軟裝管理流程 物業(yè)管理方案

為確保事情或工作順利開展，常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案，方案是綜合考量事情或問題相關(guān)的因素后所制定的書面計劃。方案對于我們的幫助很大，所以我們要好好寫一篇方案。下面是小編為大家收集的方案策劃范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

軟裝管理流程 物業(yè)管理方案篇一

一、法定代表人證明

法定代表人資格證明書

單位名稱：**物業(yè)管理公司

地址：**省**市**街**號

姓名：性別：

年齡：民族：

職務(wù)：技術(shù)職稱：

身份證號碼

**系**物業(yè)管理公司的法定代表人。負責(zé)為**物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標文件，進行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。

特此證明

投標單位(蓋章)

日期：___年__月__日

上級主管部門(蓋章)日期：___年__月__日

二、營業(yè)執(zhí)照

三、資質(zhì)證書

四、法人代碼證書

軟裝管理流程 物業(yè)管理方案篇二

為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法。

1、在業(yè)主接房中要進取宣傳禮貌和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。

2、直接負責(zé)高層物業(yè)管理的各項工作。

3、負責(zé)防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護工作。

4、負責(zé)公共防火及鑰匙管理，保證特殊情景的快速使用，領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。

5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對電梯使用管理，負責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設(shè)備檢查維護維修需要，嚴禁上人。

負責(zé)高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。

7、負責(zé)接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關(guān)單位進取協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。

8、做好突發(fā)事件預(yù)案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預(yù)案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。

1、每一天定時檢查電梯的運行情景，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。

2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。

3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為，經(jīng)過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進行勸說。

4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領(lǐng)導(dǎo)，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業(yè)主家中跑水等）

5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用情景，直到搬運結(jié)束，如有損壞及時告知管理員。

6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。

7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。

軟裝管理流程 物業(yè)管理方案篇三

1、地理位置

該項目位于xx區(qū)與xx區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2、項目主要經(jīng)濟指標

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶帶給全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。

1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1、建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：

a、工作的主動性

管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護，執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

c、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的.特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。

1.2、共用設(shè)施、設(shè)備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標準，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。

1.3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。

1.4、智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在xx我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

2.1、衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所。

2.2、環(huán)境管理

環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。

3、綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是xx重點管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理

6.1、住戶裝修管理

在xx物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程貼合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。

6.2、搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3、協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造xx溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在xx這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。

軟裝管理流程 物業(yè)管理方案篇四

為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的.方法。

1、在業(yè)主接房中要積極宣傳文明和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。

2、直接負責(zé)高層物業(yè)管理的各項工作。

3、負責(zé)防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護工作。

4、負責(zé)公共防火及鑰匙管理，保證特殊情況的快速使用，領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。

5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對電梯使用管理，負責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設(shè)備檢查維護維修需要，嚴禁上人。

負責(zé)高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。

7、負責(zé)接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關(guān)單位積極協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。

8、做好突發(fā)事件預(yù)案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預(yù)案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。

1、每天定時檢查電梯的運行情況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。

2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。

3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為，通過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進行勸說。

4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領(lǐng)導(dǎo)，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業(yè)主家中跑水等）

5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用情況，直到搬運結(jié)束，如有損壞及時告知管理員。

6、每天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。

7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。

1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強

3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

2、對市政道路的保潔；

4、24小時水電維修；

5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃氣等設(shè)備日常的保養(yǎng)與維護；

7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護；

8、業(yè)主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；

11、業(yè)主院落檔案的管理。

1、管家的服務(wù)，是指由管家負責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負責(zé)管家提出，由該管家負責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：

a、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）

b、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費）

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養(yǎng)護

代收洗、補、燙衣物

室內(nèi)插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護管理

c、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費并需要提前預(yù)約）

1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點部位（廚房）設(shè)置煙感報警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi)）

（以上兩種服務(wù)提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）

3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；

4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）

軟裝管理流程 物業(yè)管理方案篇五

我校全校搬遷進入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我校的實際情景，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機制化、標準化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。

根據(jù)我校的實際情景，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作，故先從b1~b10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

成立學(xué)生公寓管理部，負責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、禮貌作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要進取做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)資料和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進行管理。

學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

學(xué)生公寓宿管員：8人

學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人

學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）

共需外聘人員16人

1、人員工資

2、員工勞保、工具等費用

3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

綜上所述，運行費用約為300，000.00元。

附件1：學(xué)生公寓服務(wù)資料和服務(wù)標準

1、房屋共用部位的維護和管理

公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情景進行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

2、用部位及設(shè)施設(shè)備的運行維護管理

定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)維護，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率堅持在98%以上。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備，無因操作使用不當而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。

3、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標準

（1）、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位。

標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫；區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。

（2）、樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。

標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內(nèi)壁無手??；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設(shè)施設(shè)備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。

（3）、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。

標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內(nèi)無異味、便池內(nèi)外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設(shè)備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。

4、安防服務(wù)標準

（1）、公寓管理接待處24小時管理服務(wù)值班，及時登記非本公寓內(nèi)來訪。

（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

（3）、定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標志。

（4）、公寓內(nèi)嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。

（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

（6）、公寓內(nèi)無火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

5、維修服務(wù)標準

（1）、24小時受理報修，一般情景下10分鐘內(nèi)維修人員到場，維修及時率100%。緊急情景隨叫隨到，確因特殊情景不能及時到場處理的，應(yīng)向報修人說明情景，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位。

（2）、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服務(wù)標準

（1）、禮貌服務(wù)、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫忙解決。

（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情景，并備存登記資料，以便供給服務(wù)和查詢。

（3）、按照公寓管理規(guī)定，及時辦理入住和遷出手續(xù)，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關(guān)費用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。

軟裝管理流程 物業(yè)管理方案篇六

**年1月28日，遼寧省建設(shè)廳、公安廳聯(lián)合頒布了《遼寧省城市住宅物業(yè)管理區(qū)域車輛停放管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）。該《規(guī)定》遵循了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的立法精神，結(jié)合遼寧省實際情況，在小區(qū)機動車輛停車位設(shè)置、車輛管理、停車位內(nèi)專用設(shè)備和公用設(shè)施的保護及物業(yè)過失致車輛受損賠償?shù)葞讉€方面做出詳細規(guī)定。遼寧槐城律師事務(wù)所丁達鵬律師就該《規(guī)定》相關(guān)內(nèi)容做如下解析，小區(qū)車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。

1、非住宅用途，如寫字樓、商場等地下及周邊范圍內(nèi)機動車停放；

2、沒有物業(yè)公司管理服務(wù)的區(qū)域；

3、非機動車輛的管理，如自行車、電動自行車等。

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。但隨著小區(qū)私家車不斷增多，規(guī)劃用于停車的車位逐漸不能滿足小區(qū)業(yè)主的需要，停車難困擾著業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。為解決這一難題，《規(guī)定》第三、四明確了公安機關(guān)有協(xié)助指導(dǎo)業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅區(qū)周邊為小區(qū)業(yè)主設(shè)立臨時、夜間機動車車輛停車位的義務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理。

該《管理規(guī)約》不同于物業(yè)服務(wù)合同，是由建設(shè)單位或業(yè)主大會依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》制定的，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理，委托費用由需要停車位的業(yè)主承擔(dān)。

1、安排一定數(shù)量的車輛管理員。車輛管理員應(yīng)盡職盡責(zé)，做好巡視記錄和交接班記錄，嚴禁擅自離崗；文明執(zhí)勤、熱情服務(wù)，及時指揮車輛停放，維持車輛停放秩序。

2、畫明專用停車位的停車線，保持道路通暢，場地清潔衛(wèi)生。指揮專用停車位的機動車輛在指定的車位停放。

3、指揮無專用停車位的業(yè)主及外來人員在臨時停車位停放車輛。

4、指揮車輛在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成障礙。

5、嚴禁指揮將車輛停放在消防通道上。

6、在日常巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主有亂停亂放行為時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及管理員要及時勸阻。對勸阻無效的，要立即向業(yè)主委員會、社區(qū)委員會、有關(guān)行政主管部門報告。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車主有要愛護停車位內(nèi)的消防、供水、供電、通訊等一切專用設(shè)備和公用設(shè)施的義務(wù)。不慎損壞時需按價賠償，若造成嚴重事故者，將追究其法律責(zé)任。

1、必須有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)未盡到本文第四項列明的6項管理義務(wù)，同時要結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，如24小時門禁管理、夜間巡邏、錄像監(jiān)控等等，即管理過錯。

2、按《住宅區(qū)機動車停放管理規(guī)約》的約定進行賠償，因此在制定《住宅區(qū)機動車停放管理規(guī)約》，一定要將賠償事由、賠償標準約定清楚。

軟裝管理流程 物業(yè)管理方案篇七

2.對個別年齡偏大逐步進行調(diào)整，新進保安限至40歲以下;

5. 門崗對外來人員 電動車一律禁止進入小區(qū)，同時對外來人員、材料、工具及車輛嚴格詢問登記，做到憑證出入。

1、于8月20日前落實機動車停車管理方案，制定路面停車和地下車場停車辦法及服務(wù)收費標準，于8月中旬實施車輛有效管理。

2、開設(shè)電動車充電和停車收費車庫，設(shè)施己經(jīng)到位，與此同時開設(shè)臨時非機動車車庫，方便臨時停車和臨時充電。

3、做好停車管理告示宣傳 ，於8月20日起，對各樓道 公共出入囗電動車，自行車逐一進勸告 和清理，確保環(huán)境整潔有序。

1、加強對保潔人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，嚴格環(huán)境衛(wèi)生日檢工作，及時發(fā)現(xiàn)死角和清理死角，對不負責(zé)任保潔員及時進行辭退。

2、裝修垃圾做到及時清理，管理員提高對裝修現(xiàn)場巡查力度，對垃圾亂堆亂放行為及時進行教育與整改。

3、對地下車庫進行全面清掃，12月份正式聘用車庫保潔員，實施車輛和保潔規(guī)范管理。

4、小區(qū)樓道墻面太臟問題，將組織一次全面檢查，對污跡嚴重狀況及時進行整改，由于目前處在裝修高峰期，大面積墻面整改需要暫緩，等到裝修完工80%之后，會對樓梯墻面進行一次統(tǒng)一整改。

1、門禁刷卡系統(tǒng)已經(jīng)進行整改，對小區(qū)整個安防系統(tǒng)，管理處于8月份進行一次全面檢查，對于業(yè)主報出增加監(jiān)控布點問題，將會同開發(fā)單位和施工單位，對小區(qū)監(jiān)控布點進行合理化探討，在不侵犯業(yè)主隱私情況下，可合理增加監(jiān)控。

2、手機信號覆蓋，已和移動公司進行溝通，具體細節(jié)在進度中。目前信號覆蓋已經(jīng)完工。

3、小區(qū)晚間照明問題，已經(jīng)延長晚間照明時間，景觀燈實行部分增開，確保一定光亮。隨著住戶增多，管理處會不斷進行晚間照明調(diào)節(jié)，由于公共照明能耗不例入目前物業(yè)收費內(nèi)，本著為業(yè)主利益考慮，管理處在交房入住時沒有預(yù)收能耗費，準備試運作半年至一年再根據(jù)能耗消費情況考慮，其目也是盡量為業(yè)主節(jié)省開支。

軟裝管理流程 物業(yè)管理方案篇八

為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法。

1、在業(yè)主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。

2、直接負責(zé)高層物業(yè)管理的各項工作。

3、負責(zé)防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護工作。

4、負責(zé)公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。

5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對電梯使用管理，負責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設(shè)備檢查維護維修需要，嚴禁上人。

負責(zé)高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。

7、負責(zé)接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關(guān)單位用心協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。

8、做好突發(fā)事件預(yù)案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預(yù)案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。

1、每一天定時檢查電梯的運行狀況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。

2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。

3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為，透過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進行勸說。

4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領(lǐng)導(dǎo)，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業(yè)主家中跑水等）

5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運結(jié)束，如有損壞及時告知管理員。

6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。

7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。

軟裝管理流程 物業(yè)管理方案篇九

為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。

一管理目標

物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學(xué)的管理、供給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。

二管理原則

（一）服務(wù)第一、管理從嚴的原則

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，供給優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)?！肮芾韽膰馈笔欠?wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個進取性，即物業(yè)管理公司的進取性和業(yè)主使用人的進取性。物業(yè)管理公司應(yīng)當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，經(jīng)過服務(wù)中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

四管理方法

（二）成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；

（六）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，供給全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。

（二）物業(yè)管理服務(wù)項目

1、公共服務(wù)項目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費用納入物業(yè)管理費）：

（1）房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng)；

（2）公共設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng)；

（3）小區(qū)內(nèi)清潔管理，垃圾收集與清運；

（4）公共綠化的養(yǎng)護；

（5）公共秩序維護；

（6）消防管理；

2、有償專項服務(wù)項目

（1）有償維修類；[網(wǎng)友投稿]

（2）代辦性服務(wù)；

（3）中介類服務(wù)；

（三）收費管理

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護費用；

6、物業(yè)企業(yè)辦公費用；

7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；

8、法定稅金；

9、企業(yè)利潤。

物業(yè)服務(wù)費中不含二次加壓供水設(shè)施設(shè)備運行維護費和樓內(nèi)公共照明費，此部分費用將另行收取。收費資料和標準依照《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》、《唐山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》（唐價經(jīng)費字〖20xx〗14號）執(zhí)行。

（四）入住管理

在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時，供給方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，給業(yè)主留下良好的第一印象，為后續(xù)管理打下基礎(chǔ)。

1、管理資料：

（1）準備業(yè)主及使用人收房所需資料；

（2）為收房手續(xù)供給一條龍服務(wù)；

（3）按收房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：

1）根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備，發(fā)放交房資料；

2）收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格，收取應(yīng)繳納的費用；

3）陪同業(yè)主驗房；

4）對驗房中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗房表》，將所有問題提交開發(fā)商，并督促解決。

2、管理措施：

（1）制定入住方案，準備各有關(guān)所需資料；

（2）按照收房程序，安排工作流程；

（3）策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場布置方案；

（4）按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù)。

（五）檔案資料管理

加強檔案資料管理，有助于保存物業(yè)的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

1、管理資料：

（3）財務(wù)檔案：逐年構(gòu)成的財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；

（4）文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；

（5）管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。

2、管理措施：

（1）制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；

（3）科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；

（4）建立各類資料的電腦管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。

（六）房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理

房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是物業(yè)管理的重中之重。

1、管理資料：

（1）房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，分別制定不一樣管理計劃，確保房屋保值增值。

a、已交付房：

3）裝修期間，應(yīng)及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。

b、空置房（含業(yè)主托管房）：

1）定期到空置房查看、通風(fēng)；

2）對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。

c、公共用房

做好公共用房（公共設(shè)施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

（2）設(shè)備設(shè)施維護：

1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；

2）水泵、風(fēng)機房、電梯機房等設(shè)備定期巡查；

3）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

4）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案；

2、管理措施：

（5）建立維修人員值班制度，確保維修及時，且有回訪制度和記錄；

（6）采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好。

（七）綠化保潔管理

綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境，也是評定物業(yè)管理質(zhì)量的一個重要指標。

1、管理資料：

（1）綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護科學(xué)化。

1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；

2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；

（2）清潔衛(wèi)生：經(jīng)過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

1）樓層公共區(qū)域每一天清掃；

2）小區(qū)道路、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔。

4）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；

（2）加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護；

（八）治安管理

運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全，這是物業(yè)管理工作的重要資料，我們采取常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。

1、管理資料：

（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主及使用人安全的行為。

a、門崗的任務(wù)：

2）對外來車輛和人員進行驗證、登記；

3）嚴禁攜帶危險物品進入小區(qū)；

4）為業(yè)主供給便利性服務(wù)。

b、巡邏崗的任務(wù)：

1）按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

2）巡查車輛停放情景，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；

3）對小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范；

4）對小區(qū)及樓宇安全、防火檢查；

5）對裝修戶的安全檢查；

6）防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；

（2）技術(shù)防范：

應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)的治安情景實施24小時監(jiān)控，以確保安全。

1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班秩序維護員，進行現(xiàn)場處理。

2）值班秩序維護員配合公安機關(guān)處理治安案件。

2、管理措施：

（4）嚴格執(zhí)行巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；

（5）監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；

（6）保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

（九）消防管理

消防管理是物業(yè)安全管理的重點，所以要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。

1、管理資料：

（1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及組織；

（2）做好消防監(jiān)控中心的管理；

（3）做好消防設(shè)施、器材的管理；

（4）堅持消防通道的暢通；

（5）加強裝修期間的消防安全管理；

（6）嚴禁違章燃放煙花爆竹；

（7）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

（8）防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。

2、管理措施：

（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

（3）建立義務(wù)消防隊，定期組織消防安全學(xué)習(xí)及消防演習(xí)；

（4）定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；

（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）進取開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主講解消防知識；

（8）發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。

以上是我公司擬對xx項目的實施的物業(yè)管理方案，我公司將嚴格按照國家及唐山市有關(guān)法律法規(guī)實施管理服務(wù)。其中難免有不足之處，請房管局物業(yè)處領(lǐng)導(dǎo)多提寶貴意見，我們愿為豐南物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻應(yīng)有的力量！

一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標準

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護

（1）房屋

a。房屋完好率達98%以上；b。房屋零修、急修及時率92%以上；c。房屋零修工程合格率98%以上；d。外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；e。房屋裝修貼合管理規(guī)定。

（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運行。

（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護衛(wèi)

（1）主出入口設(shè)有值班室，并實行24小時值班；

（2）安全護衛(wèi)人員24小時巡查；

（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；

（4）交通、車輛管理有序；

a、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

b、機動車輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標志并制定防范措施；

（6）有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場。

（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；

（3）修剪及時，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

（5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；

（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

（10）噪音等貼合環(huán)境標準。

4、收費管理

（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關(guān)條件

（1）硬件環(huán)境

a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標識明顯；

c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；

d、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；

e、有集中監(jiān)控設(shè)備；

f、有生活服務(wù)配套設(shè)施；

g、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；

二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項目（分期逐步到位）

1、便民服務(wù)（部分收費）

2、商務(wù)服務(wù)（部分收費）

3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義務(wù)服務(wù)活動。

三、

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；

（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

（3）用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機管理。

結(jié)構(gòu)及外觀：

2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負責(zé)修復(fù)。

陽臺及門窗：

1、嚴禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈；

3、嚴禁改動入戶門、門套；

4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴禁加裝防盜門；

5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

管道：

1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；

2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間：

1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

智能設(shè)施及管線：

嚴禁更改智能設(shè)施管線，嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

空調(diào)：

1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；

2、空調(diào)外機務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；

3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100。

6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作資料

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情景，經(jīng)過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到職責(zé)單位，做到誰的問題、誰負責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。異常是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責(zé)要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情景，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應(yīng)的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準供給質(zhì)價相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓(xùn)，到達從業(yè)人員要持證上崗。異常是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，進取引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動街道、社區(qū)的進取性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責(zé)心強、有必須組織本事的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權(quán)益。

（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確職責(zé)體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率到達100；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步構(gòu)成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的職責(zé)，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

為使這項工作落到實處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，抓好具體的組織實施。

四、職責(zé)分工

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負責(zé)此項工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負責(zé)此項工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責(zé)此項工作的具體實施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責(zé)，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。

市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，進取組織整改，到達合格標準。

市行政執(zhí)法局、公安局負責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責(zé)主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，進取配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按職責(zé)分工認真組織整改。

（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

（一）提高認識，明確職責(zé)。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責(zé)制，層層落實職責(zé)。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的職責(zé)體系和長效管理機制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理職責(zé)，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進一步增強參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責(zé)，強化管理。異常是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責(zé)，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

一、指導(dǎo)思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90、2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100、6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作資料

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情景，經(jīng)過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到職責(zé)單位，做到誰的問題、誰負責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。異常是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責(zé)要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情景，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應(yīng)的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準供給質(zhì)價相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓(xùn)，到達從業(yè)人員要持證上崗。異常是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，進取引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動街道、社區(qū)的進取性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責(zé)心強、有必須組織本事的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權(quán)益。

（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確職責(zé)體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率到達100；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步構(gòu)成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的職責(zé)，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

為使這項工作落到實處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，抓好具體的組織實施。

四、職責(zé)分工

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負責(zé)此項工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負責(zé)此項工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責(zé)此項工作的具體實施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責(zé)，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。

市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，進取組織整改，到達合格標準。

市行政執(zhí)法局、公安局負責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責(zé)主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，進取配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按職責(zé)分工認真組織整改。

（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

（一）提高認識，明確職責(zé)。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責(zé)制，層層落實職責(zé)。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的職責(zé)體系和長效管理機制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理職責(zé)，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進一步增強參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責(zé)，強化管理。異常是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責(zé)，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

為進一步加強物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，改善人們?nèi)罕姷纳詈凸ぷ鳝h(huán)境，建立物業(yè)管理長效機制，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《大連市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)的實際情景，制定以下實施方案。

一、創(chuàng)新機制，構(gòu)筑適應(yīng)城市發(fā)展的物業(yè)管理模式

按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協(xié)調(diào)”的原則，在我區(qū)率先構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制。明確街道辦事處和社區(qū)居委會在住宅區(qū)管理中的主體地位，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的作用，各職能部門履行各自職責(zé)范圍內(nèi)的工作，建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、考核工作體系和工作機制，實現(xiàn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理相互促進、共同發(fā)展。

（一）房管部門是物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，負責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理工作

1、擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標及工作思路，制定相關(guān)配套措施；

4、監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，調(diào)處物業(yè)管理重大糾紛案件。

4、協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作；

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處負責(zé)協(xié)調(diào)城建部門委托經(jīng)核準的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負責(zé)環(huán)境衛(wèi)生工作，物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備、場地需要維修養(yǎng)護的，組織利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修，沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，組織利益相關(guān)的業(yè)主自籌。

（三）社區(qū)居委會在街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動，組織業(yè)主委員會制定管理公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。

街道辦明確分管領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量配備落實相應(yīng)的管理人員和工作經(jīng)費并指定村委會代行社區(qū)居委會職責(zé)，待街道和社區(qū)組織機構(gòu)建設(shè)完善全面落實此項工作。

3、財政局負責(zé)物業(yè)管理工作必要的財政資金的配套落實；

5、城建局負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化等建設(shè)期的監(jiān)管；

7、執(zhí)法局負責(zé)行使對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綜合執(zhí)法職能；

10、技術(shù)監(jiān)督局負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的檢驗和監(jiān)督管理。

二、建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度

建立管委會領(lǐng)導(dǎo)分管、會議決策、部門協(xié)調(diào)抓落實的物業(yè)管理運行機制和快速反應(yīng)機制。聯(lián)席會議成員單位由街道辦事處、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位及各相關(guān)職能部門的代表組成。街道辦事處為聯(lián)席會議召集人。

（一）聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項

1、業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情景；

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

5、物業(yè)管理區(qū)域劃定后的調(diào)整；

8、需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

（二）聯(lián)席會議議事議程

5、街道辦事處負責(zé)議定事項的督促、落實，并將最終落實情景以簡報形式發(fā)至各參會單位。

（一）開展前期物業(yè)管理招投標，實現(xiàn)建管分離

在實施物業(yè)企業(yè)備案的基礎(chǔ)上，全面推行前期物業(yè)管理招投標制度，推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營。經(jīng)過公開、公平的市場競爭，實現(xiàn)雙向選擇、優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)行業(yè)整體素質(zhì)。關(guān)于物業(yè)管理招投標及前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由房管部門另行制定。

（二）制定貼合我區(qū)實際的物業(yè)服務(wù)費收費指導(dǎo)標準

由經(jīng)發(fā)局牽頭，國土、城建、街道辦等單位參與，按照市場規(guī)律，經(jīng)過市場調(diào)研，必要時舉行聽證會，制定出貼合我區(qū)實際的物業(yè)服務(wù)費收費指導(dǎo)標準。對物業(yè)服務(wù)各單項平均成本價格每年根據(jù)物價指數(shù)、勞動力成本增長指數(shù)等進行客觀、科學(xué)的調(diào)整，定期向社會公開發(fā)布，建立質(zhì)價相符的收費機制。

（三）全面貫徹執(zhí)行交接驗收制度

為減少建設(shè)單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風(fēng)險，維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益，要嚴格落實《大連市房屋建筑工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（大政發(fā)〔20xx〕70號）及我區(qū)有關(guān)規(guī)定，有效化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系。

四、加強領(lǐng)導(dǎo)，健全組織機構(gòu)

成立長興島臨港工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由分管城建的副主任擔(dān)任，下設(shè)辦公室，辦公室主任由房管部門主要負責(zé)人擔(dān)任，辦公室負責(zé)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)工作，加強對《實施方案》貫徹情景的調(diào)查研究，及時協(xié)調(diào)解決工作中存在的問題，不斷完善管理措施。

我校全校搬遷進入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我校的實際情景，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機制化、標準化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。

一、公寓物業(yè)管理的實施范圍

根據(jù)我校的實際情景，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作，故先從b1~b10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

二、公寓物業(yè)管理方式

成立學(xué)生公寓管理部，負責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、禮貌作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要進取做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)資料和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進行管理。

三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)

學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

學(xué)生公寓宿管員：8人

學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人

學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）

共需外聘人員16人

四、運行費用

1、人員工資

2、員工勞保、工具等費用

3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

綜上所述，運行費用約為300，000.00元。

附件1：學(xué)生公寓服務(wù)資料和服務(wù)標準

1、房屋共用部位的維護和管理

公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情景進行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

2、用部位及設(shè)施設(shè)備的運行維護管理

定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)維護，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率堅持在98%以上。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備，無因操作使用不當而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。

3、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標準

（1）、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位。

標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫；區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。

（2）、樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。

標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內(nèi)壁無手?。婚T窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設(shè)施設(shè)備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。

（3）、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。

標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內(nèi)無異味、便池內(nèi)外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設(shè)備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。

4、安防服務(wù)標準

（1）、公寓管理接待處24小時管理服務(wù)值班，及時登記非本公寓內(nèi)來訪。

（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

（3）、定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標志。

（4）、公寓內(nèi)嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。

（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

（6）、公寓內(nèi)無火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

5、維修服務(wù)標準

（1）、24小時受理報修，一般情景下10分鐘內(nèi)維修人員到場，維修及時率100%。緊急情景隨叫隨到，確因特殊情景不能及時到場處理的，應(yīng)向報修人說明情景，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位。

（2）、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服務(wù)標準

（1）、禮貌服務(wù)、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫忙解決。

（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情景，并備存登記資料，以便供給服務(wù)和查詢。

（3）、按照公寓管理規(guī)定，及時辦理入住和遷出手續(xù)，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關(guān)費用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。

為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。

一、組織領(lǐng)導(dǎo)

組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）

副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）

成員：幸坤權(quán)（牌樓辦事處社區(qū)服務(wù)中心主任）

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）

陳守元（印盒石社區(qū)主任）

陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）

黃東方（萬安社區(qū)主任）

潘中英（太平社區(qū)主任）

王明（石峰村主任）

葉平（大河溝社區(qū)主任）

周君（搭馬橋社區(qū)主任）

何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）

何小燕（牌樓社區(qū)主任）

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心，幸坤權(quán)兼任辦公室主任。主要職責(zé)：負責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會解決有關(guān)問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機構(gòu)。

二、規(guī)劃與目標

1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，（其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）xx個；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。

印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。

觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。

萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。

石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。

太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。

大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。

搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。

袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。

牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。

2、工作目標。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎(chǔ)，直接關(guān)系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，并且對于我區(qū)創(chuàng)立國家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。

三、實施步驟

1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。

2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。

3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。

4、

總結(jié)

軟裝管理流程 物業(yè)管理方案篇十

針對桂林師范高等?？茖W(xué)校的實際情況，經(jīng)過我們現(xiàn)場考察以及根據(jù)校方的要求，為確保學(xué)生能夠正常學(xué)習(xí)與生活、按時作息、及時上課，我們將桂林師范高等?？茖W(xué)校日常的物業(yè)管理分為三大塊：安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、水電及公共設(shè)施管理。

1、成立有校方參與的共管機制。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任教師以及物業(yè)主要負責(zé)人組成的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)桂林師范高等專科學(xué)校日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理。

3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。

4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學(xué)生宿舍每層樓設(shè)置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務(wù)消防隊，做好學(xué)生的防火監(jiān)督教育工作。

5、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與物品安全。

6、完善各項管理制度

（1）來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認后，本校人士可入內(nèi)，校外人士須在保衛(wèi)處等待。

（2）男女生不得互相串宿舍。

（3）按校方規(guī)定開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。

（4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。

（5）發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方。

（6）開展意見調(diào)查，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校與學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。

6、員工服務(wù)態(tài)度：員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱情服務(wù)，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

7、我方不承擔(dān)因?qū)W生自身行為造成的安全事故責(zé)任。

1、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進行清掃。

2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛(wèi)生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內(nèi)無異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污漬、無雜物。

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：

（1）檢查學(xué)生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。

（2）檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。

（3）檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰。

（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

（5）檢查學(xué)生生活區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。

（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關(guān)運行無影響等。

2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務(wù)出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。

3、宿舍樓內(nèi)所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔(dān)，但我方不承擔(dān)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項目的費用。

【本文地址：http://aiweibaby.com/zuowen/3370864.html】