無(wú)論是個(gè)人還是組織，都需要設(shè)定明確的目標(biāo)，并制定相應(yīng)的方案來(lái)實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)。通過(guò)制定方案，我們可以有條不紊地進(jìn)行問(wèn)題的分析和解決，避免盲目行動(dòng)和無(wú)效努力。以下是我給大家收集整理的方案策劃范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)項(xiàng)目管理方案八要點(diǎn) 物業(yè)項(xiàng)目管理方案篇一
為保障物業(yè)公司正常經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性和秩序，使倉(cāng)庫(kù)作業(yè)合理化、避免浪費(fèi)、降低成本、控制物資、減少庫(kù)存資金占用，結(jié)合公司實(shí)際情況特制訂本制度。
本制度適用于物業(yè)公司正常經(jīng)營(yíng)、辦公所需各種原輔材料、零配件以及清潔、維修、秩序所需工具等物料的采買、固定資產(chǎn)的申購(gòu)和庫(kù)存的管理。
1、行政人事部負(fù)責(zé)物料的采買存儲(chǔ)等各項(xiàng)工作，物料的采購(gòu)由行政主管負(fù)責(zé)，物料的發(fā)放及存儲(chǔ)由行政專員負(fù)責(zé)。
2、各項(xiàng)目由客服部行政前臺(tái)兼任倉(cāng)庫(kù)管理員，負(fù)責(zé)物料的申購(gòu)、入庫(kù)、出庫(kù)、退料、儲(chǔ)存、防護(hù)工作；財(cái)務(wù)部、行政人事部和倉(cāng)管共同負(fù)責(zé)廢棄物處理工作。
3、倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)及時(shí)了解各部門使用物資的情況，保證滿足項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)所需的物資需要，不缺貨斷檔，并使庫(kù)存物資、采購(gòu)成本總額資金費(fèi)用最小化。
物料采購(gòu)管理是為了規(guī)范采購(gòu)流程，明確采購(gòu)責(zé)任，對(duì)采購(gòu)過(guò)程進(jìn)行管控，確保采購(gòu)的物資符合公司要求，以保證公司的利益。
1、物料申購(gòu)流程
2、實(shí)行物料采購(gòu)計(jì)劃報(bào)批制度，每季度末25號(hào)之前各項(xiàng)目按需提報(bào)下季度物料采購(gòu)計(jì)劃及現(xiàn)物品庫(kù)存狀況表，報(bào)至行政人事部。
3、行政人事部編制采購(gòu)計(jì)劃匯總表，按實(shí)際批復(fù)數(shù)量購(gòu)買并發(fā)放。
4、各項(xiàng)目在領(lǐng)取物料時(shí)堅(jiān)持以舊換新原則。
5、對(duì)計(jì)劃外（或突發(fā)性）的物品采購(gòu)需求，須填寫《緊急采購(gòu)單》）（表1）經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后項(xiàng)目自己購(gòu)買發(fā)放。
固定資產(chǎn)的申請(qǐng)購(gòu)買由項(xiàng)目上填寫《固定資產(chǎn)申購(gòu)單》（表2），經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后，行政人事部進(jìn)行對(duì)比購(gòu)買，購(gòu)買時(shí)要秉乘質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的原則。
物品入庫(kù)制度是為了確保采購(gòu)物品的質(zhì)量，各項(xiàng)目倉(cāng)管員應(yīng)辦理完善的入庫(kù)手續(xù)。
1、物料入庫(kù)流程
2、物料入庫(kù)，行政人事部采購(gòu)人員應(yīng)親自同供貨商辦理交接手續(xù)，按照采購(gòu)計(jì)劃匯總表核對(duì)清點(diǎn)物資名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、單價(jià)，按要求在接收單上簽字，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到簽收是經(jīng)濟(jì)責(zé)任的轉(zhuǎn)移。
3、各項(xiàng)目倉(cāng)管員應(yīng)親自到行政人事部辦理領(lǐng)用手續(xù)，按照申購(gòu)單清點(diǎn)物資名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量，按要求在《物料領(lǐng)用表》（表3）上簽字，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到簽訂《物料領(lǐng)用表》是經(jīng)濟(jì)責(zé)任的轉(zhuǎn)移。
4、倉(cāng)管員接收物料后需及時(shí)聯(lián)系各部門主管，檢驗(yàn)物料是否符合使用要求，符合要求的物料及時(shí)入庫(kù)，分類存放并錄入《倉(cāng)庫(kù)存貨統(tǒng)計(jì)表》(表4)；不符合要求的物料及時(shí)通知行政人事部與供貨商聯(lián)系進(jìn)行退換，符合要求后及時(shí)入庫(kù)，更新《倉(cāng)庫(kù)存貨統(tǒng)計(jì)表》。
5、采購(gòu)的設(shè)備開箱后，若有技術(shù)數(shù)據(jù)和隨機(jī)文件，需交倉(cāng)庫(kù)管理人員統(tǒng)一歸檔，安裝和使用人員需閱用這些數(shù)據(jù)，可辦理借閱手續(xù)。
6、工具使用人辭工或調(diào)離工作崗位時(shí)，需將原領(lǐng)用工具退還到倉(cāng)庫(kù)，倉(cāng)庫(kù)管理員根據(jù)使用人領(lǐng)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)清點(diǎn)歸還工具。如有丟失、嚴(yán)重缺損，使用人必須做相應(yīng)賠償，或者以工資形式從當(dāng)月工資中扣除。
庫(kù)存管理是為了確保倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存物品的質(zhì)量。
1、物品在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)儲(chǔ)存，應(yīng)按不同種類分別堆放，設(shè)立《倉(cāng)庫(kù)存貨統(tǒng)計(jì)表》(表4)，物品要先進(jìn)先出，定期翻堆，節(jié)約時(shí)間。
2、要節(jié)約倉(cāng)容，合理使用倉(cāng)容，對(duì)干貨、溫貨、輕重、危險(xiǎn)品需區(qū)分，重載物品與輕拋物品不要混堆，有揮發(fā)性物品與吸潮物品不要混堆。
3、倉(cāng)庫(kù)管理員要留意倉(cāng)房的溫濕情況，注意防火安全，確保所有物資的安全存放。
4、倉(cāng)庫(kù)管理員對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的物品應(yīng)經(jīng)常檢查，對(duì)滯存在倉(cāng)庫(kù)時(shí)間較長(zhǎng)的物品要主動(dòng)向部門領(lǐng)導(dǎo)反映滯存情況，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)中發(fā)現(xiàn)霉變、破損或超保管期的物品應(yīng)及時(shí)提出處理意見。
5、固定資產(chǎn)的管理：固定資產(chǎn)一律登記造冊(cè)；部門領(lǐng)用需辦理領(lǐng)用手續(xù)，貫徹“誰(shuí)領(lǐng)用，誰(shuí)保管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，財(cái)務(wù)部監(jiān)督；固定資產(chǎn)在部門之間轉(zhuǎn)移，由行政部承辦轉(zhuǎn)移手續(xù)，明確保管職責(zé)；為使固定資產(chǎn)做到賬實(shí)相符，固定資產(chǎn)每季度盤點(diǎn)一次，時(shí)間為每季度末，具體由行政部組織，項(xiàng)目倉(cāng)管員、財(cái)務(wù)部共同盤點(diǎn)（具體根據(jù)本公司固定資產(chǎn)管理制度）；損壞而沒有修理價(jià)值和使用價(jià)值的，按固定資產(chǎn)報(bào)廢流程具體處理（表8）；固定資產(chǎn)的折舊年限按公司財(cái)務(wù)管理制度規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)出庫(kù)指各類工具、低值易耗品及設(shè)備等的領(lǐng)用。
1、各類工具及設(shè)備的領(lǐng)用程序
2、低值易耗品的領(lǐng)用程序
根據(jù)工作需要及物料使用周期，直接到倉(cāng)管員處簽領(lǐng)，登記《出庫(kù)單》（表5）。
3、《領(lǐng)料單》(表6)，注明用途、項(xiàng)目名稱，并由部門主管核準(zhǔn)、經(jīng)領(lǐng)人簽名，倉(cāng)管員存放作倉(cāng)庫(kù)記帳憑證；物品倉(cāng)庫(kù)管理的物品，凡屬低值的易耗品，可采用分類，直接簽領(lǐng)；保潔、維修、保安人員領(lǐng)用各類工具時(shí)，除按領(lǐng)用程序填寫《領(lǐng)料單》外，還需由倉(cāng)管員在《工具領(lǐng)取登記表》（表7）填寫所領(lǐng)用工具，此《工具領(lǐng)取登記表》反映記錄本人所領(lǐng)用保管的各類工具。本人離職或變動(dòng)工種時(shí)，需按《工具領(lǐng)取登記表》記錄，移交本人原使用及保管的全部工具（如有遺失，應(yīng)作賠償），方能辦理離職手續(xù)。
4、物品出庫(kù)堅(jiān)持“以舊（壞）換新，先進(jìn)先出，按規(guī)定供應(yīng)，節(jié)約用料”的原則發(fā)放。
以舊換新明細(xì)
5、如領(lǐng)用的物品在使用過(guò)程中有剩余的情況，領(lǐng)用人應(yīng)將多領(lǐng)物品退回倉(cāng)庫(kù)，倉(cāng)管員應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行核對(duì)登記。
倉(cāng)管員每月底盤點(diǎn)物品、庫(kù)存數(shù)量，保證賬實(shí)相符。按實(shí)際情況，根據(jù)公司規(guī)定申報(bào)采購(gòu)。每月3號(hào)前，將項(xiàng)目上月《倉(cāng)庫(kù)存貨統(tǒng)計(jì)表》電子版提交至行政人事部備份（行政主管），紙質(zhì)版需倉(cāng)管員、項(xiàng)目經(jīng)理簽字在項(xiàng)目存檔。公司行政人事部和財(cái)務(wù)部每月不定時(shí)盤查各項(xiàng)目物料賬目和實(shí)際領(lǐng)用情況。
每季度，倉(cāng)管員匯總統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目短缺物料，制定下季度采購(gòu)計(jì)劃，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)副總審核簽字后，提交行政人事部。
物品報(bào)廢制度是為了明確物品報(bào)廢程序。
1、申請(qǐng)物料報(bào)廢，填寫《廢舊物資報(bào)廢處理申請(qǐng)表》（表8）經(jīng)行政部、財(cái)務(wù)部審批同意后進(jìn)行集中報(bào)廢處理。
2、工作人員以舊換新的舊料，如燈具、閥門和廢鎖具等集中到一定數(shù)量作報(bào)廢處理，對(duì)有回收利用價(jià)值的金屬、塑料可集中送至廢品回收站，所得款項(xiàng)交財(cái)務(wù)入帳。
3、物料報(bào)廢需符合下列情況之一:
1）經(jīng)預(yù)測(cè)，繼續(xù)大修后技術(shù)性能仍不能滿足工作要求，并且大修需要費(fèi)用相對(duì)更新設(shè)備較多的。
2）嚴(yán)重影響安全，又無(wú)法改造，繼續(xù)使用可能引起事故的。
3）嚴(yán)重污染環(huán)境，危害人體健康，進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)的。
4）其它需淘汰或更換的設(shè)備。
5）對(duì)倉(cāng)庫(kù)中發(fā)現(xiàn)因過(guò)期、損壞和老化不能使用的物品。
1、嚴(yán)格按照要求及時(shí)做好送貨單、入倉(cāng)單、領(lǐng)料單等各種單據(jù)、票據(jù)的填寫工作。
2、做好物資盤點(diǎn)工作，項(xiàng)目每月底一次盤點(diǎn)，行政人事部每月一次不定時(shí)核查。
3、每年年終，倉(cāng)管員和使用部門進(jìn)行總盤存，行政人事部、財(cái)務(wù)部對(duì)盤點(diǎn)情況進(jìn)行核查，并在年終《倉(cāng)庫(kù)存貨統(tǒng)計(jì)表》上簽字。
1、公司員工針對(duì)個(gè)人領(lǐng)取的工具，必須妥善保管，在本人離職或辭職時(shí)，需按《工具領(lǐng)取登記表》記錄，移交本人原使用及保管的全部工具（如有遺失，應(yīng)作賠償），方能辦理離職手續(xù)。
2、倉(cāng)庫(kù)鑰匙暫由倉(cāng)庫(kù)管理員保管，注意每日領(lǐng)用時(shí)間，提前做好領(lǐng)取工作。
3、倉(cāng)庫(kù)是物品保管重地，嚴(yán)禁吸煙，除倉(cāng)庫(kù)管理人員外，任何人未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)。
4、做好倉(cāng)庫(kù)防火、防潮、防盜、防蟲工作，確保倉(cāng)庫(kù)物品的質(zhì)量和安全，配備好必要的滅火器材。
5、倉(cāng)庫(kù)內(nèi)配備常規(guī)潔具，應(yīng)每日進(jìn)行清掃，每月做一次大掃除，空置的包裝箱、袋、紙應(yīng)及時(shí)處理，嚴(yán)禁堆放在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)。
6、倉(cāng)管員工作調(diào)動(dòng)時(shí)一定要辦理移交手續(xù)，列明移交物資清單，移交人、接收人、監(jiān)交人三方簽字確認(rèn)。
7、對(duì)倉(cāng)管員由于工作失誤造成的虧損，要進(jìn)行處理以及賠償。
物業(yè)項(xiàng)目管理方案八要點(diǎn) 物業(yè)項(xiàng)目管理方案篇二
西安新保全物業(yè)管理有限責(zé)任公司
一、崗位職責(zé)
保潔隊(duì)長(zhǎng)工作職責(zé)
一、 接受并留意上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的提示及工作的要求。
措施，合理安排下屬人員工作。
三、 檢查所管轄范圍的清潔衛(wèi)生狀況，如室內(nèi)、室外、公廁等。
四、 隨時(shí)檢查員工的工作狀況，及時(shí)調(diào)整各種工具及人力的配置。
算，減少損耗，控制成本。
凝聚力。
以便公司做好預(yù)算，保證資金到位。
綠化員崗位職責(zé)
崗，樹立勤奮敬業(yè)精神。
要適時(shí)清除，缺株要在季節(jié)補(bǔ)植。
區(qū)門前盆花的養(yǎng)護(hù)擺放和重大節(jié)日綠化花卉的布置。
四、 愛護(hù)工具，工作完畢后清理工作現(xiàn)場(chǎng)，并將工具擦洗干凈，妥善保管。
常年達(dá)到良好的綠化效果。
有果、冬有青，將綠化美化、實(shí)用經(jīng)濟(jì)、美觀安全有機(jī)的結(jié)合在一起，精心營(yíng)造人與自然和諧。
七、 堅(jiān)持“四個(gè)一”和四不準(zhǔn)的原則，提高服務(wù)質(zhì)量，實(shí)行質(zhì)量追究制。
八、 按時(shí)完成項(xiàng)目部交給的其他隨即性任務(wù)。
保潔員崗位職責(zé)
敬業(yè)精神，積極自覺主動(dòng)的完成任務(wù)。
動(dòng)紀(jì)律，堅(jiān)守工作崗位，按照清潔程序搞好區(qū)域衛(wèi)生。
報(bào)有關(guān)部門處理，并注意觀察治安及防火狀況。
四、 每日清潔工作的內(nèi)容：
1、 道路（含人行道、停車場(chǎng)）負(fù)責(zé)清掃兩次，整天保潔。
2、 管轄區(qū)域內(nèi)綠化帶，如草地、花木灌木、建筑設(shè)施等清掃一次。
3、 各樓層電梯橋箱及電梯門拖洗兩次，圍身板清抹一次。
4、 各樓層樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清擦一次。
5、 清倒垃圾桶內(nèi)垃圾，并擦拭桶體。
五、 每周清掃工作：
物業(yè)項(xiàng)目管理方案八要點(diǎn) 物業(yè)項(xiàng)目管理方案篇三
一、圍繞主題、健全機(jī)構(gòu)、營(yíng)造氛圍
二、“兩年行動(dòng)”、檢查多樣、消除隱患
于9月中旬對(duì)轄區(qū)預(yù)拌(商品)混凝土生產(chǎn)企業(yè)展開了專項(xiàng)檢查。此次專項(xiàng)檢查突出了對(duì)宜賓天順、全順、遠(yuǎn)大、安吉公司等生產(chǎn)重點(diǎn)重大工程預(yù)拌(商品)混凝土生產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品質(zhì)量不穩(wěn)定的生產(chǎn)企業(yè)的檢查，進(jìn)一步規(guī)范了轄區(qū)各預(yù)拌(商品)混凝土生產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量行為。
三、示范引領(lǐng)、觀摩活動(dòng)、成效初現(xiàn)
1、組織召開了宜賓市建筑工程施工質(zhì)量安全觀摩會(huì)。
觀摩會(huì)于9月18日上午在麗雅龍城項(xiàng)目舉行，全市各區(qū)縣住建局領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)監(jiān)站站長(zhǎng)及中心城區(qū)各在建項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人近200人參加了本次活動(dòng)。會(huì)議首先由建設(shè)、施工單位負(fù)責(zé)人就該項(xiàng)目質(zhì)量安全保證體系建立運(yùn)行、工程質(zhì)量品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)提升具體措施及管理亮點(diǎn)等進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)交流匯報(bào)，隨后與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)市住建局黨委委員、總工程師謝松指出：辦好我市建設(shè)工程20xx年“質(zhì)量月”系列活動(dòng)，是我市“質(zhì)量強(qiáng)市”及“工程質(zhì)量治理兩年行動(dòng)”工作的重要抓手。要求在今后的工作中，一是認(rèn)清形勢(shì)，提高認(rèn)識(shí);二是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化職責(zé);三是加強(qiáng)檢查，強(qiáng)化監(jiān)管;四是爭(zhēng)優(yōu)創(chuàng)優(yōu)，建立品牌。最終與會(huì)同志認(rèn)真觀摩了施工實(shí)體樣板、附著式智能升降平臺(tái)施工、交房標(biāo)準(zhǔn)樣板及小區(qū)園林景觀。
2、組織市站全體監(jiān)督員至瀘州市觀摩學(xué)習(xí)。
為了充分借鑒其他地市先進(jìn)工作經(jīng)驗(yàn)，扎實(shí)推動(dòng)我工程質(zhì)量治理兩年行動(dòng)和質(zhì)量強(qiáng)市工作，切實(shí)提高我市工程質(zhì)量安全管理水平，市站組織全體監(jiān)督員于9月25日赴毗鄰的瀘州市觀摩學(xué)習(xí)經(jīng)過(guò)住建部檢查建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量安全管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及瀘州市質(zhì)監(jiān)站推行的砼試塊芯片追蹤監(jiān)管系統(tǒng)。經(jīng)過(guò)觀摩活動(dòng)，開闊視野，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，更新思想觀念，提高了監(jiān)督員業(yè)務(wù)素質(zhì)。
四、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、科技創(chuàng)新、提升水平
一是按照《20xx年宜賓市建設(shè)工程“質(zhì)量月”活動(dòng)方案》，于9月11日在市站七樓大會(huì)議室舉行了專題技術(shù)培訓(xùn)，特邀省內(nèi)專家劉雪飛(四川省工業(yè)設(shè)備安裝公司質(zhì)安部部長(zhǎng))、鄭育新(四川省建設(shè)工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院教授)針對(duì)安裝工程、加固工程技術(shù)等資料舉行授課。市投資集團(tuán)、新宜投資集團(tuán)、翠屏區(qū)投資集團(tuán)、市本級(jí)部分在建項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、市站及區(qū)縣站監(jiān)督人員等70余人參加了本次培訓(xùn)。經(jīng)過(guò)本次培訓(xùn)，提高我市相關(guān)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)管水平。二是加強(qiáng)混凝土結(jié)構(gòu)工程及預(yù)拌砼質(zhì)量管理，市站會(huì)同和重慶大學(xué)聯(lián)合進(jìn)行的科研項(xiàng)目《宜賓市住宅工程鋼筋混凝土現(xiàn)澆板裂縫控制研究》，目前已進(jìn)入《宜賓市住宅工程鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板裂縫防治技術(shù)導(dǎo)則》編寫收尾階段。三是初步開展了策劃編制宜賓市建筑施工質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)化圖集工作。已組織本地設(shè)計(jì)、施工龍頭企業(yè)和市站技術(shù)力量針對(duì)宜賓市的實(shí)際情景及特點(diǎn)，編制宜賓市建筑工程質(zhì)量治理常見問(wèn)題的指導(dǎo)性圖集草案。
五、以月促年、質(zhì)量提升、成果明顯
經(jīng)過(guò)質(zhì)量月活動(dòng)，我市組織了4次專項(xiàng)檢查和大檢查，消除了200多項(xiàng)質(zhì)量安全隱患，對(duì)“川南^v^二期二標(biāo)”、“市二中新校區(qū)”項(xiàng)目施工單位違規(guī)行為進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)“龍?jiān)锤 钡热齻€(gè)存在安全隱患項(xiàng)目下發(fā)了局部暫緩施工通知，對(duì)“麗雅龍城5#樓”等質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目進(jìn)行了學(xué)習(xí)示范，對(duì)工程質(zhì)量治理兩年行動(dòng)起到了樹立先進(jìn)典型、查處違規(guī)嚴(yán)重企業(yè)的作用，經(jīng)過(guò)活動(dòng)以月促年，進(jìn)取帶動(dòng)我市工程建設(shè)管理工作上臺(tái)階。
物業(yè)項(xiàng)目管理方案八要點(diǎn) 物業(yè)項(xiàng)目管理方案篇四
以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
（一）目標(biāo)：
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全部落實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭(zhēng)取年底前物業(yè)化率達(dá)到100；對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會(huì)樹立正確的消費(fèi)觀念，促進(jìn)社會(huì)的和諧。
為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的`管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。
市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊(cè)，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。
（三）驗(yàn)收階段（20xx年11月1日至11月15日）
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。
（一）提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。
（三）加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，樹立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問(wèn)題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。
物業(yè)項(xiàng)目管理方案八要點(diǎn) 物業(yè)項(xiàng)目管理方案篇五
物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托,對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理,對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動(dòng)。下面是我為大家整理的淺談物業(yè)管理論文，供大家參考。
摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長(zhǎng)，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來(lái)越多的問(wèn)題突顯出來(lái)，一定程度上制約了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對(duì)我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問(wèn)題展開深入挖掘，探尋問(wèn)題形成的原因，并在此基礎(chǔ)上探索優(yōu)化我國(guó)城市物業(yè)管理的解決 措施 ，對(duì)促進(jìn)我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主
1我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問(wèn)題
與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對(duì)滯后，加上國(guó)內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對(duì)外宣傳上，而自身實(shí)際管理 經(jīng)驗(yàn) 的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。
服務(wù)觀念落后
我國(guó)城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國(guó)城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，我國(guó)城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國(guó)城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準(zhǔn)行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯(cuò)誤的行業(yè)定位，致使我國(guó)城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過(guò)低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)等客觀因素致使我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國(guó)城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。
業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)
我國(guó)城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費(fèi)理念相對(duì)落后，仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位大包大攬免費(fèi)午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費(fèi)理念。此外，多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)都缺乏正確認(rèn)識(shí)，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問(wèn)題的原因
相關(guān)法律法規(guī)不健全
由于我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的法律地位不高，使得業(yè)主大會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長(zhǎng)，業(yè)主大會(huì)難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制尚不健全，其實(shí)際運(yùn)作中難以做到“民主、公開、公平”，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律的建設(shè)力度較弱，尚未出臺(tái)具有針對(duì)性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明晰，對(duì)于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國(guó)出臺(tái)的有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
市場(chǎng)機(jī)制不夠完善
近些年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無(wú)休止的糾紛中。市場(chǎng)機(jī)制的不完善，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機(jī)制體制的不健全，在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責(zé)任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。也正是因?yàn)槭袌?chǎng)機(jī)制不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制建設(shè)不完善，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中不規(guī)范，管理水平低下?；谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實(shí)需求
按照我國(guó) 傳統(tǒng) 文化 ，老百姓花掉畢身積蓄購(gòu)買商品房就是為了安居樂(lè)業(yè)尋找歸屬感。但是面對(duì)與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過(guò)業(yè)主大會(huì)，各家自掃門前雪，對(duì)與自身利益無(wú)關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)無(wú)法正常召開，業(yè)主委員會(huì)也就無(wú)法成立。在面對(duì)利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權(quán) 渠道 。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是由業(yè)主大會(huì)公開選舉而來(lái)，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運(yùn)作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然是正規(guī)流程選舉而來(lái)，而業(yè)主委員會(huì)成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權(quán)過(guò)程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的作用。
3優(yōu)化我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理對(duì)策
健全相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理雖然在我國(guó)發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細(xì)的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無(wú)法通過(guò)法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來(lái)完善法律法規(guī)。一方面要健全地 方法 規(guī)。我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國(guó)家制定的法規(guī)往往不能解決實(shí)際糾紛。根據(jù)各地方實(shí)際情況來(lái)制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過(guò)程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費(fèi)原則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細(xì)節(jié)上的問(wèn)題都要有詳細(xì)的法規(guī)來(lái)規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標(biāo)制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個(gè)重要問(wèn)題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標(biāo)制度，通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達(dá)到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場(chǎng)必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長(zhǎng)足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)找準(zhǔn)行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對(duì)于物業(yè)管理者，應(yīng)該將自身定位為服務(wù)者，因?yàn)槲飿I(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)該遵守職業(yè)道德，認(rèn)真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問(wèn)題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對(duì)于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當(dāng)作自己的仆人，通過(guò)正規(guī)流程去處理物業(yè)問(wèn)題，而不是通過(guò)威脅和拒絕交物業(yè)費(fèi)等方式來(lái)“維權(quán)”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的局面。一些開發(fā)商對(duì)房屋建造偷工減料等等，導(dǎo)致后期物業(yè)公司難以應(yīng)付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場(chǎng)，前期給開發(fā)商報(bào)出過(guò)低的物業(yè)費(fèi)用吸引業(yè)主購(gòu)買商品房，但在后期卻無(wú)法按預(yù)期提供服務(wù)，最終只會(huì)糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，會(huì)給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺(tái)，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
完善相關(guān) 規(guī)章制度
首先要進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標(biāo)制度來(lái)選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標(biāo)制度，讓更多的物業(yè)公司參與競(jìng)爭(zhēng)從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過(guò)嚴(yán)格的招標(biāo)制度和招標(biāo)流程來(lái)篩選合格的物業(yè)公司，是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)負(fù)責(zé)。其次，初始物業(yè)公司選擇市場(chǎng)化。在實(shí)際物業(yè)管理過(guò)程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)該是合同關(guān)系。開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售過(guò)程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個(gè)物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來(lái)的物業(yè)糾紛越來(lái)越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取 其它 不理想的維權(quán)方式。如此一來(lái)，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費(fèi)。最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
完善監(jiān)管機(jī)制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強(qiáng)物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場(chǎng)，不顧市場(chǎng)規(guī)律，承諾過(guò)低的物業(yè)費(fèi)，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過(guò)降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費(fèi)等方式來(lái)保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和亂收費(fèi)擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng)，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉而來(lái)，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運(yùn)作真正代表廣大業(yè)主利益。
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