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房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程篇一
1、經(jīng)營(yíng)成本 “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)
間接費(fèi)用。
（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷房支出等。
（2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
（3）建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、機(jī)物料消耗、辦公費(fèi)、低值易耗品、降溫取暖費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、差旅費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。
2、管理費(fèi)用 “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”規(guī)定，管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織營(yíng)運(yùn)生產(chǎn)活動(dòng)的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司
經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)（海域使用費(fèi)）、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓
費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤(pán)虧（減盤(pán)盈）、毀損與報(bào)廢、獨(dú)生子女費(fèi)、降溫取暖費(fèi)、水電費(fèi)、出國(guó)人員經(jīng)費(fèi)、警衛(wèi)消防費(fèi)、外籍人
員費(fèi)用、倉(cāng)庫(kù)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)、宣傳經(jīng)費(fèi)、微機(jī)聯(lián)網(wǎng)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、上交管理費(fèi)（凈）、住房基金、制服費(fèi)、租賃費(fèi)、圖書(shū)資料費(fèi)、印刷費(fèi)、廣告費(fèi)、展覽
費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、投標(biāo)招標(biāo)費(fèi)、考察聯(lián)絡(luò)費(fèi)、殘疾人就業(yè)保障金、清潔衛(wèi)生費(fèi)以及其他管理費(fèi)用。
（1）公司經(jīng)費(fèi)：包括公司管理人員工資、公司管理人員職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷(xiāo)和其他公司經(jīng)費(fèi)等。
a、公司管理人員工資：包括管理人員的工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼等。
b、公司管理人員職工福利費(fèi)：指企業(yè)用于管理人員集體福利方面的開(kāi)支，按照管理人員工資總額的14％提取。
c、差旅費(fèi)：指企業(yè)按規(guī)定支付給因業(yè)務(wù)、工作需要出差人員的住宿費(fèi)、交通費(fèi)、伙食補(bǔ)助等費(fèi)用。
d、辦公費(fèi)：核算企業(yè)管理機(jī)構(gòu)日常辦公所發(fā)生的各項(xiàng)支出。包括：文具紙張費(fèi)、書(shū)報(bào)資料費(fèi)、印刷費(fèi)、郵電費(fèi)等。e、折舊費(fèi)：指企業(yè)管理部門(mén)對(duì)本部門(mén)所擁有的固定資產(chǎn)按固定資產(chǎn)價(jià)值和規(guī)定的分類折舊率計(jì)算提取的折舊費(fèi)用。f、修理費(fèi)：指企業(yè)為修理固定資產(chǎn)和低值易耗品等財(cái)產(chǎn)所支出的費(fèi)用。
g、物料消耗：核算企業(yè)進(jìn)行日常管理活動(dòng)所消耗的物料。
h、低值易耗品攤銷(xiāo)：指企業(yè)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和攤銷(xiāo)辦法攤銷(xiāo)的低值易耗品費(fèi)用。
i、其他公司經(jīng)費(fèi)：指除上述公司經(jīng)費(fèi)以外的其他公司經(jīng)費(fèi)。
（2）工會(huì)經(jīng)費(fèi)：指按職工工資總額的2％計(jì)提撥交給工會(huì)的經(jīng)費(fèi)。
（3）職工教育經(jīng)費(fèi)：指為職工學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和提高文化水平而支付的費(fèi)用，按照職工工資總額的1.5％計(jì)提。
（4）社會(huì)保障繳費(fèi)：指單位為職工繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，單位為職工繳納的補(bǔ)充養(yǎng)老、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)也包括在內(nèi)。
（5）補(bǔ)充保險(xiǎn)費(fèi)：是指在社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)范圍之外的，由企業(yè)支付給商業(yè)保險(xiǎn)公司的，計(jì)入“管理費(fèi)用”中的職工人身保險(xiǎn)費(fèi)。
（6）董事會(huì)費(fèi)：指企業(yè)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)）及其成員為履行職能而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：董事成員津貼、會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)及其他費(fèi)用等。
（7）咨詢費(fèi)：指企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理咨詢時(shí)按有關(guān)規(guī)定所支付的費(fèi)用，包括聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)以及為取得咨詢服務(wù)等支付的費(fèi)用。
（8）審計(jì)費(fèi)：指企業(yè)聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行查帳驗(yàn)資以及進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估等發(fā)生的費(fèi)用。
（9）訴訟費(fèi)：指企業(yè)因經(jīng)濟(jì)糾紛起訴或應(yīng)訴而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
（10）排污費(fèi)：指企業(yè)按照規(guī)定交納的排污費(fèi)用。
（11）綠化費(fèi)：指企業(yè)對(duì)在所在地區(qū)進(jìn)行綠化所發(fā)生的零星綠化費(fèi)用。
（12）稅金：指企業(yè)按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、印花稅等。
13）土地使用費(fèi)（海域使用費(fèi)）：是指企業(yè)使用土地（海域）時(shí)按規(guī)定支付的費(fèi)用。
（14）土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)：指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中破壞的國(guó)家不征收的土地所支付的土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)。
（15）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：指企業(yè)使用非專利技術(shù)時(shí)支付的費(fèi)用。包括以技術(shù)轉(zhuǎn)讓為前提的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)開(kāi)支等。
（16）技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)：指企業(yè)研究開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝所發(fā)生的新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)試費(fèi)、原材料和半成品的試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書(shū)資料費(fèi)、未納入國(guó)家計(jì)劃的中
間試驗(yàn)費(fèi)、研究人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)、委托其他單位進(jìn)行的科研試制費(fèi)用以及試驗(yàn)失敗損失。
（17）無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)：指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)。
（18）遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)：指企業(yè)按規(guī)定期限攤銷(xiāo)遞延資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。遞延資產(chǎn)包括企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)、固定資產(chǎn)修理支出、租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷(xiāo)期限在一年以上的其他待攤費(fèi)
用。
（19）業(yè)務(wù)招待費(fèi)：指企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的合理需要而支付的實(shí)際費(fèi)用。（20）壞帳損失：指企業(yè)因應(yīng)收帳款經(jīng)確認(rèn)無(wú)法收回而造成的損失。
（21）存貨盤(pán)虧（減盤(pán)盈）：核算企業(yè)經(jīng)過(guò)核實(shí)，按照規(guī)定程序經(jīng)過(guò)審批后盤(pán)虧（減盤(pán)盈）的庫(kù)存物資。
（22）毀損與報(bào)廢：指企業(yè)經(jīng)過(guò)鑒定，按照規(guī)定程序經(jīng)過(guò)審批的庫(kù)存物資的毀損或報(bào)廢。
（23）獨(dú)生子女費(fèi)：核算企業(yè)支付職工獨(dú)生子女費(fèi)用所發(fā)生的支出。
（24）降溫取暖費(fèi)：指企業(yè)在公司一級(jí)發(fā)生的降溫取暖支出。其下設(shè)“對(duì)外支付”和“支付個(gè)人”兩個(gè)子項(xiàng)?！皩?duì)外支付”指支付給本企業(yè)以外單位的降溫取暖費(fèi)。
（25）水電費(fèi)：核算企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位的水費(fèi)和電費(fèi)。
（26）出國(guó)人員經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)因業(yè)務(wù)需要必須支付的出國(guó)人員費(fèi)用，包括旅費(fèi)、服裝費(fèi)、伙食費(fèi)、零用費(fèi)、小禮品及必要的國(guó)外交際費(fèi)用。
（27）警衛(wèi)消防費(fèi)：核算企業(yè)進(jìn)行警衛(wèi)消防活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)支出。其下設(shè)“對(duì)外支付的警衛(wèi)消防費(fèi)”是指企業(yè)雇傭企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位進(jìn)行警衛(wèi)消防活動(dòng)所支付的費(fèi)用。
（28）外籍人員費(fèi)用：核算企業(yè)支付給企業(yè)雇用的外籍人員的各項(xiàng)費(fèi)用支出。包括：外籍人員的工資、住宿費(fèi)、交通費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、家屬費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。
29）倉(cāng)庫(kù)經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)使用和租賃倉(cāng)庫(kù)所發(fā)生的費(fèi)用。其下設(shè)“對(duì)外支付部分”，指支付給企業(yè)以外單位的倉(cāng)庫(kù)費(fèi)用。
（30）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：核算企業(yè)當(dāng)年發(fā)生的各項(xiàng)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用。
（31）試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)：指企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部的獨(dú)立核算單位的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)。
（32）宣傳經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)宣傳所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
（33）微機(jī)聯(lián)網(wǎng)費(fèi)：核算企業(yè)在電算化過(guò)程中發(fā)生的各種相關(guān)費(fèi)用，既包括企業(yè)內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也包括對(duì)外支付的各項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費(fèi)用。
（34）運(yùn)輸費(fèi)：其下設(shè)五個(gè)子項(xiàng)：“對(duì)外支付的運(yùn)輸費(fèi)”、“燃料費(fèi)”、“保險(xiǎn)費(fèi)”、“運(yùn)輸交納費(fèi)”和“其他運(yùn)輸費(fèi)”。“對(duì)外支付的運(yùn)輸費(fèi)”是指企業(yè)雇傭企業(yè)外部單位或本企業(yè)內(nèi)
部獨(dú)立核算的運(yùn)輸單位進(jìn)行運(yùn)輸活動(dòng)所支付的費(fèi)用。燃料費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、運(yùn)輸交納費(fèi)指企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的運(yùn)輸單位在進(jìn)行相應(yīng)的運(yùn)輸活動(dòng)時(shí)所發(fā)生的燃料費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、運(yùn)輸交納費(fèi)。
“運(yùn)輸交納費(fèi)”的具體含義為企業(yè)交納的養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、洗車(chē)費(fèi)等。
（35）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：核算企業(yè)實(shí)際交納的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。
（36）上交管理費(fèi)：核算企業(yè)經(jīng)財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，支付給上級(jí)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)扣除企業(yè)收取的下屬單位上交本企業(yè)的管理經(jīng)費(fèi)后的凈額。
（37）住房基金：指企業(yè)在管理費(fèi)用中開(kāi)支的各項(xiàng)有關(guān)住房的費(fèi)用。
（38）制服費(fèi)：指企業(yè)為職工分發(fā)制服所發(fā)生的費(fèi)用支出。
（39）租賃費(fèi)：指企業(yè)租用辦公用房、營(yíng)業(yè)用房、機(jī)械設(shè)備及低值易耗品等支付的費(fèi)用。其下設(shè)“房地產(chǎn)租賃費(fèi)”、“旅店旅館租賃費(fèi)”和“機(jī)械設(shè)備及低值易耗品租賃費(fèi)”三個(gè)子項(xiàng)。
（40）圖書(shū)資料費(fèi)：指企業(yè)管理部門(mén)購(gòu)置圖書(shū)資料而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
（41）印刷費(fèi)：指企業(yè)由管理費(fèi)開(kāi)支的因業(yè)務(wù)需要支付給印刷部門(mén)的各種費(fèi)用。
（42）廣告費(fèi)：指企業(yè)通過(guò)報(bào)刊、電臺(tái)、電視臺(tái)、雜志以及應(yīng)用專刊、畫(huà)片、年歷、幻燈進(jìn)行廣告宣傳，以及進(jìn)行經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)宣傳事項(xiàng)所支付的費(fèi)用。
（43）展覽費(fèi)：指企業(yè)為推廣業(yè)務(wù)或介紹新產(chǎn)品、新工藝、新技術(shù)而進(jìn)行的展覽活動(dòng)所支出的各項(xiàng)費(fèi)用，包括場(chǎng)地租費(fèi)、展品制作費(fèi)、布置費(fèi)、講解人員報(bào)酬等。
（44）會(huì)議費(fèi)：指企業(yè)自己主持非本單位范圍內(nèi)的會(huì)議所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如訂貨會(huì)等。
（45）投標(biāo)招標(biāo)費(fèi)：指企業(yè)進(jìn)行投標(biāo)招標(biāo)活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
（46）考察聯(lián)絡(luò)費(fèi)：指企業(yè)外出進(jìn)行考察聯(lián)絡(luò)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
（47）殘疾人就業(yè)保障金：指企業(yè)按規(guī)定交納的殘疾人就業(yè)保障金。
（48）清潔衛(wèi)生費(fèi)：指企業(yè)進(jìn)行清潔衛(wèi)生活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
（49）其他管理費(fèi)用：指企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)發(fā)生的除本調(diào)查表明確列出的管理費(fèi)用項(xiàng)目以外的所有管理費(fèi)用。它可能與企業(yè)會(huì)計(jì)帳目中的“其他管理費(fèi)用”項(xiàng)的數(shù)據(jù)不同。
3、銷(xiāo)售費(fèi)用“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”規(guī)定，銷(xiāo)售費(fèi)用是指企業(yè)在銷(xiāo)售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸
費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)，專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售之前改
裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等等。
4、財(cái)務(wù)費(fèi)用“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)
費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。本調(diào)查表將財(cái)務(wù)費(fèi)用細(xì)化為下面三項(xiàng)指標(biāo)：
（1）利息支出：指企業(yè)報(bào)告期內(nèi)按規(guī)定計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息（包括貼現(xiàn)息）支出額。
（2）利息收入：指企業(yè)當(dāng)年的利息收入總額，此項(xiàng)以負(fù)數(shù)填列。
（3）其他財(cái)務(wù)費(fèi)用：指企業(yè)在報(bào)告期發(fā)生的除利息支出和利息收入以外的所有財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（三）賓欄指標(biāo) 只有金額一欄，對(duì)主欄指標(biāo)進(jìn)行價(jià)值量核算。
（四）補(bǔ)充資料
1、經(jīng)營(yíng)收入：指企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、結(jié)算和出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所取得的實(shí)際收入。
2、商品房銷(xiāo)售收入：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）在報(bào)告期售出商品房的實(shí)際收入，一次收清的，一次全部計(jì)入銷(xiāo)售收入；按合同規(guī)定分期收款的，可按合同規(guī)定的時(shí)間分次計(jì)入收入。在填報(bào)上述兩項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，需注意：對(duì)于按項(xiàng)目結(jié)算的單位，當(dāng)期《損益表》中“經(jīng)營(yíng)收入”和“商品房銷(xiāo)售收入”貸方當(dāng)年累計(jì)發(fā)生額為零時(shí)，應(yīng)以“經(jīng)營(yíng)收入”或“商品房銷(xiāo)售收入”借
方當(dāng)年累計(jì)發(fā)生額數(shù)填列。
3、經(jīng)營(yíng)稅金及附加：指企業(yè)因從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育稅附加等。需注意，對(duì)于按項(xiàng)目結(jié)算單位，營(yíng)業(yè)稅金應(yīng)按當(dāng)年實(shí)交數(shù)計(jì)算填報(bào)。
4、其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)：指企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入扣除其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用、稅金后的凈收入。
5、從業(yè)人員數(shù)：指在各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體及企業(yè)、事業(yè)單位中工作，取得工資或其他形式的勞動(dòng)報(bào)酬的全部人員。包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、民辦教師及在各
單位中工作的外方人員和港澳臺(tái)人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業(yè)者。不包括離開(kāi)本單位仍保留勞動(dòng)關(guān)系的職工。各單位的從業(yè)人員反映了各單位實(shí)際參加生產(chǎn)或工作的全
部勞動(dòng)力。
6、工人：指從事礦產(chǎn)勘查、開(kāi)采、產(chǎn)品的生產(chǎn)制造、工程施工和運(yùn)輸設(shè)備操作的人員及有關(guān)人員。工業(yè)企業(yè)的“工人”，指在基本車(chē)間和車(chē)間(或附屬輔助生產(chǎn)單位)中從事工業(yè)性生產(chǎn)的工人及廠外運(yùn)輸與廠房建筑物大修理的工人。建筑企業(yè)的“工人”指從事建筑安裝、附屬輔助生產(chǎn)、多種經(jīng)營(yíng)與運(yùn)輸工作的工人。
7、專業(yè)技術(shù)人員：指專門(mén)從事各種科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)工作的人員。從事本類職業(yè)工作的人員，一般都要求接受過(guò)系統(tǒng)的專業(yè)教育，具備相應(yīng)的專業(yè)理論知識(shí)，并且按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條件評(píng)
聘專業(yè)技術(shù)職務(wù)，以及未聘任專業(yè)理論知識(shí)，但在專業(yè)技術(shù)崗位上工作的人員。其中具有高級(jí)技術(shù)職稱的人員統(tǒng)計(jì)為高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員，其他為其他專業(yè)技術(shù)人員。
8、行政管理人員：指
在中國(guó)共產(chǎn)黨中央委員會(huì)和地方各級(jí)黨組織，各級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)，人民政協(xié)，人民法院，人民檢察院，國(guó)家行政機(jī)關(guān)，各民主黨派，工會(huì)，共青團(tuán)，婦聯(lián)等人民團(tuán)體，群眾自
治組織和其他社團(tuán)組織及其機(jī)構(gòu)，企業(yè)、事業(yè)單位中擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)并具有決策、管理權(quán)的人員。
9、其他人員：指在國(guó)家機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位中從事行政業(yè)務(wù)、行政事務(wù)工作的人員和從事安全、消防、郵電等業(yè)務(wù)的人員；從事商業(yè)、餐飲、旅游、娛樂(lè)、運(yùn)輸、醫(yī)療輔助
服務(wù)及社會(huì)和居民生活等服務(wù)的人員以及不便分類的其他從業(yè)人員。
10、固定資產(chǎn)原價(jià)合計(jì)：指企業(yè)在建造、購(gòu)置、安裝、改建、擴(kuò)建、技術(shù)改造固定資產(chǎn)時(shí)實(shí)際支出的全部貨幣總額。固定資產(chǎn)包括企業(yè)使用期限超過(guò)1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)
輸工具以及與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。
三、平衡關(guān)系
（一）經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)≥土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)＋前期工程費(fèi)＋建筑安裝工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋公共配套設(shè)施費(fèi)＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
（二）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用小計(jì)＝各一級(jí)管理費(fèi)用項(xiàng)目之和
（1）公司經(jīng)費(fèi)＝管理人員工資＋福利費(fèi)＋折舊＋差旅費(fèi)＋辦公費(fèi)＋修理費(fèi)＋物料消耗＋低值易耗品攤＋其他公司經(jīng)費(fèi)其中：修理費(fèi)≥房屋修理費(fèi)＋機(jī)械設(shè)備修理費(fèi)
（2）董事會(huì)費(fèi)≥董事成員津貼＋會(huì)議費(fèi)＋差旅費(fèi)
（3）降溫取暖費(fèi)≥對(duì)外支付＋支付個(gè)人
（4）水電費(fèi)≥水費(fèi)＋電費(fèi)
（5）倉(cāng)庫(kù)經(jīng)費(fèi)≥對(duì)外支付部分
（6）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)≥工作服
（7）運(yùn)輸費(fèi)＝對(duì)外支付的運(yùn)輸費(fèi)＋燃料費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋運(yùn)輸交納費(fèi)＋其他運(yùn)輸費(fèi)
（8）租賃費(fèi)≥房地產(chǎn)租賃費(fèi)＋旅店旅館租賃費(fèi)＋機(jī)械設(shè)備及低值易耗品租賃費(fèi)
（三）銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用小計(jì)＝各一級(jí)銷(xiāo)售費(fèi)用項(xiàng)目之和
（1）運(yùn)輸費(fèi)＝對(duì)外支付的運(yùn)輸費(fèi)＋燃料費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋養(yǎng)路費(fèi)＋維護(hù)修理費(fèi)＋其他
（2）裝卸費(fèi)≥對(duì)外支付部分
（四）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用小計(jì)＝各一級(jí)財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目之和
（五）補(bǔ)充資料 從業(yè)人員數(shù)＝工人＋高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員＋其他專業(yè)技術(shù)人員＋行政管理人員＋其他人員固定資產(chǎn)原價(jià)合計(jì)≥土地資產(chǎn)＋房屋、建筑物＋機(jī)器設(shè)備＋運(yùn)輸工具
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程篇二
1、資產(chǎn)類主要會(huì)計(jì)科目核算：
（1）現(xiàn)金
從銀行提取現(xiàn)金
借：庫(kù)存現(xiàn)金
貸：銀行存款
支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金
借：其他應(yīng)收賬——xx成本類或材料類科目
貸：庫(kù)存現(xiàn)金
（2）銀行存款
（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓和銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購(gòu)買(mǎi)、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。
①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購(gòu)方協(xié)議銷(xiāo)售發(fā)票或出租發(fā)票）
借：應(yīng)收賬款——xx公司或個(gè)人
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)
借：應(yīng)收賬款——xx公司
貸：其他業(yè)務(wù)收入
收回款項(xiàng)時(shí)：
借：銀行存款
貸：應(yīng)收賬款
（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無(wú)法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷(xiāo)法，二是備抵法
提取壞賬準(zhǔn)備金
借：管理費(fèi)用
貸：壞賬準(zhǔn)備
發(fā)生壞賬時(shí)
借：壞賬準(zhǔn)備
貸：應(yīng)收賬款
收回已轉(zhuǎn)銷(xiāo)的應(yīng)收賬款
借：應(yīng)收賬款
貸：壞賬準(zhǔn)備
借：銀行存款
貸：應(yīng)收賬款
（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。
銷(xiāo)售商品房而收到的商業(yè)匯票
借：應(yīng)收票據(jù)——xx公司
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
商業(yè)匯票到期：
若為無(wú)息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷(xiāo)售發(fā)票、雙方協(xié)議）
借：銀行存款
貸：應(yīng)收賬款
若為有息商業(yè)匯票
借：銀行存款
貸：應(yīng)收票據(jù)——xx公司
財(cái)務(wù)費(fèi)用
（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。
①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書(shū)、付款單）
借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款
貸：庫(kù)存材料
企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）
借：開(kāi)發(fā)成本
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款
借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款
用銀行存款補(bǔ)付余額
借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款貸：銀行存款
②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款
借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款
貸：銀行存款
材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款
借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款
貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款
用銀行存款補(bǔ)付余額
借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款
貸：銀行存款
（7）物資采購(gòu)：主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買(mǎi)價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。
（8）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等
（9）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。
（10）庫(kù)存材料：用來(lái)核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本
（11）庫(kù)存設(shè)備：用來(lái)核算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本
①購(gòu)入設(shè)備，支付買(mǎi)價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷(xiāo)售發(fā)票、付款單）
借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)
貸：銀行存款
計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）
借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)
貸：采購(gòu)保管費(fèi)
采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：
采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買(mǎi)價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)
某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買(mǎi)價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率
材料驗(yàn)收入庫(kù)（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）
借：庫(kù)存設(shè)備
貸：物資采購(gòu)
②訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買(mǎi)價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）
借：預(yù)付賬款
貸：銀行存款
設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫(kù)
借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款
沖減預(yù)付的設(shè)備貨款
借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款
貸：預(yù)付賬款
支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款
借：應(yīng)付賬款
貸：銀行存款
③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫(kù)單）
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：庫(kù)存設(shè)備
銷(xiāo)售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫(kù)單、銀行單據(jù)、銷(xiāo)售發(fā)票）
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：庫(kù)存設(shè)備
（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。
發(fā)出材料，委托外單位加工
借：委托加工材料
貸：庫(kù)存材料
材料成本差異
加工完后驗(yàn)收入庫(kù)
借：委托加工材料
貸：銀行存款
借：庫(kù)存材料——xx材料
貸：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷(xiāo)計(jì)入成本費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
貸：低值易耗品
倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷(xiāo)法：
借：待攤費(fèi)用
貸：低值易耗品
借：采購(gòu)保管費(fèi)
貸：待攤費(fèi)用
（14）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷(xiāo)售的產(chǎn)品，包括開(kāi)發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
貸：開(kāi)發(fā)成本
對(duì)外銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
（15）分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷(xiāo)售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備查賬”。
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
（16）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：是指利用開(kāi)發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是通過(guò)收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”兩個(gè)明細(xì)科目
出租土地或是房屋時(shí)
借：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
租金收入：
借：銀行存款或應(yīng)收賬款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”兩個(gè)明細(xì)科目
開(kāi)發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本
借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋
按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)
借：開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)
其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大
借：開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
貸：銀行存款
如果金額較大的
借：待攤費(fèi)用或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用
貸：銀行存款
最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目
（18）固定資產(chǎn)
①購(gòu)入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購(gòu)貨發(fā)票等）
借：固定資產(chǎn)
貸：銀行存款
購(gòu)入需要安裝的固定資產(chǎn)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：銀行存款
支付安裝費(fèi)用
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：銀行存款
安裝完畢交付使用時(shí)
借：固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）
支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：銀行存款
領(lǐng)用材料時(shí)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：庫(kù)存材料
分配建筑工人工資和福利費(fèi)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：應(yīng)付職工薪酬
應(yīng)付福利費(fèi)
完畢建筑交付使用
借：固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）
借：固定資產(chǎn)
貸：實(shí)收資本
累計(jì)折舊
④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）
借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)
殘料變賣(mài)時(shí)
借：銀行存款
貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
支付擴(kuò)建工程款時(shí)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：銀行存款
工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）
借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
交付使用時(shí)
借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
（19）無(wú)形資產(chǎn)：企業(yè)長(zhǎng)期使用而沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。
2、負(fù)債的主要會(huì)計(jì)科目的核算
（1）應(yīng)付賬款：因購(gòu)買(mǎi)材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)
支付給承包單位轉(zhuǎn)來(lái)的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單
借：開(kāi)發(fā)成本
貸：應(yīng)付賬款
以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)
借：應(yīng)付賬款
貸：預(yù)付賬款
補(bǔ)付其余款時(shí)
借：應(yīng)付賬款
貸：銀行存款
（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到預(yù)付款時(shí)
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款
提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí)
借：應(yīng)收賬款
貸；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款
貸：應(yīng)收賬款
收回全部余款
借：銀行存款
貸：應(yīng)收賬款
（3）應(yīng)付工資
開(kāi)出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資
借：庫(kù)存現(xiàn)金
貸：銀行存款
借：應(yīng)付職工薪酬
貸：庫(kù)存現(xiàn)金
結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)
借：應(yīng)付職工薪酬
貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi)
代扣房租
月末分配工資費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本（建安）
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）
銷(xiāo)售用費(fèi)（銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)）
管理費(fèi)用（行政管理部門(mén)）
采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門(mén)）
管理費(fèi)用——?jiǎng)趧?dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長(zhǎng)期放假員工）
應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）
（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計(jì)提）
借：開(kāi)發(fā)成本（建安）
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）
銷(xiāo)售用費(fèi)（銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)）
管理費(fèi)用（行政管理部門(mén)）
采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門(mén)）
貸：應(yīng)付福利費(fèi)
用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)
借：應(yīng)付福利費(fèi)
貸：庫(kù)存現(xiàn)金
（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅各種稅種）
月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅
借：管理費(fèi)用
貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅
——車(chē)船稅
——土地使用稅
月末計(jì)算的所得稅
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅
實(shí)際交納的稅金
借：應(yīng)交稅金——xx稅
貸：銀行存款
（6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款
月末按規(guī)定提取教育附加
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加
3、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算
（1）開(kāi)發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車(chē)棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”與“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”“房屋開(kāi)發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目
①開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用：
借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款——xx公司
分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)。
②配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
計(jì)算公式：
某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率
配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100%
發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)）
借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
支付的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開(kāi)發(fā)
借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
貸：庫(kù)存設(shè)備或庫(kù)存材料
分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
③房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對(duì)象的）
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
④開(kāi)發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種
出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
自已組織施工的
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
應(yīng)付職工薪酬
庫(kù)存材料或設(shè)備
⑤代建工程開(kāi)發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目
企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出
借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
或庫(kù)存材料
或庫(kù)存現(xiàn)金
結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程
貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)
移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本
貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程
（2）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開(kāi)發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)
發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí)
借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款
或應(yīng)付職工薪酬
分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
竣工房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋
貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
（3）管理費(fèi)用：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)的行政管理療門(mén)為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用
（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用
（5）銷(xiāo)售費(fèi)用：為銷(xiāo)售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷(xiāo)售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷(xiāo)售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用
發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用
借：銷(xiāo)售費(fèi)用
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程篇三
一.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程
先談?wù)剷?huì)計(jì)流程吧。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)流程與其他行業(yè)的會(huì)計(jì)流程大同小異。
1、關(guān)于費(fèi)用的報(bào)銷(xiāo)。有關(guān)的業(yè)務(wù)人員簽字，部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字，然后由會(huì)計(jì)部門(mén)的有關(guān)人員審核，最后由簽批權(quán)的負(fù)責(zé)人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。
2、房地產(chǎn)行業(yè)一般情況同上。只是在出包工程時(shí)支付工程款，有的企業(yè)由會(huì)計(jì)部會(huì)同工程部按定額或形象進(jìn)度測(cè)算工程進(jìn)度并以此支付工程款，有的企業(yè)只由工程部測(cè)算工程進(jìn)度，有關(guān)人員簽字后支付工程款。實(shí)際上就是會(huì)計(jì)的《建筑會(huì)同》采用完工百分比法確定收入。
3、出納只做與貨幣收支有關(guān)的記賬憑證，并據(jù)此核對(duì)現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬。
4、由會(huì)計(jì)部有關(guān)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)記賬憑證審核。
5、由會(huì)計(jì)部有關(guān)人員進(jìn)行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。
6、由會(huì)計(jì)部有關(guān)人員制作轉(zhuǎn)賬憑證。由會(huì)計(jì)部有關(guān)人員審核，再記賬。
7、填制會(huì)計(jì)報(bào)表、稅表。
再談?wù)劮康禺a(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)科目與一般的制造業(yè)的會(huì)計(jì)科目基本相同。一般的貨幣資金、往來(lái)等都用。不同的是：
工業(yè)企業(yè)一般不使用：預(yù)收賬款、預(yù)付賬款。而房地產(chǎn)行業(yè)使用這兩個(gè)科目。工業(yè)的“生產(chǎn)成本”，房地產(chǎn)行業(yè)改為：“開(kāi)發(fā)成本”，它下面設(shè)6個(gè)二級(jí)科目，分別是： 1.土地出讓及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 2.前期工程費(fèi)、3.基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)、4.建筑安裝工程費(fèi)、5配套設(shè)施工程費(fèi)、6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。
一般房地產(chǎn)行業(yè)按項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)期設(shè)置三級(jí)科目。（必須說(shuō)明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費(fèi)用的依據(jù)。但是，由于實(shí)際工作中，由于有關(guān)人員、收費(fèi)等是打包的形式，按上述方法分?jǐn)傒^難，再加上同期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)基本相同，可以采用按項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)期核算成本）。工業(yè)企業(yè)的“庫(kù)存商品”改為“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”；“制造費(fèi)用”改為“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”。
二.再談?wù)動(dòng)嘘P(guān)稅費(fèi)情況。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，一般的按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求確認(rèn)收入時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，但是，國(guó)家的稅收不能延期，因此，有關(guān)的稅法規(guī)定，按企業(yè)收取的預(yù)收款為稅基計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅。也就是說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售期房的時(shí)候，就開(kāi)始交稅。并且按一定的比例預(yù)交企業(yè)所得稅、土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)該繳納土地使用稅。當(dāng)工程開(kāi)發(fā)完畢后，要匯算清繳土地增值稅。
1、資產(chǎn)類主要會(huì)計(jì)科目核算：
（1）現(xiàn)金
從銀行提取現(xiàn)金
借：庫(kù)存現(xiàn)金
貸：銀行存款
支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金
借：其他應(yīng)收賬——xx成本類或材料類科目
貸：庫(kù)存現(xiàn)金
（2）銀行存款
（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓和銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購(gòu)買(mǎi)、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。
①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購(gòu)方協(xié)議銷(xiāo)售發(fā)票或出租發(fā)票）
借：應(yīng)收賬款——xx公司或個(gè)人
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)
借：應(yīng)收賬款——xx公司
貸：其他業(yè)務(wù)收入
收回款項(xiàng)時(shí)：
借：銀行存款
貸：應(yīng)收賬款
（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無(wú)法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷(xiāo)法，二是備抵法
提取壞賬準(zhǔn)備金
借：管理費(fèi)用
貸：壞賬準(zhǔn)備
發(fā)生壞賬時(shí)
借：壞賬準(zhǔn)備
貸：應(yīng)收賬款
收回已轉(zhuǎn)銷(xiāo)的應(yīng)收賬款
借：應(yīng)收賬款
貸：壞賬準(zhǔn)備
借：銀行存款
貸：應(yīng)收賬款
（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。
銷(xiāo)售商品房而收到的商業(yè)匯票
借：應(yīng)收票據(jù)——xx公司
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
商業(yè)匯票到期：
若為無(wú)息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷(xiāo)售發(fā)票、雙方協(xié)議）
借：銀行存款
貸：應(yīng)收賬款
若為有息商業(yè)匯票
借：銀行存款
貸：應(yīng)收票據(jù)——xx公司
財(cái)務(wù)費(fèi)用
（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。
①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書(shū)、付款單）
借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款
貸：庫(kù)存材料
企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）
借：開(kāi)發(fā)成本
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款
借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款
用銀行存款補(bǔ)付余額
借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款貸：銀行存款
②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款
借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款
貸：銀行存款
材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款
借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款
貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款
用銀行存款補(bǔ)付余額
借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款
貸：銀行存款
（7）物資采購(gòu)：主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買(mǎi)價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。
（8）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等
（9）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。
（10）庫(kù)存材料：用來(lái)核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本
（11）庫(kù)存設(shè)備：用來(lái)核算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本
①購(gòu)入設(shè)備，支付買(mǎi)價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷(xiāo)售發(fā)票、付款單）
借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)
貸：銀行存款
計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）
借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)
貸：采購(gòu)保管費(fèi)
采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：
采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買(mǎi)價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)
某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買(mǎi)價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率
材料驗(yàn)收入庫(kù)（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）
借：庫(kù)存設(shè)備
貸：物資采購(gòu)
②訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買(mǎi)價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）
借：預(yù)付賬款
貸：銀行存款
設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫(kù)
借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款
沖減預(yù)付的設(shè)備貨款
借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款
貸：預(yù)付賬款
支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款
借：應(yīng)付賬款
貸：銀行存款
③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫(kù)單）
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：庫(kù)存設(shè)備
銷(xiāo)售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫(kù)單、銀行單據(jù)、銷(xiāo)售發(fā)票）
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：庫(kù)存設(shè)備
（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。
發(fā)出材料，委托外單位加工
借：委托加工材料
貸：庫(kù)存材料
材料成本差異
加工完后驗(yàn)收入庫(kù)
借：委托加工材料
貸：銀行存款
借：庫(kù)存材料——xx材料
貸：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷(xiāo)計(jì)入成本費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
貸：低值易耗品
倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷(xiāo)法：
借：待攤費(fèi)用
貸：低值易耗品
借：采購(gòu)保管費(fèi)
貸：待攤費(fèi)用
（14）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷(xiāo)售的產(chǎn)品，包括開(kāi)發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
貸：開(kāi)發(fā)成本
對(duì)外銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
（15）分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷(xiāo)售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備查賬”。
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
（16）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：是指利用開(kāi)發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是通過(guò)收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”兩個(gè)明細(xì)科目
出租土地或是房屋時(shí)
借：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
租金收入：
借：銀行存款或應(yīng)收賬款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”兩個(gè)明細(xì)科目
開(kāi)發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本
借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋
按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)
借：開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)
其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大
借：開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
貸：銀行存款
如果金額較大的
借：待攤費(fèi)用或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用
貸：銀行存款
最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目
（18）固定資產(chǎn)
①購(gòu)入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購(gòu)貨發(fā)票等）
借：固定資產(chǎn)
貸：銀行存款
購(gòu)入需要安裝的固定資產(chǎn)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：銀行存款
支付安裝費(fèi)用
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：銀行存款
安裝完畢交付使用時(shí)
借：固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）
支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：銀行存款
領(lǐng)用材料時(shí)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：庫(kù)存材料
分配建筑工人工資和福利費(fèi)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：應(yīng)付職工薪酬
應(yīng)付福利費(fèi)
完畢建筑交付使用
借：固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）
借：固定資產(chǎn)
貸：實(shí)收資本
累計(jì)折舊
④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）
借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)
殘料變賣(mài)時(shí)
借：銀行存款
貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
支付擴(kuò)建工程款時(shí)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：銀行存款
工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）
借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
交付使用時(shí)
借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
（19）無(wú)形資產(chǎn)：企業(yè)長(zhǎng)期使用而沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。
2、負(fù)債的主要會(huì)計(jì)科目的核算
（1）應(yīng)付賬款：因購(gòu)買(mǎi)材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)
支付給承包單位轉(zhuǎn)來(lái)的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單
借：開(kāi)發(fā)成本
貸：應(yīng)付賬款
以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)
借：應(yīng)付賬款
貸：預(yù)付賬款
補(bǔ)付其余款時(shí)
借：應(yīng)付賬款
貸：銀行存款
（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到預(yù)付款時(shí)
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款
提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí)
借：應(yīng)收賬款
貸；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款
貸：應(yīng)收賬款
收回全部余款
借：銀行存款
貸：應(yīng)收賬款
（3）應(yīng)付工資
開(kāi)出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資
借：庫(kù)存現(xiàn)金
貸：銀行存款
借：應(yīng)付職工薪酬
貸：庫(kù)存現(xiàn)金
結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)
借：應(yīng)付職工薪酬
貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi)
代扣房租
月末分配工資費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本（建安）
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）
銷(xiāo)售用費(fèi)（銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)）
管理費(fèi)用（行政管理部門(mén)）
采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門(mén)）
管理費(fèi)用——?jiǎng)趧?dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長(zhǎng)期放假員工）
應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）
（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計(jì)提）
借：開(kāi)發(fā)成本（建安）
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）
銷(xiāo)售用費(fèi)（銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)）
管理費(fèi)用（行政管理部門(mén)）
采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門(mén)）
貸：應(yīng)付福利費(fèi)
用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)
借：應(yīng)付福利費(fèi)
貸：庫(kù)存現(xiàn)金
（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅各種稅種）
月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅
借：管理費(fèi)用
貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅
——車(chē)船稅
——土地使用稅
月末計(jì)算的所得稅
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅
實(shí)際交納的稅金
借：應(yīng)交稅金——xx稅
貸：銀行存款
（6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款
月末按規(guī)定提取教育附加
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加
3、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算
（1）開(kāi)發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車(chē)棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”與“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”“房屋開(kāi)發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目
①開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用：
借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款——xx公司
分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)。
②配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
計(jì)算公式：
某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率
配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100%
發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)）
借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
支付的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開(kāi)發(fā)
借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
貸：庫(kù)存設(shè)備或庫(kù)存材料
分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
③房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對(duì)象的）
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
④開(kāi)發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種
出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
自已組織施工的
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
應(yīng)付職工薪酬
庫(kù)存材料或設(shè)備
⑤代建工程開(kāi)發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目
企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出
借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
或庫(kù)存材料
或庫(kù)存現(xiàn)金
結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程
貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)
移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本
貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程
（2）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開(kāi)發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)
發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí)
借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款
或應(yīng)付職工薪酬
分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
竣工房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋
貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
（3）管理費(fèi)用：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)的行政管理療門(mén)為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用
（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用
（5）銷(xiāo)售費(fèi)用：為銷(xiāo)售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷(xiāo)售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷(xiāo)售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用
發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用
借：銷(xiāo)售費(fèi)用
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程篇四
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目
一、房地產(chǎn)涉及的稅種：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。
1、營(yíng)業(yè)稅：稅率5%。
2、城市維護(hù)建設(shè)稅
計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。計(jì)算公式:
應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×稅率。
3、教育費(fèi)附加
計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納,附加稅率為3%。
計(jì)算公式:
應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅×3%。
4、印花稅：
（1）財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千分之一；
（2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五；
（3）購(gòu)銷(xiāo)合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬(wàn)分之三；
（4）借款合同，稅率為萬(wàn)分之零點(diǎn)五；
（5）對(duì)記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬(wàn)分之五貼花；
（6）營(yíng)業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。
5、個(gè)人所得稅：
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
級(jí)數(shù) 應(yīng)納稅所得額(不含稅)稅率(%)速算扣除數(shù)(元)不超過(guò)500元的部分 5 0超過(guò)500元至2000元的部分 10 25超過(guò)2000元至5000元的部分 15 125超過(guò)5000元至20000元的部分 20 375超過(guò)20000元至40000元的部分 25 1375超過(guò)40000元至60000元的部分 30 3375超過(guò)60000元至80000元的部分 35 6375超過(guò)80000元至100000元的部分 40 10375超過(guò)100000元的部分 45 15375
計(jì)算公式：
應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)
應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000-“三險(xiǎn)一金”
6、所得稅
（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。
（2）如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。
計(jì)算公式：
應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率
（3）如果屬于查帳征收的，按利潤(rùn)計(jì)算繳納所得稅。
計(jì)算公式：
應(yīng)交所得稅=利潤(rùn)總額*所得稅稅率
（4）所得稅稅率：
一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。
國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。
7、房產(chǎn)稅
依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為１.２％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。
8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：
（1）大城市1.5元至30元；
（2）中等城市1.2元至24元；
（3）小城市0.9元至18元；
（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理
給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。
附件：
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種（11稅1費(fèi)）
稅：營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅
企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。
費(fèi)：教育費(fèi)附加
一、營(yíng)業(yè)稅
1.轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)
銷(xiāo)售房屋要按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)、家具視同銷(xiāo)售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。
2.房屋租賃（出租）
屬于服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)
3.房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司買(mǎi)斷商品房出售
超過(guò)買(mǎi)斷價(jià)格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按“營(yíng)業(yè)稅--服務(wù)業(yè)”
繳納營(yíng)業(yè)稅
4.單位將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人
視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)
5.銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為
比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅
6.納稅人自建后銷(xiāo)售房屋
自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對(duì)外銷(xiāo)售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。
二、增值稅
銷(xiāo)售房屋的同時(shí)贈(zèng)送空調(diào)、家具要視同銷(xiāo)售繳納增值稅。
三、土地增值稅
（一）一般規(guī)定
1.出售——征
包括三種情況：
（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；
（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；
（3）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)
其中對(duì)于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項(xiàng)目：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額；
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
對(duì)于（3）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目
①房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率
②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
2.房地產(chǎn)抵押
（1）抵押期——不征；
（2）抵押期滿償還債務(wù)本息——不征；
（3）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債——征。
3.房地產(chǎn)交換
單位之間換房，有收入的，征；
4.將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）
5.合作建房
建成后自用——不征；
建成后轉(zhuǎn)讓——征。
6.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)——暫免。
7.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。
8.將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移——不征收（清算時(shí)不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用）
（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算
1.土地增值稅的清算單位
對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計(jì)算增值額。
2.土地增值稅的清算條件
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
3.土地增值稅的扣除項(xiàng)目
①扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：
a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；
b.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的；
c.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，不得扣除。
⑤屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積所占比例等合理方法，計(jì)算清算項(xiàng)目的扣除金額。
四、房產(chǎn)稅
1.地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
2.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。
五、城鎮(zhèn)土地使用稅
1.城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。
六、契稅（承受方）
1.企業(yè)公司制改造
非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過(guò)50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
2.企業(yè)股權(quán)重組——不征
3.企業(yè)合并——免征
合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
4.企業(yè)分立——不征
企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。
5.企業(yè)出售
買(mǎi)受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。
6.企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)
債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。
7.房屋的附屬設(shè)施
對(duì)于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，征收契稅，不涉及的，不征。
七、企業(yè)所得稅
（一）預(yù)繳企業(yè)所得稅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。
（二）預(yù)計(jì)利潤(rùn)率
1.非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：
（1）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%；
（2）位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；
（3）位于省、其他地區(qū)的，不得低于10%。
2.經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得低于3%。
八、個(gè)人所得稅
1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎(jiǎng)金）
2.企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游
費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)稅所得（按勞動(dòng)報(bào)酬所得），依法征收個(gè)人所得稅，并由提供費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。
九、印花稅
1.財(cái)產(chǎn)（房屋）租賃合同——1‰。
2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷(xiāo)售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同。
3.營(yíng)業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計(jì)稅依據(jù)為“實(shí)收資本”與“資本公積”兩項(xiàng)的合計(jì)金額
其他賬簿——每件5元。
4.領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地使用證——每件5元。
十、城市維護(hù)建設(shè)稅
以營(yíng)業(yè)稅、增值稅（贈(zèng)送空調(diào)需要視力同銷(xiāo)售征增值稅）等為基數(shù)
十一、耕地占用稅
占用耕地建房或從事非生產(chǎn)建設(shè)，按占用面積征稅。
十二、教育費(fèi)附加
同城市維護(hù)建設(shè)稅
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程篇五
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目
一、房地產(chǎn)涉及的稅種：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。
1、營(yíng)業(yè)稅：稅率5%。
2、城市維護(hù)建設(shè)稅
計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。
計(jì)算公式: 應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×稅率。
3、教育費(fèi)附加
計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額計(jì)算繳納,附加稅率為3%。計(jì)算公式: 應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅×3%。
4、印花稅：
（1）財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千分之一；
（2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五；
（3）購(gòu)銷(xiāo)合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬(wàn)分之三；（4）借款合同，稅率為萬(wàn)分之零點(diǎn)五；
（5）對(duì)記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬(wàn)分之五貼 花；
（6）營(yíng)業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。
5、個(gè)人所得稅：
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
級(jí)數(shù) 應(yīng)納稅所得額(不含稅)稅率(%)速算扣除數(shù)(元)1 不超過(guò)500元的部分 5 0 2 超過(guò)500元至2000元的部分 10 25 3 超過(guò)2000元至5000元的部分 15 125 4 超過(guò)5000元至20000元的部分 20 375 5 超過(guò)20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過(guò)40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過(guò)60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過(guò)80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過(guò)100000元的部分 45 15375 計(jì)算公式：
應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù) 應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000-“三險(xiǎn)一金”
6、所得稅
（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。（2）如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：
應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率（3）如果屬于查帳征收的，按利潤(rùn)計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：
應(yīng)交所得稅=利潤(rùn)總額*所得稅稅率（4）所得稅稅率：
一般企業(yè)所得稅的稅率為25%, 符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。
7、房產(chǎn)稅
依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為１.２％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。
8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；
（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理 給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。附件： 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種（11稅1費(fèi)）
稅：營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅
企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。費(fèi)：教育費(fèi)附加
一、營(yíng)業(yè)稅 1.轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn) 銷(xiāo)售房屋要按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)、家具視同銷(xiāo)售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。
2.房屋租賃（出租）屬于服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)
3.房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司買(mǎi)斷商品房出售
超過(guò)買(mǎi)斷價(jià)格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按“營(yíng)業(yè)稅--服務(wù)業(yè)” 繳納營(yíng)業(yè)稅
4.單位將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人 視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)
5.銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅 6.納稅人自建后銷(xiāo)售房屋
自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對(duì)外銷(xiāo)售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。
二、增值稅
銷(xiāo)售房屋的同時(shí)贈(zèng)送空調(diào)、家具要視同銷(xiāo)售繳納增值稅。
三、土地增值稅
（一）一般規(guī)定 1.出售——征 包括三種情況：
（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)
其中對(duì)于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項(xiàng)目： ①取得土地使用權(quán)所支付的金額； ②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 ③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
對(duì)于（3）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 ①房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率
②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
2.房地產(chǎn)抵押
（1）抵押期——不征；
（2）抵押期滿償還債務(wù)本息——不征；
（3）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債——征。3.房地產(chǎn)交換
單位之間換房，有收入的，征； 4.將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）
5.合作建房
建成后自用——不征； 建成后轉(zhuǎn)讓——征。
6.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)——暫免。7.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。8.將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移——不征收（清算時(shí)不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用）
（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 1.土地增值稅的清算單位
對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計(jì)算增值額。
2.土地增值稅的清算條件
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。3.土地增值稅的扣除項(xiàng)目 ①扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：
a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；
b.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的；
c.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，不得扣除。
⑤屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積所占比例等合理方法，計(jì)算清算項(xiàng)目的扣除金額。
四、房產(chǎn)稅
1.地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
2.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。
五、城鎮(zhèn)土地使用稅
1.城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征
照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。
六、契稅（承受方）1.企業(yè)公司制改造
非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過(guò)50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
2.企業(yè)股權(quán)重組——不征 3.企業(yè)合并——免征
合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4.企業(yè)分立——不征
企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。
5.企業(yè)出售 買(mǎi)受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。
6.企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)
債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。
7.房屋的附屬設(shè)施
對(duì)于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，征收契稅，不涉及的，不征。
七、企業(yè)所得稅
（一）預(yù)繳企業(yè)所得稅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。
（二）預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 1.非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：
（1）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%；
（2）位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；（3）位于省、其他地區(qū)的，不得低于10%。2.經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得低于3%。
八、個(gè)人所得稅
1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎(jiǎng)金）
2.企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)稅所得（按勞動(dòng)報(bào)酬所得），依法征收個(gè)人所得稅，并由提供費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。
九、印花稅
1.財(cái)產(chǎn)（房屋）租賃合同——1‰。
2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷(xiāo)售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同。
3.營(yíng)業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計(jì)稅依據(jù)為“實(shí)收資本”與“資本公積”兩項(xiàng)的合計(jì)金額
其他賬簿——每件5元。
4.領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地使用證——每件5元。
十、城市維護(hù)建設(shè)稅
以營(yíng)業(yè)稅、增值稅（贈(zèng)送空調(diào)需要視力同銷(xiāo)售征增值稅）等為基數(shù)
十一、耕地占用稅
占用耕地建房或從事非生產(chǎn)建設(shè)，按占用面積征稅。
十二、教育費(fèi)附加 同城市維護(hù)建設(shè)稅
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