簽（tag）、閱讀器（reader）和天線（antenna）、數(shù)據(jù)庫三部分組成：當電子標簽進入磁場區(qū)域接收閱讀器發(fā)出電磁信號，電子標簽產(chǎn)生感應(yīng)電流從而獲得能量，發(fā)出編碼等信息，該信息被讀寫器讀取、寫入，也就是利用無線電波對信息載體進行讀寫。與其它識別技術(shù)相比, rfid技術(shù)具有防水、耐高溫、使用壽命長、讀取距離大、讀取速度快、標簽上的信息可以加密、存儲數(shù)據(jù)容量更大、存儲信息更改等優(yōu)點。rfid技術(shù)已應(yīng)用到眾多行業(yè)：門禁保安、生產(chǎn)制造、倉儲管理、零售業(yè)、醫(yī)藥業(yè)、票據(jù)證件管理、rfid卡收費、電子門票、防偽打假、物流貨運的追蹤、火車和貨運集裝箱的識別運動計時等。

物流管理是企業(yè)行為，是客戶服務(wù)的手段。物流管理是為了謀求物流總成本最低或者在既定的物流總成本約束下使客戶服務(wù)水平更高。

物流管理最基本的要素活動是什么呢？答是貨運管理和倉儲管理。那么不難得出物流管理的內(nèi)涵是對運輸和倉儲的綜合管理的結(jié)論。

那么如何提高運輸和倉儲的綜合管理呢？?

這就是我們提出用rfid管理物流的理念。

配送中心的揀貨作業(yè)是最繁重、最易出差錯的工作。信息的準確性和及時性是供應(yīng)鏈與物流管理的關(guān)鍵，這恰恰是rfid技術(shù)最突出的優(yōu)點之一。如果每件商品都貼上了智能標簽，無需打開產(chǎn)品的外包裝，系統(tǒng)就可以對其成箱成包地進行識別，從而準確地隨時獲得產(chǎn)品的相關(guān)信息，例如種類、生產(chǎn)商、生產(chǎn)時間、生產(chǎn)地點、顏色、尺寸等等。智能電子標簽系統(tǒng)可以實現(xiàn)對商品從原料、半成品、成品、運輸、倉儲、配送、上架、最終銷售，甚至退貨處理等所有環(huán)節(jié)進行實時監(jiān)控，不僅能極大地提高自動化程度，而且可以大幅降低差錯率，從而顯著提高供應(yīng)鏈的透明度和管理效率。

智能電子電子標簽系統(tǒng)，可用于智能倉庫貨物管理，有效解決同倉庫及貨物流動有關(guān)的信息管理，不但可增加一天內(nèi)處理貨物的件數(shù)，還監(jiān)看著這些貨物的一切流動信息。一般而言，讀寫器貼在貨物要通過的倉庫大門邊上，，每個貨物都貼電子標簽，所有電子標簽信息都被存儲在倉庫的中心計算機里，該貨物的有關(guān)信息都能在計算機里查到。當貨物被裝走運往別地時，讀寫器識別并告知計算中心它被放在哪里。這樣管理中心可以實時地了解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。智能電子標簽?zāi)芡耆行У亟鉀Q倉庫里與貨物流動有關(guān)的信息的管理，它不但監(jiān)看著這些貨物的一切信息，可以實時地了解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。

另外還可以用智能標簽保護和跟蹤財產(chǎn)。將智能標簽貼在重要物資如計算機、傳真機、文件、復(fù)印機或其它實驗室用品上，公司可以自動跟蹤管理這些有價值的財產(chǎn)，可以跟蹤一個物品從某一建筑物離開，或是用報警的方式限制物品離開某地。

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和-諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)收費的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大個業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7?家物管企業(yè)，收費率大都在60%?—70%之間，能夠達到90%?以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費情況令人擔憂，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015?年度尚有20%?物業(yè)費未收取，2015?年度收取率只有60%?—70%?。物業(yè)服務(wù)收費難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。

二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因

1?、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，轄區(qū)內(nèi)一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識，思想認識仍然停留在計劃經(jīng)濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

2?、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費的收繳。

從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責任心不強，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不能及時維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費的收繳。

3?、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。

《浙江省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我轄區(qū)的實際情況看，由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的財產(chǎn)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

4?、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

據(jù)了解。原先部分小區(qū)開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我社區(qū)的國際花城小區(qū)就面臨這種狀況，該小區(qū)由兩個開發(fā)商共同開發(fā)，與業(yè)主簽訂的合同就存在差異，部分業(yè)主未能享受到優(yōu)惠服務(wù)，故不愿繳納物業(yè)管理費。另外物業(yè)管理收費偏低，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損。如國際花城小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55?元，現(xiàn)實際收取每平方米0.45?元，小區(qū)運行的2?年中，收費率僅達到85%?以上，但仍有業(yè)主提出要再降低收費標準，收費標準降至每月每平方米0.30-0.35?元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標準化服務(wù)。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴重。目前我轄區(qū)10?層以上高層住宅電梯21?部，據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000?千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。

5?、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我社區(qū)有90%?以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。

6?、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

目前，我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7?、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。

對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和《?江山市關(guān)于加強物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

8?、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城-管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負責的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費的困難。

9?、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費率難以提高。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%??？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%?收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費難的對策

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準

按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程

按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護，正當權(quán)益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和-諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點做好以下幾方面工作：1?、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2?、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3?、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4?、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴格把好驗收關(guān)

事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和-諧的供給需求環(huán)境

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