鄰居是我們生活中的朋友，他們的互助和關懷讓我們感受到家的溫暖。結合實際情況，進行分析和評價，提出合理的建議和改進措施。以下是小編為大家收集的總結范文，僅供參考，希望能夠給大家提供一些寫作靈感。
房地產(chǎn)論文篇一
隨著我國的經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房價也在快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)步入了快速發(fā)展的行業(yè)，無論是一線城市還是二三線城市，高房價已經(jīng)成為人們的焦點。"宏觀穩(wěn)、微觀活"政策的出臺，促使我國房地產(chǎn)進入結構性調(diào)整的階段，隨著人們生活水平的不斷提高，以及我國城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢。
第一，房地產(chǎn)投資增長速度加快，開發(fā)規(guī)模不斷增大。20xx年，中國房地產(chǎn)投資在國外市場的投資額創(chuàng)下新的記錄，約為165億美元，比20xx年增加了46%.在國外投資的迅速增長，使得中國成為全球五大主要跨境資本來源地。在未來十年之內(nèi)，中國可能會掀起新的國外投資浪潮。到20xx年，中國在國外進行房地產(chǎn)投資的總額年均將達到500億美元。正是因為中國宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)市場的低迷局勢，許多有戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商很早就開始在國外進行房地產(chǎn)投資，希望通過國際市場投資的多元化來實現(xiàn)其持續(xù)增長。
20xx年1月至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約23669億元，同比增長6.0%.其中，住宅投資約15870億元，增長3.7%,住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重約為67.1%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約為599580萬平方米，同比增長6.2%.其中，住宅施工面積約為418479萬平方米，增長3.2%.房屋新開工面積約為35756萬平方米，同比下降17.3%.其中，住宅新開工面積約為25081萬平方米，下降19.6%.房屋竣工面積約為21210萬平方米，同比下降10.5%.其中，住宅竣工面積約為15527萬平方米，下降13.2%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積約為5469萬平方米，同比下降32.7%;土地成交價格約為1571億元，同比下降29.1%.
第二，房價持續(xù)上升，商品房所占比重較大隨著人們生活水平的不斷提高，購房需求也在不斷增長，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，取得了顯著的成就。從商品房投資結構看，普通住宅所占的比重有所上升，經(jīng)濟適用房所占的比重呈直線下降趨勢，辦公樓所占的比重有輕微的下降趨勢，而商業(yè)用房所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢。信貸比重也呈現(xiàn)出下降的趨勢，但是對于銀行的賴程度依然很高。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的趨勢。
商品房價格的上漲是由綜合因素導致的，例如土地價格、建筑材料價格和人工價格的上漲，新建住宅品質(zhì)的提升，中低檔住房供應比重的下降，投資和投機性購房的拉動，以及消費者對房價的預期等等。房地產(chǎn)行業(yè)在我國的發(fā)展僅有三十年的時間，屬于新興產(chǎn)業(yè)，存在很高的利潤。我國宏觀調(diào)控政策從總體上抑制了商品房供應量的增加，推動了價格的增長。由于我國政府的土地出讓制度導致了房地產(chǎn)市場的不完全競爭，形成房地產(chǎn)行業(yè)壟斷競爭市場；同時，我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡加劇了房地產(chǎn)的差別性，提高了房地產(chǎn)商重新定價的能力，最終導致我國房地產(chǎn)價格不斷上漲。
第一，商品房價格。商品房價格的過快上漲，是惡性通貨膨脹的潛在禍根，并有可能使得人民幣在未來出現(xiàn)大幅貶值的現(xiàn)象。利用信貸工具購買房產(chǎn)進行消費、投資甚至投機的人越來越多，不僅使得房地產(chǎn)所有者的生活壓力加大，生活質(zhì)量受到很大的影響，而且其資產(chǎn)質(zhì)量也會受各種復雜因素的影響。如果這個群體的數(shù)量很龐大，那么必然會對整個社會的經(jīng)濟安全構成一定的威脅。
第二，房地產(chǎn)投資。20xx年以來，購房者越來越多，使得房地產(chǎn)市場再次走向繁榮。8月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，住宅投資增長速度開始回升，商品房銷售也在繼續(xù)回暖。投資力度每年都有不同程度的變化，甚至出現(xiàn)了負增長的局面。從經(jīng)濟來源看，房地產(chǎn)投資占社會總投資的比重較大，主要來自于民間投資和國際市場投資，投資對象逐漸由商業(yè)用房轉(zhuǎn)向普通用房。近年來，隨著經(jīng)濟的持續(xù)波動，人們把投資方向轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)投資。
第三，房地產(chǎn)投資的資金來源。房地產(chǎn)投資需要很多資金來源，而其資金來源大部分來自銀行貸款，如果資金在過了出現(xiàn)房屋積壓的現(xiàn)象、資金的流動性不足以滿足社會需求的時候進行投資，就極有可能給所借貸的銀行帶來負面影響，對國民經(jīng)濟的發(fā)展也會造成不良影響，阻礙國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。
第四，房地產(chǎn)投資的調(diào)控。在當前市場條件下，房地產(chǎn)的投資與投機只是一念之差，不合理的'投資行為很容易轉(zhuǎn)化為投機行為。理性的房地產(chǎn)投資能夠活躍房地產(chǎn)交易，增加房地產(chǎn)市場的需求，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，滿足房地產(chǎn)市場上的房屋租賃需求。提供風險較小且回報率較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。但是在房地產(chǎn)市場供不應求、房價上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導致市場需求過度活躍，從而刺激房價不合理得上漲，不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
第一，房地產(chǎn)市場的格局轉(zhuǎn)變?yōu)?買方市場".在未來相當長的一段時間內(nèi)，人們對房地產(chǎn)的需求仍將持續(xù)上升，但房地產(chǎn)市場供不應求的局面將會過去，在需求增長的同時，供應增長得將會更快，從而導致房地產(chǎn)市場的格局從供不應求的"賣方市場"迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮?買方市場",并將主導我國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。
第二，房地產(chǎn)價格進入"分化時代".在未來，房地產(chǎn)價格將會出現(xiàn)價格下跌的現(xiàn)象，然后將逐步回歸理性，呈現(xiàn)出平穩(wěn)漸進的發(fā)展趨勢。如果政府的宏觀調(diào)控政策及時有力，并且能夠化解當前房地產(chǎn)泡沫的風險，同時推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡，房地產(chǎn)市場將從"普漲時代"進入"分化時代".
第三，住宅房地產(chǎn)市場的屬性轉(zhuǎn)變?yōu)?商品時代"與"產(chǎn)品時代"并重。住宅房地產(chǎn)不會完全擺脫商品屬性，而且最終將會回歸其產(chǎn)品屬性，中國房地產(chǎn)市場的屬性也將從"商品時代"進入"商品時代"與"產(chǎn)品時代"并重。從20xx年的熱銷樓盤來看，只有房地產(chǎn)的合理定位與市場節(jié)奏的精準把握才能有效地保證銷售率。對于剛性的購房需求者來說，"房價低、交通便捷、配套好"將成為他們的最主要的需求。
第四，商業(yè)房地產(chǎn)的投資者進入"理財型資本".在過去十多年的時間里，房地產(chǎn)投資最核心的客戶群是山西、陜北等資源密集地區(qū)的煤炭商人。這類投資群體追求投資的安全性，注重投資的保值增值，對房地產(chǎn)價格并不敏感，也不追求高額的投資回報。但隨著中央政府對煤炭資源整合政策的推出，煤炭市場的狀況惡化，所以"安全型資本"的購買力逐漸下降，不斷轉(zhuǎn)化為"理財型資本",其投資額度相對較小，但對房地產(chǎn)價格和投資回報率非常敏感。
第五，核心區(qū)位的寫字樓市場的投資與管理更加關注"存量資產(chǎn)".專注商業(yè)房地產(chǎn)市場的開發(fā)商面臨的最大的挑戰(zhàn)是城市核心位置的土地供應已經(jīng)基本達到了飽和。在這種狀況下，上海提出了"樓宇經(jīng)濟"的概念，也就是對城市核心位置的存量寫字樓進行翻新改造，通過優(yōu)越的辦公條件和合理的租金來吸引高品質(zhì)的企業(yè)入駐。以此來實現(xiàn)承租者的輪換升級，再通過承租者的升級來提升地方政府的稅收收入。隨著城市核心位置土地市場的越發(fā)緊缺，對于寫字樓市場的投資與管理將會更加關注"存量資產(chǎn)".
房地產(chǎn)論文篇二
當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：
(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面。
從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發(fā)展。
(二)對國家出臺相關政策理解淺顯。
21世紀以來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業(yè)無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動。
(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業(yè)的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。
面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項目。
房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的'手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負擔。企業(yè)在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。
(二)合理利用國家出臺相關政策。
為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負稅壓力。
(三)合理通過建房進行稅收籌劃。
在稅法相關規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。
(四)積極尋求稅務機關支持。
政府稅務機關是服務于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關政策咨詢有解答的義務，企業(yè)在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業(yè)的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補救措施。
稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率。
房地產(chǎn)企業(yè)項目的應稅收入和扣除項目，是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：
(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應市場競爭。
在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。
(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平。
房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平。
(三)有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化。
在房地產(chǎn)企業(yè)的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形色色的稅務之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負稅壓力，給企業(yè)喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)帶來巨大利益。
房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。
[4]劉立軍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[d].財政部財政科學研究所，20xx.
[5]李哲.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃空間探究[d].西南財經(jīng)大學，20xx.
房地產(chǎn)論文篇三
就我國當前房地產(chǎn)的發(fā)展狀況來看,雖然其水平也有一定的提升,但總體來說還存在一定的局限性,這也是導致房地產(chǎn)企業(yè)在當前的發(fā)展過程中,無法有效保障自身利益的主要原因。因此,我們必須采取相應的技術手段,從讓管理工作的各個方面得到完善,進而促進企業(yè)的健康發(fā)展。當前,我國房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作的改進具有十分重要的意義。首先應從管理創(chuàng)新的方法上入手,不斷進行創(chuàng)新,以此來帶動其他工作的創(chuàng)新,激發(fā)員工的積極性,提高工作的效率。其次,還應從管理理念與制度上入手,合理的`分配企業(yè)資源,改進和優(yōu)化資源分配,為企業(yè)發(fā)展打下良好的基礎。由此可以看出,對房地產(chǎn)管理進行創(chuàng)新是解決當前房地產(chǎn)行業(yè)問題和企業(yè)問題的最佳途徑。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正在面臨著激烈的競爭和不斷變化的市場環(huán)境,而要促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并在市場中站穩(wěn)腳步,就必須針對房地產(chǎn)管理工作進行創(chuàng)新。因此,對房地產(chǎn)管理工作的改革創(chuàng)新也成為了當前房地產(chǎn)面臨的首要問題,房地產(chǎn)管理工作的創(chuàng)新不僅要帶動部門工作的創(chuàng)新,最重要的是要激發(fā)各部門之間的積極性,以提高工作的效率、充分利用資源。具體來說,房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作應從以下幾個方面來進行。
2.1創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式。
21世紀,人才優(yōu)勢是增強房地產(chǎn)競爭力、促進房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。面對日益激烈的市場競爭,房地產(chǎn)企業(yè)必須重視起人才的培養(yǎng),以建立具有房地產(chǎn)行業(yè)特色的人才培訓體系。也就是說,通過建立相應管理人員培訓機制,一方面根據(jù)不同層次的人才進行不同層次的培養(yǎng),根據(jù)培訓的實際要求來細化內(nèi)容。另一方面,還應對房地產(chǎn)現(xiàn)有的管理人員進行培養(yǎng),以不斷提高其辦事能力和綜合素質(zhì)。與此同時,提高企業(yè)的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地產(chǎn)事業(yè)中,共同努力管理好房地產(chǎn)企業(yè)事務。
2.2創(chuàng)新管理模式。
市場經(jīng)濟遵循的是供求規(guī)律、價值規(guī)律以及競爭規(guī)律等規(guī)則,而對著信息技術的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷針對自我進行管理創(chuàng)新,才能進一步適應信息時代的要求。因此,創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)管理模式就成為了首要的條件,我們必須在不斷的探索創(chuàng)新的道路上,不斷吸取先進的管理模式,根據(jù)我國當前的市場實際情況,采取適當?shù)拇胧?促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。可以通過建立相應的獎懲制度和激勵制度,改革和創(chuàng)新管理模式,充分將員工的利益與企業(yè)的利益相結合,從而促使員工積極工作,提高工作效率。
2.3創(chuàng)新評估體系。
良好的管理模式和管理方式必須要有一個標準的評估體系來衡量,管理評價體系是衡量企業(yè)行為,約束房地產(chǎn)企業(yè)和人行為的根本制度。合理的評估體系是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要因素。因此,我們應通過建立科學規(guī)范的管理評估體系,對房地產(chǎn)企業(yè)的人員、部門的行為進行規(guī)范與約束,進而形成一整套體系,保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
綜上所述,對于房地產(chǎn)而言,科學合理的房地產(chǎn)管理工作不僅能夠約束和限制相關人員的行為,促進企業(yè)的良性發(fā)展,更是提高房地產(chǎn)實力,推動企業(yè)占有市場地位的關鍵。因此,房地產(chǎn)管理的工作創(chuàng)新應通過合理的模式、人才培養(yǎng)與評估體系創(chuàng)新,結合當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況來進行,以全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力。
房地產(chǎn)論文篇四
【】如今，房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，為提高管理的有效性，要結合現(xiàn)階段科學技術，以科技引入為宗旨，不斷豐富房地產(chǎn)檔案資源的利用價值，隨著科學技術的完善，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，以數(shù)字化管理為基礎的房地產(chǎn)檔案管理越來越被重視，本文結合科學技術的發(fā)展，簡明分析了房地產(chǎn)檔案管理引入科學技術的優(yōu)勢，同時也基于科學技術視角，具體分析了提高房地產(chǎn)檔案管理能力的策略，以此分析，旨在進一步為房地產(chǎn)管理提供科學助力。
【】房屋檔案；科學技術；管理；策略。
從現(xiàn)階段社會的整體發(fā)展看，現(xiàn)代化、科技化水平都在不斷提高上升，這也提高了人們的科技認識，也進一步明確了各項工作過程采用有效的科學技術的必要性，從房地產(chǎn)檔案管理工作方面看，隨著房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，其檔案管理更具有一定的復雜性，傳統(tǒng)檔案管理模式必然要轉(zhuǎn)變，以積極的信息化檔案管理與科技化管理為根本，不斷實現(xiàn)檔案管理服務水平的完善，推動房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。具體分析如下：
1.1促使檢索更加快捷。傳統(tǒng)檔案信息的檢索繁瑣，相關工作人員要以具體事件與相關問題為基準，通過目錄顯示，對應所需資源，隨著科學技術引入，現(xiàn)代信息化檔案管理，檢索信息快捷，實現(xiàn)了辦公的高效率，無論查找的資料多么復雜，都可以有效應對，目前，檔案資源越來越多，運用數(shù)字化技術，檔案數(shù)據(jù)進行了編號處理，以數(shù)字的形式錄入計算機，通過快速檢索，不僅準確定位，也減少了工作流程，同時為工作人員提供了工作的準確性。
1.2便于設置權限。房地產(chǎn)檔案涉及到商業(yè)機密，在進行科學管理過程中，不僅要對企業(yè)負責，同時也要對個人負責，現(xiàn)代科學技術引入，檔案數(shù)據(jù)調(diào)取與使用過程，提供了查詢端口，但這僅僅是檔案檢索一部分，在進行深入檔案資源的運用，會設置很多限制性權限，工作人員也基于有效范圍，在權限允許范圍可以進行資料的管理，這樣一來，權限設置通過計算機實現(xiàn)，工作強度與難度都會降低，提高了檔案保密工作能力，也進一步實現(xiàn)了服務的有效性。
1.3有助于統(tǒng)計工作。科學技術的發(fā)展，檔案管理過程，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)資源的有效整合，利于相關工作人員進行精確分析，通過事先的準備工作，把相關信息錄入計算機，檔案類型有了進一步歸類，這樣一來，以便日后數(shù)據(jù)統(tǒng)計，檔案管理人員通過以數(shù)字化信息為依托，利用計算機軟件，實現(xiàn)了統(tǒng)計的全面性，這樣不僅減少工作時間，同時也提高了工作質(zhì)量，這對于現(xiàn)階段檔案管理科學化引入提供了保證。
2.1提高對科學化檔案管理的重視。為提高房地產(chǎn)檔案管理工作效率，應該深入研究科學技術發(fā)展，相關工作人員不僅要提高認知，同也應該通過重視自身業(yè)務水平的提升，實現(xiàn)檔案管理的科學化，檔案管理人員，要適應科學化，要不斷提升自身的管理水平，不斷學習現(xiàn)代化信息技術，提高重視度，相關單位更要重視對于管理者管理水平的提高，通過管理者引導工作人員，積極實施規(guī)范化管理，在保障檔案管理安全性的同時，不斷深入提升自身的技術水平，豐富科技發(fā)展內(nèi)涵，為檔案管理工作現(xiàn)代化發(fā)展提供科學助力。
2.2完善檔案的科學化管理制度。傳統(tǒng)檔案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，應該優(yōu)化管理形式，利用信息技術，以及管理能力，不斷形成有效的管理制度，其管理制度應該包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于這些制度的構建，不僅要把管理科學性作為重要管理內(nèi)容，同時更要完善管理的安全，強化安全規(guī)范，不斷把數(shù)據(jù)資源進行有效保管，避免因制度的疏忽，造成檔案數(shù)據(jù)的丟失，也要避免因計算機病毒的入侵，對檔案資源的安全性產(chǎn)生威脅。
2.3完善科學化檔案管理設施的建設。在房地產(chǎn)檔案管理過程中，需要引入先進的設施，從科學發(fā)展角度看，科技日新月異，這也要求，相關房地產(chǎn)管理部門，要積極做好設備的`更新與完善，包括一些硬件以及軟件設備，都要順應時代發(fā)展，積極更新，以此才能實現(xiàn)管理的便利性，為進一步實現(xiàn)檔案管理的特色化管理提供有效保證，此外，要以信息化資源體系的構建為根本，實現(xiàn)資源的有效共享，能夠提高工作的便利性，也會調(diào)動工作人員的積極性，利于檔案資源管理與其他相關工作的有效融合開展。
2.4建立完善的科學化管理標準?？茖W技術發(fā)展前提下，檔案管理工作應該建立完善的標準，以標準體系為依托，不斷實現(xiàn)管理的統(tǒng)一化，包括檔案的錄入、掃描以及備份，都要嚴格按統(tǒng)一標準，避免因格式問題出現(xiàn)差異，同時也要避免因數(shù)字化管理的標準不統(tǒng)一，對日后檔案的調(diào)取與查找利用造成一定困難，此外，在建立完善的科學化管理標準時，要以實際情況為主，重視實踐深入研究，標準要規(guī)范，要具有一定的科學性，以此才能進一步做到管理工作的準確性。
2.5做好科學化檔案管理人才的培訓。房地產(chǎn)檔案管理以人為本，同時更加需要高素質(zhì)的現(xiàn)代化技術人員，以此為保障，不斷提高管理的科學化水平，基于此，房地產(chǎn)檔案管理部門，首先要重視對于知識性人才的培養(yǎng)與引入，現(xiàn)有工作人員，要定期進行培訓，培訓內(nèi)容要以科技發(fā)展過程中先進的管理理念與技術為主，培訓還應該具有針對性與實踐性，要充分利用人才的終身教育模式，不斷深入改革，迎合現(xiàn)代化技術的完善，使相關人員的職業(yè)素質(zhì)與專業(yè)技術水平都得到有效提升。結束語總之，在信息化時代，科學技術不斷更新，作為房地產(chǎn)檔案工作，迎來了新挑戰(zhàn)，基于發(fā)展觀，更應該充分重視科學技術的力量，以此為新機遇，不斷豐富多樣化的檔案資源管理，使房地產(chǎn)事業(yè)不斷健康發(fā)展，以此也進一步提升服務水平，順應時代，做到檔案管理的與時俱進，從而實現(xiàn)檔案管理的科學化發(fā)展。
[1]盧玉英.加強房地產(chǎn)檔案管理工作的措施[j].辦公室業(yè)務,20xx,(11):65+71.
[2]李昕毅.條碼技術在房地產(chǎn)檔案管理中的運用[j].赤子(上中旬),20xx,(21):209.
[3]王斌.計算機技術在房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理中的幾點思考[j].硅谷,20xx,(03):147.
房地產(chǎn)論文篇五
房地產(chǎn)項目是工程建設項目的其中一種。那么何為工程項目建設，其實就是指在一定的時間規(guī)定下，運用相應的資金，來完成有一定質(zhì)量要求的任務。房地產(chǎn)項目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達到它的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)項目相比于其它的建設項目，還是有其一定的特征的，總結一下，共有七大點，我們可以具體來看一下：
1.政策法規(guī)的多樣性。
之所以房地產(chǎn)項目相關的政策法規(guī)會這么多樣性，主要原因還是在于房地產(chǎn)項目是一個一次性的項目。在項目啟動前，要以相應的法規(guī)作為明確責任的劃分；在工程進行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規(guī)來保證項目的順利運行。
一個房地產(chǎn)項目的實施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項目進行時，相應的費用必須用在相應的環(huán)節(jié)上。
3.房地產(chǎn)項目質(zhì)量目標要求高。房地產(chǎn)項目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項目質(zhì)量的要求也會格外地高。
如果項目的質(zhì)量出現(xiàn)了問題，那將帶來非常嚴重的后果。
這種嚴重的后果不僅僅體現(xiàn)在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財產(chǎn)安全，是不容忽視的。
由于房地產(chǎn)項目本身涉及的方面比較多，有一定的復雜性，盡管如此，但各個方面卻是緊密相連的。
房地產(chǎn)項目不是一個人或是一個部門，就能完成的，需要各個部門、各個單位進行協(xié)調(diào)的，這也充分體現(xiàn)了它的組織特殊性。
6.房地產(chǎn)項目具有特定的程序性。
房地產(chǎn)項目的實施，需要有相應的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會影響整個房地產(chǎn)項目的進行。
7.房地產(chǎn)項目的時間目標限定性非常強。由于房地產(chǎn)項目投入的資金比較巨大，承擔的風險相對來說也就很大。
如果項目不能按照預定的時間完成，產(chǎn)品的原有功能就會過時，甚至可能造成房地產(chǎn)項目無人購買的困境。
以上簡述了房地產(chǎn)項目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產(chǎn)項目的人力資源管理與一般企業(yè)的人力資源管理，還是有很大的不同的。總結一個，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理只是針對某一個特定的項目而言，如果這個項目的周期結束，那么這個人力資源管理的工作也就隨之結束了，一切都是順應這個工程的需要而產(chǎn)生的。
（二）工作強度的多樣性。
在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。那么理所當然地，人力資源管理的方向也會發(fā)生一定的變化。這也說明了房地產(chǎn)項目的人力資源工作的多樣性。
（三）選聘與解聘的非常規(guī)性。
第二點中提到，在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。因此項目在不同階段需要的人員就會有所不同，所需要人員的數(shù)量也會不同，有的時候多，有的時候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績效考核的效果性。
房地產(chǎn)項目的績效考核，不像一般企業(yè)，實行年度考核，而是實行的是短期考試方式。
這樣可以促進項目的'建設與項目的質(zhì)量把控。
（五）激勵的偏物質(zhì)性。
房地產(chǎn)項目的人力資源管理中，多數(shù)人員為臨時聘用，通常用天來計算他們的報酬，用物質(zhì)的獎勵，更容易激勵起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓的具體性和針對性強。
房地產(chǎn)項目的人員培訓針對性比較強，負責不同工作內(nèi)容的人員會進行不同內(nèi)容的培訓，甚至具體到相對應的工作方法。
（七）管理的復雜性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理，不像一般企業(yè)，主要是由人事行政部門來負責。它主要還是由項目經(jīng)理或是負責人來進行的，當然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協(xié)作的。而且由于人員流動性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年時，我國建設部人力資源研究中心就與一些知名的網(wǎng)絡咨詢公司組成專門的調(diào)查小組，從300家企業(yè)中選取了比較優(yōu)秀的80家企業(yè)，進行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理存在著幾下幾個方面的問題：
（一）人力資源成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
根據(jù)調(diào)查結果，我們不難發(fā)現(xiàn)：一些設計規(guī)劃、地產(chǎn)商業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)等人才處于供不應求的狀態(tài)，國際投資管理等專業(yè)化的人才，更是一人難求，嚴重短缺。其中商業(yè)地產(chǎn)類短缺最大，達到了88.1%,其次設計研發(fā)人才也是達到了80%以上。
（二）人力資源管理基礎工作急須加強。
經(jīng)過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)超過三分之一的企業(yè)，它們的人力資源管理制度是不完善的，達到完善程度的企業(yè)，只有不到20%.我們經(jīng)過調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在開展人力資源建設過程中，只有26%的企業(yè)分析過所存在的問題，28%左右的企業(yè)正意識到發(fā)生的問題，45%左右的企業(yè)還沒有意識到自身存在問題，甚至還有10%左右的企業(yè)根本不準備進行人力資源的建設，也不準備發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，這個數(shù)值是值得高度重視的。
（三）人力資源管理水平急待提高。
在接受調(diào)查的企業(yè)中，有超過三分之二的企業(yè)，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業(yè)，達到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近15%的企業(yè)，它們的人力資源管理水平只有處于初級，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個結果是讓人震驚的。
另外有一點，我們也發(fā)現(xiàn)一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業(yè)的人員，但是由于薪酬激勵性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結果。
人力資源管理，是企業(yè)建設中一個比較重要的環(huán)節(jié)，它連接著一個企業(yè)的質(zhì)量、進度與成本等各個方面。房地產(chǎn)行業(yè)，也是我國近年來迅速崛起的一個行業(yè)，有著驚人的發(fā)展速度。它在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。
本文著重對房地產(chǎn)項目的人力資源管理的各方面進行探究，闡述了房地產(chǎn)項目人力資源精細化管理的特征及必要性，分析了現(xiàn)階段存在的問題與現(xiàn)狀，并提出了理想的房地產(chǎn)項目人力資源管理應有的模式。
[1]趙曙明《。人力資源管理理論現(xiàn)狀分析》。外國經(jīng)濟與管理，20xx-05.
[1]蔡寧偉《。項目人力資源管理的特性、誤區(qū)和對策研究》。華東理工大學學報，20xx-04.
[3]譚術魁《。房地產(chǎn)項目管理》。機械工業(yè)出版社，20xx-09.
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[5]彭劍鋒《。人力資源管理概論》。復旦大學出版社，20xx-08.
房地產(chǎn)論文篇六
目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實際經(jīng)驗，提出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應利用海外資金長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從20xx年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行b股、h股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的`國際化進程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、dbs發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應加強企業(yè)財務人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過度預支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業(yè)，一朝債務發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化，當時企業(yè)領導經(jīng)過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風險引起的財務危機，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。
[2]潘愛青:房地產(chǎn)融資問題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,20xx,07。
[3]劉晴:我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對策研究.黑龍江對外經(jīng)貿(mào),20xx,07。
房地產(chǎn)論文篇七
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟?《辭海》(版)中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經(jīng)濟崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經(jīng)濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當大的經(jīng)濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經(jīng)濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟。
(4)泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟泡沫是指經(jīng)濟成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟有利。只有當經(jīng)濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟。可見，泡沫經(jīng)濟是個貶義詞，而經(jīng)濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟簡單地劃等號，既要承認經(jīng)濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟。
二、經(jīng)濟泡沫的利與弊。
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟。
另一方面，也應清醒地看到，經(jīng)濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系。
在搞清了泡沫經(jīng)濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)，處于主導產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經(jīng)濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟的第二次高潮”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。
應當承認，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
房地產(chǎn)論文篇八
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題。
1.資金預算管理制度不完善，投資行為盲目。
就目前的實際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于資金管理沒有形成一個充分的認識，資金預算的管理水平也不夠完善，同時缺少對企業(yè)在項目投資和經(jīng)營中的資金控制，導致了成本超支的現(xiàn)象存在。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)來看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設。
2.融資形式單調(diào)。
融資是每一個房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業(yè)，都沒有能力通過發(fā)行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機構貸款上，而銀行的利率常常會出現(xiàn)波動，非銀行金融機構的利率往往在基準利率的基礎上有較大的上浮，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險更高、償還貸款的壓力過大。
3.資金管理意識淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時，房地產(chǎn)項目中，建設某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項目成立時設立一個單獨的銀行賬戶，未進行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導致房地產(chǎn)企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的具體內(nèi)容。
1.資金的預算管理。
資金的預算管理是資金管理的前提，在具體實施中，房地產(chǎn)企業(yè)要確定整個企業(yè)的現(xiàn)金流和開發(fā)項目的數(shù)量、開發(fā)進度的精準匹配等內(nèi)容，企業(yè)應該通過不同的資金預算形式來達到資金流和非項目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財務部門應該配合企業(yè)的工作目標，共同編制資金預算計劃的建立。這個預算計劃包含資金預算收入和資金預算支出兩方面內(nèi)容，其中資金預算支出是核心，應根據(jù)企業(yè)既定的成本大綱進行資金預算，并按照確定的預算安排使用資金。
2.資金的使用管理。
房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用管理要包含四個方面的內(nèi)容：第一個方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標、競標等所支付費用；第二個方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產(chǎn)的項目設計、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產(chǎn)項目的營銷和推廣等費用的支出；第四方面是房地產(chǎn)項目從預售開始的各項稅費支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風險，又要注意提高資金的使用效率。
3.資金的監(jiān)督管理。
一個房地產(chǎn)企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對資金的使用狀況進行檢查，通過財會部門提供的報表來審核資金使用是否合理。同時，企業(yè)的管理者還可以通過專項檢查來發(fā)現(xiàn)資金在使用過程中發(fā)生的深層次問題，尤其是在房地產(chǎn)項目竣工前的工程結算與款項支付、房地產(chǎn)項目預售后的銷售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強資金的監(jiān)督管理，就要建立獎罰制度，對資金管控執(zhí)行較好的項目及人員要給予獎勵，充分調(diào)動員工的積極性，積極開展企業(yè)的內(nèi)部審計，實現(xiàn)對資金整體情況的內(nèi)部控制。
三、加強資金管理內(nèi)部控制的措施。
1.科學安排資金的收入和支出。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會造成資金成本的超支，不利于工程項目的成本控制。合理協(xié)調(diào)收入和支出，是加強資金管理的必要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在建設一個工程時，所有的資金要等到項目預售才開始收回，而在開發(fā)前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項的流向，拒絕一切不合理的開支。
2.加強資金計劃分析和預算管理。
資金的計劃分析是指執(zhí)行資金的計劃后，把資金具體的情況和原計劃值相對比，發(fā)現(xiàn)偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預算管理則是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎。資金的預算分為年度預算和月度執(zhí)行預算兩個方面，平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資金總預算，是預算管理中最重要的工作內(nèi)容。
3.加強資金管理信息化平臺建設。
現(xiàn)代社會是信息化的社會，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來提高管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和內(nèi)部控制中，資金管理信息化平臺的建立，有利于管理企業(yè)內(nèi)部的資金收入和計劃的情況，對企業(yè)的資金進行統(tǒng)一的計劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實現(xiàn)了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。
四、結論。
我國在經(jīng)歷了金融危機的打擊之后，對于房地產(chǎn)開發(fā)的活動更加趨于理性化，也加強對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是即便如此，在房地產(chǎn)的市場中仍然存在著許多客觀因素導致的房地產(chǎn)企業(yè)資金使用不合理的現(xiàn)象，要想改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強資金管理和提高內(nèi)部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運作和資金的使用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)論文篇九
如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉(zhuǎn)售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費的調(diào)整對房地產(chǎn)價格有著直接有影響。
1收費的去向。
1.1納入預算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經(jīng)濟國家中，預算內(nèi)的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調(diào)節(jié)經(jīng)濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機關對居民或法人提供特定服務時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務者收取一定數(shù)量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關。上述情況是當今世界上市場經(jīng)濟國家的通例。不納入預算卻歸于“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預算“完整性”原則的市場經(jīng)濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中獨特的現(xiàn)象。
1.2轉(zhuǎn)入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調(diào)整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。
2最重要的保有稅——物業(yè)稅。
物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)只對國內(nèi)的單位和個人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財產(chǎn)，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產(chǎn)稅的設置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價物。土地使用權是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓得到，應該視為財產(chǎn)，在土地使用稅轉(zhuǎn)為土地出讓金或土地使用費后，地產(chǎn)稅并不是一個可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計稅的依據(jù)。在我國不存在對每宗房地產(chǎn)評估的條件，但是，我國許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
3問題最多的交易稅——土地增值稅。
我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難。“我國現(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等?！?/p>
我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產(chǎn)投機交易的角度考慮，而忽視了我國現(xiàn)有的經(jīng)濟情況和征收能力。我國是近年來經(jīng)濟增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產(chǎn)估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國加入wto的身份不符。從我國現(xiàn)實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，一般來說，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快牛”的現(xiàn)象難以克服。
4結語。
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設計相關的稅費，對房地產(chǎn)市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。
房地產(chǎn)論文篇十
由于受制于技術發(fā)展水平的制約，我國低碳技術水平不高，在當前房地產(chǎn)發(fā)展過程中，如果廣泛應用低碳技術，則會導致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來進行技術研發(fā)。同時低碳經(jīng)濟的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術的研發(fā)使用上具有高成本的特點，在房地產(chǎn)開發(fā)中應用低碳技術，會導致建筑成本大幅度提高。特別是當前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過程中資金并不充足，這也導致無法廣泛的應用低碳技術。
2.低碳經(jīng)濟的發(fā)展會抬高房價。
在當前房地產(chǎn)行業(yè)中，如果要走低碳經(jīng)濟發(fā)展的道路，這就需要加大對新型技術和能源的研發(fā)，這樣房地產(chǎn)業(yè)勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優(yōu)越性進行宣傳，并以此來提高房價。在房地產(chǎn)建設過程中應用低碳技術，房屋質(zhì)量必然會有所提升，高質(zhì)量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟發(fā)展下極易導致房價抬高。
3.低碳經(jīng)濟短期對房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開充足的能源供應，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟背景下，如果沒有充足的能源供應，那么必然會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策。
當前經(jīng)濟環(huán)境較為復雜，而且經(jīng)濟發(fā)展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會產(chǎn)生較多的問題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會導致違法行為增加，而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產(chǎn)利潤較髙，從而導致犯罪率較高，而且房地產(chǎn)價格還會出現(xiàn)虛假等情況。所以在當前低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)發(fā)展過程中需要加快各項政策及法律法規(guī)的完善。
2.倡導綠色環(huán)保。
在當前低碳經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)低碳的實現(xiàn)，需要加快在材料和技術上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來有效地代替高能耗的材料，實現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料，在達到良好保溫效果的同時，也能夠?qū)崿F(xiàn)隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達到環(huán)保的目的。近年來，我國科學技術的快速發(fā)展，各種新技術不斷涌現(xiàn)出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當前房地產(chǎn)建設過程中，還需要加大對太陽能和地熱能的應用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。
3.提高環(huán)保意識。
低碳經(jīng)濟背景k房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng)新發(fā)展相關措施：
1.健全法律法規(guī)控制排碳量。
最近幾年來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展很快，法律法規(guī)的健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟更加健康的發(fā)展’但是我國對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經(jīng)濟房產(chǎn)的排碳量沒有嚴格控制，對于一些沒有按照規(guī)定經(jīng)營的房產(chǎn)商處罰力度不夠。
2.低碳前提下對企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟背景下’房地產(chǎn)建筑過程中多。
會使用環(huán)保型材料和技術，這樣房地產(chǎn)的成本必然會提高，所以在房地產(chǎn)建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應用新型技術，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現(xiàn)象發(fā)生，科學對房地產(chǎn)建筑的前期成本進行有效控制，并制定具體的制度加以約束。
3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對。
低碳經(jīng)濟下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟而對房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟影響程度。
4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問題，而目前。
提倡的低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)發(fā)展影響更大，問題也就越來越多，而房地產(chǎn)市場環(huán)境也愈來愈復雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經(jīng)濟的前提下，國家要對房地產(chǎn)市場環(huán)境和企業(yè)本身的問題進行分析，制定一些列規(guī)章制度，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟做出指導，不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制，確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟下穩(wěn)步發(fā)展。
5.低碳背景下地產(chǎn)財稅政策的完善在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導致投資風險增加。因此國家需要出臺相關的政策來加大對房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟方向的發(fā)展。
結束語。
隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴竣，低碳經(jīng)濟已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實現(xiàn)能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識，有效地推動房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進程。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作上進行不斷創(chuàng)新，在加快推動房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎上，有效地對居民生活的環(huán)境質(zhì)量進行改善，確保經(jīng)濟和環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)論文篇十一
房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高、經(jīng)營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對整體房地產(chǎn)市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務風險；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應的財務風險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財務風險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的外部原因。
房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場原因形成的財務風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險現(xiàn)象；其次，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財務風險主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務風險的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的治理措施。
綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應該結合自身經(jīng)營發(fā)展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。
（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作質(zhì)量。
房地產(chǎn)企業(yè)應該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作質(zhì)量來達到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業(yè)財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業(yè)財務管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應該針對自身的財務管理工作制度進行優(yōu)化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中，通過科學標準的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進一步提升，保證企業(yè)財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財務風險。
（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化。
房地產(chǎn)企業(yè)應該在項目運作的過程中進一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作內(nèi)容，保證項目運作過程中出現(xiàn)的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。
（三）加強財務管理工作的預算機制應用。
房地產(chǎn)企業(yè)還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財務風險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預算管理機制全面的應用在自身的經(jīng)營管理工作中，包括企業(yè)的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預算制度來有效地降低企業(yè)在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的目的。
（四）加強市場調(diào)查。
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調(diào)查，加強對國家宏觀調(diào)控政策的學習和領悟，通過對上述內(nèi)容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。
三、結語。
綜上所述，通過對房地產(chǎn)企業(yè)所面對的財務風險內(nèi)容進行了分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的形成原因以及應該采取的治理措施進行了具體的分析和闡述。
房地產(chǎn)論文篇十二
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規(guī)定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應納稅金額計算。
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內(nèi)容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內(nèi)向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
1.計算方式復雜。
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內(nèi)容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，為了規(guī)避風險越來越多的房地產(chǎn)項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復雜和混亂，經(jīng)過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規(guī)范。
稅收部門對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關資料和鑒證報告要求內(nèi)容準確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業(yè)技能不過關，導致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進行稅務清算。
5.收入確認不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準確性。
在對房地產(chǎn)公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
2.準確計算工程項目的竣工面積。
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉(zhuǎn)移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定。
在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進行橫向?qū)Ρ?，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴格控制扣除項目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分攤。
房地產(chǎn)項目的成本費分攤的依據(jù)是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現(xiàn)，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學。
7.提高清算工作的質(zhì)量。
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。
四、結語。
通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經(jīng)濟正常的發(fā)展。
房地產(chǎn)論文篇十三
隨著國家經(jīng)濟調(diào)控與市場經(jīng)濟的不斷調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展，更為社會發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻。現(xiàn)階段，在全球經(jīng)濟一體化的大背景下，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟面臨著前所未有有的機遇與挑戰(zhàn)，需要國家有利的財政稅收政策進行調(diào)控與引導，才能夠在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。在市場經(jīng)濟條件下，供需關系影響著房價的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產(chǎn)稅收政策，才能更好地促進理性消費，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響的研究，對房地產(chǎn)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實意義。
1財政稅收政策的概述。
眾所周知，財政政策是國家整個經(jīng)濟政策的重要組成部分，它是國家對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現(xiàn)其職能按照法律預先規(guī)定的標準，強制的、無償?shù)娜〉秘斦杖氲囊环N手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產(chǎn)要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩(wěn)定作用，在經(jīng)濟蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業(yè)投資的過度下降，阻止經(jīng)濟的衰退，在經(jīng)濟過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經(jīng)濟的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經(jīng)濟發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關系，為社會經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；還對社會生產(chǎn)、分配、交換和消費直接產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟亦是如此。
2財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的影響。
2.1有利于房價的穩(wěn)定，消費的理性化與科學化。
從當前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發(fā)商的不斷炒作，使得房地產(chǎn)供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調(diào)整，加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)價格，來引導房地產(chǎn)向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產(chǎn)市場，搞活房地產(chǎn)市場經(jīng)濟[2]。財政稅收政策的落實，細化了房地產(chǎn)發(fā)展的相關規(guī)范，對于滿足標準的房地產(chǎn)商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來調(diào)動其調(diào)控的積極性，使得過于膨脹的房地產(chǎn)市場趨于謹慎，積極引導消費者樹立理性的消費觀念，科學地進行消費，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟長期穩(wěn)定的發(fā)展。
2.2有利于實現(xiàn)利益分配的公平性。
土地作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的基礎，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經(jīng)濟價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權，這也是其利益分配受到極大的關注的主要原因。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產(chǎn)開發(fā)商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟建立規(guī)范的政策與制度。
我國是法治國家，法律是保障一切發(fā)展有序進行的根本，尤其對于較為混亂的房地產(chǎn)市場，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產(chǎn)市場經(jīng)濟完善了相關的稅法政策，健全了相關的運行制度，不僅規(guī)范了市場秩序，還使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)開發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產(chǎn)投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴格的法律與制度進行規(guī)范，完善的房地產(chǎn)稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發(fā)商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。
3優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場積極發(fā)展的有效策略。
3.1完善房地產(chǎn)稅收政策，保證供需平衡。
在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展中，相關部門應該在實踐中不斷總結經(jīng)驗教訓，根據(jù)我國財政稅收大政策，依據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展自身的特點，完善房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)的供應量充足，維護市場的供需平衡。在實施房地產(chǎn)政策時，要有針對性，對于房地產(chǎn)市場價格偏高的地區(qū)，應降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調(diào)節(jié)土地交易量，增加房屋供應量，提高二手土地轉(zhuǎn)讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的健康發(fā)展；針對短期內(nèi)二手房賣方，應該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經(jīng)濟中，以此哄抬房價，擾亂市場經(jīng)濟發(fā)展秩序；針對房地產(chǎn)市場價格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產(chǎn)開發(fā)商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產(chǎn)市場，提升房地產(chǎn)的銷量，帶動當?shù)氐慕?jīng)濟快速發(fā)展。
3.2嚴厲打擊房地產(chǎn)商場上的不良投機行為。
在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，存在著大量的不良投機現(xiàn)象，這也是使得房產(chǎn)價格與供需平衡產(chǎn)生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產(chǎn)，以低進高出的形式進行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經(jīng)濟，使得經(jīng)濟不向前發(fā)展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復轉(zhuǎn)讓的稅費，限制土地的重復轉(zhuǎn)讓，以此來達到轉(zhuǎn)讓土地獲利的行為；針對房地產(chǎn)的投機行為，應降低一手房的稅費，減免持有環(huán)節(jié)的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當增加持有環(huán)節(jié)稅費，增加二手房專用稅費，嚴厲打擊利用房產(chǎn)進行炒作牟取利益，保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟正常有序發(fā)展。
房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟下，有自動調(diào)節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國家對其進行有效地調(diào)控，以期規(guī)范市場的發(fā)展。可以利用財政稅收政策中的物業(yè)稅來進行調(diào)節(jié)規(guī)范，對于不同群體實施區(qū)別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產(chǎn)權登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買房帶來的經(jīng)濟損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場管理機制，提升房地產(chǎn)市場的管理質(zhì)量與效率。
4結束語。
房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對社會的進步以及人民生活質(zhì)量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中的影響非常巨大，不僅使其實現(xiàn)了較好的轉(zhuǎn)型發(fā)展，更為國民經(jīng)濟的增長做出了巨大貢獻。財政稅收政策在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應在實踐中總結經(jīng)驗教訓，加大科學研究力度，使稅收政策引導好居民的消費，增加房地產(chǎn)供應量，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟在我國更穩(wěn)定地長期發(fā)展下去。
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房地產(chǎn)論文篇十四
房地產(chǎn)中的土地費用包含有土地轉(zhuǎn)讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務方面的費用，這些費用成為房地產(chǎn)成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關系到房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠獲得預期的經(jīng)濟效益，也是評價項目可行度的重要指標。房地產(chǎn)在對項目可行性的進行測算時，必須對土地相關費用進行科學計算，從土地面積和容積率方面的科學計算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項目前期的相關費用也是項目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費用。
房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設施裝備費用與機械技術費用、施工產(chǎn)生的管理費用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產(chǎn)生的招標價成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制的時候應該加以注意這些費用的控制。
3.建筑配套設施費用及其他支出費用。
房地產(chǎn)企業(yè)項目中的配套設施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設費用、園林綠化費用及市政設施配套等相關費用，此外，學校、醫(yī)院及商店等生活公共服務設施的費用也在此范圍內(nèi)。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標準，收費項目在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經(jīng)濟效益的重要因素之一。
二、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制中存在的問題。
1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，工程建設時間周期長，進行成本核算的步驟較多且具有風險高的特點，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產(chǎn)項目從取得土地開發(fā)權到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設施建設及相關工程維護及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內(nèi)容復雜性，房地產(chǎn)項目與市政建設、土木建設、設施安裝、園林綠化、環(huán)境建設、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構成內(nèi)容復雜化;成本構成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒有建立科學合理的成本控制體系。
由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學的成本管理控制制度，導致成本管理工作出現(xiàn)沒有相關規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。
3.沒有制定科學合理的目標成本或者執(zhí)行不到位。
制定目標成本是房地產(chǎn)項目管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標制定這一過程中，設計部門、成本管理部門及財務部門都不甚配合，對相關政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標成本科學含量不高。部分企業(yè)在目標成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學具體分析，最終使得目標成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施。
1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制。
房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時間長，設計范圍廣的項目，進行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
2.建立科學的成本控制獎罰機制，調(diào)動相關責任單位及人員的工作積極性。
構建一個科學可行的成本控制制度其主要就是指構建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟責任制度，將企業(yè)的成本控制指標進行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經(jīng)濟利益與成本目標完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質(zhì)完成任務的要給與獎勵。
3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制。
施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學技術手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負責施工管理的相關工程部分要將工程實施過程中出現(xiàn)的問題及時報于上級進行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標管理制度，招標工作盡量細化和科學規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設資金能夠按照預定計劃回籠，降低建設資金的貸款利息。
4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關部門。
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個成本控制機構，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負責人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關部門可以配備開展財務統(tǒng)計、質(zhì)量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進行成本控制工作。此外，這個部門要嚴格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
四、結束語。
總而言之，在當前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調(diào)控，并對各種違規(guī)行為進行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競爭激烈的局面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須認清當前形勢，有效控制成本，對資金進行合理利用，才能在經(jīng)濟浪潮中占據(jù)一席之地。
房地產(chǎn)論文篇十五
摘要：房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用，但我國對房地產(chǎn)金融的研究起步較晚，房地產(chǎn)金融領域?qū)I(yè)人才培養(yǎng)嚴重不足。根據(jù)多年從事房地產(chǎn)金融的與實踐體驗，提出了在能力本位教學思想下，通過引入“學生主體參與教學”和案例教學法、完善教學環(huán)節(jié)，以不斷激發(fā)學生學習興趣，發(fā)揮學生主觀能動性等教學改革思路與實踐，并對進一步完善該課程的設置及教學提出建議，希望能夠培養(yǎng)適合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的綜合性人才。
關鍵詞：房地產(chǎn)金融；教學改革；實踐。
1、樹立能力本位的教育思想，發(fā)揮學生的主觀能動性。
能力本位的教育思想把教育目標定位于學生本人以及他們內(nèi)部心理和外部行為將要發(fā)生的變化，不但強調(diào)理論知識、專業(yè)技能是學生必備的素質(zhì)，同時也強調(diào)由理論知識、專業(yè)技能所形成的素質(zhì)結構受主體職業(yè)情境和工作角色的影響，主張加強對后者的培養(yǎng)。正是基于這樣的教育思想，在房地產(chǎn)金融課程的教學過程中要求實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變：
1.1由以教師為主轉(zhuǎn)向以學生為主。
房地產(chǎn)金融學習既要有扎實的理論基礎，又要有豐富的實踐經(jīng)驗，因此，房地產(chǎn)金融這門課程應立足于微觀經(jīng)濟行為分析。授課過程中，積極引進“學生主體參與教學”的教學方法，引導學生參與教學全過程，通過采用情境教學法，從學生熟悉的事物入手，提高學生的學習興趣和參與意識，激發(fā)學生的主觀能動性。
1.2由單純知識傳授轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合素質(zhì)提高。
房地產(chǎn)金融是以金融學基本原理為基礎，借助管理學、技術經(jīng)濟學、市場營銷學等相關課程及其他相關學科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內(nèi)容。為了使學生能全面掌握房地產(chǎn)金融的相關知識，重點加強了金融創(chuàng)新等內(nèi)容的教學。
2、改進教學方法，激發(fā)學生的創(chuàng)造性。
多年以來，我們的教育一直老師是課堂的主體，學生只能處于完全被動地位，這種填鴨式的教學方法已越來越不適應今日高等教育的需要。教師的主要職能應是交給學生開啟知識大門的鑰匙，教師不再主要是傳授知識，而是幫助學生發(fā)現(xiàn)、組織和管理知識，引導他們而非塑造他們。
2.1采取多種教學方法，激發(fā)學生的創(chuàng)新能力。
（1）改進課程教學方法，實施全過程案例教學法。
所謂全過程案例教學，是將房地產(chǎn)金融案例教學的思想觀點方法手段綜合應用于教學過程中的各個階段和環(huán)節(jié)，使之聯(lián)結為一個有機而完整的教學過程體系。
（2）采用啟發(fā)式的新型教學模式。
啟發(fā)式教學思維模式在講解過程中，讓教師做導演，學生當主角，教師通過不斷的提問、引導、啟迪，充分調(diào)動所有學生學習的積極性，激勵學生獨立思考，闡述其獨特見解，這種教與學相結合的啟發(fā)式思維模式在房地產(chǎn)金融課程及其它一些專業(yè)課程的教學實踐中已被經(jīng)常運用，且取得了較為令人滿意的教學效果。
（3）結合房地產(chǎn)業(yè)界流行觀點組織小組討論。
結合現(xiàn)實，組織學生對業(yè)界流行觀點進行討論，討論過程中教師并不評判觀念的“對”與“錯”，而重在引導學生從不同的角度進行討論。“重過程而非結果”是這種課堂討論的特點，以此培養(yǎng)學生創(chuàng)新意識、獨立思考或創(chuàng)新能力。
2.2改革考試形式，綜合考評學生分析問題和解決問題的能力。
在此課程教學改革中，明確教學的重點是培養(yǎng)學生分析問題和解決問題的能力。因此，本課程改變了一張試卷定成績的考核方法，根據(jù)考試、作業(yè)、討論、專題小論文、專題小設計等綜合評定成績，以培養(yǎng)學生分析和解決問題的能力。
3、以學生為中心，與學生交朋友，營造良好學習氛圍。
“以學生為中心”是現(xiàn)代教育的基本理念。在多年的教學實踐中，我深刻地認識到只有經(jīng)常與學生溝通，充分理解學生，及時發(fā)現(xiàn)和彌補教學中存在的不足，才能使教學順利地進行，從而達到教學的目的，提高教學質(zhì)量。
在教學中教師的宗旨是“一切為了學生”，課堂上，教師堅持微笑教學，給學生營造一個愉快輕松的學習空間。對于某些學生在課堂上出現(xiàn)一些不應有的現(xiàn)象，不是一味的嚴肅批評，而是視情況不同，分別對待。通常情況下，做到動之以情，曉之以理，不傷害學生的自尊心，有時還來點幽默的調(diào)侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學生的面子，又達到了教育的目的。同時，作為一名年輕的教師，要注重發(fā)揮容易與學生溝通的優(yōu)勢，用課間休息的時間，與學生交談，同他們交朋友，傾聽他們對課程內(nèi)容安排的要求、對教學方法改進的建議等，了解他們真正關心或者想學的東西，在必要時適當?shù)卣{(diào)整教學內(nèi)容和進度。此外，在課程結束時讓學生寫學習總結，要求他們也對教師的教學給予中肯的評價，使教師了解自己的優(yōu)、缺點，為今后教學工作的提高創(chuàng)造條件。
由于比較關注同學生的感情溝通，很多學生不僅課后愿意和教師聊天、交友；更重要的是他們很喜歡聽課，態(tài)度認真，課堂效果好；同時他們學習有疑問也愿意同教師討論，請教，這樣對提高教學質(zhì)量大有好處。
4、幾點建議。
4.1加強對教師的培養(yǎng)，尤其應為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會。
教師在教學中發(fā)揮著主導作用，是知識的傳播者和學生效仿的主體，教師的知識水平和知識結構對教學活動起著舉足輕重的作用。目前高等學校中講授房地產(chǎn)金融的教師大多數(shù)人沒有直接參與過房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的實踐，講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，除應加強教師理論素養(yǎng)的培養(yǎng)外，應為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會。
4.2請房地產(chǎn)業(yè)界人士介入教學，增強學生的感性認識。
可以邀請房地產(chǎn)業(yè)界各個方面的資深人士到學校講學，增加學生對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的感性認識，并可感受真正企業(yè)家所應具備的企業(yè)家精神，激發(fā)學生的學習熱情和創(chuàng)業(yè)精神。
4.3提供有利的教學質(zhì)量保證計劃。
開課時間應選擇在三年級上半學期。學生先修過經(jīng)濟學、金融市場學、財務管理學等相關課程后再學習本課程，將會收到較好的教學效果。開課班級人數(shù)一般應控制在40人左右。
4.4有關部門提供更多的現(xiàn)代化教學工具。
投影儀多媒體、電化教學等現(xiàn)代化教學手段的運用，能夠幫助學生形成更加直觀的印象，提高學生的學習興趣，如城市土地級別圖、樓盤實景圖以及有關房地產(chǎn)金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場研究、房地產(chǎn)金融實驗室，為學生提供更多的成本較低的研究、實踐機會。
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