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試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇一
受越來(lái)越復(fù)雜的社會(huì)發(fā)展環(huán)境和越來(lái)越激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經(jīng)無(wú)法滿足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標(biāo)成本管理的方式在各個(gè)行業(yè)的管理中得到了一定的應(yīng)用和認(rèn)可。雖然在具體的實(shí)施過程中存在著較多需要改進(jìn)的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對(duì)目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的問題進(jìn)行分析探究，并結(jié)合實(shí)際情況提出相應(yīng)的管理方法和對(duì)策來(lái)進(jìn)行完善，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位，并得到了越來(lái)越廣泛的關(guān)注，而有效地目標(biāo)成本管理工作對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來(lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，并促進(jìn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇二
旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，和普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的區(qū)別，它是依托周圍較為豐富的旅游資源建立起的房地產(chǎn)行業(yè)，它涉及到的項(xiàng)目和普通房地產(chǎn)企業(yè)相比多了休閑旅游以及度假等。也正是由于這些使其在房地產(chǎn)行業(yè)具備一定的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。本文我們縮小論述范圍（以下的企業(yè)都指旅游房地產(chǎn)企業(yè)），重點(diǎn)探討旅游房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中的問題，以促進(jìn)企業(yè)又好又快發(fā)展。
企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在目前依法納稅的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)在納稅過程中因?yàn)樽陨淼脑驅(qū)е缕浼{稅行為和有關(guān)法律法規(guī)產(chǎn)生了沖突，違反了稅務(wù)部門的有關(guān)政策和規(guī)定，給企業(yè)造成不可估量的損失。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)最鮮明的表現(xiàn)就是繳納不必要的稅款或者沒有繳納夠應(yīng)繳納的稅款。
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)里的一種，它具備和其他風(fēng)險(xiǎn)相似的特征，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。
（一）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具備普遍性和廣泛性，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都具備一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在始終困擾著各企業(yè)的管理者，給企業(yè)的發(fā)展造成隱患。
（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具備客觀性，具體表現(xiàn)在它的存在不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)好壞或者管理者的個(gè)人意愿而變化，各企業(yè)只能采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，而不能杜絕它的存在。
（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦被觸發(fā)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)沉重的損失。同時(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)化成其他類型的風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)處理不善，會(huì)將企業(yè)帶入到嚴(yán)重的危機(jī)之中。
（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有隱藏性，它是一種看不見摸不到的東西，但是存在于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，一旦經(jīng)營(yíng)管理不善觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，必定會(huì)讓企業(yè)承受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。
由于風(fēng)險(xiǎn)要素的不同，我們?cè)谧肪慷悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因時(shí)一般從內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)角度看風(fēng)險(xiǎn)是如何產(chǎn)生的。
（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的內(nèi)部原因。
內(nèi)部原因是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的最為重要的因素，筆者在經(jīng)過調(diào)查和分析之后認(rèn)為目前納稅體制下房地產(chǎn)行業(yè)存在三個(gè)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的內(nèi)部原因原因，下面將詳細(xì)進(jìn)行分析。
1、財(cái)務(wù)部門財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核算水平較低。
財(cái)務(wù)核算是企業(yè)納稅過程中最為關(guān)鍵的一步，財(cái)務(wù)核算水平的高低直接影響了納稅情況。房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)核算過程中涉及到一些關(guān)鍵的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)和涉稅行為有著緊密的關(guān)聯(lián)，因?yàn)樵趯?shí)際納稅過程中納稅額的大小都是由這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)計(jì)算得來(lái)。因此可以這樣說，財(cái)務(wù)部門核算水平的高低將直接決定著納稅風(fēng)險(xiǎn)的大小。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算過程存在很多缺陷和漏洞，企業(yè)沒有制定較為詳細(xì)規(guī)范的核算制度，這樣財(cái)務(wù)人員在核算的過程中沒有有效的制度作為參考，只能依據(jù)自己平日里的工作經(jīng)驗(yàn)粗略進(jìn)行核算，這樣的核算必定導(dǎo)致結(jié)果和實(shí)際情況存在較大的差距，造成會(huì)計(jì)信息不準(zhǔn)確，在納稅中也因核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性存在疑惑而造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。
目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)制度不完善是導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的另一個(gè)原因。通過近幾十年的發(fā)展可以看出，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是由于自己在管理體制方面存在缺陷而最終走向了失敗。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度都存在較大的問題，和自身的實(shí)際發(fā)展情況不相符合，并且很多制度的建立都不在國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的允許之內(nèi)，甚至一些較小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部根本不建立財(cái)務(wù)制度。以上這些都將會(huì)在進(jìn)行納稅過程中導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，給企業(yè)的良好運(yùn)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅行為沒有足夠的重視。
對(duì)納稅行為重視不夠是造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的主觀因素。根據(jù)國(guó)家《稅務(wù)法》的有關(guān)規(guī)定，各企業(yè)應(yīng)該按時(shí)、積極繳納稅款，這是一個(gè)企業(yè)的責(zé)任。但是目前的情況是很多企業(yè)管理者對(duì)納稅都持有一種消極的態(tài)度，認(rèn)為納稅是一種資金的流失，在一定程度上減少了企業(yè)的流動(dòng)資金，降低了企業(yè)的利潤(rùn)。因此，很多企業(yè)為了降低自己的納稅數(shù)額，將國(guó)家的法律法規(guī)拋在腦后，用違法手段進(jìn)行偷稅漏稅活動(dòng)，這樣一旦被有關(guān)部門查獲，高額的罰款會(huì)讓企業(yè)流失更多的資金，給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更為不利的影響。
（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的外部原因。
由于我國(guó)長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，雖然開展了依法治國(guó)戰(zhàn)略，但是在法制建設(shè)中仍然存在一些缺陷，在稅務(wù)法中就是這樣。我國(guó)的稅務(wù)法雖然大體上對(duì)企業(yè)納稅進(jìn)行詳細(xì)的說明和規(guī)定，但是很多條例都沒有進(jìn)行具體的解釋和說明，論述較為籠統(tǒng)，這就給企業(yè)的稅務(wù)計(jì)算造成了一定的困擾，讓企業(yè)難以理解稅務(wù)法的有關(guān)規(guī)定。同時(shí)，企業(yè)只有對(duì)稅務(wù)法的執(zhí)行權(quán)力，卻沒有解釋權(quán)力，這就讓企業(yè)處在一個(gè)比較尷尬的境地，加之我國(guó)的稅務(wù)法經(jīng)常性的會(huì)進(jìn)行一些更新或者變動(dòng)，這就導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。
（一）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)。
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是指企業(yè)在納稅行為之前，企業(yè)要根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)判，并且采取一些風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，同時(shí)通知有關(guān)部門尤其財(cái)務(wù)部門要及時(shí)控制資金使用，做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。這樣的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)雖然在運(yùn)營(yíng)過程中有一些預(yù)測(cè)成分，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并不是具備十足的把握，但是還是能夠在一定程度上降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)的損失。
（二）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
管理人員在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范中發(fā)揮著帶頭的作用，為了增加抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，企業(yè)要定期組織一些管理人員或者部門的領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提升他們的思想意識(shí)和觀念，還要定期對(duì)其進(jìn)行考核，著重看其是否具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和組織抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣，管理者才會(huì)發(fā)揮出企業(yè)在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的帶頭領(lǐng)導(dǎo)作用，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
（三）加強(qiáng)與同行企業(yè)之間的交流溝通。
很多房地產(chǎn)企業(yè)將同行視為死對(duì)頭，各企業(yè)之間也幾乎都是閉門造車，互不聯(lián)系，這樣的發(fā)展?fàn)顩r是萬(wàn)萬(wàn)不可取的。加強(qiáng)同行業(yè)之間的交流，互相開展業(yè)務(wù)往來(lái)有利于及時(shí)了解在稅務(wù)方便的最新消息，尤其是本地區(qū)稅務(wù)部門會(huì)有可能根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策的要求進(jìn)行稅收調(diào)整，這些小小的改動(dòng)很容易不被企業(yè)多重視，加強(qiáng)行業(yè)之間的交流，能夠及時(shí)掌握政策的變化，從而對(duì)此做出防范措施，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）加強(qiáng)企業(yè)制度建設(shè)，不斷提升核算水平。
房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)自身體制建設(shè)和完善，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況開展建設(shè)和投資，各部門要加強(qiáng)內(nèi)部控制體系建設(shè)，加強(qiáng)預(yù)算管理和審計(jì)。企業(yè)應(yīng)該組織各部門領(lǐng)導(dǎo)人員對(duì)本企業(yè)制定詳細(xì)的發(fā)展規(guī)劃，各部門在工作中應(yīng)該時(shí)刻把企業(yè)的利益放在首位，嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)章制度。財(cái)務(wù)部門的建設(shè)尤為重要，要著重解決數(shù)據(jù)核算水平較低的情況，在核算中應(yīng)該按照企業(yè)的有關(guān)工作流程一步步詳細(xì)進(jìn)行，不允許出現(xiàn)無(wú)據(jù)可依的情況，這樣才會(huì)給稅務(wù)工作提供準(zhǔn)確地財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，保障納稅準(zhǔn)時(shí)、準(zhǔn)數(shù)完成，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。
目前稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是困擾房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大難題，并且稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是始終存在的，只有采取保障性措施降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，才能降低企業(yè)的損失。企業(yè)管理者要從內(nèi)部改革建設(shè)做起，重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，采取有效的管理方法和措施對(duì)其進(jìn)行控制，促進(jìn)企業(yè)又好又快發(fā)展。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇三
首先要正確區(qū)分開發(fā)成本及期間費(fèi)用。期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，開發(fā)成本又分別歸集在土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費(fèi)等子項(xiàng)中。若不能正確歸集開發(fā)成本及期間費(fèi)用，會(huì)造成成本核算的不正確，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)務(wù)中，相關(guān)工程人員薪酬及日常辦公支出、相關(guān)資產(chǎn)折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，在成立項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部的情況下，工程、開發(fā)、設(shè)計(jì)等相關(guān)人員薪酬及日常辦公支出；與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)資產(chǎn)折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設(shè)備）；項(xiàng)目建設(shè)期實(shí)際用于項(xiàng)目建設(shè)的借款利息支出，納入開發(fā)成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達(dá)到成本結(jié)轉(zhuǎn)條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財(cái)務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)定性，往往要對(duì)尚未入賬成本，在依據(jù)充分情況下進(jìn)行合理預(yù)計(jì)，按照完全成本計(jì)提入賬，且對(duì)計(jì)提的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)整，直至最終完全成本的確認(rèn)。按照完全成本對(duì)成本進(jìn)行計(jì)提，和稅法的規(guī)定存在差異，會(huì)造成會(huì)計(jì)核算和稅法的差異，在納稅申報(bào)時(shí)，要注意進(jìn)行調(diào)整。最后，項(xiàng)目分期核算有講究。對(duì)于建設(shè)規(guī)模較大，產(chǎn)品業(yè)態(tài)較多的項(xiàng)目，往往會(huì)進(jìn)行分期核算。但是如何分期，往往要結(jié)合項(xiàng)目證照、項(xiàng)目建設(shè)目的、相關(guān)政策等因素反復(fù)測(cè)算，考慮法律因素、管理因素、稅務(wù)因素后確定。
（二）成本控制難度大。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，成本控制難度大，具體來(lái)說就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、開發(fā)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段，把項(xiàng)目成本控制住批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，控制目標(biāo)隨著項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐的不斷深入而分階段設(shè)置，隨時(shí)糾正偏差，動(dòng)態(tài)管理，保證項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入來(lái)源，但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇預(yù)售的方式，銷售收入納入預(yù)收賬款核算。在實(shí)際操作中，預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，需參考以下三個(gè)條件：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；第三，產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在實(shí)務(wù)中要從以下幾個(gè)方面予以注意。（1）對(duì)于預(yù)售合同中應(yīng)收未收的款項(xiàng)，要及時(shí)確認(rèn)應(yīng)收賬款，并進(jìn)行相關(guān)稅金的納稅申報(bào)，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）繳納的相關(guān)稅金也要與收入結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)，由于納稅義務(wù)是從房屋預(yù)售開始，因此預(yù)售階段交納的相關(guān)稅金不能反映在主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的款項(xiàng)，要注意相關(guān)資料及會(huì)計(jì)核算的規(guī)范性，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)一般是在預(yù)收房款轉(zhuǎn)為銷售收入之后進(jìn)行的，在按照配比原則進(jìn)行稅金計(jì)提，預(yù)繳稅金，在資產(chǎn)負(fù)債表中，一般在“其他流程資產(chǎn)”、“應(yīng)交稅金負(fù)數(shù)”反映。待滿足收入結(jié)轉(zhuǎn)條件后，才同比例轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”。這樣就造成了企業(yè)當(dāng)年稅金常常與利潤(rùn)表中計(jì)提之后的稅金不相等。按合同確認(rèn)收入，預(yù)計(jì)毛利率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)稅收入及計(jì)稅成本方面與其他企業(yè)也存在著一些不同。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的銷售中，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段取得收入，首先要確認(rèn)預(yù)計(jì)毛利率，根據(jù)預(yù)售收入及毛利率，確定計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。在完工之后，應(yīng)及時(shí)將企業(yè)實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額計(jì)算出來(lái)，計(jì)入合并的應(yīng)納稅所得額之中。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)的差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結(jié)算，卻沒有取得全額發(fā)票的情況之下，未取得的金額可以預(yù)提，但是預(yù)提金額不能超過合同的10%；二是公共配套設(shè)施還未完工的，可以按照工程造價(jià)實(shí)現(xiàn)建造費(fèi)用的預(yù)提；三是報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以在未上交的情況下按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)提。結(jié)合我國(guó)稅制，企業(yè)所得稅只能向后彌補(bǔ)五年，考慮土增稅清算一般都需補(bǔ)繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業(yè)所得稅前不能抵扣，形成損失。
由于房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)的特殊性，在解讀財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，也與其他類型企業(yè)存在差異。例如，利潤(rùn)表并不能反映當(dāng)期經(jīng)營(yíng)情況，當(dāng)期交納稅金也和利潤(rùn)表中主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加不等，要結(jié)合現(xiàn)金流量表等資料綜合分析。這也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的設(shè)置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關(guān)報(bào)表，按項(xiàng)目建設(shè)分類的成本收入類明細(xì)表等，以便于會(huì)計(jì)信息的使用者能更準(zhǔn)確的了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及業(yè)務(wù)特點(diǎn)。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在加大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)自身的會(huì)計(jì)核算能力。在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，必須以實(shí)際為依據(jù)，依據(jù)法律以相關(guān)政策規(guī)定，提高企業(yè)對(duì)自身會(huì)計(jì)核算處理特殊性的認(rèn)識(shí)，針對(duì)這些特殊性制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算流程，從而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇四
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理人員，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，是一個(gè)值得深思的問題，本文主要是對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理應(yīng)該采取的控制措施進(jìn)行了探討。
質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，同時(shí)通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動(dòng)態(tài)過程控制圖，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目部強(qiáng)調(diào)并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場(chǎng)管理模式，尤其要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識(shí)，保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識(shí)的強(qiáng)弱，是決定能否實(shí)現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會(huì)議，研究部署對(duì)施工單位如何采取有效措施加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查與驗(yàn)收。加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制的具體措施如下：
1、對(duì)施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場(chǎng)管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時(shí)改正，并撤換相關(guān)人員。
2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對(duì)工程質(zhì)量和工程造價(jià)影響較大的分項(xiàng)及工序材料，工程部多次并及時(shí)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系和溝通。主要通過設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會(huì)議紀(jì)要的形式加以修正。
3、工程部對(duì)工程施工中使用的原材料、半成品及機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購(gòu)的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測(cè)的單位進(jìn)行復(fù)試，并將復(fù)驗(yàn)報(bào)告、出廠合格證及出廠檢驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場(chǎng)材料報(bào)監(jiān)理部和工程部檢查驗(yàn)收合格后方可使用，否則，一律不得進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)和用于工程上。對(duì)于工程中使用的主要機(jī)械設(shè)備（如塔吊、提升機(jī)、電動(dòng)吊籃、腳手架等）同樣也需進(jìn)場(chǎng)復(fù)試檢測(cè)和報(bào)驗(yàn)。
4、在安全控制方面主要對(duì)“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽(yáng)臺(tái)、屋面等），模板和支架、臨時(shí)用電，機(jī)械設(shè)備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時(shí)整改。
工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的總過程。
1、制定進(jìn)度計(jì)劃。
在工程的設(shè)計(jì)之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，確定工期的總目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)。
2、保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。
在施工過程中，要保證進(jìn)度計(jì)劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計(jì)劃布置到各個(gè)部門，將責(zé)任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對(duì)施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問題，要及時(shí)進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。
項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來(lái)具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，對(duì)其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。
1、全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理。
營(yíng)銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的地位十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營(yíng)銷理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識(shí)。
成本管理是一個(gè)全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識(shí)，這種全員參與控制模的'式并不是具體到部門或者個(gè)人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項(xiàng)目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個(gè)人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項(xiàng)目管理的每個(gè)方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來(lái)開展工作。
3、建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理。
是否能落實(shí)項(xiàng)目成本管理并將其切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來(lái)進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對(duì)項(xiàng)目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目部自身也需要建立一個(gè)對(duì)目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)項(xiàng)目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎(jiǎng)懲等內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實(shí)到職能部門、班組及個(gè)人。
4、提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力。
如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無(wú)法建立目標(biāo)成本控制體系來(lái)準(zhǔn)確對(duì)成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強(qiáng)其對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。企業(yè)可以建立一個(gè)內(nèi)部人才庫(kù)，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。
1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。
一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。
2、明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。
建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開展監(jiān)理工作。
3、建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無(wú)意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
[1]郭鴻飛，李凡。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系思考[j]。合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011,(05)。
[2]張媛媛，王銀生。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制[j]。財(cái)會(huì)研究，2011,(15)。
[3]彭澤華，李志軍。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的思考[j]。中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2008,(23)。
[4]邢瑞宇。淺談如何加強(qiáng)施工企業(yè)工程項(xiàng)目的成本控制[j]。會(huì)計(jì)之友，2011,(27)。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇五
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據(jù)目前情況了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理過程中，相應(yīng)的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中占據(jù)著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項(xiàng)目自身成本利益而忽視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，主要存在這樣一些問題：
（1）缺乏全過程和全費(fèi)用的成本管理意識(shí)。據(jù)目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒有設(shè)立專門的管理部門來(lái)對(duì)成本管理工作進(jìn)行有效地開展，甚至出現(xiàn)相關(guān)部門代替的局面，并且沒有合理的進(jìn)行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時(shí)，由于沒有健全的成本管理體制，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。
(2）在項(xiàng)目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調(diào)査與探究現(xiàn)象。成本調(diào)研工作對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的投資決策有著非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時(shí)間和成本管理觀念的影響對(duì)前期的成本調(diào)研工作比較忽視，并以項(xiàng)目原因的數(shù)據(jù)作為成本管理的依據(jù)，而沒有對(duì)工程的實(shí)際成本情況進(jìn)行考察，從而使得預(yù)算的結(jié)果與實(shí)際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無(wú)法滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的需求。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的工作中，市場(chǎng)觀念比較淡薄，沒有對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行充分的考察，過多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟(jì)的合理性，從而造成了成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。且由于相關(guān)成本信息無(wú)法對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際成本情況進(jìn)行準(zhǔn)確反映，故而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
（4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒有對(duì)相關(guān)成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行充分的積累，從而造成實(shí)際的結(jié)算成本與施工階段的目標(biāo)成本之間存在較大的差異，造成相應(yīng)的損失浪費(fèi)、無(wú)效地投資以及成本超標(biāo)等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時(shí)地對(duì)不斷變化的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行反饋，并及時(shí)地發(fā)現(xiàn)和解決項(xiàng)目的超支和浪費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)因素，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進(jìn)展，影響了成本管理工作的`有效性。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇六
摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市的擴(kuò)張推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的春天，巨大的利益空間及利潤(rùn)前景讓越來(lái)越多的人跨入這個(gè)行業(yè)這個(gè)行業(yè)，而且隨著人們經(jīng)濟(jì)水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的要求也越來(lái)越高，質(zhì)量、服務(wù)等都是消費(fèi)者們選擇的重點(diǎn)，這種種情況都極大的增加了房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)大的增加了房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)企業(yè)想要在這激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就需要通過強(qiáng)化施工管理，使企業(yè)能降低成本降低成本、提高質(zhì)量，從而提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促使企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。本文將從施工項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量及成本三方面出發(fā)對(duì)施工管理中的問題及解決方法進(jìn)行探討工管理中的問題及解決方法進(jìn)行探討。
1引言。
由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太過迅速由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太過迅速，巨大的市場(chǎng)需求使得開發(fā)商全力的追逐開盤的速度發(fā)商全力的追逐開盤的速度，完全不考慮質(zhì)量問題，這也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展埋下了隱患地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展埋下了隱患。而且來(lái)自于消費(fèi)者、同行、政府等各方的壓力使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益劇烈等各方的壓力使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益劇烈，想要在行業(yè)市場(chǎng)上有一席之地在行業(yè)市場(chǎng)上有一席之地，就要考慮如何以最少的經(jīng)濟(jì)成本和最快的速度和最快的速度、最高的質(zhì)量去完成房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。然而，影響其成本響其成本、質(zhì)量和速度的關(guān)鍵在于項(xiàng)目中的施工管理工作。施工管理對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目起到了提綱挈領(lǐng)的作用施工管理對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目起到了提綱挈領(lǐng)的作用，通過科學(xué)的施工管理可以有效的組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過程過程，可以將項(xiàng)目的施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制在計(jì)劃內(nèi)，從而使整個(gè)項(xiàng)目利益最大化使整個(gè)項(xiàng)目利益最大化。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇七
隨著近年來(lái)信息化技術(shù)的快速發(fā)展，信息化建設(shè)早已在我國(guó)各行各業(yè)中實(shí)現(xiàn)了廣泛應(yīng)用，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說，房地產(chǎn)管理信息化具備著提升房地產(chǎn)管理運(yùn)作效率、增強(qiáng)房地產(chǎn)管理決策應(yīng)變能力等效用，而為了保證這些效用能夠真正作用于安徽省六安市房地產(chǎn)行業(yè)中，正是本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的實(shí)踐展開具體研究的原因所在。
為了能夠較高質(zhì)量完成本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)展開的研究，我們首先需要深入了解這一建設(shè)的必要性，而結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)資料與安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，本文將這一必要性概括為提升管理水平與效率、實(shí)現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范、更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)三個(gè)方面。
1.1提升管理水平與效率。
對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)管理部門來(lái)說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記、廉租住房管理等都屬于其職能范圍，而隨著近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)部門職能范圍呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，這就使得傳統(tǒng)管理方式已經(jīng)不能滿足我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的各類需求，這也是近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)取得較為長(zhǎng)足的進(jìn)步的原因所在。而隨著各地房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)不斷取得成果，房地產(chǎn)管理部門工作人員的綜合水平也實(shí)現(xiàn)了一定提升，依托房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)的各類信息錄入與查詢也使得該工作實(shí)現(xiàn)了本質(zhì)性升級(jí)，房地產(chǎn)部門的管理水平與效率自然因此實(shí)現(xiàn)了較好提升[1]。
1.2實(shí)現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范。
房地產(chǎn)管理部門的日常工作本身具備著管理環(huán)節(jié)多、審批程序復(fù)雜、公眾負(fù)面反應(yīng)大等特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)的存在就使得傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理工作往往不能較好發(fā)揮自身效用，但在房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的支持下，這一現(xiàn)狀出現(xiàn)了較大變化。在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺(tái)的支持下，各類房地產(chǎn)管理信息能夠公開、透明的傳達(dá)給公眾，房地產(chǎn)管理工作的程序化與流程化程度也將實(shí)現(xiàn)較好提升，這自然使得房地產(chǎn)管理的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范得以實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)管理的信息化建設(shè)還能夠?qū)崿F(xiàn)職能范圍、辦事流程、相關(guān)法律法規(guī)的公開化，這對(duì)于房地產(chǎn)管理部門的效率與信譽(yù)度提升、公眾辦事時(shí)間縮短也將帶來(lái)較為積極的影響[2]。
1.3更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)。
除了上述幾方面外，房地產(chǎn)管理信息化還能夠更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)，而這一指導(dǎo)的實(shí)現(xiàn)主要是由于信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)能夠及時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)行業(yè)的各類信息，這自然為房地產(chǎn)管理部門的相關(guān)決策提供了有力數(shù)據(jù)支持，依據(jù)國(guó)家近年來(lái)出臺(tái)的“動(dòng)態(tài)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)”房地產(chǎn)供求狀況展示功能所實(shí)現(xiàn)的宏觀指導(dǎo)就是這一認(rèn)知的最好體現(xiàn)。此外，房地建筑節(jié)能圖1信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)圖2新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程圖產(chǎn)管理信息化還能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)工作成本降低、業(yè)務(wù)管理錯(cuò)誤減少，這自然使得房地產(chǎn)管理部門的工作能夠在信息化建設(shè)的支持下實(shí)現(xiàn)更好展開[3]。
為了較為深入完成本文研究，筆者選擇了安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)作為研究對(duì)象，而在對(duì)該市房地產(chǎn)管理的代表性部門進(jìn)行實(shí)際調(diào)查后，筆者發(fā)現(xiàn)該市信息化建設(shè)已經(jīng)取得了一定成果，信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)也已經(jīng)全面應(yīng)用于該市房地產(chǎn)管理工作中，圖1為該市信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)的總體結(jié)構(gòu)，結(jié)合該圖我們能夠較為直觀認(rèn)識(shí)到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)所取得的成果[4]。在圖1所示的信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)中我們不難發(fā)現(xiàn)，該平臺(tái)涵蓋了數(shù)個(gè)子系統(tǒng)，這里筆者以商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)為例，圖2為新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程，在這一結(jié)合商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)的流程應(yīng)用中，以往需要耗費(fèi)房地產(chǎn)管理部門與民眾大量時(shí)間的業(yè)務(wù)在這一信息化建設(shè)的支持下實(shí)現(xiàn)了短時(shí)間完成，結(jié)合這一流程我們就能夠較為直觀認(rèn)識(shí)到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的優(yōu)越性[5]。
結(jié)合上文內(nèi)容我們較為能夠在一定程度上了解安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)所取得的成果，不過在筆者的實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)中存在著信息化管理隊(duì)伍建設(shè)落后、各子系統(tǒng)之間關(guān)聯(lián)程度不夠、信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重等問題，這些問題就將很大程度上制約了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門職能的發(fā)揮，為此筆者結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)資料與自身實(shí)際調(diào)查，就更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議進(jìn)行了詳細(xì)論述。
3.1創(chuàng)造良好的信息化建設(shè)管理環(huán)境。
對(duì)于六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)來(lái)說，想要實(shí)現(xiàn)這一建設(shè)的更好展開，當(dāng)?shù)卣捅仨殲檫@一建設(shè)工作提供良好的信息化建設(shè)管理環(huán)境，加強(qiáng)軟硬件環(huán)境建設(shè)是當(dāng)?shù)卣仨毬鋵?shí)的措施。對(duì)于軟件環(huán)境建設(shè)來(lái)說，當(dāng)?shù)卣枰浴段餀?quán)法》、《房屋登記辦法》等法律為依據(jù)，通過發(fā)揮自身引導(dǎo)作用為六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)提供制度與輿論支持；而對(duì)于硬件環(huán)境建設(shè)來(lái)說，當(dāng)?shù)卣枰哟髮?duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理信息化建設(shè)的資金投入，同時(shí)聯(lián)合相關(guān)公司參與信息化建設(shè)，這樣就能夠?yàn)榱彩蟹康禺a(chǎn)管理信息化建設(shè)提供有力支持[6]。
3.2建立標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。
為了能夠給予六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)更好的支持，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門還需要建立自身業(yè)務(wù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，即房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、流程標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)限標(biāo)準(zhǔn)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然我國(guó)住建部早已發(fā)布了行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，不過受針對(duì)性不足、數(shù)據(jù)接口繁瑣等因素的影響，六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)對(duì)于這類標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施并不是很理想，為此當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門必須予以標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范建立與應(yīng)用的較高關(guān)注。
3.3建設(shè)統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)。
雖然六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)實(shí)現(xiàn)了信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)的建立，但這一平臺(tái)與銀行、稅務(wù)、審計(jì)等部門并沒有形成流暢的信息通道，這就在很大程度上阻礙了其平臺(tái)的效用發(fā)揮，為此筆者建議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)向網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、數(shù)據(jù)中心、業(yè)務(wù)流程、身份認(rèn)證的統(tǒng)一方向發(fā)展，這樣才能保證房地產(chǎn)管理部門更好為民眾提供服務(wù)。
3.4做好信息化管理人才隊(duì)伍建設(shè)。
除了上述幾方面外，為了更好開展六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門還需要做好信息化管理人才隊(duì)伍建設(shè)，提高人才聘用的門檻、加大對(duì)管理人員的培訓(xùn)力度、建立良好的人才激勵(lì)制度是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門可以采取的具體措施，而這些措施支持下的房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)就將實(shí)現(xiàn)更好展開。
在本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)實(shí)踐展開的研究，筆者詳細(xì)論述了房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性、安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)現(xiàn)狀、更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議等內(nèi)容，而結(jié)合這一系列內(nèi)容我們就能夠較為深入了解房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的重要性，希望這一認(rèn)知能夠?yàn)橄嚓P(guān)從業(yè)人員帶來(lái)一定啟發(fā)。
[1]劉玉芝。淺議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)[j].電子制作，20xx（04）.
[2]張曉林。推進(jìn)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性及有效策略[j].中華民居（下旬刊），20xx，02：226.
[3]姜宏娜。推進(jìn)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性及有效策略分析[j].民營(yíng)科技，20xx，03：72.
[4]姜濤。有關(guān)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)相關(guān)問題解析[j].現(xiàn)代交際，20xx，03：56~57.
[5]徐娟娟，田華。談房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)[j].山西建筑，20xx，11：242~243.
[6]榮憲波。淺議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)[j].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊），20xx，01：34.
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇八
1）社會(huì)大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟(jì)分析。改革開放以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的發(fā)展可謂是突飛猛進(jìn)，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)減少，市場(chǎng)對(duì)自身的調(diào)控增加，這也就造成了各個(gè)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)力的不斷增強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。鑒于這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個(gè)亟待解決的問題。和別的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的國(guó)家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會(huì)大環(huán)境是相同的。那么在這個(gè)大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應(yīng)的降低房?jī)r(jià)，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)的工程經(jīng)濟(jì)分析不僅對(duì)房屋的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)有著很大的影響，而且在社會(huì)主義建設(shè)新時(shí)期，我國(guó)正逐步加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在我國(guó)廣大農(nóng)村開始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)的工程分析也可以應(yīng)用于此，它能夠在推動(dòng)農(nóng)村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動(dòng)農(nóng)村拆遷工作高速有效的運(yùn)行。
2）企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟(jì)分析。一個(gè)發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，事先如果進(jìn)行了完善又合理的工程經(jīng)濟(jì)分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理更加有效的實(shí)施。做好合理有效的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟(jì)分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，大大提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的工作積極性。
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場(chǎng)，來(lái)獲取更大的利益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行正確有效的分析，就必須高度重視對(duì)工程建設(shè)過程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進(jìn)而提高效益，在房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。
1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)準(zhǔn)確進(jìn)行前期市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，我們首先需要對(duì)前期的市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。首先我們需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行合理的分析，其次對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的具體內(nèi)容也要進(jìn)行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項(xiàng)目適應(yīng)什么階層的居民，并且還要對(duì)與這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目條件類似的其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行考察等。通過研究前期市場(chǎng)的市場(chǎng)定位后，房地產(chǎn)開發(fā)管理者對(duì)其進(jìn)行正確的分析。房地產(chǎn)開發(fā)商們已經(jīng)在戰(zhàn)略角度上通過對(duì)以上各個(gè)環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經(jīng)可以預(yù)估房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的工程造價(jià)。那樣基本上就能夠讓這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大體上符合所面臨的消費(fèi)人群的定位和市場(chǎng)定位，不會(huì)造成嚴(yán)重脫離市場(chǎng)定位的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中準(zhǔn)確的前期市場(chǎng)定位，也會(huì)為后期房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇到的實(shí)質(zhì)性的工作提供模板和標(biāo)準(zhǔn)，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)工作確定明確的目標(biāo)，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟(jì)成本。
2）工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其市場(chǎng)定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在房地產(chǎn)開發(fā)的工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。因?yàn)楣こ淘O(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中為房地產(chǎn)的開工做準(zhǔn)備，但并沒有進(jìn)入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來(lái)，正式的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)還沒有正式實(shí)施，因此還有對(duì)它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開發(fā)管理者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因?yàn)闆]有很好的設(shè)計(jì)而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產(chǎn)開發(fā)者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會(huì)遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程的失控，無(wú)止境的增加房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本。通過對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)分析的實(shí)踐表明，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)分析階段的費(fèi)用只占房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程的1%，但這1%的費(fèi)用會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中40%的費(fèi)用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。
3）工程實(shí)施階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在建設(shè)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制，是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者首先要對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行合理的統(tǒng)籌，因?yàn)檫@直接影響到了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。如果項(xiàng)目統(tǒng)籌的好，項(xiàng)目就會(huì)運(yùn)行的快，這就會(huì)在很大程度上降低項(xiàng)目的成本。其次，要完善合理的招標(biāo)制度，那樣房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠在市場(chǎng)最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價(jià)廉建筑材料的供應(yīng)商進(jìn)行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調(diào)利益，達(dá)到互利雙贏的效果。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)者在房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行合理有效的分析，不但能夠預(yù)測(cè)將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場(chǎng)份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無(wú)完善，過程中也許會(huì)遇到很多問題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇九
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請(qǐng)登記，并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。之后應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，沒有資質(zhì)證書不能從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營(yíng)，業(yè)績(jī)的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級(jí)。
房地產(chǎn)開發(fā)商從決策進(jìn)行某地產(chǎn)項(xiàng)目的開始，就應(yīng)該考慮用于項(xiàng)目的資金來(lái)源，一旦獲得了該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)花精力為該項(xiàng)目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動(dòng)或損失。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源大致有四種形式：
1、企業(yè)自有資金。
2、銀行信貸。
3、社會(huì)集資。
4、其他融資方式（各類信托基金、合作開發(fā)、銀團(tuán)聯(lián)合貸款等）。
四種形式可單選一種也可聯(lián)動(dòng)。
2、項(xiàng)目的選擇及選址。
項(xiàng)目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復(fù)雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇正確，應(yīng)該說投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選擇需要專門的知識(shí)及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問的作用，要認(rèn)定一個(gè)項(xiàng)目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項(xiàng)目選擇，必須對(duì)投資環(huán)境、投資時(shí)機(jī)及投資的法律保障做深入細(xì)致分析，必須對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場(chǎng)做全面、深入的調(diào)研，還必須對(duì)擬選項(xiàng)目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實(shí)現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。
項(xiàng)目的選擇完成后或同等要進(jìn)行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項(xiàng)目選址勘界報(bào)告后，要先后得到消防、規(guī)劃（建設(shè)）、國(guó)土資源部門的初步批復(fù)（預(yù)審）意見。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復(fù)意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當(dāng)?shù)卣皣?guó)土資源部門即可開展征地工作，完成征地補(bǔ)償相關(guān)工作后，進(jìn)行土地的招、拍、掛工作，并與中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國(guó)有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準(zhǔn)書，進(jìn)而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目的選址決定了房地產(chǎn)開發(fā)的征地成本和開發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)空間，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
3、項(xiàng)目的立項(xiàng)。
即項(xiàng)目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項(xiàng)批文。項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的要件包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成）；國(guó)土資源部門出具的意見（土地預(yù)審意見或建設(shè)用地批準(zhǔn)書）；規(guī)劃部門的批復(fù)意見（選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書）；環(huán)保部門出具的意見（經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報(bào)告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估單位論證通過）。
4、項(xiàng)目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)。
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時(shí)，項(xiàng)目施工圖還要及時(shí)向消防和氣象主管部門報(bào)審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
5、項(xiàng)目的招標(biāo)。
主要是指規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察、施工和監(jiān)理公司的招標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托招標(biāo)代理公司進(jìn)行上述各項(xiàng)工程的招投標(biāo)工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標(biāo)，一般情況下必須由招標(biāo)代理公司組織，在建設(shè)主管部門指定的交易廳中進(jìn)行，最后向中標(biāo)單位發(fā)出由建設(shè)主管部門、招標(biāo)代理公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽章的中標(biāo)通知書，中標(biāo)的施工企業(yè)應(yīng)及時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十
3.1科學(xué)的進(jìn)行建筑協(xié)調(diào)性管理。建筑施工中要實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)性管理的順利開展，企業(yè)管理者就要對(duì)科學(xué)管理方法不斷探索，從而進(jìn)行有效的管理。管理者要首先科學(xué)的認(rèn)識(shí)協(xié)調(diào)性管理的含義和重要性，加強(qiáng)自己的管理責(zé)任態(tài)度，明確部門職責(zé)。在進(jìn)行管理時(shí)，要提升管理人員的綜合素養(yǎng)和職業(yè)道德素養(yǎng)，加強(qiáng)管理隊(duì)伍建設(shè)，在管理中建立科學(xué)的管理制度，結(jié)合出現(xiàn)的問題進(jìn)行不斷的完善，通過管理模式來(lái)進(jìn)行規(guī)范化操作，從而保證市政橋梁建筑的質(zhì)量。要注意協(xié)商的態(tài)度和方法，不能在協(xié)商性管理中出現(xiàn)職權(quán)壓制的現(xiàn)象，保證協(xié)商性管理的公平性。
3.2加強(qiáng)施工的協(xié)調(diào)性管理。責(zé)任管理是協(xié)調(diào)性管理的前提，因此一定要首先對(duì)責(zé)任管理進(jìn)行明確，按照其部門的職權(quán)進(jìn)行責(zé)任劃分，從而保證施工協(xié)調(diào)性管理得以實(shí)現(xiàn)。在施工的過程中，從管理人員到施工人員，每個(gè)人都有相應(yīng)的責(zé)任，從而形成完善的責(zé)任管理制度。要提升管理人員的責(zé)任感，實(shí)行責(zé)任追究制度和獎(jiǎng)懲制度，使管理人員提升管理的積極性。要提升施工的工作效率，規(guī)范施工人員的操作，對(duì)于施工人員出現(xiàn)的問題要進(jìn)行及時(shí)的溝通，保證施工人員的工作積極性，從而保證工程的質(zhì)量。加強(qiáng)各個(gè)專業(yè)的協(xié)調(diào)性，讓部門之間進(jìn)行溝通和商議，共同進(jìn)行施工的協(xié)調(diào)性管理。對(duì)于施工中出現(xiàn)的其他問題，如材料的管理，施工人員的調(diào)配等，要與相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商交流，使建筑單位對(duì)建筑工程進(jìn)行明確、全程化的管理。
3.3加強(qiáng)技術(shù)協(xié)調(diào)工作。隨著建筑技術(shù)的不斷更新，現(xiàn)在建筑中的科技含量也在不斷的提高，在進(jìn)行施工建筑中，如果建筑的技術(shù)水平達(dá)不到建筑施工的要求，那么會(huì)影響整個(gè)建筑工程的施工進(jìn)度和工程質(zhì)量。在進(jìn)行技術(shù)協(xié)調(diào)性管理時(shí)，首先要提升建筑圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量，良好的圖紙可以讓各個(gè)部門明確施工進(jìn)度和質(zhì)量要求，減少部門之間發(fā)生矛盾。圖紙的設(shè)計(jì)會(huì)直接影響到建筑工程的整體質(zhì)量和部門之間協(xié)調(diào)工作。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)圖紙也會(huì)減少施工隱患，避免施工人員對(duì)圖紙存在疑問而使施工建筑出現(xiàn)質(zhì)量問題。
4結(jié)語(yǔ)。
總而言之，道路橋梁是城市建設(shè)的重要組成，關(guān)系著國(guó)家發(fā)展的方向，因此市政部門一定要做好質(zhì)量的把關(guān)。相關(guān)技術(shù)人員除了要不斷提升自身技術(shù)和專業(yè)水平之外，還要提升對(duì)管理的專注度，做好協(xié)調(diào)性管理工作，為工程整體質(zhì)量做好保障工作，并通過科學(xué)方法的不斷應(yīng)用和創(chuàng)新，促進(jìn)我國(guó)市政道路橋梁工作水平的提升。
參考文獻(xiàn)。
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試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十一
摘要：建設(shè)工程監(jiān)理可以有效加強(qiáng)工程管理工作，提高工程的質(zhì)量，節(jié)約資源與成本，保證工程按時(shí)完成。本文將論述建設(shè)工程監(jiān)理的現(xiàn)狀，分析建設(shè)工程監(jiān)理在工程管理中的作用和問題，并針對(duì)存在的問題提出解決措施，希望對(duì)提高監(jiān)理工作的效果和建設(shè)工程質(zhì)量有所幫助。
關(guān)鍵詞：建設(shè)工程監(jiān)理；工程管理；作用。
開展建設(shè)工程監(jiān)理工作可以有效促使工程數(shù)量與質(zhì)量相結(jié)合，給城市的發(fā)展帶來(lái)了許多經(jīng)濟(jì)效益，與此同時(shí)，開展建設(shè)工程監(jiān)理工作對(duì)監(jiān)理工程師也提出了許多新的要求。本文將系統(tǒng)分析建設(shè)工程監(jiān)理的現(xiàn)狀，論述工程監(jiān)理在工程管理中的作用及問題，并提出個(gè)人建議。
一、建設(shè)工程監(jiān)理的現(xiàn)狀。
在推行建設(shè)工程監(jiān)理工作之前，工程管理模式很不完善，很難有效控制建設(shè)工程的投資、質(zhì)量和進(jìn)度三大目標(biāo)。自從開展建設(shè)工程監(jiān)理工作以來(lái)，政企分開的管理模式誕生了，政府實(shí)施宏觀調(diào)控，運(yùn)用貨幣政策與財(cái)政政策逐步確立了三元建筑市場(chǎng)體系，該體系包括工程承包體系、工程發(fā)包體系以及以技術(shù)服務(wù)體系，三元建筑市場(chǎng)體系的確立和建設(shè)工程監(jiān)理工作的推進(jìn)有效提高了經(jīng)濟(jì)效益和工程管理工作的質(zhì)量。
二、建設(shè)工程監(jiān)理在工程管理中發(fā)揮的作用。
（一）建設(shè)工程監(jiān)理在工程設(shè)計(jì)階段中發(fā)揮的作用。
在工程設(shè)計(jì)階段，建設(shè)工程監(jiān)理的主要工作任務(wù)是控制工程的投資、質(zhì)量和進(jìn)度。控制好建設(shè)工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量才能為監(jiān)理工作奠定良好的基礎(chǔ)，監(jiān)理工程師必須了解并熟悉施工單位的投資意圖、需要的功能以及使用價(jià)值。而且，監(jiān)理工程師在驗(yàn)證設(shè)計(jì)方案的時(shí)候，要充分運(yùn)用施工單位所需要的功能和使用價(jià)值，并協(xié)調(diào)各項(xiàng)工程項(xiàng)目、功能、資金、技術(shù)之間的關(guān)系，以促使項(xiàng)目取得最高利益為目標(biāo)，使工程的質(zhì)量達(dá)到最優(yōu)化、投資趨向適量化、進(jìn)度趨于時(shí)效性。
（二）建設(shè)工程監(jiān)理在項(xiàng)目實(shí)施階段中發(fā)揮的作用。
在項(xiàng)目的實(shí)施階段，監(jiān)理工程師要以實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化工程為目標(biāo)，有效運(yùn)用質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督與管理工作，控制工程質(zhì)量的進(jìn)度和動(dòng)態(tài)，核查施工技術(shù)設(shè)備是否合格，并審查施工方案，檢驗(yàn)工程材料，通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)充分利用調(diào)配的資金和一切先進(jìn)技術(shù)以及可以利用的資源。控制工程的進(jìn)度是項(xiàng)目實(shí)施的最終目標(biāo)，監(jiān)理工程師可以通過分析投資金額、勞動(dòng)力的素質(zhì)、相關(guān)技術(shù)設(shè)備、工程的難易程度以及天氣狀況來(lái)控制進(jìn)度，保證工程項(xiàng)目按時(shí)完成。
三、建設(shè)工程監(jiān)理工作的問題。
（一）監(jiān)理工作單位的工作力度不足，綜合能力欠佳。
目前，中國(guó)的監(jiān)理企業(yè)都不能進(jìn)行全過程的監(jiān)理工作，難以保證全面做好管理工作，不能保障建設(shè)工程質(zhì)量全部達(dá)標(biāo)。而且，監(jiān)理工作單位的工作力度不足，監(jiān)理工程師沒有和施工單位進(jìn)行交流與協(xié)商，不能有效的管理施工組織，也不能控制施工的進(jìn)度，導(dǎo)致工程造價(jià)提高。另一方面，監(jiān)理企業(yè)的綜合能力欠佳，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，也不能提供多種優(yōu)質(zhì)的.服務(wù)。
（二）監(jiān)理工程師的專業(yè)水平不高，缺乏職業(yè)道德。
很多監(jiān)理工程師的專業(yè)水平并不高，很可能沒有學(xué)過建設(shè)工程管理的知識(shí)，因此，他們對(duì)監(jiān)理工作缺乏必要的了解，不能有效控制工程的投資、質(zhì)量和進(jìn)度，也不會(huì)認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)方案和施工過程中的問題。而且，他們?nèi)狈ω?zé)任心和團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)，沒有恪守職業(yè)道德，不認(rèn)真對(duì)待工作，不能做到愛崗敬業(yè)，這樣的工程師必然會(huì)嚴(yán)重影響監(jiān)理工作的效果。
四、解決建設(shè)工程監(jiān)理工作中存在問題的建議。
（一）為監(jiān)理工程師做定期培訓(xùn)，提高監(jiān)理工程師的工作能力。
作為監(jiān)理企業(yè)，應(yīng)該為監(jiān)理工程師做定期培訓(xùn)，開設(shè)專業(yè)講座，提高監(jiān)理工程師的專業(yè)技能水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，這樣才能提高建設(shè)工程監(jiān)理工作的效果，從而有效提升建設(shè)工程質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)的安定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。作為一名合格的監(jiān)理工程師，必須具備專業(yè)的工作能力，恪守職業(yè)道德規(guī)范，認(rèn)真對(duì)待工作中的每一環(huán)節(jié)，做好自己的工作。監(jiān)理企業(yè)必須提高監(jiān)理工程師的技能水平，樹立他們的工作責(zé)任心，培養(yǎng)他們愛崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)他們的企業(yè)凝聚力。
（二）加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)理工作。
加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)理工作可以有效提高監(jiān)理效率，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，需要的功能和材料，以及施工技術(shù)都是影響工程質(zhì)量的重要因素。監(jiān)理單位必須做好施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)理工作，審查施工單位的資格和設(shè)計(jì)方案，檢驗(yàn)工程的質(zhì)量、技術(shù)和質(zhì)量保證機(jī)制，檢查施工材料，并對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行不定期的抽樣檢查，這樣才能保證工程質(zhì)量，做好監(jiān)理工作。
（三）做好施工階段和檢驗(yàn)竣工質(zhì)量的監(jiān)理工作。
在施工階段，監(jiān)理工程師要檢查施工設(shè)備是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求，如果有破損必須及時(shí)更換，還需要檢驗(yàn)各種原材料和半成品的質(zhì)量，審核復(fù)驗(yàn)報(bào)告，檢查新材料和新技術(shù)是否符合標(biāo)準(zhǔn)在進(jìn)行施工。而且，監(jiān)理工程師不能私自更改設(shè)計(jì)方案或者參與施工，不得自作主張的進(jìn)行下一道工序。工程項(xiàng)目竣工以后，監(jiān)理企業(yè)必須按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，需要提供相關(guān)資料，和其他一起簽署竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。如果，竣工檢驗(yàn)不合格，就需要修復(fù)工程，修復(fù)完畢后，監(jiān)理工程師要再次檢查工程質(zhì)量，直到質(zhì)量達(dá)標(biāo)為止。
五、結(jié)束語(yǔ)。
綜上所述，開展建設(shè)工程監(jiān)理工作可以有效提高建設(shè)工程的質(zhì)量，充分利用一切有效資源，保證工程按時(shí)完成，能夠控制好工程的投資、質(zhì)量和進(jìn)度三大目標(biāo)。協(xié)調(diào)工程項(xiàng)目所需要的功能、資金、技術(shù)和法規(guī)的關(guān)系，推動(dòng)投資科學(xué)化、質(zhì)量高效化、進(jìn)度合理化，提高項(xiàng)目的綜合利益。但是，目前監(jiān)理工作單位的工作力度不足，綜合能力欠佳；監(jiān)理工程師的專業(yè)水平不高。因此，監(jiān)理企業(yè)必須提高監(jiān)理工程師的技能水平，加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)理，監(jiān)理工程師要仔細(xì)審查設(shè)計(jì)方案，檢驗(yàn)工程質(zhì)量，做好施工階段和檢驗(yàn)竣工質(zhì)量的監(jiān)理工作，才能保證建設(shè)工程的質(zhì)量，發(fā)揮監(jiān)理工作的最大價(jià)值，實(shí)現(xiàn)工作的目標(biāo)。
作者:郁衛(wèi)超。
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試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十二
目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了自20xx年以來(lái)的最低點(diǎn)。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，“增收不增利”成為了整個(gè)行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產(chǎn)的毛利率每年下滑約3—5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)。分析各種原因，除了受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及政府宏觀調(diào)控的影響外，較高的稅負(fù)是縮小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。而在兩稅種之間進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來(lái)。那么，如何通過合理、合法的手段來(lái)降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)呢？我們可以結(jié)合土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅的理論知識(shí)，將其靈活地運(yùn)用在開發(fā)房地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
在投資決策階段，選擇運(yùn)營(yíng)模式還是合作模式直接影響著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來(lái)進(jìn)行稅負(fù)的對(duì)比預(yù)測(cè)以及運(yùn)營(yíng)方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會(huì)大大降低開發(fā)活動(dòng)所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰(shuí)？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報(bào)酬即可?？梢钥闯?，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，a公司20xx年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；20xx年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給b房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由b房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，a公司不僅要按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與b公司合作開發(fā)，由a公司出資、b公司出地，建成后各自對(duì)外轉(zhuǎn)讓，雖然營(yíng)業(yè)稅會(huì)增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來(lái)選擇合適的投資運(yùn)營(yíng)模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
地價(jià)往往占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對(duì)于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長(zhǎng)期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢(shì)之下，它們有時(shí)會(huì)采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因?yàn)椋绻ㄟ^轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營(yíng)業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購(gòu)等在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。
立項(xiàng)階段對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來(lái)說相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼恋卦鲋刀惽逅銓?duì)象的確定，進(jìn)而影響著各個(gè)納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時(shí)也影響著項(xiàng)目清算的時(shí)點(diǎn)。在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)?，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場(chǎng)，在項(xiàng)目前期的定價(jià)往往較低，那么增值率隨之也會(huì)降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價(jià)格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會(huì)高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎(chǔ)上，還要把握對(duì)可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫(kù)等公共配套建筑面積。對(duì)于車庫(kù)、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計(jì)入收入和成本，國(guó)家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)則可以建設(shè)單獨(dú)的車庫(kù)，將收入成本計(jì)入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車庫(kù)等。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的確定對(duì)于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測(cè)價(jià)格是不斷上漲的，那么前期的售價(jià)要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價(jià)則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對(duì)稅收籌劃的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬(wàn)達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長(zhǎng)期性來(lái)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對(duì)于清算對(duì)象中同時(shí)包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會(huì)影響到開發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開來(lái)的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營(yíng)銷樓以及樣板間的建設(shè)來(lái)增加開發(fā)成本。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局稅務(wù)司對(duì)售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時(shí)設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計(jì)入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計(jì)入開發(fā)成本扣除?？傊瑢?duì)于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來(lái)增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計(jì)扣除與據(jù)實(shí)扣除誰(shuí)大誰(shuí)小來(lái)選擇有利于增加稅后利潤(rùn)的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計(jì)扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，c房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬(wàn)元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬(wàn)元，計(jì)入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?500萬(wàn)元。按比例扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬(wàn)元；據(jù)實(shí)扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=20xx萬(wàn)元。在這個(gè)過程中，既要通過稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時(shí)也要把控企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷售階段要注重對(duì)收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對(duì)收入的分割；車房同購(gòu)意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者代理銷售則意味著售價(jià)的高低。在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來(lái)的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷售收入中分離出來(lái)，同時(shí)控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價(jià)格備案。雖然裝修合同將對(duì)方的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個(gè)過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫?huì)增加合同主體，進(jìn)而增加客戶的交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來(lái)降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無(wú)法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計(jì)算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈(zèng)送的車位因?yàn)闆]有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時(shí)間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個(gè)過程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積來(lái)計(jì)算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計(jì)算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對(duì)二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來(lái)考慮。六、結(jié)語(yǔ)面對(duì)嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境以及政府宏觀調(diào)控。稅收籌劃作為節(jié)約內(nèi)部成本、應(yīng)對(duì)政府相關(guān)調(diào)控政策的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握好其運(yùn)作原理，充分運(yùn)用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目每一過程的特殊性，關(guān)注重點(diǎn)稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤(rùn)空間。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十三
采訪是記者獲得新聞的重要途徑。只有掌握了采訪技巧，記者才會(huì)得到自己想得到的新聞素材，才有可能寫出具有較強(qiáng)新聞價(jià)值的新聞報(bào)道。筆者認(rèn)為有兩個(gè)環(huán)節(jié)是新聞采訪成功的關(guān)鍵，那就是前期策劃和現(xiàn)場(chǎng)的交流。
首先是前期策劃，策劃并不能獨(dú)立存在，只有與記者的現(xiàn)場(chǎng)采訪相結(jié)合，才能達(dá)到預(yù)定的報(bào)道目的。在一定程度上，能否處理好二者之間的關(guān)系是十分重要的，缺少策劃或策劃不到位的采寫沒有連續(xù)性，不能形成風(fēng)格和特色，但是。把握不好策劃的“度”，處理不好現(xiàn)場(chǎng)采訪的關(guān)系，也往往會(huì)事倍功半，收不到預(yù)期的效果。
在處理策劃與采訪的關(guān)系上，有三點(diǎn)應(yīng)該引起注意。
第一，策劃預(yù)案要充分。
記者身處采訪的第一現(xiàn)場(chǎng)，事件往往瞬息萬(wàn)變，所以記者在采訪之前應(yīng)該做一些必要的準(zhǔn)備工作，包括了解有關(guān)事件的基本情況以及被采訪事件多變的這一事實(shí)，采訪之前應(yīng)該多準(zhǔn)備幾套方案，應(yīng)該事先就想到可能發(fā)生一些狀況，并為此做必要的準(zhǔn)備，不要一廂情愿的想當(dāng)然會(huì)如何如何，而一旦遇到突發(fā)狀況就不知所措。一旦第一選擇不能順利實(shí)施馬上就拿出備份，而且采訪準(zhǔn)備方案最好是一正一反，不要雷同。筆者在對(duì)一次在本地區(qū)尚數(shù)首例的微創(chuàng)手術(shù)的采訪時(shí)，就遇到了意想不到的情況：前期擬寫采訪方案時(shí)以較多的筆墨寫了手術(shù)成功后要訪問哪些問題，并一一羅列出來(lái)，并且了解相關(guān)情況之時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也一致看好這次手術(shù)，大家信心十足的認(rèn)為應(yīng)該成功，但在一片樂觀的景象中，因?yàn)榉N種原因這次手術(shù)失敗了。好在準(zhǔn)備方案時(shí)就多留了一手，順便也擬了一些如果手術(shù)不成功應(yīng)該提哪些問題，應(yīng)該朝哪個(gè)主題轉(zhuǎn)移的辦法。因?yàn)橛袘?yīng)急預(yù)案，才如期把手術(shù)情況以最快的速度報(bào)道出來(lái)。有驚無(wú)險(xiǎn)之后也讓筆者感到前期采訪準(zhǔn)備的重要。
第二，策劃不能一錘定音，要全程跟進(jìn)，及時(shí)調(diào)整。
策劃的依據(jù)和思路來(lái)源于三個(gè)方面：中央精神和主管部門的指示任務(wù)、部門工作的部署、社會(huì)環(huán)境的反饋。策劃是某一階段、針對(duì)某一情況制定的帶有導(dǎo)向性質(zhì)的報(bào)道計(jì)劃。策劃是報(bào)道的開始或準(zhǔn)備，策劃的實(shí)現(xiàn)靠記者現(xiàn)場(chǎng)采訪，因?yàn)槭軐?shí)踐的約束和限制，所以不能閉門造車任意杜撰。這就存在著策劃與實(shí)踐是否能夠吻合。即主觀與客觀能否統(tǒng)一的問題。現(xiàn)實(shí)是變動(dòng)的，所以策劃應(yīng)是動(dòng)態(tài)的、變化的，才能適應(yīng)多變的現(xiàn)實(shí)。從一些產(chǎn)生了較大影響的報(bào)道看，幾乎沒有最初的策劃與后來(lái)采訪完全合拍的情況。現(xiàn)實(shí)是復(fù)雜、流動(dòng)和變化的，正是因?yàn)檫@種復(fù)雜、流動(dòng)和變化，才使生活豐富多彩，才使報(bào)道新意迭出。
第三，策劃不宜過細(xì)，既要重點(diǎn)框定，也要激發(fā)記者開闊采訪思路。
策劃的作用在于確定主旨、規(guī)定范圍、規(guī)劃采訪行動(dòng)，屬于宏觀調(diào)控。無(wú)論一次性報(bào)道，還是持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的系列報(bào)道，都應(yīng)該在策劃上下大力氣。但是策劃不能過細(xì)。不能越位，不能把記者手腳捆得太死，但是在確定重點(diǎn)的同時(shí)要提出多種思路和方案?？紤]到與主題有關(guān)的可能出現(xiàn)的其他方面，打開記者的思維之門，使其以積極的探索思維面對(duì)所接觸的現(xiàn)實(shí)。這樣有利于調(diào)動(dòng)記者的能動(dòng)性，采寫出精品佳作。一次公安系統(tǒng)開表彰會(huì)，筆者采訪的初衷只是會(huì)議報(bào)道，但在會(huì)議期間記者看到公安機(jī)關(guān)展示并歸還了失主夏利車、鉑金首飾、人民幣以及被盜的二百多本書籍。筆者了解到偷書的是一位年僅18歲的少年犯，于是作了深入的采訪，采寫了題為《青春有悔》的專題稿件。獨(dú)特的視角受到了觀眾的好評(píng)。
其次，新聞采訪的另一個(gè)重要的環(huán)節(jié)就是記者與被采訪者的現(xiàn)場(chǎng)交流。
只有在真誠(chéng)、互動(dòng)的氣氛中讓當(dāng)事人真實(shí)的交談，記者才能得到翔實(shí)充分的素材，做成觀眾喜聞樂見的節(jié)目。
第一，重視采訪的“首次效應(yīng)”即事物的第一印象。
對(duì)記者來(lái)說，要在很短的時(shí)間內(nèi)接近素不相識(shí)的采訪對(duì)象，并能與其進(jìn)行深入采訪，這其中首次效應(yīng)的運(yùn)用也就顯得格外重要?，F(xiàn)在流行的.是美女記者，而美女記者為什幺有時(shí)候更容易打開局面呢？這里恐怕就有一個(gè)“首次效應(yīng)”的問題。有時(shí)候，美女的容貌往往會(huì)給被采訪者留下一個(gè)不忍拒絕的印象。采訪也因此順利展開。而對(duì)大多數(shù)記者來(lái)說，“首次效應(yīng)”更多的應(yīng)用于通過自身的努力和良好的素質(zhì)來(lái)贏得被采訪對(duì)象的好感和認(rèn)同，這里面既有禮儀、舉止和語(yǔ)言等外在素質(zhì)的得當(dāng)運(yùn)用，更重要的則在于記者本身的學(xué)識(shí)、思想以及提問的技巧和深度等等。
第二，一把鑰匙開一把鎖。
《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》原總編輯張飚曾有一首詞形象地展示出記者的職業(yè)特點(diǎn)：“城里走，鄉(xiāng)里走，山里走；握繭手，握纖手，握綿手；風(fēng)也受，雨也受，氣也受。人道是，名也有，利也有，官也有，伐惡效獅吼，逢善魂相就，圖一個(gè)天地?zé)o垢心無(wú)垢！”
記者的職業(yè)特點(diǎn)決定了記者的采訪對(duì)象是形形色色、千差萬(wàn)別的，三教九流，名門望族，政客明星，高官平民，記者在對(duì)這些人群的采訪中。就需要根據(jù)被采訪者的不同背景、學(xué)歷、閱歷和性格等，選擇不同的采訪技巧，“一把鑰匙開一把鎖”而根本的采訪原則應(yīng)當(dāng)是不卑不亢，在記者的眼里，無(wú)論是達(dá)官貴人，還是平民乞丐，都是平等的個(gè)體生命，因此需要保持一個(gè)平等、中立和冷靜的采訪姿態(tài)。
第三，選擇合適的采訪場(chǎng)所。
新聞采訪多是面對(duì)面的現(xiàn)場(chǎng)采訪，這樣采訪的地點(diǎn)和時(shí)間。以及進(jìn)行采訪時(shí)周圍的環(huán)境因素也就變得格外重要，這些都會(huì)極大的影響被采訪者的心理，甚至導(dǎo)致采訪的成敗。曾經(jīng)有一位記者采訪一名在生產(chǎn)第一線做出突出貢獻(xiàn)的工人。采訪地點(diǎn)選在了工廠內(nèi)最豪華的會(huì)客室。而工人由于環(huán)境的不適應(yīng)極為緊張，心情不平靜，使得采訪時(shí)斷時(shí)續(xù)，效果很不好。
采訪效果如果要達(dá)到最佳化，從理論上說，這個(gè)雙向交流的過程應(yīng)當(dāng)達(dá)到自然融合，水到渠成。文學(xué)上講究一個(gè)“無(wú)我之境”，而新聞采訪其實(shí)也應(yīng)達(dá)到一個(gè)“無(wú)我之境”，即在不經(jīng)意間完成采訪。讓采訪者和被采訪者在自然而然的“原生態(tài)”中完成雙向交流。多年的新聞實(shí)踐告訴我們，記者一定要有意識(shí)的鍛煉自己的采訪能力，新聞?dòng)浾咭欢ㄒ卫斡涀∵@句話“七分采訪、三分寫作”，只有前期的策劃和采訪到位，才能獲得充分的素材，寫出好的新聞。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十四
摘要：隨著我國(guó)道路和橋梁的快速發(fā)展，道路橋梁的建設(shè)要實(shí)現(xiàn)順利的開展和質(zhì)量的保證，就必須采取科學(xué)、合理的協(xié)調(diào)管理。文章從在首先對(duì)協(xié)調(diào)管理的含義和重要性做了闡述，之后分析了當(dāng)前市政道路橋梁施工的現(xiàn)況，提出了幾點(diǎn)強(qiáng)化協(xié)調(diào)管理的有效建議，促進(jìn)市政管理水平的提升。
關(guān)鍵詞：市政工程；道路橋梁建設(shè)；協(xié)調(diào)性管理。
1建筑協(xié)調(diào)性管理的含義和重要性。
1.1含義。建筑的協(xié)調(diào)性管理，指的是在進(jìn)行施工建筑時(shí)，針對(duì)建筑工程中各個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)性的溝通和管理，這里的協(xié)調(diào)性管理所涵蓋的內(nèi)容很多，包括配合協(xié)作關(guān)系，成本利潤(rùn)關(guān)系、企業(yè)與職工之間的關(guān)系、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量等之間的協(xié)商管理。
1.2重要性。第一，協(xié)調(diào)性管理對(duì)于施工質(zhì)量的提升具有促進(jìn)作用。在當(dāng)前的市政道路工程建設(shè)中，由于施工量的增多，在施工的各個(gè)環(huán)節(jié)上需要有良好的銜接配合，才能為施工的總體質(zhì)量打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在施工管理中的協(xié)調(diào)性管理下，使施工的各個(gè)部門之間有密切的聯(lián)系，相互協(xié)調(diào)，共同確保施工活動(dòng)的順利開展，可以研究出最優(yōu)的施工方案，并協(xié)助質(zhì)監(jiān)站和安監(jiān)站對(duì)施工質(zhì)量起到全面的監(jiān)督管理，可以對(duì)施工中的缺陷整改意見進(jìn)行必要的落實(shí)，使施工管理人員的工作能力進(jìn)一步增強(qiáng)，進(jìn)而確保施工質(zhì)量的良好。第二，協(xié)調(diào)性管理可以有效控制施工進(jìn)度。首先，市政道路橋梁施工中，涉及到諸多的方面，由于施工建筑標(biāo)段銜接，各個(gè)施工單位的交叉相互作業(yè)，再加上受到專業(yè)間和標(biāo)段間的協(xié)調(diào)工作，能夠在很大程度上完善施工的技術(shù)和工藝，優(yōu)化改進(jìn)施工的策略，進(jìn)而提升施工的整體施工進(jìn)度；其次，施工單位與其他各部門、土建。設(shè)備安裝等的不同標(biāo)段項(xiàng)目經(jīng)理之間的協(xié)調(diào)，包括施工中的.一些必需要點(diǎn)，像協(xié)調(diào)征地拆遷、綠化拆除和恢復(fù)、交通狀況的協(xié)調(diào)、水電的報(bào)裝、道路管線的改動(dòng)、臨時(shí)水電的使用等，對(duì)這些部分的協(xié)調(diào)工作可以減少施工中不必要的繁瑣，使施工中的各項(xiàng)必備條件有充足的準(zhǔn)備，可以緩解施工單位、業(yè)主、參建方之間的矛盾，使其和諧發(fā)展。第三，協(xié)調(diào)性管理對(duì)合同管理具有推動(dòng)作用。在道路橋梁施工的過程中，需要綜合考慮道路建設(shè)和橋梁建設(shè)以及兩者結(jié)合處的處理工作，因此，需要在施工中舉行現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)會(huì)議，經(jīng)過多方面的思考討論，可以及時(shí)有效的提高專業(yè)的、科學(xué)的施工方案圖紙、設(shè)計(jì)的內(nèi)容以及技術(shù)的交底，在相關(guān)技術(shù)人員的不同角度的分析討論下，對(duì)設(shè)計(jì)的施工方案圖紙進(jìn)行不斷的修改，對(duì)存在的不足之處進(jìn)行與施工實(shí)際的對(duì)比驗(yàn)收工作，盡可能的減少施工中重修、返修現(xiàn)象的發(fā)生，減少或者杜絕爭(zhēng)議的產(chǎn)生，使施工的合同管理更為有序，從而促進(jìn)施工的順利進(jìn)行。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十五
2.1缺乏有力的施工監(jiān)管措施，員工自身的協(xié)調(diào)性有待完善。經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然帶動(dòng)城市路橋工程的增多，在實(shí)際的路橋施工建設(shè)中，很多的設(shè)計(jì)人員和施工管理人員由于在施工工期的限制下，缺少對(duì)工程實(shí)際的調(diào)研工作，更有甚者，有的施工管理人員為了達(dá)到施工工期的要求，盲目的進(jìn)行施工，沒有按照要求的規(guī)范程序，這樣工程的施工就缺乏了科學(xué)的實(shí)際調(diào)研數(shù)據(jù)支持，造成建設(shè)工程的整體設(shè)計(jì)不是很清晰明了，使相關(guān)部門的施工監(jiān)管工作有了很大的難度。另外，監(jiān)管人員由于自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的偏低、缺乏強(qiáng)烈的責(zé)任心。專業(yè)知識(shí)欠缺，自身的協(xié)調(diào)性很難完全發(fā)揮出來(lái)，也就使整工程的施工管理協(xié)調(diào)性大大降低，他們更多注重的是施工質(zhì)量，對(duì)施工的進(jìn)度、安全、效益等方面沒有過多的關(guān)注，監(jiān)管工作沒有落實(shí)到位，阻礙了工程的整體協(xié)調(diào)性發(fā)揮。
2.2施工部門間沒有有效的協(xié)調(diào)配合。市政路橋建設(shè)涉及多個(gè)方面，因此在開展施工時(shí)也需要多個(gè)部門的相互配合。然而，在施工工程的分層化管理模式下，各個(gè)施工部門之間有相對(duì)較強(qiáng)的獨(dú)立性，協(xié)調(diào)溝通工作很少，專業(yè)人員之間的配合工作較少，各有各的工作職責(zé)，互不干涉，各個(gè)部門間的銜接交流甚少，使得一些工程問題出現(xiàn)后，找不到具體的責(zé)任負(fù)責(zé)人，使問題得不到及時(shí)有效的解決，進(jìn)而延誤了工程進(jìn)度，使工程效益下降。另外，施工管理人員在工作上基本是處于室內(nèi)指揮，很少深入到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查分析，對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)狀況不是很全面真實(shí)的掌握，其作出的統(tǒng)籌方案，并不能考慮到各個(gè)施工部門的實(shí)際狀況，在執(zhí)行時(shí)就會(huì)導(dǎo)致部門間的矛盾增加，影響到施工的整體建設(shè)協(xié)調(diào)性。
2.3分包管理過多，施工整體銜接度降低。分包管理是路橋施工常采用的管理制度，這樣都導(dǎo)致工程施工中的各個(gè)參與承包單位之間是獨(dú)立性，彼此之間沒有深入的交流，在具體的工作范圍和工作職責(zé)上定位不準(zhǔn)確，而且承包單位的最終目的是獲得經(jīng)濟(jì)熊阿姨，造成了施工中各個(gè)工序的銜接度下降，沒有明確的責(zé)任歸屬。
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