房管局小區(qū)物業(yè)管理方案（模板17篇）

在實施方案之前，我們需要對現(xiàn)有情況進(jìn)行全面的分析和調(diào)研。制定方案時，要充分考慮與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)和適應(yīng)，以確保方案的可操作性。通過閱讀這些范文，您可以了解到不同領(lǐng)域的方案應(yīng)用和案例分析。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇一

根據(jù)安置房的特點及島外物業(yè)管理的物點，制定本，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

一、了解小區(qū)樓盤的基本概況如服務(wù)合同資料、考核標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場實地查看(所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設(shè)施設(shè)備等)。

二、服務(wù)處組織框架根據(jù)現(xiàn)場查看的狀況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及思考管理成本的狀況下，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架，并對服務(wù)處人員進(jìn)行相關(guān)的一系列培訓(xùn)，布置小區(qū)服務(wù)處的簡易裝修、采購辦公物品等。

三、準(zhǔn)備接管驗收樓盤的工作包括。

內(nèi)業(yè)資料的移交工作:。

1、資料的接管驗收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。

2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設(shè)備的資料、供水合同等。

3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號、電話號碼等。

小區(qū)房屋主體的接管驗收:。

1、對小區(qū)公共部位進(jìn)行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。

2、戶內(nèi)的驗收。

3、園林綠化的驗收。

4、工程設(shè)施設(shè)備的驗收。包括消防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。

5、鑰匙的接管。包括設(shè)備房和戶內(nèi)的鑰匙，并進(jìn)行核對。

6、公共水電表、戶內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認(rèn)。

工程接管驗收流程：

1、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進(jìn)行移交，確認(rèn)簽字。對缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中。

2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收，確認(rèn)簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關(guān)表格中。

3、機電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗收，把驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項記錄在相關(guān)表格中。

4、匯總接管驗收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項，分類登記、整理、存檔。

5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改。

6、整改后，在對不合格項進(jìn)行驗收，并記錄，確認(rèn)簽字、

驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》。

四、對小區(qū)公共部分進(jìn)行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

五、做好迎接新業(yè)主的準(zhǔn)備工作。

現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準(zhǔn)備、交房資料的準(zhǔn)備(房屋驗收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等)。根據(jù)實際需要選取表格使用。

入住程序：

1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件、入住通知書。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復(fù)印件。

2、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。

3、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)狀況，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實際需要填寫表格。

4、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協(xié)議。根據(jù)實際需要發(fā)放文件。

5、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。

6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復(fù)印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進(jìn)行歸檔。

7、整理在驗收過程中，業(yè)主提出的相關(guān)問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進(jìn)行整改。

8、整改后，通知業(yè)主前來進(jìn)行驗收查看。并在相關(guān)表格進(jìn)行確認(rèn)簽字。

六、二次裝修管理階段。

1、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。

2、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間、土頭堆放點等。

3、服務(wù)處在理解裝修申請后，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。

4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務(wù)處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后能夠退款。

5、現(xiàn)場跟蹤：管理人員務(wù)必每一天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對小區(qū)公共部份進(jìn)行檢查。

6、裝修完畢后，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收狀況并簽名。

7、在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行整改，必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。

8、違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：

9、告知、規(guī)勸、責(zé)令停工整改、上報相關(guān)執(zhí)法部門。

10、對于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，務(wù)必由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務(wù)必由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來服務(wù)處辦理，其它人不得辦理。進(jìn)入的材料務(wù)必在兩天運往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點堆放，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進(jìn)行清運。

11、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。

七、入住后的管理階段。

服務(wù)處追求的目標(biāo)：

1、房屋建筑的完好率到達(dá)98%以上;。

2、報修及時率到達(dá)100%;。

3、清潔管理無盲點;。

4、設(shè)備設(shè)施完好率到達(dá)98%以上;。

5、小區(qū)路燈完好率到達(dá)100%;。

6、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)職責(zé)事故;。

7、有效投訴處理率100%;。

8、服務(wù)滿意率達(dá)95%以上;。

9、綠化完好率到達(dá)98%以上;。

10、道路完好率到達(dá)98%;。

11、各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100%;。

12、全年無服務(wù)安全事故發(fā)生。

為到達(dá)以上目標(biāo)，服務(wù)處將制定以下：

1、完善各項管理制度和管理規(guī)定。包括維序人員管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、機電設(shè)備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定。

2、保潔施行外包監(jiān)管制定。即服務(wù)處全體人員(含維序人員都有監(jiān)管的權(quán)力)做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無死角，發(fā)現(xiàn)問題及時的機制。保潔人員應(yīng)當(dāng)要求統(tǒng)一裝著。垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺工作。并根據(jù)現(xiàn)場制定保潔工作流程。(保潔日計劃、周計劃、月計劃)二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)貼合衛(wèi)生要求。

3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)、定期清除綠地雜草、雜物、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害。

4、管理人員及機電工作人員要求持證上崗。并對服務(wù)處人員進(jìn)行后續(xù)的相關(guān)培訓(xùn)，進(jìn)一步提高全體人員的綜合潛力和服務(wù)意識。規(guī)范禮貌用語等。

5、建立來電來訪登記記錄。要求如實完整填寫，及時反饋給相關(guān)職責(zé)人，相關(guān)職責(zé)人調(diào)查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員。管理人員應(yīng)當(dāng)每一天下班前對來電來訪資料進(jìn)行查看，服務(wù)處經(jīng)理每兩天對來電來訪進(jìn)行檢查，并每周進(jìn)行統(tǒng)計，分析相關(guān)案例。對未能及時處理的事項應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的報告制度進(jìn)行備案。

6、建立工程報修處理及時制度。房屋小修、零修、及時率100%，零修24小時內(nèi)完成，急修但是夜。小修合格率達(dá)100%，水電維修不超過24小時、土建不超過3天。中修，持續(xù)房屋外觀完好，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。

8、小區(qū)實施封閉式管理，業(yè)主出入實施刷卡，外來人員進(jìn)行身份證登記好方可進(jìn)入。小區(qū)內(nèi)車輛實施刷卡進(jìn)入，外來車輛實行臨時取票進(jìn)入。非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。出租車(除特殊狀況下)不得駛?cè)胄^(qū)。

10、客戶投訴的相關(guān)處理。區(qū)分有效投訴和無效投訴，反饋給相關(guān)職責(zé)人進(jìn)行落實處理，并及時將相關(guān)狀況反饋給業(yè)主。服務(wù)處應(yīng)當(dāng)對有效投訴進(jìn)行防止類似狀況在發(fā)生。

11、建立24小時值班制度。設(shè)立服務(wù)電話，理解業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)報修，求助，推薦、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。

13、建立考核制度。對全體人員進(jìn)行有效的考核。

14、社區(qū)文化活動。根據(jù)現(xiàn)場實際狀況每年定期開展社區(qū)文化活動，宣傳精神禮貌建設(shè)(能夠宣傳廈門市十不準(zhǔn)備相關(guān)方面的資料和物業(yè)服務(wù)概念等資料).

15、便民服務(wù)。便民服務(wù)活動是管理處體現(xiàn)業(yè)主至上、為業(yè)主服務(wù)的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過與有關(guān)部門聯(lián)系，力爭常年為業(yè)主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報刊雜志、代發(fā)郵件、代請家教保姆等，職責(zé)部門為服務(wù)處。

16、每季度做好考核的準(zhǔn)備工作及每年年底開展業(yè)主滿意度調(diào)查。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇二

根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數(shù)的50%，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備，其設(shè)備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

1、管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置。

根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點，本著“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構(gòu)，管理實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該項目設(shè)項目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部(以下簡稱客服部)、維修部、安防部、環(huán)境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設(shè)立一個主管，協(xié)助項目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項服務(wù)工作。并制定個部門主管及員工的崗位責(zé)任書(附后)，在公司檢查時，可依照崗位責(zé)任書內(nèi)容進(jìn)行對員工的bi行為規(guī)范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。

的服務(wù)等級為準(zhǔn)。

1.1客服部。

根據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，客服部安排5名管理人員。其中包括：

客服主管一名，主要負(fù)責(zé)項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓(xùn)，并參與小區(qū)各項費用的收取工作。

接待員1名，負(fù)責(zé)項目部服務(wù)電話的接聽、記錄、維修任務(wù)傳達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

收費員(財務(wù))1名，負(fù)責(zé)項目物業(yè)費、水電費的收取，并控制有償服務(wù)費的收繳和管理工作，對所收取款項應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后，交總公司財務(wù)室保管。并負(fù)責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費臺賬的管理工作。(如有水電表查抄工作，可委托維修部門協(xié)助完成)。

庫房管理員1名，負(fù)責(zé)項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設(shè)備的管理工作。

行政文員1名，負(fù)責(zé)項目日常文件的打印、申報以及對外相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作。

四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應(yīng)的收費任務(wù)，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產(chǎn)日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

1.2維修部。

根據(jù)本項目實際情況和按照國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，維修部共設(shè)維修人員6-8名(如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名，24小時輪流值班，并負(fù)責(zé)項目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作)，其中設(shè)：

主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作。

其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護(hù)人員1名(如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員)，分別負(fù)責(zé)項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴(kuò)大項目的服務(wù)范圍，分別對5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能，例如單元對講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設(shè)一名維修人員夜間值班，負(fù)責(zé)項目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作，做好值班記錄。

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施(如：配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等)進(jìn)行常規(guī)性檢查，確保設(shè)備設(shè)施的完好運行(春秋季設(shè)備設(shè)施維保計劃需根據(jù)實際另行擬定)。

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動的協(xié)助實施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。

1.3安防部。

根據(jù)項目實際情況，安防部設(shè)安防人員13名，以8小時三班倒。

的制度負(fù)責(zé)項目24小時安全防范工作。其中包擴(kuò)：

安防部主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工，處理本部門日常事務(wù)，并負(fù)責(zé)對下屬員工的bi行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作。

門崗3名，主要負(fù)責(zé)小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查登記，如有物品出入時，應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

巡邏崗6名，分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導(dǎo)工作。

電子監(jiān)控室3人，以8小時3班倒制度負(fù)責(zé)24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭在第一時間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時排除。并負(fù)責(zé)項目部各部門員工的工作監(jiān)督。

1.4環(huán)境部。

根據(jù)項目的實際情況，環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名，負(fù)責(zé)項目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作，其中包括：

環(huán)境主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓(xùn)及績效評定工作。

室內(nèi)保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負(fù)責(zé)項目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

室外保潔員3名，負(fù)責(zé)項目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括。

項目水系的衛(wèi)生維護(hù)工作。

綠化工3名，負(fù)責(zé)項目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護(hù)、修補、澆水、防寒等工作。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項目物業(yè)服務(wù)等級而定。

1、常見突發(fā)事件的處理。

1.1火災(zāi)突發(fā)事件處理。

1.2水浸突發(fā)事件處理。

1.3電梯困人突發(fā)事件處理。

1.4未知停電事件處理。

1.5暴力突發(fā)事件處理。

1.6盜竊以及其他犯罪活動處理。

以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實際情況制定詳細(xì)的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。

2、社區(qū)文化的開展。

服務(wù)中心結(jié)合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導(dǎo)向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應(yīng)的公益娛樂活動，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇三

針對侯集中學(xué)的實際情況，經(jīng)過我們現(xiàn)場考察以及根據(jù)校方的要求，為確保學(xué)生能夠正常學(xué)習(xí)與生活、按時作息、及時上課，我們將侯集中學(xué)日常的物業(yè)管理分為三大塊：安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、水電及公共設(shè)施管理。

一、安全管理。

1、成立有校方參與的共管機制。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任教師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的侯集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)侯集中學(xué)日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期(每月或每季度)向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理。

3、管理人員持證上崗、著制服、標(biāo)志明顯。

4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

5、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學(xué)生宿舍每層樓設(shè)置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標(biāo)志成立義務(wù)消防隊，做好學(xué)生的防火監(jiān)督教育工作。

6、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與物品安全。

7、完善各項管理制度。

(1)來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認(rèn)后，本校人士可入內(nèi)，校外人士須在大廳內(nèi)等待。

(2)男女生不得互相串宿舍。

(3)按校方規(guī)定開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進(jìn)入宿舍。

(4)每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進(jìn)行登記，及時回報給校方。

(5)發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方。

(6)開展意見調(diào)查，物業(yè)定期(每季度或半年)發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校與學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。

8、員工服務(wù)態(tài)度：員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱情服務(wù)，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。

9、我方不承擔(dān)因?qū)W生自身行為造成的安全事故責(zé)任。

二、環(huán)境衛(wèi)生管理。

1、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。

2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進(jìn)行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環(huán)保潔一次，先外至內(nèi)。

宿舍樓層通道、地面標(biāo)準(zhǔn)：目視，干凈，無污漬、無雜物。

三、水電及公共設(shè)施管理。

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：

(1)檢查學(xué)生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。

(2)檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維修。

(3)檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰。

(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

(5)檢查學(xué)生生活區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。

(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關(guān)運行無影響等。

2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務(wù)出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。

3、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財物由我方承擔(dān)，但我方不承擔(dān)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項目的費用。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇四

近幾年來，隨著xx經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進(jìn)xx平安和諧社區(qū)建設(shè)，制定一套規(guī)范的、符合xx實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。

在xx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時，xx的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

(一)商業(yè)住宅小區(qū)

xx已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經(jīng)驗移植到農(nóng)村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風(fēng)俗習(xí)慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對滯后，如果不從農(nóng)村實際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。

(二)農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。

1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢，還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè)，早安全上造成了隱患。

2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護(hù)，但由于小農(nóng)思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災(zāi)。

3、綠化問題:小區(qū)建成伊始，綠化設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美。然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒有辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又會種菜，于是，在村委和村民之間就會進(jìn)行一場你栽我鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標(biāo)不治本的方法，造成了資源的嚴(yán)重浪費。

4、維護(hù)問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房屋維護(hù)，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的`問題，影響了房屋的使用年限。所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、精神文明、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用。

1、為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)，以方便人們生活、生產(chǎn)，合理利用區(qū)域資源。以便于管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。

2、為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，協(xié)調(diào)部門關(guān)系。政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入，改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和生活環(huán)境，改變一般散沙的現(xiàn)象，完善至物管的基本狀態(tài)，并要與國土、房管、建設(shè)、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好，做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位，共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理。

3、加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過程，政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導(dǎo)工作，提高居民對物業(yè)管理法的認(rèn)知度，逐步使其樹立依法管理的意識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認(rèn)識到小區(qū)引入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識，通過講座、討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提高居民群眾對物管的認(rèn)識程度，使其逐步樹立自治管理意識。

4、制定小區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理條例》，但條例主要針對新建商住小區(qū)，對拆遷安置小區(qū)管理關(guān)注不多。我們應(yīng)該在《物業(yè)管理條例》這一大框架下，根據(jù)本地區(qū)特點，以《物業(yè)管理條例》為指導(dǎo)，制定適應(yīng)于本地區(qū)的、可操作性強的物業(yè)管理辦法與細(xì)則，從而以法律手段推進(jìn)xx的小區(qū)物業(yè)管理。

5、成立物業(yè)管理科，全程跟進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理xx是個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工業(yè)重鎮(zhèn)，新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照城市的格局在規(guī)劃和建設(shè)。各式小區(qū)在快速建設(shè)成長中，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為xx鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時也體現(xiàn)出xx政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉措。

1、簡易物業(yè)管理

在各項設(shè)施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可采用簡易物業(yè)服務(wù)。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員、低保和離退休人員組建服務(wù)隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主的服務(wù)，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下，具體由各村委、社區(qū)負(fù)責(zé)。

2、專業(yè)物業(yè)管理條件好，設(shè)備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理。具體籌備由村委社區(qū)負(fù)責(zé)，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作。

3、業(yè)委物業(yè)管理在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理委員會，全權(quán)負(fù)責(zé)整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī)章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護(hù)房屋及公共設(shè)施;維護(hù)安全與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙贏局面。

綜上所述，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)是“三位一體”的管理模式，即業(yè)主、物業(yè)公司、村(社區(qū))在平等合作的基礎(chǔ)上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加強公共社會管理、關(guān)注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型，以點推面，條塊結(jié)合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成齊抓共管、共管共建的局面，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標(biāo)。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇五

為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。

一、管理目標(biāo)。

物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學(xué)的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(并高于此標(biāo)準(zhǔn))，確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。

二、管理原則。

為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

(一)服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則。

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則。

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過服務(wù)中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。

(三)物管為主、多種經(jīng)營的原則。

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

(二)成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理;。

(六)依照市場化、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇六

(1)房屋。

a、房屋完好率達(dá)98%以上;。

b、房屋零修、急修及時率92%以上;。

c、房屋零修工程合格率98%以上;。

d、外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象;。

e、房屋裝修貼合管理規(guī)定。

(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運行。

(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

(4)道路暢通，路面平整。

(5)消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護(hù)衛(wèi)。

(1)主出入口設(shè)有值班室，并實行24小時值班;。

(2)安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查;。

(3)小區(qū)24小時監(jiān)控;。

(4)交通、車輛管理有序;。

a、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

b、機動車輛按序停放。

(5)危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施;。

(6)有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

(7)小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生。

(1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%;。

(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象;。

(3)修剪及時，整齊美觀;。

(4)綠化品味高，有較高觀賞價值;。

(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔;。

(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像;。

(7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患;。

(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔;。

(9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象;。

(10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

4、收費管理。

(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布;物業(yè)管理收費實行明碼標(biāo)價;。

(2)用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū);。

(4)模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn)等亂收費行為;。

(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關(guān)條件。

(1)硬件環(huán)境。

a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;。

b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯;。

c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全;。

d、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放);。

e、有集中監(jiān)控設(shè)備;。

f、有生活服務(wù)配套設(shè)施;。

g、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施;。

二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項目(分期逐步到位)。

1、便民服務(wù)(部分收費)。

(1)清洗空調(diào)過濾網(wǎng);。

(2)室內(nèi)清潔;。

(3)檢修電器(室內(nèi)自用部位);。

(4)修理家具配件;。

(5)安裝、更換配件;。

(6)修理，開關(guān)、插座、電話盒等;。

(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖;。

(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩;。

(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管;。

(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶;。

(11)代辦繳納電費;。

(12)代辦繳納電話費;。

(13)代辦電話開戶;。

(14)代辦有線電視開戶;。

2、商務(wù)服務(wù)(部分收費)。

(1)代辦收訂報紙雜志、郵遞;。

(2)代訂車、船、機票;。

(3)中英文打字、傳真;。

(4)電話留言服務(wù);。

3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)。

(1)棋類;。

(2)牌類;。

(3)球類;。

(4)健身活動;。

(5)書刊閱覽;。

(6)歡慶節(jié)日;。

(7)義務(wù)服務(wù)活動。

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書;。

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確;。

3、人員培訓(xùn)，持證上崗;。

(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡;。

(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全;。

(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機管理。

結(jié)構(gòu)及外觀：

2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患;。

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

陽臺及門窗：

1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物;。

2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈;。

3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套;。

4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門;。

5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

管道：

1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道;。

2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修;。

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水;。

4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間：

1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置;。

2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在;。

3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井;。

4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修;。

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

智能設(shè)施及管線：

嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

空調(diào)：

1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座;。

2、空調(diào)外機務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一;。

3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇七

為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想。

以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

二、服務(wù)范圍。

社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個方面：

(一)公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。

(二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外)公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。

(三)公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

(四)公用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

(五)公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

(六)其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項目。

三、基本原則。

(一)居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。

(二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。

(三)便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。

四、工作任務(wù)。

按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實施的10個社區(qū)(小區(qū))是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。

五、工作思路。

在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。

(一)先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設(shè)施的專項整治，再透過物業(yè)化服務(wù)的實施對其進(jìn)行長效管理。

(二)先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。

(三)先服務(wù)后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先服務(wù)后收費”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處，再收取必須的服務(wù)費，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。

六、組織領(lǐng)導(dǎo)。

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長:。

副組長:。

辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機構(gòu)。

七、職責(zé)分工。

區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;。

區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作;。

區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn);。

區(qū)財政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統(tǒng)籌工作;。

區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;。

區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;。

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作;。

區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持;。

區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合;。

各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

八、方法步驟。

(一)準(zhǔn)備階段。

1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))名單。

2、3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

3、3月下旬組織召開工作部署會。

(二)實施階段。

1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

2、5月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗做法。

3、5月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

(三)考核驗收階段。

1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

2、6月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評。

3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進(jìn)行驗收，將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)85%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考核分值。

九、工作要求。

(一)高度重視，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。

推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

(二)充分準(zhǔn)備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責(zé)。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(三)全力支持，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。

一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))明確經(jīng)費10萬元，區(qū)和街道各安排5萬元。區(qū)和街道先期各拿2萬元，作為啟動經(jīng)費，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇八

為順利實現(xiàn)康樂里小區(qū)創(chuàng)建“北京市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的目標(biāo)，根據(jù)北京市考評的有關(guān)通知精神，在總結(jié)近年來本公司其他創(chuàng)建工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合康樂里小區(qū)管理服務(wù)中心工作實際情況，參照《物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》擬訂本創(chuàng)建實施方案。

一、指導(dǎo)思想：

通過開展創(chuàng)建活動，進(jìn)一步提高管理水平，提升服務(wù)質(zhì)量。

二、時間安排：

第一階段：宣傳動員、學(xué)習(xí)提高、組織落實階段，2月17-3月31日。

第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1-4月20日。

第三階段：整改提高、迎接初檢、充實完善階段，4月21-5月25日。

第四階段：準(zhǔn)備區(qū)迎檢方案，并提出第五次整改計劃，5月26-7月5日。

第五階段：請市小區(qū)辦、物業(yè)處專家指導(dǎo)創(chuàng)市優(yōu)，7月1-7月30日。

第六階段：召開專題會議準(zhǔn)備創(chuàng)優(yōu)迎檢工作，8月1-9月30日。

三、組織體系：

成立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組：創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)部署和組織開展創(chuàng)建工作，統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)，工作小組負(fù)責(zé)執(zhí)行實施。

創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)組。

組長：李平。

副組長：趙文喜、王健、任保鋼、葉鴻斌、樂奇波。

創(chuàng)優(yōu)工作組。

組長：樂奇波。

副組長：葉鴻斌(設(shè)備組長)、閃志明(環(huán)境組長)、陳楊(資料組長)。

組員：曹燕、張宇、王振君、樊榮章、陳重華、楊霄、趙剛、周毅、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、宋國亮、石蒙、趙雁峰、蘇佳。

四、創(chuàng)建工作小組人員分工：

項目組：樂奇波、葉鴻斌、閃志明、陳楊負(fù)責(zé)總策劃、總落實、總監(jiān)督。

資料組：陳楊、曹燕、張宇、楊霄、趙剛、周毅。

檔案負(fù)責(zé)人：趙剛。

負(fù)責(zé)企業(yè)的資料收集、管理規(guī)程的整理、迎檢資料的編寫和相關(guān)培訓(xùn)。

協(xié)助創(chuàng)優(yōu)資料的整理、裝訂、打印等。

環(huán)境組：閃志明、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳。

檔案負(fù)責(zé)人：曹雪。

經(jīng)營部場所的環(huán)境及相關(guān)資料的整理。監(jiān)管日常事務(wù)相關(guān)資料整理和收集。

裝修及樓宇外觀。小區(qū)清潔、綠化的環(huán)境及相關(guān)資料的整理。

設(shè)備組：葉鴻斌、樊榮章、宋國亮、石蒙、趙雁峰。

檔案負(fù)責(zé)人：樊榮章。

負(fù)責(zé)物業(yè)建筑資料、機電設(shè)施、設(shè)備資料的整理和收集。

負(fù)責(zé)小區(qū)機電設(shè)施、設(shè)備正常運轉(zhuǎn)、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關(guān)資料整理財務(wù)及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財務(wù)相關(guān)資料整理。

檔案負(fù)責(zé)人：王振君。

安全組：閃志明、何湘贛、趙雁峰。

檔案負(fù)責(zé)人：何湘贛。

負(fù)責(zé)小區(qū)日常安全護(hù)衛(wèi)工作、培訓(xùn)及相關(guān)資料的整理，協(xié)助完成其它工作。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇九

為加強小區(qū)物業(yè)管理整治組織領(lǐng)導(dǎo)工作，成立銀塘鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，具體組成人員名單如下：

組長：

副組長：

成員。

實施項目(小區(qū))服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)法律政策法規(guī)和有關(guān)管理文件規(guī)定和要求，以及對照該項目委托服務(wù)合同約定，認(rèn)真實施該項目(小區(qū))各項管理和服務(wù)工作，全面開展小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生綜合整治工作，做到依法依規(guī)管理、誠信履約、合理收費、規(guī)范服務(wù)，按時間要求達(dá)到創(chuàng)建文明城市整治目標(biāo)。

全面開展整治工作，切實改變小區(qū)“臟、亂、差”面貌，積極推進(jìn)小區(qū)籌建業(yè)主委員會工作，通過大力整治小區(qū)環(huán)境，落實并引進(jìn)物業(yè)管理單位，建立健全各項長效管理制度，達(dá)到整治和創(chuàng)建文明城區(qū)目標(biāo)，努力營造優(yōu)美、舒適、溫馨人居環(huán)境。

(一)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備管理。

1、排水、排污管道通暢。如：明溝疏通與加蓋，化糞池清掏，下水道疏通，窨井蓋無破損、管網(wǎng)修繕基本完好。

2、室外道路平整、整潔、無破損，基本完好，不影響行人和車輛通行。

3、供水、供電設(shè)備設(shè)施保持衛(wèi)生，維護(hù)到位，運行正常。如路燈、樓道燈、電梯等公共設(shè)備配置基本完好，有應(yīng)急處理方案。

(二)小區(qū)車輛、安全防范管理。

1、小區(qū)基本實行封閉式管理。

2、消防設(shè)備設(shè)施基本完好，安防人員認(rèn)真負(fù)責(zé)，實行24小時值班及巡邏制度。

3、小區(qū)機動車及非機動車車輛有序停放管理。

(三)小區(qū)衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)管理。

1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施較完備。小區(qū)定點設(shè)置垃圾桶，配有保潔人員實行日常保潔工作。

2、無擅自占用公共部位堆放雜物、衛(wèi)生保潔無死角現(xiàn)象。

3、小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)做到日常及時修剪，無違章破壞和占用綠地圈養(yǎng)家禽等行為，犬類管理妥善。

各社區(qū)以及各相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照開發(fā)區(qū)管委會工作部署以及本工作實施方案精神，精心組織力量，按照整體計劃和實施步驟，集中時間，全力以赴，全面完成區(qū)域范圍內(nèi)各項環(huán)境衛(wèi)生整治工作。

(一)高度重視，形成合力。

各社區(qū)、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，把我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作與全國城市文明程度指數(shù)測評迎檢工作緊密結(jié)合，強化對整治工作組織領(lǐng)導(dǎo)，精心安排，形成合力，明確責(zé)任、任務(wù)和目標(biāo)要求，確保整治工作組織實施和管理到位。

(二)嚴(yán)格考核，確保成效。

鎮(zhèn)文教衛(wèi)辦、鎮(zhèn)建設(shè)辦要牽頭組織物業(yè)管理公司及社區(qū)居委會，全力抓好有物業(yè)管理小區(qū)開展環(huán)境衛(wèi)生整治活動情況專項檢查和評議活動，對整個活動進(jìn)行嚴(yán)格跟蹤落實，確保整治工作取得實效。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十

（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運行。

（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護(hù)衛(wèi)

（1）主出入口設(shè)有值班室，并實行24小時值班；

（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查；

（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；

（4）交通、車輛管理有序；

a、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

b、機動車輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

（6）有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；

（3）修剪及時，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

（5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；

（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

（10）噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

4、收費管理

（1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費實行明碼標(biāo)價；

（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；

（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn)等亂收費行為；

（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關(guān)條件

（1）硬件環(huán)境

a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯；

c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；

d、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；

e、有集中監(jiān)控設(shè)備；

f、有生活服務(wù)配套設(shè)施；

g、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施。

1、便民服務(wù)（部分收費）

2、商務(wù)服務(wù)（部分收費）

3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；

（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

（3）用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機管理。

結(jié)構(gòu)及外觀：

2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

陽臺及門窗：

1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈；

3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套；

4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；

5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

管道：

1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的`排水（排污）管道；

2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間：

1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；

3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

智能設(shè)施及管線：

嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

空調(diào)：

1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；

2、空調(diào)外機務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；

3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十一

一、項目概況。

1.地理位置。

該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。

1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理。

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護(hù)管理實行管養(yǎng)合一主要落實在以下幾個方面：

a、工作的主動性。

管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性。

根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

c、工作的針對性。

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。

1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理。

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備。

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理。

在jt我們遵循高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和高質(zhì)量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。

2.2環(huán)境管理。

jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。

綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；

我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。

4、治安消防管理。

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。

5、車輛交通管理。

對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理。

6.1住戶裝修管理。

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程貼合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務(wù)。

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務(wù)。

是為某些住戶群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務(wù)。

即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。

為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

一、指導(dǎo)思想。

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標(biāo)和范圍。

（一）目標(biāo)：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達(dá)90%；

對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達(dá)90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%；

2015年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%。

6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作資料。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際狀況，透過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到職責(zé)單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責(zé)要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。

四、物業(yè)費的成本測算。

1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。

2、清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表（04）。

3、保安費：保安費測算表（05）。

為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想。

以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎(chǔ)上，按照居民自治、因地制宜、便民利民的原則，和三先三后的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

二、服務(wù)范圍。

社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個方面：

（一）公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。

（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。

（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

（四）公用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

（五）公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

（六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項目。

三、基本原則。

（一）居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。

（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。

（三）便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。

四、工作任務(wù)。

按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實施的10個社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。

五、工作思路。

在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定三先三后的工作思路。

（一）先整治后管理。按照整治在先，管理長效的原則，對先期實施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行牛皮癬、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設(shè)施的專項整治，再透過物業(yè)化服務(wù)的實施對其進(jìn)行長效管理。

（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。

（三）先服務(wù)后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行先服務(wù)后收費低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處，再收取必須的服務(wù)費，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。

六、組織領(lǐng)導(dǎo)。

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長:。

副組長:。

辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機構(gòu)。

七、職責(zé)分工。

區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；

區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；

區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；

區(qū)財政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統(tǒng)籌工作；

區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；

區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；

區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合；

各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

八、方法步驟。

（一）準(zhǔn)備階段。

1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。

2、3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

3、3月下旬組織召開工作部署會。

（二）實施階段。

1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店四小管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

2、5月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗做法。

3、5月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

（三）考核驗收階段。

1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

2、6月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評。

3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進(jìn)行驗收，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)85%以上的社區(qū)一律要求補課，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考核分值。

九、工作要求。

（一）高度重視，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。

推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

（二）充分準(zhǔn)備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責(zé)。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（三）全力支持，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。

一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費10萬元，區(qū)和街道各安排5萬元。區(qū)和街道先期各拿2萬元，作為啟動經(jīng)費，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

根據(jù)安置房的特點及島外物業(yè)管理的物點，制定本，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

一、了解小區(qū)樓盤的基本概況如服務(wù)合同資料、考核標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場實地查看（所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設(shè)施設(shè)備等）。

二、服務(wù)處組織框架根據(jù)現(xiàn)場查看的狀況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及思考管理成本的狀況下，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架，并對服務(wù)處人員進(jìn)行相關(guān)的一系列培訓(xùn)，布置小區(qū)服務(wù)處的簡易裝修、采購辦公物品等。

三、準(zhǔn)備接管驗收樓盤的工作包括。

內(nèi)業(yè)資料的移交工作:。

1、資料的接管驗收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。

2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設(shè)備的資料、供水合同等。

3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號、電話號碼等。

1、對小區(qū)公共部位進(jìn)行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。

2、戶內(nèi)的驗收。

3、園林綠化的驗收。

4、工程設(shè)施設(shè)備的驗收。包括消防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。

5、鑰匙的接管。包括設(shè)備房和戶內(nèi)的鑰匙，并進(jìn)行核對。

6、公共水電表、戶內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認(rèn)。

工程接管驗收流程：

1、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進(jìn)行移交，確認(rèn)簽字。對缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中。

2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收，確認(rèn)簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關(guān)表格中。

3、機電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗收，把驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項記錄在相關(guān)表格中。

4、匯總接管驗收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項，分類登記、整理、存檔。

5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改。

6、整改后，在對不合格項進(jìn)行驗收，并記錄，確認(rèn)簽字、

驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》。

四、對小區(qū)公共部分進(jìn)行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

五、做好迎接新業(yè)主的準(zhǔn)備工作。

現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準(zhǔn)備、交房資料的準(zhǔn)備（房屋驗收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據(jù)實際需要選取表格使用。

入住程序：

1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件、入住通知書。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復(fù)印件。

2、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。

3、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)狀況，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實際需要填寫表格。

4、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協(xié)議。根據(jù)實際需要發(fā)放文件。

5、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。

6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復(fù)印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進(jìn)行歸檔。

7、整理在驗收過程中，業(yè)主提出的相關(guān)問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進(jìn)行整改。

8、整改后，通知業(yè)主前來進(jìn)行驗收查看。并在相關(guān)表格進(jìn)行確認(rèn)簽字。

六、二次裝修管理階段。

1、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。

2、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間、土頭堆放點等。

3、服務(wù)處在理解裝修申請后，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。

4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務(wù)處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后能夠退款。

5、現(xiàn)場跟蹤：管理人員務(wù)必每一天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對小區(qū)公共部份進(jìn)行檢查。

6、裝修完畢后，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收狀況并簽名。

7、在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行整改，必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。

8、違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：

9、告知、規(guī)勸、責(zé)令停工整改、上報相關(guān)執(zhí)法部門。

10、對于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，務(wù)必由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務(wù)必由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來服務(wù)處辦理，其它人不得辦理。進(jìn)入的材料務(wù)必在兩天運往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點堆放，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進(jìn)行清運。

11、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。

七、入住后的管理階段。

服務(wù)處追求的目標(biāo)：1、房屋建筑的完好率到達(dá)98％以上；

2、報修及時率到達(dá)100％；

3、清潔管理無盲點；

4、設(shè)備設(shè)施完好率到達(dá)98％以上；

5、小區(qū)路燈完好率到達(dá)100％；

6、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)職責(zé)事故；

7、有效投訴處理率100％；

8、服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；

9、綠化完好率到達(dá)98％以上；

10、道路完好率到達(dá)98％；

11、各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；

12、全年無服務(wù)安全事故發(fā)生。

為到達(dá)以上目標(biāo)，服務(wù)處將制定以下：

1、完善各項管理制度和管理規(guī)定。包括維序人員管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、機電設(shè)備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定。

2、保潔施行外包監(jiān)管制定。即服務(wù)處全體人員（含維序人員都有監(jiān)管的權(quán)力）做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無死角，發(fā)現(xiàn)問題及時的機制。保潔人員應(yīng)當(dāng)要求統(tǒng)一裝著。垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺工作。并根據(jù)現(xiàn)場制定保潔工作流程。（保潔日計劃、周計劃、月計劃）二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)貼合衛(wèi)生要求。

3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)、定期清除綠地雜草、雜物、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害。

4、管理人員及機電工作人員要求持證上崗。并對服務(wù)處人員進(jìn)行后續(xù)的相關(guān)培訓(xùn)，進(jìn)一步提高全體人員的綜合潛力和服務(wù)意識。規(guī)范禮貌用語等。

5、建立來電來訪登記記錄。要求如實完整填寫，及時反饋給相關(guān)職責(zé)人，相關(guān)職責(zé)人調(diào)查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員。管理人員應(yīng)當(dāng)每一天下班前對來電來訪資料進(jìn)行查看，服務(wù)處經(jīng)理每兩天對來電來訪進(jìn)行檢查，并每周進(jìn)行統(tǒng)計，分析相關(guān)案例。對未能及時處理的事項應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的報告制度進(jìn)行備案。

6、建立工程報修處理及時制度。房屋小修、零修、及時率100%，零修24小時內(nèi)完成，急修但是夜。小修合格率達(dá)100%，水電維修不超過24小時、土建不超過3天。中修，持續(xù)房屋外觀完好，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。

7、管理人員應(yīng)當(dāng)每一天對自己所管理的片區(qū)進(jìn)行檢查包括（裝修戶、公共樓道衛(wèi)生及公共設(shè)施的完全好性、綠化狀況等），并記錄相關(guān)狀況。（嚴(yán)禁在公共綠地養(yǎng)雞養(yǎng)鴨和種菜的行為）。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要立即制止和勸導(dǎo)。

8、小區(qū)實施封閉式管理，業(yè)主出入實施刷卡，外來人員進(jìn)行身份證登記好方可進(jìn)入。小區(qū)內(nèi)車輛實施刷卡進(jìn)入，外來車輛實行臨時取票進(jìn)入。非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。出租車（除特殊狀況下）不得駛?cè)胄^(qū)。

9、維序人員實施24小時值班制度。定時和不定時相結(jié)合對小區(qū)進(jìn)行巡邏檢查，并進(jìn)行記錄。對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行引導(dǎo)停放。

10、客戶投訴的相關(guān)處理。區(qū)分有效投訴和無效投訴，反饋給相關(guān)職責(zé)人進(jìn)行落實處理，并及時將相關(guān)狀況反饋給業(yè)主。服務(wù)處應(yīng)當(dāng)對有效投訴進(jìn)行防止類似狀況在發(fā)生。

11、建立24小時值班制度。設(shè)立服務(wù)電話，理解業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)報修，求助，推薦、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。

對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；

13、建立考核制度。對全體人員進(jìn)行有效的考核。

14、社區(qū)文化活動。根據(jù)現(xiàn)場實際狀況每年定期開展社區(qū)文化活動，宣傳精神禮貌建設(shè)（能夠宣傳廈門市十不準(zhǔn)備相關(guān)方面的資料和物業(yè)服務(wù)概念等資料）.

15、便民服務(wù)。便民服務(wù)活動是管理處體現(xiàn)業(yè)主至上、為業(yè)主服務(wù)的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過與有關(guān)部門聯(lián)系，力爭常年為業(yè)主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報刊雜志、代發(fā)郵件、代請家教保姆等，職責(zé)部門為服務(wù)處。

16、每季度做好考核的準(zhǔn)備工作及每年年底開展業(yè)主滿意度調(diào)查。

為切實加強我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構(gòu)建與城市管理水平相適應(yīng)的物業(yè)管理新機制，進(jìn)一步完善小區(qū)公共配套設(shè)施，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民安居樂業(yè)的滿意度，根據(jù)區(qū)政府關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，結(jié)合我街道實際，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想。

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的三結(jié)合原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固禮貌城市建立成果，進(jìn)一步促進(jìn)禮貌社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

二、職職責(zé)務(wù)。

（一）強化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

按照重心下移、屬地管理的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的兩站一中心物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。

負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。

負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。

（3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償帶給物業(yè)基本服務(wù)。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

2.社區(qū)居委會職責(zé)。

（1）指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作；

指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

（2）監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出推薦和意見。

（3）配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理職責(zé)體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。

（4）成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

（5）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

（1）負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。

定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人帶給優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（3）受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

（4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。

（6）定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

（7）每一天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關(guān)部門報告。

（8）對小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，持續(xù)出入口暢通。

（9）按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

（二）完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

加強物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn)；

對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門年審帶給基本意見；

參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔(dān)負(fù)起物管職責(zé)，及時將各級有關(guān)檢查考評狀況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報，構(gòu)成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償帶給基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。

4.對經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標(biāo)準(zhǔn)收費。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)必須比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。

（三）加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，構(gòu)成良性循環(huán)。二是用心爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、帶給支持。三是鼓勵具有必須實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)?；芾?，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：52400834。

四、機構(gòu)設(shè)置。

為便于機構(gòu)運轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立兩站一中心一小組執(zhí)行機構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站。

站長：儲德順。

成員：陶蕓。

站長：丁勇。

成員：加盟企業(yè)。

常務(wù)主任：謝洪。

成員：袁洋王子成孫桂勇楊日富。

徐長祥周明福陳杰丁勇。

孫子明陶蕓徐雅珍干程。

二級監(jiān)管由小區(qū)四位一體組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五、實施步驟。

1.制定方案階段（6月12日前）。

（1）調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等狀況。

（2）外出調(diào)研，深入試點單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗。

（3）落實辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動階段（6月20日前）。

（1）召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及兩站一中心一小組人員動員會。

（2）透過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)用心分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認(rèn)識，用心協(xié)助物管公司開展工作。

3.全面實施階段（6月21日6月30日）。

兩站一中心一小組全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。

六、工作要求。

1.加強領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識。各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會建設(shè)、推進(jìn)禮貌城市建立的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要好處，強化職責(zé)意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。

2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的好處、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，用心引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3.明確職責(zé)，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，建立一把手負(fù)總責(zé)的職責(zé)體系，抽出精干力量落實社區(qū)職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴(yán)格督辦并通報檢查結(jié)果，確保試點工作順利進(jìn)行。

4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，個性對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設(shè)施，并延伸服務(wù)資料。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

一、管理目標(biāo)：

1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，到達(dá)深圳市安全禮貌（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，到達(dá)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

4、小區(qū)實行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全；

5、小區(qū)清潔實行專職保潔員職責(zé)制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；

9、綠化按時修剪、維護(hù)、持續(xù)花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

11、實施不少于10項的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

二、分項指標(biāo)：

1.房屋完好率：100％。

2.房屋零修、急修及時率：99％。

3.維修工程質(zhì)量合格率：100％。

4.管理費收繳率：98％。

5.綠化完好率：99％。

6.清潔、保潔率：99％。

7.道路完好率及使用率：100％。

8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％。

9.排水管、明暗溝完好率：100％。

10.路燈完好率：100％。

11.汽車場完好率：100％。

12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100％。

13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0。

14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：1／年。

15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率：100％。

16.火警發(fā)生率：1％。

17.火災(zāi)發(fā)生率：0％。

18.違章發(fā)生率：2％。

19.違章處理率：100％。

20.用戶有效投訴率：2％。

21.有效投訴處理率：100％。

22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率：100％。

23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100％。

24.維修服務(wù)回訪率：30％。

25.業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理綜合滿意率：98％服務(wù)特色（菜單式服務(wù)模式）。

一、實行菜單式服務(wù)模式。

即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價，除公共服務(wù)是必選的項目外，客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費用。

二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾。

1、首按職責(zé)制。

每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的推薦，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。

接待服務(wù)推薦時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、三分鐘服務(wù)承諾。

第一接待人接到客戶的推薦時，應(yīng)及時將客戶的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)。

1、三米微笑服務(wù)。

管理處人員見到客戶務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，務(wù)必自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。

2、站立式服務(wù)。

站立式服務(wù)表此刻：

（1）各固定崗（道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實行16小時站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。

（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進(jìn)門時，也務(wù)必站立并微笑致意，客戶離開時，也務(wù)必站立微笑送別，并目送客戶出門為止。

四、全天候的服務(wù)時間。

1、護(hù)衛(wèi)班實行24小時專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務(wù)。

2、維修班實行24小時專人服務(wù)，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

3、客戶服務(wù)中心實行16小時專人服務(wù)，并在無專人值班的時間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關(guān)懷與幫忙。

4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶帶給服務(wù)。

五、豐富的社區(qū)文化活動。

豐富的社區(qū)文化活動不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動理解管理處帶給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中構(gòu)成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)。

常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對公共場所進(jìn)行管理，對全體客戶帶給共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

七、實行完全的封閉式管理。

傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進(jìn)行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個好處。社區(qū)文化一、社區(qū)文化宗旨。

提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增強社區(qū)居民綜合素質(zhì)！

二、社區(qū)文化理念。

增強鄰里交流，復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！

三、社區(qū)文化最終成果展望：

2、小區(qū)的每一個成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來，讓小區(qū)每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。

3、不管走到那里，都能夠欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術(shù)館中。

4、生活在那里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與那里絕緣。

四、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：

社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知，現(xiàn)代禮貌的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來完成的，而良好的居住環(huán)境，能夠促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個人長期處在良好的環(huán)境當(dāng)中，便會不知不覺地提高自身的素質(zhì)，而如果每個人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了。總的來說，社區(qū)文化的硬件部分就應(yīng)包括：

2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；

3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；

4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺，這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。

對于會所就應(yīng)盡可能利用其功能，并加強現(xiàn)代化管理；

對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；

對于室外健身場所，則就應(yīng)加以適當(dāng)引導(dǎo)，構(gòu)成正確的、自發(fā)性的健身氛圍。總之，對于社區(qū)文化的硬件，就應(yīng)重在利用，我們的工作重點就應(yīng)放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。

五、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：

軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)潛力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。

根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風(fēng)格，社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分：

（一）體育類。

體育類社區(qū)文化目的在于透過倡導(dǎo)體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉，進(jìn)而構(gòu)成各種自發(fā)性組織，從而構(gòu)成用心、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動，包括：

1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓(xùn)練、比賽。

（1）球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等；

（2）棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；

（3）牌類：橋牌、撲克牌；

（4）游泳：游泳培訓(xùn)班，游泳比賽；

（5）拳類：太極拳、太極劍等。

2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動比賽。

3、在社區(qū)公共場所設(shè)置室外健身器材。

4、利用國內(nèi)國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織群眾觀看重要比賽，掛宣傳標(biāo)語等，增強民眾體育健身意識。

（二）文學(xué)類。

文學(xué)類社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學(xué)活動，從而吸引更多的住戶前來參加活動，透過舉辦各種文學(xué)活動，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣，最后構(gòu)成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預(yù)測，所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類社區(qū)文化活動，包括：

1、組織互換藏書活動；

2、文學(xué)寫作興趣小組；

3、各種興趣小組：紅學(xué)會、水學(xué)會、西學(xué)會、三學(xué)會等。

（三）藝術(shù)類。

藝術(shù)類社區(qū)文化是資料最廣泛，也是實際工作中運用最多的形式，主要透過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來，并構(gòu)成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動包括：

1、成立各種興趣小組，定期組織訓(xùn)練、匯演、競賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團(tuán)體：

（1）聲樂：民樂團(tuán)、合唱團(tuán)、獨唱團(tuán)、各地戲曲團(tuán)。

（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓(xùn)練、比賽。

（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯(lián)、畫年畫活動。

（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎(chǔ)，定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動。

（5）外語興趣組：引進(jìn)外語培訓(xùn)機構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓(xùn)等。

2、營造社區(qū)藝術(shù)氛圍。

（2）定期組織社區(qū)家庭讀書活動；

（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；

3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。

（四）康體類。

從好處上說，康體類社區(qū)文化是最具有社會效應(yīng)的活動，不僅僅能夠帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動，進(jìn)而構(gòu)成一種生活模式，還能夠?qū)π^(qū)的周邊帶來一些服務(wù)，正因為有良好的社會效應(yīng)，康體類活動猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個體包括：

1、帶給健身、娛樂場所（室內(nèi)室外），為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導(dǎo)。

2、定期組織爬山、游園、自駕游活動。

3、定期組織美容、健身講座。

5、定期組織群眾體檢（最好是免費體檢）。

6、暑假組織少年夏令營活動。

6、籌建社區(qū)健康站，請專家定期或長期帶給健康咨詢、急救等。

（五）經(jīng)濟(jì)類。

經(jīng)濟(jì)類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫忙，構(gòu)成一些商會，定期組織活動，在小區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動具體包括：

1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報告。

2、成立各種商會。

3、定期邀請房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并帶給現(xiàn)場咨詢。

4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并帶給現(xiàn)場咨詢。

5、根據(jù)住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動。

為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。

物業(yè)公司本著科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展的質(zhì)量方針，堅持以人為本的服務(wù)管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學(xué)的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（并高于此標(biāo)準(zhǔn)），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。

為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則。

服務(wù)第一是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承以人為本的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)。管理從嚴(yán)是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則。

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過服務(wù)中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則。

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

（二）成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；

（五）嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；

與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；

（六）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。

為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。

一、組織領(lǐng)導(dǎo)。

組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）。

副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）。

成員：幸坤權(quán)（牌樓辦事處社區(qū)服務(wù)中心主任）。

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）。

陳守元（印盒石社區(qū)主任）。

陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）。

黃東方（萬安社區(qū)主任）。

潘中英（太平社區(qū)主任）。

王明（石峰村主任）。

葉平（大河溝社區(qū)主任）。

周君（搭馬橋社區(qū)主任）。

何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）。

何小燕（牌樓社區(qū)主任）。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心，幸坤權(quán)兼任辦公室主任。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會解決有關(guān)問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機構(gòu)。

二、規(guī)劃與目標(biāo)。

單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；

目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。

印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。

觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。

萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。

石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。

太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。

大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。

搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。

袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。

牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。

在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在2013年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。

三、實施步驟。

1、制定方案（2012年8月1日8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。

2、宣傳部署（2012年9月1日9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認(rèn)識實行物業(yè)管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來的切身利益。

3、抓好試點（2012年10月1日10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十二

20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求，實施專業(yè)化得物業(yè)管理，利合物業(yè)公司重點對醫(yī)藥公司家屬院、新華小區(qū)實施了物業(yè)管理，對這兩個小區(qū)實施物業(yè)管理和過程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開信》，并做了詳細(xì)的入戶調(diào)查，把三級服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容，以及收費許可證都傳遞到了業(yè)主當(dāng)中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字，統(tǒng)計了業(yè)主的詳細(xì)姓名、聯(lián)系方式、車輛信息、建筑面積，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效，收費工作正在進(jìn)行。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理，各項服務(wù)已經(jīng)到位，準(zhǔn)備在20xx年12月1日收費。慶安小區(qū)我們正在做入戶調(diào)查，但是物業(yè)管理入住的各項辦公用品、設(shè)備已經(jīng)準(zhǔn)備到位。準(zhǔn)備20xx年元月1日正式納入管理。

老舊小區(qū)有四個明顯的特點。

1、老，這些小區(qū)大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀(jì)末、本世紀(jì)初建設(shè)的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共設(shè)施毀壞嚴(yán)重，無人管理，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。

2、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右，規(guī)劃不合理，有的是分兩期建設(shè)一個小區(qū)中有不同的開發(fā)商，有的還是公有住房、小產(chǎn)權(quán)房，不能辦房產(chǎn)證，大多數(shù)沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。

3、規(guī)劃不合理，人員混雜，繳費意識淡薄。強烈要求政府改造并實施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對比。利合物業(yè)對上述實施物業(yè)管理的兩個小區(qū)進(jìn)行的初步調(diào)查，調(diào)查顯示結(jié)果，收費工作中繳費積極的業(yè)主和找各種理由不繳費的業(yè)主形成了鮮明的對比。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨立的單元，很容易進(jìn)行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義。

4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。

2、由于長時間沒有實施物業(yè)管理，小區(qū)業(yè)主交費意識淡薄，物業(yè)費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費。

3、改造速度過急，沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃，有些改造項目不適合以后實施物業(yè)管理。

4、改造是一個系統(tǒng)工程，并不是一個部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區(qū)門崗房的問題，有的開發(fā)商當(dāng)初為了售房，建立了后勤式的物業(yè)，當(dāng)售房完畢的時候，物業(yè)不能維持，開發(fā)商撤離了物業(yè)，開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當(dāng)是小區(qū)當(dāng)中的公共用房。這些門崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合。有的小區(qū)當(dāng)中沒有門崗房，建設(shè)門崗房需要規(guī)劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內(nèi)容。

5、改造老舊小區(qū)及實行物業(yè)管理，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合，有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。

6、針對老舊小區(qū)小的特點，重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)相鄰，可以把兩個或幾個小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理，就可以養(yǎng)活”物業(yè)。

1、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專業(yè)化得管理經(jīng)驗，改造后的小區(qū)也應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來管理，因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實施，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質(zhì)量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負(fù)擔(dān)。

2、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門配合。老舊小區(qū)因為多年無人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。

3、對前期改造過的小區(qū)進(jìn)行二次改造。對小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出，法律部門參與，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個骨頭。

4、由政府牽頭對老舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)知識進(jìn)社區(qū)的宣傳活動。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī)。

5、根據(jù)文件精神，要建立政府救助機制。對確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。

6、對承擔(dān)社會責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積，給予政府補貼，緩解物業(yè)管理公司的困難。

7、老小區(qū)改造，不能急于求成。每年確定一個到兩個小區(qū)實行改造，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經(jīng)驗，為以后改造打下基礎(chǔ)。

8、重視老舊小區(qū)大門改造及建設(shè)，這一點很重要。用現(xiàn)進(jìn)技術(shù)來做好老舊小區(qū)的大門改造，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。

結(jié)束語：總之，老舊小區(qū)改造并實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項切實的惠民工程，要政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)多部門參與，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃，政府部門協(xié)調(diào)，改造過程和改造后由物業(yè)公司和政府部門共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實施管理，并對實施物業(yè)管理的公司給予適當(dāng)?shù)难a貼的模式，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十三

20xx年10月5日，xxx物業(yè)進(jìn)駐xx前湖校區(qū)，這一年來，我全體員工團(tuán)結(jié)一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步完善和改進(jìn)了公司的管理和服務(wù)質(zhì)量，取得了可喜的成績：組建了一支優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊，創(chuàng)建了一種科學(xué)的管理模式和先進(jìn)的管理理念、管理方法，以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作程序;形成了服務(wù)與管理相結(jié)合的專業(yè)分工體系。一年以來，我們緊緊圍繞戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌建設(shè)、內(nèi)部管理、信息溝通、服務(wù)績效來展開一系列的工作。

戰(zhàn)略規(guī)劃：對物業(yè)管理的理念進(jìn)行戰(zhàn)略性的轉(zhuǎn)變。

天健物業(yè)自成立以來，管理理念經(jīng)歷了從“管理型”到“服務(wù)型”的深刻轉(zhuǎn)變，拋棄了過去以管理者自居的姿態(tài)，倡導(dǎo)了“服務(wù)育人，業(yè)主至上”的全新服務(wù)理念。天健物業(yè)在發(fā)展過程中即使遭遇到了內(nèi)外環(huán)境的嚴(yán)重挑戰(zhàn)，但為業(yè)主、使用人服務(wù)的理念也一直在沿伸，同時也得到了廣泛的好評。但公司管理層并沒有滿足可喜成績的取得，而是以積極的態(tài)度正視在服務(wù)過程中存在的服務(wù)專業(yè)性不強，服務(wù)內(nèi)涵不深，員工待遇過低以及成本過高等問題。今年開始，公司便審時度勢，著手狠抓安全防范、環(huán)境衛(wèi)生和維修事宜，勁拼品牌建設(shè)，提高公司的運作效率和競爭力。

品牌建設(shè):。

品牌，以高質(zhì)量為堅實的基礎(chǔ)，本公司把如何提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量作為公司經(jīng)營的首選目標(biāo)。

公司成立之初便做好了質(zhì)量的策劃，明確公司的質(zhì)量目標(biāo)、要求，以及所想達(dá)到的目標(biāo)，以最合適的服務(wù)質(zhì)量去滿足業(yè)主及使用人的需要。一年來，公司始終把通過iso9000和iso14000的審核為奮斗目標(biāo)，同時也進(jìn)一步向業(yè)主及使用人展示了公司相關(guān)方面優(yōu)質(zhì)服務(wù)的形象。

自公司進(jìn)駐開始，一直把“客戶滿意，業(yè)主至上”作為工作的中心，進(jìn)一步確定了公司以業(yè)主為中心的經(jīng)營服務(wù)理念，今后公司將繼續(xù)貫徹實施和改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)績效。

公司成立之后，經(jīng)過反復(fù)討論和研討，認(rèn)為要想做的獨特，就須把工作做到零缺陷：服務(wù)零缺陷;操作零缺陷;設(shè)備零故障;安全零隱患的四零缺陷。明確了業(yè)主不總是對的，但永遠(yuǎn)是最重要的客戶需求，充分做好達(dá)到需求的.各種準(zhǔn)備，積極預(yù)防可能發(fā)生的問題。

內(nèi)部管理:。

（一）人力資源。

人力資源是公司發(fā)展的重要保證。進(jìn)駐之初，因處地特殊，故人員素質(zhì)偏低。但今年年初，為了提高公司的競爭力，我公司積極開展員工知識培訓(xùn)，使員工成為“一專多能”且達(dá)到了顯著的效果。員工培訓(xùn)包括：企業(yè)文化培訓(xùn)，專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等，特別是對管理層進(jìn)行的物業(yè)管理員資格考評培訓(xùn)和保安隊伍的消防知識培訓(xùn)以及專業(yè)知識培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，提高了員工的綜合素質(zhì)，改善了員工的工作態(tài)度，激發(fā)員工團(tuán)結(jié)合作，大大提高了服務(wù)質(zhì)量。

目前，公司內(nèi)部已經(jīng)建成了較為完善的人力資源儲備，專業(yè)能力，綜合能力出眾的專業(yè)人才;能出謀劃策的企業(yè)策劃人員等，給公司的發(fā)展提供了廣闊的空間。

（二）規(guī)章制度。

入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。按照“以法為據(jù)，有約可依”的原則，我公司迅速出臺了一系列規(guī)章制度。包括：各崗位人員職責(zé)，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺明確了職責(zé)，分清了權(quán)限，也給公司員工的日常工作指明了方向，提供了依據(jù)。

（三）維修方面。

去年學(xué)生入住之初，因趕工期，四棟學(xué)生公寓可謂是以超常規(guī)的速度建成的，而快速度建成的房子卻導(dǎo)致了接管后艱難的維修工作。從去年至今，我技術(shù)維修部共計收到師生報修單4200多份，?？梢蛉ツ昃S修力量過弱，且設(shè)備設(shè)施還在保修期內(nèi)，故多數(shù)單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時又加大對廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問題?，F(xiàn)我處已承諾做到“小修不過夜，大修不過三”的服務(wù)承諾，可因各種設(shè)施仍然在保修期，致使好多維修事項我公司仍無法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內(nèi)寢室之間電線錯亂的問題，在催修廠家無效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時間全部調(diào)好，用實際行動解決了師生的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓x多盞燈炮以及300多個水龍頭和幾十個沖水閥，使公寓內(nèi)的配套設(shè)施的維修完好率達(dá)到了98%以上。

（四）保安方面。

1、x年，在全體保安人員的共同努力下，圓滿完成了師生入住的安全防范工作，但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我公司保安的不足與缺陷：配套設(shè)施過差，人員素質(zhì)過低，專業(yè)知識不足等。為此我公司于今年年初進(jìn)行了一場保安大革新。首先，實行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套設(shè)施，購置保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個新臺階。

2、保安工作始終貫徹校領(lǐng)導(dǎo)的外松內(nèi)緊的方針。因?qū)W校處地的時間、環(huán)境比較特別。我公司嚴(yán)格實行來訪人員登記制以及憑證出入制。從去年至今，我公司共登記來訪人員50000多人次，確保了學(xué)生公寓的安全。

3、在自身管理方面，我公司保安堅持一天一小會，一周一大會，進(jìn)行交流與檢討。同時，開展專業(yè)知識培訓(xùn)。從去年至今，共進(jìn)行了六次專業(yè)知識培訓(xùn)，二次消防知識學(xué)習(xí)以及一個多月的軍事訓(xùn)練。同時實行嚴(yán)格的保安考核辦法和工作流程，以及不計名的考評制。獎勵優(yōu)秀隊員，扣罰表現(xiàn)較差的隊員。

4、在外來人員管理方面，我保安部嚴(yán)格控制外來流動人員，一律實行來訪人員登記和扣押有效證件制，且進(jìn)行不定期的巡邏，確保了公寓內(nèi)學(xué)生生命財產(chǎn)的安全。同時因建設(shè)初期的施工較多，我們對違章搭建也進(jìn)行了處理，規(guī)范和控制來訪車輛，創(chuàng)造了一個安全、安靜、優(yōu)雅的學(xué)生公寓環(huán)境。

（五）保潔方面。

1、我公司保潔部基本上能完成公司交給的任務(wù)，認(rèn)真遵守公司和管理處的各項規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行清潔工作規(guī)程，全天候清掃公寓大廳、衛(wèi)生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，創(chuàng)造了一個干凈的居住環(huán)境。

2、我保潔部實行嚴(yán)格的考核辦法，采用師生監(jiān)督制和打分制，每月實行四次，確保工作的力度。同時實行互監(jiān)制，即保安人員監(jiān)督保潔人員的工作力度，保潔人員也監(jiān)督保安的工作狀態(tài)。使雙方得以互相制約，互相鼓勵。也取得了顯著的效果。

（七）其它方面。

從去年至今，我處共撿到手機兩部，錢包9個，現(xiàn)金1000多元，校園卡200多張以及大量的衣服和鞋子。得到了師生的一致好評。同時，我公司又實行便民服務(wù)，提供打氣筒，免費讓學(xué)生打氣，免費開鎖，8次送生病的學(xué)生去醫(yī)院看病，10余次為學(xué)生爬窗戶開門等。

信息溝通。

一年來，我公司的信息溝通經(jīng)歷了從空白到完善的大飛躍。我公司目前有以下渠道與師生進(jìn)行有效的溝通：

1、在每棟設(shè)立意見箱，讓師生對我們工作或態(tài)度有意見可提。

2、發(fā)放意見征求表，我們給學(xué)校的有關(guān)機構(gòu)發(fā)放意見征求表，讓他們對我們的工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

3、召開學(xué)生座談會，從去年至今，我公司共計召開了六次學(xué)生座談會，從中我們得到了寶貴的意見和建議。今后，我公司還將繼續(xù)召開此種會議。

4、公布投訴電話，如果師生對我公司的員工有什么不滿意可以直接拔打電話向我管理處投訴，我們力求給師生一個滿意的答復(fù)。

5、設(shè)立回訪制，堅決實行回訪時間不超過24小時。

6、建立面談投訴制，師生如有什么不滿意可直接向我管理部面談投訴，我管理部將會在第一時間給師生答復(fù)，且答復(fù)時間不超過12小時。

服務(wù)績效。

一直以來，我公司秉承“客戶是上帝”“業(yè)主至上”的原則，立足“一切為了您，為了您的一切”，實行微笑服務(wù)。力求您的事就是我們的事，您的小事就是我們的大事，您的滿意是我們永遠(yuǎn)的追求。盡忠盡職，服務(wù)師生。

結(jié)束語。

我們知道，雖然在這一年里我們?nèi)〉昧孙@著的成績，但我們也深刻的認(rèn)識到我們的不足，公司專業(yè)性不強、單一的經(jīng)營方式、過高的成本將是我公司致命的弱點和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點，在新的一學(xué)新里，我們將通過吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗、借鑒學(xué)習(xí)的方法提高自己的專業(yè)水平，提升物業(yè)管理的品位，滿足業(yè)主及使用人的要求，實現(xiàn)天健物業(yè)的騰飛。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十四

1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強。

2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強的物業(yè)消費承受能力。

3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等。

4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的'環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果。

2、對市政道路的保潔。

3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）。

4、24小時水電維修。

5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運。

6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)。

7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)。

8、業(yè)主能源費用的代收代繳。

9、定期花木殺蟲及滅鼠。

10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理。

11、業(yè)主院落檔案的管理。

1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十五

為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想。

以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)為主線，以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學(xué)謀劃，抓點帶面，點面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項事業(yè)健康快速發(fā)展。

二、工作任務(wù)。

(一)理順管理體制，創(chuàng)新運行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會組織實施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責(zé)，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

1、街道辦事處職責(zé)。

組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

(1)會同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收，對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的，要提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

(2)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見。

(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊伍實施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費用，收費標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費的，由社區(qū)委員會組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費用。

(5)合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

(6)協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交、接管工作。

(7)負(fù)責(zé)業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

2、社區(qū)居委會職責(zé)。

根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

(1)組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作。

(2)會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉。

(3)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。積極傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

(4)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作。

(5)經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會。

(6)配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

(7)組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

(1)宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。

(2)對社區(qū)業(yè)主委員會的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。

(3)監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

(4)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

(7)負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

(8)負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

(9)對街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。

(10)負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時的物業(yè)驗收工作。

(11)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級評定。

(二)規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營理念，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會自聘維修企業(yè)，社區(qū)對居委會工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。

具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)(如實驗小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū))，由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

3、規(guī)范已實施物業(yè)管理的小區(qū)。

一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費。制定物業(yè)管理企業(yè)收費和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時開展優(yōu)秀小區(qū)評比活動，召開現(xiàn)場會，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動全市物業(yè)管理規(guī)范運行。

(三)加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無到有的過渡。

對群眾反映強烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點、物業(yè)維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規(guī)范一個、達(dá)標(biāo)一個的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。

(四)強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計部門要在規(guī)劃設(shè)計時將物業(yè)管理用房設(shè)計在門市或顯赫位置，并及時通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴(yán)格對物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗收時一定要堅持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對此項工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。

(五)加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。

各有關(guān)部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統(tǒng)，定期通報繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

(六)提供優(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

要加強對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提高我市物業(yè)管理水平。

(七)保證措施。

要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“__”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。

2、提高認(rèn)識，增強做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費的交納，增強物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

3、落實責(zé)任，加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

為加強領(lǐng)導(dǎo)，落實責(zé)任，市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報檢查結(jié)果，確保各項工作順利進(jìn)行。

三、時間安排。

(一)20__年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理條例》。

(二)20__年5月，組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場會，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗，創(chuàng)新物業(yè)管理機制。

(三)20__年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場。

(四)20__年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn)，重點對《物業(yè)管理條例》知識、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會如何開展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。

(五)20__年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會，加大工作力度，組織落實小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。

(六)20__年11月至12月，市政府對物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗收。

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房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十六

即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還提供了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、注行中，并明碼標(biāo)價，除公共服務(wù)是必選的項目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費用。

1、首按責(zé)任制。

每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。

接待服務(wù)建議時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、三分鐘服務(wù)承諾。

第一接待人接到客戶的建議時，應(yīng)及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十七

根據(jù)“物華新洲苑”居住小區(qū)的設(shè)計特點，現(xiàn)擬定小區(qū)物業(yè)管理方案。我們真誠希望在服務(wù)合作中，能使業(yè)主和住戶充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“物華新洲苑”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的溫馨社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物管處和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。

“物華新洲苑”位于西夏區(qū)黃河路與麗子園南街交匯處?？偨ㄖ娣e約45萬平方米，規(guī)劃容積率：1.74,建筑類別有小高層、板樓和多層。配有較高價值的超市，占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學(xué)校、會所、公寓、市場等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。一個溫馨的小區(qū)更需要一個有責(zé)任心的物業(yè)來為他們服務(wù)！

根據(jù)“物華新洲苑”的實況，我處確定物華新洲苑的物業(yè)為中檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

（二）定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時整改。

（三）建立落實保修承諾制，零修、急修及時率95%，返修率不高于1%。

（四）每年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。

（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

（六）常規(guī)性公共服務(wù)。

1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)。

（1）棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一，防護(hù)網(wǎng)安裝統(tǒng)一。

2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。

（3）消防系統(tǒng)。設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。停水提前1天通知；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時間停水。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴(yán)格，業(yè)主刷卡進(jìn)入，外來車輛須登記。

（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、綠化管理。

（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達(dá)到98%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

（1）受理本小區(qū)裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、社區(qū)文化。

（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。

（2）制有“居民精神文明建設(shè)公約”。

（4）業(yè)主滿意率95%以上。

（七）針對性的專項服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）。

1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

4、提供維修服務(wù)并做到急修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

6、代住戶維修戶內(nèi)下水疏通。

7、免費重裝電腦系統(tǒng)及提供殺毒軟件。

“對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本物管處的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)的信譽與形象。

（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理。

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本物管處從項目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使物業(yè)管理行為向規(guī)范化的中等城市慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、物業(yè)信譽度得到提高。

（二）溝通服務(wù)至上。

致。為此，本物業(yè)專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄、網(wǎng)上“興隆花園貼吧、論壇、投訴”等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善和諧溫馨的社區(qū)文化。

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的.凈土。

（一）組織機構(gòu)。

（二）人員配備。

1、管理處主任1人。

2、管理人員：20人工程部（維修）主管1人安管隊隊長1人。

保潔（綠化）主管1人。

3、保安：60人（每班8小時，三班倒）。

4、維修人員：10人（持中級以上技工證書）。

5、清潔綠化人員：30人。

對承接項目進(jìn)行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；籌建物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管進(jìn)行驗收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制。

開展管理工作前1個月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理。

3.規(guī)章制度制定。

1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。

1）、產(chǎn)權(quán)資料（項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照復(fù)印件）。

2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗合格證書等）3.裝修施工全過程監(jiān)控。

裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，將依《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運行。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；提醒住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時留出檢查口。

1、總體安全環(huán)境管理。

在社區(qū)四周、社區(qū)出入口、樓宇間設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對社區(qū)進(jìn)行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時消除安全隱患。

在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防大風(fēng)暴雨、防地震方案等。

3、車輛交通及道路管理。

樓宇停車位有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學(xué)管理。

記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

b、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)。

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設(shè)備（供水增壓變頻泵、管網(wǎng)、水表、閥門等）。對變頻水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；停水提前一天通知住用戶。

班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時切斷電源。

配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運行記錄，每天巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個支路的實際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

4）消防管理。

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我處對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔。

1、擦公共防盜門1次/周無灰塵。

2、擦公共天花板1次/半年無灰塵、蜘蛛絲。

3、擦消火栓1次/月無灰塵。

4、擦窗戶1次/月無灰塵。

5、道路路面循環(huán)清掃無雜物。

6、路邊綠地2次/天無雜物。

7、路燈柱1次/周無灰塵。

8、綠地清理2次/天無灰塵、枯葉。

2、四害消滅。

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

d、綠化維護(hù)系統(tǒng)。

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項目措施標(biāo)準(zhǔn)。

綠化澆水（依氣候變化）澆足澆透。

草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整。

雜草清除（按季節(jié)）確?；緹o雜草。

防蟲病蟲害防治（一年2次）無病蟲害。

養(yǎng)護(hù)施肥（一年4次）綠化生長旺盛。

喬灌木修剪造型一年4次。

e、共用設(shè)施管理系統(tǒng)。

1、社區(qū)文化建設(shè)。

關(guān)部門的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務(wù)。

提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，急修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢服務(wù)等。

j物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化。

企業(yè)作風(fēng)：積極、專注、系統(tǒng)、精細(xì)！工作作風(fēng)：想到、做到、建議到！

管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高!服務(wù)理念：我服務(wù)，我快樂！我解決問題，我展示自我！

服務(wù)理念。

任何人:我們保證生活在我們服務(wù)項目的每一位業(yè)主，無論年齡、性別、職業(yè)、社會地位……都給予最真誠的服務(wù)。任何時間：在我們服務(wù)的項目里，提供服務(wù)的時間是每年365天×24小時，無論晝夜、無論風(fēng)雨，為業(yè)主提供全天候、全方位的物業(yè)服務(wù)。

任何地點：在我們服務(wù)的項目里，任何地方、任何地點，業(yè)主的需要就是我們的指令，我們會竭盡全力滿足業(yè)主合理的需求。

任何事情：在我們服務(wù)的項目里，無論是業(yè)主的家居小事，還是社區(qū)大事，只要是園區(qū)中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿意的服務(wù)。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

客戶的投訴將是【興隆花園】的巨大的財富。

我們根據(jù)【頤水花園】相關(guān)的基本資料，結(jié)合我司物業(yè)具體工作經(jīng)驗及實際情況，制作了物業(yè)服務(wù)管理方案草案書。

通過本方案，物業(yè)顧問客觀描述了【頤水花園】基本情況，結(jié)合實際，有針對性的對項目未來物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行了規(guī)劃與設(shè)想，同時詳細(xì)的提出了可操作性強的物業(yè)管理服務(wù)實施保證方案與措施，希望能夠通過我們的努力將【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)工作做好，以不辜負(fù)開發(fā)商、廣大業(yè)主對我們的信任和厚望。

如果能夠有幸成為【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)單位，我們將嚴(yán)格貫徹本方案中所提出的服務(wù)實施措施，并將此內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)委托合同中的備注條款，監(jiān)督約束我們的工作。我們將不遺余力、盡職盡責(zé)的提供各項專業(yè)服務(wù)，整合物管的專業(yè)資源，與開發(fā)商攜手將【興隆花園】打造成為三原縣的旗艦樓盤！

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