總結(jié)是對(duì)過(guò)去的努力和成果進(jìn)行歸納和總結(jié)，以便更好地迎接新的挑戰(zhàn)。在寫(xiě)總結(jié)時(shí)，我們可以引用一些權(quán)威的資料和數(shù)據(jù)，增強(qiáng)總結(jié)的可信度和說(shuō)服力。請(qǐng)看以下總結(jié)參考文獻(xiàn)，以幫助你更好地理解寫(xiě)作總結(jié)的技巧和方法。
房地產(chǎn)論文篇一
目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問(wèn)題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿(mǎn)足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴(lài)程度較大。
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從20xx年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷(xiāo)售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴(lài)貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴(lài)間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行b股、h股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的`國(guó)際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、dbs發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷(xiāo)售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿(mǎn)意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶(hù)提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門(mén)之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以?xún)?nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤(pán)活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開(kāi)支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢(qián)，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。
[2]潘愛(ài)青:房地產(chǎn)融資問(wèn)題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,20xx,07。
[3]劉晴:我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題及對(duì)策研究.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào),20xx,07。
房地產(chǎn)論文篇二
【】如今，房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展，在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，為提高管理的有效性，要結(jié)合現(xiàn)階段科學(xué)技術(shù)，以科技引入為宗旨，不斷豐富房地產(chǎn)檔案資源的利用價(jià)值，隨著科學(xué)技術(shù)的完善，在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，以數(shù)字化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)檔案管理越來(lái)越被重視，本文結(jié)合科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，簡(jiǎn)明分析了房地產(chǎn)檔案管理引入科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也基于科學(xué)技術(shù)視角，具體分析了提高房地產(chǎn)檔案管理能力的策略，以此分析，旨在進(jìn)一步為房地產(chǎn)管理提供科學(xué)助力。
【】房屋檔案；科學(xué)技術(shù)；管理；策略。
從現(xiàn)階段社會(huì)的整體發(fā)展看，現(xiàn)代化、科技化水平都在不斷提高上升，這也提高了人們的科技認(rèn)識(shí)，也進(jìn)一步明確了各項(xiàng)工作過(guò)程采用有效的科學(xué)技術(shù)的必要性，從房地產(chǎn)檔案管理工作方面看，隨著房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，其檔案管理更具有一定的復(fù)雜性，傳統(tǒng)檔案管理模式必然要轉(zhuǎn)變，以積極的信息化檔案管理與科技化管理為根本，不斷實(shí)現(xiàn)檔案管理服務(wù)水平的完善，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。具體分析如下：
1.1促使檢索更加快捷。傳統(tǒng)檔案信息的檢索繁瑣，相關(guān)工作人員要以具體事件與相關(guān)問(wèn)題為基準(zhǔn)，通過(guò)目錄顯示，對(duì)應(yīng)所需資源，隨著科學(xué)技術(shù)引入，現(xiàn)代信息化檔案管理，檢索信息快捷，實(shí)現(xiàn)了辦公的高效率，無(wú)論查找的資料多么復(fù)雜，都可以有效應(yīng)對(duì)，目前，檔案資源越來(lái)越多，運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)，檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行了編號(hào)處理，以數(shù)字的形式錄入計(jì)算機(jī)，通過(guò)快速檢索，不僅準(zhǔn)確定位，也減少了工作流程，同時(shí)為工作人員提供了工作的準(zhǔn)確性。
1.2便于設(shè)置權(quán)限。房地產(chǎn)檔案涉及到商業(yè)機(jī)密，在進(jìn)行科學(xué)管理過(guò)程中，不僅要對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，同時(shí)也要對(duì)個(gè)人負(fù)責(zé)，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)引入，檔案數(shù)據(jù)調(diào)取與使用過(guò)程，提供了查詢(xún)端口，但這僅僅是檔案檢索一部分，在進(jìn)行深入檔案資源的運(yùn)用，會(huì)設(shè)置很多限制性權(quán)限，工作人員也基于有效范圍，在權(quán)限允許范圍可以進(jìn)行資料的管理，這樣一來(lái)，權(quán)限設(shè)置通過(guò)計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)，工作強(qiáng)度與難度都會(huì)降低，提高了檔案保密工作能力，也進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了服務(wù)的有效性。
1.3有助于統(tǒng)計(jì)工作?？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展，檔案管理過(guò)程，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)資源的有效整合，利于相關(guān)工作人員進(jìn)行精確分析，通過(guò)事先的準(zhǔn)備工作，把相關(guān)信息錄入計(jì)算機(jī)，檔案類(lèi)型有了進(jìn)一步歸類(lèi)，這樣一來(lái)，以便日后數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，檔案管理人員通過(guò)以數(shù)字化信息為依托，利用計(jì)算機(jī)軟件，實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)的全面性，這樣不僅減少工作時(shí)間，同時(shí)也提高了工作質(zhì)量，這對(duì)于現(xiàn)階段檔案管理科學(xué)化引入提供了保證。
2.1提高對(duì)科學(xué)化檔案管理的重視。為提高房地產(chǎn)檔案管理工作效率，應(yīng)該深入研究科學(xué)技術(shù)發(fā)展，相關(guān)工作人員不僅要提高認(rèn)知，同也應(yīng)該通過(guò)重視自身業(yè)務(wù)水平的提升，實(shí)現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化，檔案管理人員，要適應(yīng)科學(xué)化，要不斷提升自身的管理水平，不斷學(xué)習(xí)現(xiàn)代化信息技術(shù)，提高重視度，相關(guān)單位更要重視對(duì)于管理者管理水平的提高，通過(guò)管理者引導(dǎo)工作人員，積極實(shí)施規(guī)范化管理，在保障檔案管理安全性的同時(shí)，不斷深入提升自身的技術(shù)水平，豐富科技發(fā)展內(nèi)涵，為檔案管理工作現(xiàn)代化發(fā)展提供科學(xué)助力。
2.2完善檔案的科學(xué)化管理制度。傳統(tǒng)檔案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，應(yīng)該優(yōu)化管理形式，利用信息技術(shù)，以及管理能力，不斷形成有效的管理制度，其管理制度應(yīng)該包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于這些制度的構(gòu)建，不僅要把管理科學(xué)性作為重要管理內(nèi)容，同時(shí)更要完善管理的安全，強(qiáng)化安全規(guī)范，不斷把數(shù)據(jù)資源進(jìn)行有效保管，避免因制度的疏忽，造成檔案數(shù)據(jù)的丟失，也要避免因計(jì)算機(jī)病毒的入侵，對(duì)檔案資源的安全性產(chǎn)生威脅。
2.3完善科學(xué)化檔案管理設(shè)施的建設(shè)。在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，需要引入先進(jìn)的設(shè)施，從科學(xué)發(fā)展角度看，科技日新月異，這也要求，相關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)，要積極做好設(shè)備的`更新與完善，包括一些硬件以及軟件設(shè)備，都要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，積極更新，以此才能實(shí)現(xiàn)管理的便利性，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)檔案管理的特色化管理提供有效保證，此外，要以信息化資源體系的構(gòu)建為根本，實(shí)現(xiàn)資源的有效共享，能夠提高工作的便利性，也會(huì)調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，利于檔案資源管理與其他相關(guān)工作的有效融合開(kāi)展。
2.4建立完善的科學(xué)化管理標(biāo)準(zhǔn)?？茖W(xué)技術(shù)發(fā)展前提下，檔案管理工作應(yīng)該建立完善的標(biāo)準(zhǔn)，以標(biāo)準(zhǔn)體系為依托，不斷實(shí)現(xiàn)管理的統(tǒng)一化，包括檔案的錄入、掃描以及備份，都要嚴(yán)格按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，避免因格式問(wèn)題出現(xiàn)差異，同時(shí)也要避免因數(shù)字化管理的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，對(duì)日后檔案的調(diào)取與查找利用造成一定困難，此外，在建立完善的科學(xué)化管理標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要以實(shí)際情況為主，重視實(shí)踐深入研究，標(biāo)準(zhǔn)要規(guī)范，要具有一定的科學(xué)性，以此才能進(jìn)一步做到管理工作的準(zhǔn)確性。
2.5做好科學(xué)化檔案管理人才的培訓(xùn)。房地產(chǎn)檔案管理以人為本，同時(shí)更加需要高素質(zhì)的現(xiàn)代化技術(shù)人員，以此為保障，不斷提高管理的科學(xué)化水平，基于此，房地產(chǎn)檔案管理部門(mén)，首先要重視對(duì)于知識(shí)性人才的培養(yǎng)與引入，現(xiàn)有工作人員，要定期進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容要以科技發(fā)展過(guò)程中先進(jìn)的管理理念與技術(shù)為主，培訓(xùn)還應(yīng)該具有針對(duì)性與實(shí)踐性，要充分利用人才的終身教育模式，不斷深入改革，迎合現(xiàn)代化技術(shù)的完善，使相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)與專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平都得到有效提升。結(jié)束語(yǔ)總之，在信息化時(shí)代，科學(xué)技術(shù)不斷更新，作為房地產(chǎn)檔案工作，迎來(lái)了新挑戰(zhàn)，基于發(fā)展觀，更應(yīng)該充分重視科學(xué)技術(shù)的力量，以此為新機(jī)遇，不斷豐富多樣化的檔案資源管理，使房地產(chǎn)事業(yè)不斷健康發(fā)展，以此也進(jìn)一步提升服務(wù)水平，順應(yīng)時(shí)代，做到檔案管理的與時(shí)俱進(jìn)，從而實(shí)現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化發(fā)展。
[1]盧玉英.加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理工作的措施[j].辦公室業(yè)務(wù),20xx,(11):65+71.
[2]李昕毅.條碼技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的運(yùn)用[j].赤子(上中旬),20xx,(21):209.
[3]王斌.計(jì)算機(jī)技術(shù)在房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理中的幾點(diǎn)思考[j].硅谷,20xx,(03):147.
房地產(chǎn)論文篇三
從我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時(shí)間內(nèi)不會(huì)衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，但就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)情況而言，也暴露出很多問(wèn)題[2]。且這些問(wèn)題若不及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決，勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)地位。因此加強(qiáng)資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的話(huà)題。
（一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。
房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)發(fā)展具有周期長(zhǎng)、耗費(fèi)大等特點(diǎn)，在發(fā)展的過(guò)程中，完全依賴(lài)企業(yè)自身的資金運(yùn)轉(zhuǎn)是不可能實(shí)現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)銀行借款等融資方式進(jìn)行負(fù)債融資，從近幾年的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負(fù)債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴(yán)重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無(wú)效占用不斷增加，且盲目跟風(fēng)投資導(dǎo)致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導(dǎo)致資金的利用率進(jìn)一步降低。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預(yù)算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實(shí)際情況來(lái)看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明。
資金管理的原則在于主體明確，責(zé)任明確，且應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無(wú)效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進(jìn)一步的努力，來(lái)確保資金的正常使用和流動(dòng)。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒(méi)有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導(dǎo)致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補(bǔ)西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此需要通過(guò)多種方式加強(qiáng)外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對(duì)匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長(zhǎng)期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問(wèn)題。
（一）做好資金預(yù)算，促進(jìn)資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進(jìn)賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的有效方式。進(jìn)行有效的資金預(yù)算，上一年年末做好所有款項(xiàng)的整理和總結(jié)，計(jì)算盈虧狀況，并且將不可動(dòng)用資金和閑置資金詳細(xì)記錄處理，注重處理的細(xì)節(jié)。每年年初，財(cái)務(wù)部門(mén)則根據(jù)上一年的企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況以及當(dāng)年企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，做好資金預(yù)算計(jì)劃[4]。要求資金預(yù)算計(jì)劃既能夠滿(mǎn)足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)于閑置資金應(yīng)該加以利用，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。資金預(yù)算由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。”以此為核心，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計(jì)劃重點(diǎn)，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預(yù)案審核通過(guò)后嚴(yán)格執(zhí)行。
（二）合理規(guī)劃資金，重視風(fēng)險(xiǎn)管理。
在做好資金預(yù)算之后，應(yīng)該嚴(yán)格按照資金預(yù)算方案執(zhí)行，并且在此過(guò)程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運(yùn)轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預(yù)算只是年初的一個(gè)計(jì)劃方案，在現(xiàn)實(shí)發(fā)展中有很多不可預(yù)估的因素會(huì)影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時(shí)需要企業(yè)財(cái)務(wù)管理者嚴(yán)格依照合理規(guī)劃的處事標(biāo)準(zhǔn)作出新的資金決策，從而調(diào)整預(yù)算方案，將資金合理有效的利用起來(lái)。另外，在資金管理的工作任務(wù)中，風(fēng)險(xiǎn)管理是其中及其重要的一項(xiàng)任務(wù)，主要分為使用風(fēng)險(xiǎn)，在途風(fēng)險(xiǎn)和或有風(fēng)險(xiǎn)。資金的使用風(fēng)險(xiǎn)一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)，做好市場(chǎng)調(diào)研，加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性調(diào)查論證，項(xiàng)目評(píng)審以科學(xué)化，專(zhuān)業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在項(xiàng)目投資之初就將風(fēng)險(xiǎn)概率降到最低，也就是說(shuō)這種風(fēng)險(xiǎn)屬于預(yù)先通過(guò)有效手段可控型風(fēng)險(xiǎn)。而在途風(fēng)險(xiǎn)通常會(huì)發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過(guò)程中，要求財(cái)務(wù)人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率[5]。
（三）擴(kuò)寬融資渠道，加強(qiáng)資金動(dòng)態(tài)流向的監(jiān)督力度。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動(dòng)向。一般情況下，可通過(guò)企業(yè)的日常的報(bào)表全面了解資金的動(dòng)向，而且要定時(shí)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查，了解和知悉資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的深層次問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題尋找深層次的解決方法，尤其是對(duì)于應(yīng)收帳款，預(yù)付帳款，其他應(yīng)收款等資金往來(lái)賬目的'管理，逐筆跟蹤，強(qiáng)化監(jiān)督，明確責(zé)任人，才能將資金的來(lái)龍去脈清楚的進(jìn)行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應(yīng)該擴(kuò)寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項(xiàng)目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定明確的責(zé)任制度，業(yè)務(wù)人員的績(jī)效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法，確保錢(qián)出去，貨進(jìn)來(lái)，貨出去，錢(qián)進(jìn)來(lái)，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作，注重沉淀資金的盤(pán)活，將企業(yè)本身?yè)碛械馁Y金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)需要在財(cái)務(wù)人員的精確計(jì)算下進(jìn)行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過(guò)多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)，有效的資金預(yù)算和規(guī)劃，在強(qiáng)有力的監(jiān)督體制下落實(shí)施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲取一定的優(yōu)勢(shì)，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董剛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.
房地產(chǎn)論文篇四
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列政策控制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)卻居高不下，令人望而生畏，也給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來(lái)了很大的問(wèn)題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬(wàn)分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問(wèn)題。雖然在稅收籌劃過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，但采取合理方法則能帶來(lái)大驚喜。
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的希望，但是也存在著很多問(wèn)題：
(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面。
從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來(lái)看，總體來(lái)說(shuō)取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒(méi)有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。
(二)對(duì)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策理解淺顯。
21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問(wèn)題的住房問(wèn)題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過(guò)程中，有很多企業(yè)無(wú)法適應(yīng)國(guó)家政策，不能帶來(lái)成效。更有甚者對(duì)這一政策的理解出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的波動(dòng)。
(三)在稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較薄弱。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽(tīng)，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，這具有極大的隱患性。
面對(duì)波密詭譎的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目。
房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的'手段，減少支出，為資金投入儲(chǔ)存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過(guò)程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長(zhǎng)久之計(jì)，只會(huì)讓負(fù)債一直增加，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)并無(wú)益處，而通過(guò)扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來(lái)信心。
(二)合理利用國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策。
為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，合理利用國(guó)家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會(huì)想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。
(三)合理通過(guò)建房進(jìn)行稅收籌劃。
在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。這樣一來(lái)，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過(guò)這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對(duì)于合作雙方來(lái)說(shuō)都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。
(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持。
政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門(mén)，具有對(duì)企業(yè)的相關(guān)政策咨詢(xún)有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢(xún)，給予專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施。
稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來(lái)因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率。
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開(kāi)展，減少稅費(fèi)開(kāi)支，在保證有合理利潤(rùn)的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：
(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對(duì)企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前，政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤(rùn)。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中獲得生存機(jī)會(huì)。
(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘高溫’現(xiàn)象促使國(guó)家加大對(duì)該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問(wèn)題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國(guó)家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財(cái)務(wù)管理水平自然會(huì)降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動(dòng)率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過(guò)大的問(wèn)題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。
(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化。
在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形色色的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來(lái)的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會(huì)，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來(lái)巨大利益。
房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對(duì)企業(yè)自身有好處，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。
[4]劉立軍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[d].財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，20xx.
[5]李哲.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃空間探究[d].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，20xx.
房地產(chǎn)論文篇五
包含在清算的項(xiàng)目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類(lèi)集合，再按照起哦實(shí)際的成本費(fèi)用進(jìn)行合理的分配；另外，對(duì)于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計(jì)算。
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過(guò)程中一般會(huì)采用兩種計(jì)算方法：一是按照其開(kāi)發(fā)的房屋面積分開(kāi)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算其增值額和增值率，其增值稅的計(jì)算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來(lái)進(jìn)行；二是先整體計(jì)算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計(jì)算其土地的增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在增值稅的計(jì)算時(shí)可以先通過(guò)預(yù)算來(lái)將兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對(duì)比，然后取有利于企業(yè)的計(jì)算方法進(jìn)行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國(guó)家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時(shí)一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報(bào)告，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員也要對(duì)其所呈現(xiàn)的清算鑒證報(bào)告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報(bào)告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請(qǐng)清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的書(shū)面通知之后按照稅務(wù)部門(mén)要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報(bào)告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門(mén)所規(guī)定的時(shí)間限定之內(nèi)向稅收部門(mén)主動(dòng)提出增值稅的清算請(qǐng)求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問(wèn)題。
1.計(jì)算方式復(fù)雜。
在對(duì)土地增值稅的計(jì)算時(shí)一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過(guò)程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷(xiāo)售收入的總金額、扣除的項(xiàng)目和需要交納的稅金等三個(gè)部分。三部分任何一個(gè)部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項(xiàng)內(nèi)容，這就表明需要耗費(fèi)許多人力物力，對(duì)于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、投資的活動(dòng)更為復(fù)雜的企業(yè)來(lái)說(shuō)，要對(duì)其每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算，所要耗費(fèi)的人力和物力和可操作性上君是一個(gè)難題。
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售類(lèi)公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目更趨向于合作開(kāi)發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時(shí)組間一個(gè)空殼的建設(shè)公司，在項(xiàng)目完工之后直接進(jìn)行注銷(xiāo)，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的清算終于得出最終結(jié)果時(shí)，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚(yáng)鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報(bào)告不規(guī)范。
稅收部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報(bào)告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報(bào)告機(jī)構(gòu)的人員專(zhuān)業(yè)技能不過(guò)關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報(bào)告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過(guò)程中需要稅務(wù)部門(mén)進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開(kāi)發(fā)和保留尾盤(pán)等方式，另外還有可能在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬目上進(jìn)行改動(dòng)，一般的對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目銷(xiāo)售比例在超過(guò)85%以上則需要繳的稅金，而通過(guò)做假的賬的方式可以人為的將銷(xiāo)售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。
5.收入確認(rèn)不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對(duì)工程款推遲結(jié)算，不能夠及時(shí)的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷(xiāo)售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷(xiāo)售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房?jī)r(jià)來(lái)間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問(wèn)題均是影響房企土地增值稅正常、及時(shí)、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國(guó)家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。
在對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，首先將清算的對(duì)向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時(shí)要將其銷(xiāo)售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對(duì)于目前未清算且剛銷(xiāo)售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時(shí)繳納該部分的稅金。
2.準(zhǔn)確計(jì)算工程項(xiàng)目的竣工面積。
稅收部門(mén)對(duì)于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈(zèng)送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷(xiāo)售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷(xiāo)售收入的確定。
在進(jìn)行銷(xiāo)售收入的確定時(shí)，為防止其故意降價(jià)，可以將企業(yè)的房源價(jià)格進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，在了解市?chǎng)的均價(jià)之后然后有一個(gè)相對(duì)較為準(zhǔn)確的判斷，同時(shí)對(duì)于其銷(xiāo)售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來(lái)拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)通過(guò)虛開(kāi)發(fā)票等方式來(lái)擴(kuò)大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門(mén)在審核時(shí)要對(duì)其所開(kāi)出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實(shí)性然后控制扣除項(xiàng)目的金額。
5.把握成本控制分?jǐn)偂?/p>
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時(shí)一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計(jì)算過(guò)程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過(guò)程非常的復(fù)雜，稍不注意便會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅(jiān)決執(zhí)行，確保稅收的清算過(guò)程規(guī)范科學(xué)。
7.提高清算工作的質(zhì)量。
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門(mén)在聘用人員時(shí)務(wù)必要提高門(mén)檻和，加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會(huì)計(jì)制度、財(cái)務(wù)制度和稅收制度，保證每一項(xiàng)核算的結(jié)果的真實(shí)和準(zhǔn)確。
四、結(jié)語(yǔ)。
通過(guò)對(duì)土地增值稅的清算，其也是國(guó)家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī)，開(kāi)展土地增值稅的清算工作，促使國(guó)家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。
房地產(chǎn)論文篇六
對(duì)于住房公積金來(lái)說(shuō)，我國(guó)的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這個(gè)時(shí)期，我國(guó)擁有住房公積金的職工只占全國(guó)所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國(guó)住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時(shí)間了，經(jīng)過(guò)這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動(dòng)了住房制度的改革，加快了我國(guó)住房建設(shè)的步伐，并且我國(guó)的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動(dòng)了人們住房消費(fèi)的積極性，同時(shí)也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與發(fā)展。
我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個(gè)方面：一是對(duì)我國(guó)政策的影響。近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤(rùn)，且處于居高不下的地位，其在推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，也影響了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的炒房行為，這就會(huì)使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，直接影響了我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國(guó)政府要針對(duì)這一系列的影響而采取相應(yīng)的對(duì)策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如近幾年，我國(guó)推行了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限價(jià)、限購(gòu)的調(diào)整制度；通過(guò)調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。不得不說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都會(huì)有產(chǎn)生一定的影響。二是對(duì)我國(guó)相關(guān)行業(yè)的`影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動(dòng)著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動(dòng)力的問(wèn)題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標(biāo)準(zhǔn)，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問(wèn)題不斷，不利于整個(gè)鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開(kāi)發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢(shì)地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場(chǎng)秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對(duì)社會(huì)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國(guó)社會(huì)的各階層提供了良好的就業(yè)平臺(tái)，減少了社會(huì)就業(yè)的壓力問(wèn)題，在一定層面上穩(wěn)定了社會(huì)的秩序，同時(shí)也改善了我國(guó)居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴(yán)重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動(dòng)關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿(mǎn)足以上的任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個(gè)相當(dāng)可觀的金額，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對(duì)一直增長(zhǎng)的房屋價(jià)格，這種專(zhuān)項(xiàng)資金的作用也在逐漸減弱，如何對(duì)住房公積金實(shí)施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問(wèn)題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強(qiáng)。對(duì)于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行管理，明確各部門(mén)的監(jiān)管責(zé)任，將監(jiān)管工作落實(shí)到各個(gè)部門(mén)；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個(gè)監(jiān)管部門(mén)要合理分工，例如作為審計(jì)部門(mén)，其工作就是負(fù)責(zé)審查資金的來(lái)源；財(cái)政部門(mén)要對(duì)資金的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督等。同時(shí)住房公積金的管理也需要社會(huì)的監(jiān)督力量來(lái)完善，而相關(guān)的管理部門(mén)也要對(duì)社會(huì)監(jiān)督過(guò)程中提出的問(wèn)題和質(zhì)疑進(jìn)行認(rèn)真的檢查與分析，并及時(shí)處理和解決這些問(wèn)題。
綜上所述，我國(guó)住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強(qiáng)大支撐，增強(qiáng)了個(gè)人支付住房的能力。同時(shí)住房公積金也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，從而使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)有了良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）。
房地產(chǎn)論文篇七
房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的其中一種。那么何為工程項(xiàng)目建設(shè)，其實(shí)就是指在一定的時(shí)間規(guī)定下，運(yùn)用相應(yīng)的資金，來(lái)完成有一定質(zhì)量要求的任務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程完成之后，為成為一定的商品，來(lái)達(dá)到它的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)項(xiàng)目相比于其它的建設(shè)項(xiàng)目，還是有其一定的特征的，總結(jié)一下，共有七大點(diǎn)，我們可以具體來(lái)看一下：
1.政策法規(guī)的多樣性。
之所以房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的政策法規(guī)會(huì)這么多樣性，主要原因還是在于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)一次性的項(xiàng)目。在項(xiàng)目啟動(dòng)前，要以相應(yīng)的法規(guī)作為明確責(zé)任的劃分；在工程進(jìn)行的過(guò)程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規(guī)來(lái)保證項(xiàng)目的順利運(yùn)行。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，相應(yīng)的費(fèi)用必須用在相應(yīng)的環(huán)節(jié)上。
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)要求高。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬(wàn)，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來(lái)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的要求也會(huì)格外地高。
如果項(xiàng)目的質(zhì)量出現(xiàn)了問(wèn)題，那將帶來(lái)非常嚴(yán)重的后果。
這種嚴(yán)重的后果不僅僅體現(xiàn)在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財(cái)產(chǎn)安全，是不容忽視的。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身涉及的方面比較多，有一定的復(fù)雜性，盡管如此，但各個(gè)方面卻是緊密相連的。
房地產(chǎn)項(xiàng)目不是一個(gè)人或是一個(gè)部門(mén)，就能完成的，需要各個(gè)部門(mén)、各個(gè)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)的，這也充分體現(xiàn)了它的組織特殊性。
6.房地產(chǎn)項(xiàng)目具有特定的程序性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，需要有相應(yīng)的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行。
7.房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間目標(biāo)限定性非常強(qiáng)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投入的資金比較巨大，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)也就很大。
如果項(xiàng)目不能按照預(yù)定的時(shí)間完成，產(chǎn)品的原有功能就會(huì)過(guò)時(shí)，甚至可能造成房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)人購(gòu)買(mǎi)的困境。
以上簡(jiǎn)述了房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念及特征，下面就要來(lái)說(shuō)一說(shuō)的情況。相比較而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的人力資源管理與一般企業(yè)的人力資源管理，還是有很大的不同的?？偨Y(jié)一個(gè)，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源管理只是針對(duì)某一個(gè)特定的項(xiàng)目而言，如果這個(gè)項(xiàng)目的周期結(jié)束，那么這個(gè)人力資源管理的工作也就隨之結(jié)束了，一切都是順應(yīng)這個(gè)工程的需要而產(chǎn)生的。
（二）工作強(qiáng)度的多樣性。
在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，隨著工程進(jìn)度的變化，工程所需要配備的人員也會(huì)發(fā)生變化。那么理所當(dāng)然地，人力資源管理的方向也會(huì)發(fā)生一定的變化。這也說(shuō)明了房地產(chǎn)項(xiàng)目的人力資源工作的多樣性。
（三）選聘與解聘的非常規(guī)性。
第二點(diǎn)中提到，在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，隨著工程進(jìn)度的變化，工程所需要配備的人員也會(huì)發(fā)生變化。因此項(xiàng)目在不同階段需要的人員就會(huì)有所不同，所需要人員的數(shù)量也會(huì)不同，有的時(shí)候多，有的時(shí)候少，這也就使對(duì)人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績(jī)效考核的效果性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的績(jī)效考核，不像一般企業(yè)，實(shí)行年度考核，而是實(shí)行的是短期考試方式。
這樣可以促進(jìn)項(xiàng)目的'建設(shè)與項(xiàng)目的質(zhì)量把控。
（五）激勵(lì)的偏物質(zhì)性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的人力資源管理中，多數(shù)人員為臨時(shí)聘用，通常用天來(lái)計(jì)算他們的報(bào)酬，用物質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)，更容易激勵(lì)起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓(xùn)的具體性和針對(duì)性強(qiáng)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)針對(duì)性比較強(qiáng)，負(fù)責(zé)不同工作內(nèi)容的人員會(huì)進(jìn)行不同內(nèi)容的培訓(xùn)，甚至具體到相對(duì)應(yīng)的工作方法。
（七）管理的復(fù)雜性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源管理，不像一般企業(yè)，主要是由人事行政部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)。它主要還是由項(xiàng)目經(jīng)理或是負(fù)責(zé)人來(lái)進(jìn)行的，當(dāng)然在管理的過(guò)程中，還是需要人事行政部門(mén)來(lái)相互協(xié)作的。而且由于人員流動(dòng)性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年時(shí)，我國(guó)建設(shè)部人力資源研究中心就與一些知名的網(wǎng)絡(luò)咨詢(xún)公司組成專(zhuān)門(mén)的調(diào)查小組，從300家企業(yè)中選取了比較優(yōu)秀的80家企業(yè)，進(jìn)行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經(jīng)過(guò)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理存在著幾下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
（一）人力資源成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我們不難發(fā)現(xiàn)：一些設(shè)計(jì)規(guī)劃、地產(chǎn)商業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)等人才處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，國(guó)際投資管理等專(zhuān)業(yè)化的人才，更是一人難求，嚴(yán)重短缺。其中商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)短缺最大，達(dá)到了88.1%,其次設(shè)計(jì)研發(fā)人才也是達(dá)到了80%以上。
（二）人力資源管理基礎(chǔ)工作急須加強(qiáng)。
經(jīng)過(guò)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)超過(guò)三分之一的企業(yè)，它們的人力資源管理制度是不完善的，達(dá)到完善程度的企業(yè)，只有不到20%.我們經(jīng)過(guò)調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在開(kāi)展人力資源建設(shè)過(guò)程中，只有26%的企業(yè)分析過(guò)所存在的問(wèn)題，28%左右的企業(yè)正意識(shí)到發(fā)生的問(wèn)題，45%左右的企業(yè)還沒(méi)有意識(shí)到自身存在問(wèn)題，甚至還有10%左右的企業(yè)根本不準(zhǔn)備進(jìn)行人力資源的建設(shè)，也不準(zhǔn)備發(fā)現(xiàn)自身存在的問(wèn)題，這個(gè)數(shù)值是值得高度重視的。
（三）人力資源管理水平急待提高。
在接受調(diào)查的企業(yè)中，有超過(guò)三分之二的企業(yè)，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業(yè)，達(dá)到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬(wàn)科等。但是還有將近15%的企業(yè)，它們的人力資源管理水平只有處于初級(jí)，有些甚至沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的人力資源管理部門(mén)，這個(gè)結(jié)果是讓人震驚的。
另外有一點(diǎn)，我們也發(fā)現(xiàn)一些用人部門(mén)在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專(zhuān)業(yè)的人員，但是由于薪酬激勵(lì)性不足、績(jī)效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒(méi)有得到理想的結(jié)果。
人力資源管理，是企業(yè)建設(shè)中一個(gè)比較重要的環(huán)節(jié)，它連接著一個(gè)企業(yè)的質(zhì)量、進(jìn)度與成本等各個(gè)方面。房地產(chǎn)行業(yè)，也是我國(guó)近年來(lái)迅速崛起的一個(gè)行業(yè)，有著驚人的發(fā)展速度。它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。
本文著重對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人力資源管理的各方面進(jìn)行探究，闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源精細(xì)化管理的特征及必要性，分析了現(xiàn)階段存在的問(wèn)題與現(xiàn)狀，并提出了理想的房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源管理應(yīng)有的模式。
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房地產(chǎn)論文篇八
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為其中不可或缺的一個(gè)重要組成部分，目前在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。根據(jù)大量的研究和事實(shí)表明，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素以及規(guī)律性的分析，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)判斷，有利于引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，對(duì)解析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策的探討有其必要性。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，相關(guān)的影響因素相當(dāng)多，必須要通過(guò)對(duì)這些因素及其相關(guān)關(guān)系的正確處理，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的分析，進(jìn)而才能處理好投資與需求之間的相互關(guān)系。因此，以下對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)波動(dòng)因素進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，主要有土地因素、資金因素、市場(chǎng)因素等，現(xiàn)作具體說(shuō)明：
1、土地因素。在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，主要會(huì)受到一級(jí)市場(chǎng)以及二級(jí)市場(chǎng)的影響，其中，一級(jí)市場(chǎng)就是地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家土地部門(mén)作為供給方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為需求方，土地就成為市場(chǎng)交易中的商品，而二級(jí)市場(chǎng)的需求方為購(gòu)房者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為供給方，在進(jìn)行市場(chǎng)交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品。在實(shí)際分析過(guò)程中，則主要選取本年完成的.開(kāi)發(fā)土地面積、土地出讓收人、房屋竣工面積以及新開(kāi)工面積等四個(gè)指標(biāo)主要內(nèi)容進(jìn)行影響分析。
2、金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與金融的支持密切相關(guān)，為此，資金因素對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著重大影響，在其運(yùn)行過(guò)程中，主要是通過(guò)利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等作為主要手段進(jìn)行房地產(chǎn)的運(yùn)作。因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，其生存與發(fā)展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業(yè)自己來(lái)解決，而其他的一部分則必須要通過(guò)金融市場(chǎng)這一渠道和途徑來(lái)解決，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌集資金。
3、市場(chǎng)因素。在現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展與價(jià)格機(jī)制有著不可分離的關(guān)系。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的需求，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格水平的波動(dòng)，從而進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行擴(kuò)張。同時(shí)，商品房面積也是房地產(chǎn)消費(fèi)需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)作出一個(gè)科學(xué)的預(yù)計(jì)。比如房未來(lái)房地價(jià)格預(yù)計(jì)下降，即使價(jià)格出現(xiàn)大幅度下降，而房地產(chǎn)的需求也會(huì)相應(yīng)的減少，若是未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，即使價(jià)格出現(xiàn)升幅，但是對(duì)于房地產(chǎn)需求也會(huì)相應(yīng)的增加。
4、政策因素。所謂政策因素，主要是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的財(cái)政政策，尤其是敏感程度較大的貨幣政策、經(jīng)濟(jì)體制、產(chǎn)業(yè)政策以及經(jīng)濟(jì)制度的改革、區(qū)域發(fā)展政策和政府發(fā)展政策等，同時(shí)，這些政策因素也是國(guó)家和政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，通過(guò)這些政策措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行各方面的調(diào)控，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)。
從某種角度上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)一樣，兩者都不是以平穩(wěn)的方式增長(zhǎng)，都具有很大的波動(dòng)性，但是從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還是呈現(xiàn)向上增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)隨著相關(guān)因素的影響上下起伏，控制著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。為此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)穩(wěn)定，以下提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)波動(dòng)的有效對(duì)策，具體包括以下幾點(diǎn)：
1、規(guī)范土地市場(chǎng)?？刂品康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，必須要規(guī)范土地市場(chǎng)的管理，具體可以從下方面人手：
首先，強(qiáng)化土地批租管理，要全面采取總量控制，統(tǒng)一規(guī)范土地的管理權(quán)，確立嚴(yán)格的行政劃撥用地審批制度；其次，要嚴(yán)格按照規(guī)范操作，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的具體內(nèi)容，規(guī)范土地的招標(biāo)拍賣(mài)轉(zhuǎn)變途徑和流程，從根本上實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓的招投標(biāo)的市場(chǎng)化，減少行政干預(yù)，改善土地管理現(xiàn)狀；第三，要強(qiáng)化政府的土地供給能力的同時(shí)，必須要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的開(kāi)放化管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，利用市場(chǎng)機(jī)制下的調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置與重組；另外，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，確立新型土地供應(yīng)機(jī)制，從而有效地規(guī)范我國(guó)土地的出讓行為。
2、調(diào)整房地產(chǎn)投資政策。要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的適合于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資政策，對(duì)于正常的政策制度，即便是造成了短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下滑，抑制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也應(yīng)該采用有效的輔導(dǎo)方法和手段，堅(jiān)持貫徹執(zhí)行。對(duì)于失控和不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)政策，必須要采用有效措施及時(shí)糾正和制止，盡可能地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。
另外，要根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，采用有效的房地產(chǎn)投資政策，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。在制定和出臺(tái)相關(guān)的投資政策時(shí)，需要注意以下相關(guān)問(wèn)題：（1）要明確投資主體，做到產(chǎn)權(quán)分明、職責(zé)清晰、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變化；（2）要密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模變化，確保固定資產(chǎn)投資與規(guī)模發(fā)展相適應(yīng)，確保投資的合理化；（3）明確市場(chǎng)定位，重視市場(chǎng)調(diào)查，在明確市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，使得市場(chǎng)投資更為理性化。
3、完善開(kāi)發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體做到以下幾點(diǎn)：（1）要構(gòu)建完善的多元化房地產(chǎn)融資體系，如房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款、市場(chǎng)直接融資以及產(chǎn)業(yè)基金等，（2）完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，既要考慮到整個(gè)金融體系的構(gòu)建，也要考慮到制度方面的建設(shè)，從而為融資創(chuàng)造一個(gè)創(chuàng)新環(huán)境。
總而言之，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素進(jìn)行分析，不僅有利于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及其運(yùn)行規(guī)律的把握，而且通過(guò)對(duì)其發(fā)展異常波動(dòng)的分析，制定出科學(xué)有效的針對(duì)性措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，有利更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的深化改革，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)改革的步伐。
房地產(chǎn)論文篇九
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展，更為社會(huì)發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)階段，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，需要國(guó)家有利的財(cái)政稅收政策進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，供需關(guān)系影響著房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產(chǎn)稅收政策，才能更好地促進(jìn)理性消費(fèi)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，擾亂社會(huì)正常秩序。因此，基于財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響的研究，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實(shí)意義。
1財(cái)政稅收政策的概述。
眾所周知，財(cái)政政策是國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，它是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，稅收政策作為整個(gè)財(cái)政政策中收入政策的主要組成部分，是國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)其職能按照法律預(yù)先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制的、無(wú)償?shù)娜〉秘?cái)政收入的一種手段[1]。財(cái)政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產(chǎn)要素，更能影響激勵(lì)機(jī)制和行為方式，稅收的變動(dòng)對(duì)國(guó)民收入的變動(dòng)具有收縮性力量，當(dāng)增加政府稅收時(shí)，就會(huì)抑制總需求從而減少?lài)?guó)民收入，反之則刺激總需求增加國(guó)民收入。財(cái)政稅收政策本身具有自動(dòng)穩(wěn)定作用，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，以減少稅收來(lái)防止個(gè)人消費(fèi)和企業(yè)投資的過(guò)度下降，阻止經(jīng)濟(jì)的衰退，在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，則反之。財(cái)政稅收政策對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響非常廣泛，不僅是財(cái)政收入的重要來(lái)源，只有取得財(cái)政收入，才能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；還對(duì)社會(huì)生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)直接產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)亦是如此。
2財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響。
2.1有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，消費(fèi)的理性化與科學(xué)化。
從當(dāng)前的搶礦分析，我國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)較明顯，與居民收入嚴(yán)重不符，有些人為了投資，不斷地買(mǎi)入，再加上開(kāi)發(fā)商的不斷炒作，使得房地產(chǎn)供需失去平衡，更讓人們的消費(fèi)不理智。政府通過(guò)財(cái)政稅收政策的調(diào)整，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場(chǎng)商品量，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低房地產(chǎn)價(jià)格，來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產(chǎn)市場(chǎng)，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)[2]。財(cái)政稅收政策的落實(shí)，細(xì)化了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)范，對(duì)于滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來(lái)調(diào)動(dòng)其調(diào)控的積極性，使得過(guò)于膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎，積極引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立理性的消費(fèi)觀念，科學(xué)地進(jìn)行消費(fèi)，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。
2.2有利于實(shí)現(xiàn)利益分配的公平性。
土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，土地在我國(guó)實(shí)施公有制，居民所擁有的只是使用權(quán)，這也是其利益分配受到極大的關(guān)注的主要原因。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，完善土地財(cái)政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購(gòu)買(mǎi)土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收益，同時(shí)也能夠增加國(guó)家財(cái)政收入，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立規(guī)范的政策與制度。
我國(guó)是法治國(guó)家，法律是保障一切發(fā)展有序進(jìn)行的根本，尤其對(duì)于較為混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財(cái)政稅收政策幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)完善了相關(guān)的稅法政策，健全了相關(guān)的運(yùn)行制度，不僅規(guī)范了市場(chǎng)秩序，還使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產(chǎn)投入市場(chǎng)中又存在投機(jī)行為，這些都必須要有嚴(yán)格的法律與制度進(jìn)行規(guī)范，完善的房地產(chǎn)稅收政策的落實(shí)，才能夠保障消費(fèi)者以及其他開(kāi)發(fā)商的利益，才能夠保障國(guó)家的利益不受影響。
3優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極發(fā)展的有效策略。
3.1完善房地產(chǎn)稅收政策，保證供需平衡。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該在實(shí)踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，根據(jù)我國(guó)財(cái)政稅收大政策，依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展自身的特點(diǎn)，完善房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量充足，維護(hù)市場(chǎng)的供需平衡。在實(shí)施房地產(chǎn)政策時(shí)，要有針對(duì)性，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高的地區(qū)，應(yīng)降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來(lái)調(diào)節(jié)土地交易量，增加房屋供應(yīng)量，提高二手土地轉(zhuǎn)讓稅率[3]，打擊市場(chǎng)上不良行為，降低降低房?jī)r(jià)以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；針對(duì)短期內(nèi)二手房賣(mài)方，應(yīng)該增加其稅收費(fèi)用，以此來(lái)打擊投機(jī)行為，避免投機(jī)資金注入到房地場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，以此哄抬房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序；針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣(mài)，與此同時(shí)降低房屋交易稅，實(shí)施一些鼓勵(lì)措施減免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及買(mǎi)房的稅費(fèi)，刺激并搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升房地產(chǎn)的銷(xiāo)量，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展。
3.2嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商場(chǎng)上的不良投機(jī)行為。
在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，存在著大量的不良投機(jī)現(xiàn)象，這也是使得房產(chǎn)價(jià)格與供需平衡產(chǎn)生矛盾的原因之一，投機(jī)行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產(chǎn)，以低進(jìn)高出的形式進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，獲取高額的利潤(rùn)，這一行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常不利，不僅造成房?jī)r(jià)飛速上將，還可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)，使得經(jīng)濟(jì)不向前發(fā)展，反而倒退。利用財(cái)政稅收政策，提高土地重復(fù)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，限制土地的重復(fù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)源藖?lái)達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地獲利的行為；針對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為，應(yīng)降低一手房的稅費(fèi)，減免持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，滿(mǎn)足居民的剛性需求，提高二套以上購(gòu)房的交易稅，適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加二手房專(zhuān)用稅費(fèi)，嚴(yán)厲打擊利用房產(chǎn)進(jìn)行炒作牟取利益，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常有序發(fā)展。
房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，有自動(dòng)調(diào)節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國(guó)家對(duì)其進(jìn)行有效地調(diào)控，以期規(guī)范市場(chǎng)的發(fā)展?？梢岳秘?cái)政稅收政策中的物業(yè)稅來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)規(guī)范，對(duì)于不同群體實(shí)施區(qū)別稅費(fèi)待遇，必要情況下可以減免稅費(fèi)，以滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求[4]。還可以強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實(shí)施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買(mǎi)房帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場(chǎng)管理機(jī)制，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理質(zhì)量與效率。
4結(jié)束語(yǔ)。
房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)社會(huì)的進(jìn)步以及人民生活質(zhì)量的提高有著重要的影響，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的影響非常巨大，不僅使其實(shí)現(xiàn)了較好的轉(zhuǎn)型發(fā)展，更為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。財(cái)政稅收政策在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，有些地方還存在不足，需要社會(huì)各界共同努力來(lái)完善好、落實(shí)好，更應(yīng)在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加大科學(xué)研究力度，使稅收政策引導(dǎo)好居民的消費(fèi)，增加房地產(chǎn)供應(yīng)量，滿(mǎn)足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)更穩(wěn)定地長(zhǎng)期發(fā)展下去。
參考文獻(xiàn)。
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房地產(chǎn)論文篇十
房地產(chǎn)中的土地費(fèi)用包含有土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、場(chǎng)地租賃費(fèi)用、土地置換費(fèi)用以及拆遷費(fèi)用及稅務(wù)方面的費(fèi)用，這些費(fèi)用成為房地產(chǎn)成本的主要來(lái)源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費(fèi)用關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，也是評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行度的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)在對(duì)項(xiàng)目可行性的進(jìn)行測(cè)算時(shí)，必須對(duì)土地相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)計(jì)算，從土地面積和容積率方面的科學(xué)計(jì)算得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項(xiàng)目前期的相關(guān)費(fèi)用也是項(xiàng)目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費(fèi)用。
房屋建筑的安裝費(fèi)用主要包含房屋建筑費(fèi)用、設(shè)施裝備費(fèi)用與機(jī)械技術(shù)費(fèi)用、施工產(chǎn)生的管理費(fèi)用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費(fèi)在這項(xiàng)費(fèi)用支出中占有較大的比例。此外，還有項(xiàng)目竣工之后所需要的簽證變更費(fèi)用。土地費(fèi)用、建筑樁基與土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的招標(biāo)價(jià)成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本控制的時(shí)候應(yīng)該加以注意這些費(fèi)用的控制。
3.建筑配套設(shè)施費(fèi)用及其他支出費(fèi)用。
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中的配套設(shè)施與其他支出費(fèi)用主要有水電煤氣費(fèi)用、道路建設(shè)費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費(fèi)用，此外，學(xué)校、醫(yī)院及商店等生活公共服務(wù)設(shè)施的費(fèi)用也在此范圍內(nèi)。其他支出費(fèi)用一般都采取押金形式，比如綠化費(fèi)用、檔案費(fèi)用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費(fèi)用收全。其他費(fèi)用類(lèi)支出的種類(lèi)繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目在收取過(guò)程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費(fèi)用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費(fèi)用支出是能否取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。
二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制中存在的問(wèn)題。
1.沒(méi)有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金投入，工程建設(shè)時(shí)間周期長(zhǎng)，進(jìn)行成本核算的步驟較多且具有風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長(zhǎng)期性，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)到開(kāi)發(fā)完工，大都需要兩年以上的時(shí)間，如果考慮到項(xiàng)目售出后的配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)工程維護(hù)及物業(yè)管理等工作，成本期更長(zhǎng);成本內(nèi)容復(fù)雜性，房地產(chǎn)項(xiàng)目與市政建設(shè)、土木建設(shè)、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜化;成本構(gòu)成之間的差異;成本價(jià)格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點(diǎn)要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當(dāng)前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學(xué)理念，成本控制工作僅限于建筑施工過(guò)程，對(duì)成本預(yù)測(cè)、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒(méi)有建立科學(xué)合理的成本控制體系。
由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹(shù)立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒(méi)有制定科學(xué)的成本管理控制制度，導(dǎo)致成本管理工作出現(xiàn)沒(méi)有相關(guān)規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒(méi)能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實(shí)效作用。
3.沒(méi)有制定科學(xué)合理的目標(biāo)成本或者執(zhí)行不到位。
制定目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)制定這一過(guò)程中，設(shè)計(jì)部門(mén)、成本管理部門(mén)及財(cái)務(wù)部門(mén)都不甚配合，對(duì)相關(guān)政策缺乏全面了解，致使制定出來(lái)的目標(biāo)成本科學(xué)含量不高。部分企業(yè)在目標(biāo)成本制定完成之后并沒(méi)有執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)行人員在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中不做科學(xué)具體分析，最終使得目標(biāo)成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施。
1.成本控制觀念更新，實(shí)施全面成本控制。
房地產(chǎn)屬于開(kāi)發(fā)周期時(shí)間長(zhǎng)，設(shè)計(jì)范圍廣的項(xiàng)目，進(jìn)行單一的成本控制對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計(jì)核算這么簡(jiǎn)單，而是應(yīng)該將其上升到經(jīng)營(yíng)層面，站在這個(gè)高度，提倡全員、全過(guò)程的成本控制方法，這也是實(shí)現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目初級(jí)階段的土地成本費(fèi)用、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及項(xiàng)目運(yùn)行階段、項(xiàng)目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實(shí)行科學(xué)成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
2.建立科學(xué)的成本控制獎(jiǎng)罰機(jī)制，調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任單位及人員的工作積極性。
構(gòu)建一個(gè)科學(xué)可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵(lì)制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，將企業(yè)的成本控制指標(biāo)進(jìn)行分解，并在分解過(guò)程中逐級(jí)實(shí)施，采取多種方式將個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益與成本目標(biāo)完成情況掛鉤;另一方面就是激勵(lì)制度，對(duì)于花費(fèi)成本費(fèi)用少且按時(shí)按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎(jiǎng)勵(lì)。
3.建筑施工過(guò)程中實(shí)施成本控制及資金籌措控制。
施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費(fèi)用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學(xué)技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對(duì)于整體成本控制有著重要的作用和影響。負(fù)責(zé)施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)報(bào)于上級(jí)進(jìn)行溝通。施工過(guò)程的要建立符合市場(chǎng)規(guī)律的招標(biāo)管理制度，招標(biāo)工作盡量細(xì)化和科學(xué)規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
大部分房企產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)遇到資金籌措方面的問(wèn)題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對(duì)工程的開(kāi)發(fā)成本會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時(shí)支付，就能確保承包單位的施工進(jìn)度，確保工程的竣工時(shí)間及房屋的銷(xiāo)售，讓建設(shè)資金能夠按照預(yù)定計(jì)劃回籠，降低建設(shè)資金的貸款利息。
4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門(mén)。
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個(gè)成本控制機(jī)構(gòu)，確保成本控制制度的落實(shí)。此部門(mén)可有各個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會(huì)。企業(yè)各相關(guān)部門(mén)可以配備開(kāi)展財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、質(zhì)量檢測(cè)及費(fèi)用核算的兼職人員，以便更好的進(jìn)行成本控制工作。此外，這個(gè)部門(mén)要嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)成本控制中的獎(jiǎng)勵(lì)制度與懲罰制度。
四、結(jié)束語(yǔ)。
總而言之，在當(dāng)前環(huán)境中，國(guó)家一方面對(duì)金融市場(chǎng)加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，并對(duì)各種違規(guī)行為進(jìn)行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度的需求;另一方面，很多具有實(shí)力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)，有效控制成本，對(duì)資金進(jìn)行合理利用，才能在經(jīng)濟(jì)浪潮中占據(jù)一席之地。
房地產(chǎn)論文篇十一
如果要將保持房占有的x2分布并促進(jìn)房占有按x2分布演進(jìn)，必須在住房相關(guān)稅費(fèi)上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進(jìn)住房占有演進(jìn)中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費(fèi)征收得越多，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)就會(huì)按自己的需求購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)面積的住房，不會(huì)以投資目的購(gòu)買(mǎi)過(guò)大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機(jī)為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費(fèi)，對(duì)于不需要的住房，會(huì)盡量轉(zhuǎn)售，這樣就增加了住房市場(chǎng)的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費(fèi)的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著直接有影響。
1收費(fèi)的去向。
1.1納入預(yù)算。收費(fèi)過(guò)高的原因很多，收費(fèi)并不是中國(guó)獨(dú)有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，預(yù)算內(nèi)的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)生活的手段;同時(shí)，各級(jí)政府還可以通過(guò)一定的法律程序決定開(kāi)征一些規(guī)費(fèi)，即政府機(jī)關(guān)對(duì)居民或法人提供特定服務(wù)時(shí)收取的手續(xù)費(fèi)或工本費(fèi)(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，還可按“使用者付費(fèi)”原則向接受服務(wù)者收取一定數(shù)量的使用費(fèi)，如高速公路、地鐵的收費(fèi)，污水或垃圾處理的收費(fèi)等(也要有法定收費(fèi)條款規(guī)定。此類(lèi)收入有時(shí)可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費(fèi)、使用費(fèi)收入，都應(yīng)反映在政府預(yù)算收入中。當(dāng)然，在預(yù)算中可形成與某些資金對(duì)應(yīng)的相對(duì)獨(dú)立的部分，有時(shí)還貌似“預(yù)算外”，但政府總體預(yù)算的“完整性”是始終不可動(dòng)搖的，即不允許將政府資金由政府部門(mén)、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時(shí)，企業(yè)也可以有“收費(fèi)”，但這屬商業(yè)行為，與政府財(cái)力運(yùn)作系統(tǒng)無(wú)關(guān)。上述情況是當(dāng)今世界上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的通例。不納入預(yù)算卻歸于“預(yù)算外”分散管理的政府收費(fèi)，在那些堅(jiān)持政府收入規(guī)范化和預(yù)算“完整性”原則的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家是完全不能理解的，只是在某些國(guó)家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補(bǔ)充”而存在，并且在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過(guò)程中膨脹起來(lái);至于那些連報(bào)表上都不反映的“預(yù)算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財(cái)力的收費(fèi)和攤派等，則大抵可說(shuō)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過(guò)程中獨(dú)特的現(xiàn)象。
1.2轉(zhuǎn)入使用階段。居民購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，要交物業(yè)管理費(fèi)，這一點(diǎn)是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房?jī)r(jià)中還包括了市場(chǎng)公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、市政工程費(fèi)。這些用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用，不買(mǎi)房的居民則不用繳納，哪怕他與買(mǎi)房的居民住房只有一墻之隔。
應(yīng)當(dāng)取消收費(fèi)按“誰(shuí)投資，誰(shuí)收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費(fèi)本應(yīng)該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計(jì)入住房的成本，這造成了嚴(yán)重的公共消費(fèi)不均，部分居民負(fù)擔(dān)了所有居民應(yīng)該承擔(dān)的收費(fèi)。在住房的稅費(fèi)調(diào)整過(guò)程中，交易階段發(fā)生的費(fèi)改為保有階段是最直接的方法。
1.3按件收費(fèi)。大部分收費(fèi)是按價(jià)征收的，這可以滿(mǎn)足各政府的財(cái)政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評(píng)估的成本并不會(huì)因?yàn)榻灰變r(jià)格的大小而有較大變化，這些收費(fèi)如果按件收費(fèi)，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過(guò)程中的暗箱操作，更好地促進(jìn)住房流通。
2最重要的保有稅——物業(yè)稅。
物業(yè)稅也稱(chēng)房地產(chǎn)稅。我國(guó)曾征收過(guò)房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國(guó)家來(lái)看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設(shè)施發(fā)展的主要資金來(lái)源。在美國(guó)，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)只對(duì)國(guó)內(nèi)的單位和個(gè)人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對(duì)涉外企業(yè)和外籍人員征收。計(jì)價(jià)的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無(wú)可厚非，在土地?zé)o償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財(cái)產(chǎn)，也無(wú)從評(píng)估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產(chǎn)稅的設(shè)置也具有濃厚的時(shí)代缺陷，對(duì)涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)是有價(jià)物。土地使用權(quán)是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓得到，應(yīng)該視為財(cái)產(chǎn)，在土地使用稅轉(zhuǎn)為土地出讓金或土地使用費(fèi)后，地產(chǎn)稅并不是一個(gè)可以省略的稅種。
發(fā)展中國(guó)家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計(jì)稅的依據(jù)。在我國(guó)不存在對(duì)每宗房地產(chǎn)評(píng)估的條件，但是，我國(guó)許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)完全可以作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
3問(wèn)題最多的交易稅——土地增值稅。
我國(guó)從1994年新稅制中開(kāi)設(shè)土地增值稅，從征收實(shí)際來(lái)看，未能受到預(yù)期效果，并受到諸多方面的責(zé)難?！拔覈?guó)現(xiàn)行土地增值稅稅率過(guò)高，尤其是第一級(jí)稅率定為30%太高;沒(méi)有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開(kāi)來(lái);沒(méi)有考慮通貨膨脹因素和利息因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴(yán)重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等?！?/p>
我國(guó)開(kāi)征土地增值稅，過(guò)多從組織財(cái)政收入和限制房地產(chǎn)投機(jī)交易的角度考慮，而忽視了我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)情況和征收能力。我國(guó)是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快的發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實(shí)際上極難準(zhǔn)確劃分開(kāi)來(lái)，加上房地產(chǎn)估價(jià)制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對(duì)外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國(guó)加入wto的身份不符。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，開(kāi)征土地增值稅是得不償失，不如暫時(shí)停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，一般來(lái)說(shuō)，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但是，土地增值稅嚴(yán)重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個(gè)稅種，必然是一種應(yīng)該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快牛”的現(xiàn)象難以克服。
4結(jié)語(yǔ)。
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來(lái)設(shè)計(jì)相關(guān)的稅費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標(biāo)不治本”的方法。
房地產(chǎn)論文篇十二
摘要：房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用，但我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融的研究起步較晚，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?qū)I(yè)人才培養(yǎng)嚴(yán)重不足。根據(jù)多年從事房地產(chǎn)金融的與實(shí)踐體驗(yàn)，提出了在能力本位教學(xué)思想下，通過(guò)引入“學(xué)生主體參與教學(xué)”和案例教學(xué)法、完善教學(xué)環(huán)節(jié)，以不斷激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮學(xué)生主觀能動(dòng)性等教學(xué)改革思路與實(shí)踐，并對(duì)進(jìn)一步完善該課程的設(shè)置及教學(xué)提出建議，希望能夠培養(yǎng)適合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的綜合性人才。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；教學(xué)改革；實(shí)踐。
1、樹(shù)立能力本位的教育思想，發(fā)揮學(xué)生的主觀能動(dòng)性。
能力本位的教育思想把教育目標(biāo)定位于學(xué)生本人以及他們內(nèi)部心理和外部行為將要發(fā)生的變化，不但強(qiáng)調(diào)理論知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能是學(xué)生必備的素質(zhì)，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)由理論知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能所形成的素質(zhì)結(jié)構(gòu)受主體職業(yè)情境和工作角色的影響，主張加強(qiáng)對(duì)后者的培養(yǎng)。正是基于這樣的教育思想，在房地產(chǎn)金融課程的教學(xué)過(guò)程中要求實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變：
1.1由以教師為主轉(zhuǎn)向以學(xué)生為主。
房地產(chǎn)金融學(xué)習(xí)既要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，又要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，因此，房地產(chǎn)金融這門(mén)課程應(yīng)立足于微觀經(jīng)濟(jì)行為分析。授課過(guò)程中，積極引進(jìn)“學(xué)生主體參與教學(xué)”的教學(xué)方法，引導(dǎo)學(xué)生參與教學(xué)全過(guò)程，通過(guò)采用情境教學(xué)法，從學(xué)生熟悉的事物入手，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和參與意識(shí)，激發(fā)學(xué)生的主觀能動(dòng)性。
1.2由單純知識(shí)傳授轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合素質(zhì)提高。
房地產(chǎn)金融是以金融學(xué)基本原理為基礎(chǔ)，借助管理學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)等相關(guān)課程及其他相關(guān)學(xué)科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內(nèi)容。為了使學(xué)生能全面掌握房地產(chǎn)金融的相關(guān)知識(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)了金融創(chuàng)新等內(nèi)容的教學(xué)。
2、改進(jìn)教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性。
多年以來(lái)，我們的教育一直老師是課堂的主體，學(xué)生只能處于完全被動(dòng)地位，這種填鴨式的教學(xué)方法已越來(lái)越不適應(yīng)今日高等教育的需要。教師的主要職能應(yīng)是交給學(xué)生開(kāi)啟知識(shí)大門(mén)的鑰匙，教師不再主要是傳授知識(shí)，而是幫助學(xué)生發(fā)現(xiàn)、組織和管理知識(shí)，引導(dǎo)他們而非塑造他們。
2.1采取多種教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新能力。
（1）改進(jìn)課程教學(xué)方法，實(shí)施全過(guò)程案例教學(xué)法。
所謂全過(guò)程案例教學(xué)，是將房地產(chǎn)金融案例教學(xué)的思想觀點(diǎn)方法手段綜合應(yīng)用于教學(xué)過(guò)程中的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，使之聯(lián)結(jié)為一個(gè)有機(jī)而完整的教學(xué)過(guò)程體系。
（2）采用啟發(fā)式的新型教學(xué)模式。
啟發(fā)式教學(xué)思維模式在講解過(guò)程中，讓教師做導(dǎo)演，學(xué)生當(dāng)主角，教師通過(guò)不斷的提問(wèn)、引導(dǎo)、啟迪，充分調(diào)動(dòng)所有學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，激勵(lì)學(xué)生獨(dú)立思考，闡述其獨(dú)特見(jiàn)解，這種教與學(xué)相結(jié)合的啟發(fā)式思維模式在房地產(chǎn)金融課程及其它一些專(zhuān)業(yè)課程的教學(xué)實(shí)踐中已被經(jīng)常運(yùn)用，且取得了較為令人滿(mǎn)意的教學(xué)效果。
（3）結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)界流行觀點(diǎn)組織小組討論。
結(jié)合現(xiàn)實(shí)，組織學(xué)生對(duì)業(yè)界流行觀點(diǎn)進(jìn)行討論，討論過(guò)程中教師并不評(píng)判觀念的“對(duì)”與“錯(cuò)”，而重在引導(dǎo)學(xué)生從不同的角度進(jìn)行討論。“重過(guò)程而非結(jié)果”是這種課堂討論的特點(diǎn)，以此培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新意識(shí)、獨(dú)立思考或創(chuàng)新能力。
2.2改革考試形式，綜合考評(píng)學(xué)生分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。
在此課程教學(xué)改革中，明確教學(xué)的重點(diǎn)是培養(yǎng)學(xué)生分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。因此，本課程改變了一張?jiān)嚲矶ǔ煽?jī)的考核方法，根據(jù)考試、作業(yè)、討論、專(zhuān)題小論文、專(zhuān)題小設(shè)計(jì)等綜合評(píng)定成績(jī)，以培養(yǎng)學(xué)生分析和解決問(wèn)題的能力。
3、以學(xué)生為中心，與學(xué)生交朋友，營(yíng)造良好學(xué)習(xí)氛圍。
“以學(xué)生為中心”是現(xiàn)代教育的基本理念。在多年的教學(xué)實(shí)踐中，我深刻地認(rèn)識(shí)到只有經(jīng)常與學(xué)生溝通，充分理解學(xué)生，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和彌補(bǔ)教學(xué)中存在的不足，才能使教學(xué)順利地進(jìn)行，從而達(dá)到教學(xué)的目的，提高教學(xué)質(zhì)量。
在教學(xué)中教師的宗旨是“一切為了學(xué)生”，課堂上，教師堅(jiān)持微笑教學(xué)，給學(xué)生營(yíng)造一個(gè)愉快輕松的學(xué)習(xí)空間。對(duì)于某些學(xué)生在課堂上出現(xiàn)一些不應(yīng)有的現(xiàn)象，不是一味的嚴(yán)肅批評(píng)，而是視情況不同，分別對(duì)待。通常情況下，做到動(dòng)之以情，曉之以理，不傷害學(xué)生的自尊心，有時(shí)還來(lái)點(diǎn)幽默的調(diào)侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學(xué)生的面子，又達(dá)到了教育的目的。同時(shí)，作為一名年輕的教師，要注重發(fā)揮容易與學(xué)生溝通的優(yōu)勢(shì)，用課間休息的時(shí)間，與學(xué)生交談，同他們交朋友，傾聽(tīng)他們對(duì)課程內(nèi)容安排的要求、對(duì)教學(xué)方法改進(jìn)的建議等，了解他們真正關(guān)心或者想學(xué)的東西，在必要時(shí)適當(dāng)?shù)卣{(diào)整教學(xué)內(nèi)容和進(jìn)度。此外，在課程結(jié)束時(shí)讓學(xué)生寫(xiě)學(xué)習(xí)總結(jié)，要求他們也對(duì)教師的教學(xué)給予中肯的評(píng)價(jià)，使教師了解自己的優(yōu)、缺點(diǎn)，為今后教學(xué)工作的提高創(chuàng)造條件。
由于比較關(guān)注同學(xué)生的感情溝通，很多學(xué)生不僅課后愿意和教師聊天、交友；更重要的是他們很喜歡聽(tīng)課，態(tài)度認(rèn)真，課堂效果好；同時(shí)他們學(xué)習(xí)有疑問(wèn)也愿意同教師討論，請(qǐng)教，這樣對(duì)提高教學(xué)質(zhì)量大有好處。
4、幾點(diǎn)建議。
4.1加強(qiáng)對(duì)教師的培養(yǎng)，尤其應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實(shí)踐的機(jī)會(huì)。
教師在教學(xué)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，是知識(shí)的傳播者和學(xué)生效仿的主體，教師的知識(shí)水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)對(duì)教學(xué)活動(dòng)起著舉足輕重的作用。目前高等學(xué)校中講授房地產(chǎn)金融的教師大多數(shù)人沒(méi)有直接參與過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐，講起課來(lái)難免有脫離實(shí)際之嫌。因此，除應(yīng)加強(qiáng)教師理論素養(yǎng)的培養(yǎng)外，應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實(shí)踐的機(jī)會(huì)。
4.2請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)界人士介入教學(xué)，增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識(shí)。
可以邀請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)界各個(gè)方面的資深人士到學(xué)校講學(xué)，增加學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的感性認(rèn)識(shí)，并可感受真正企業(yè)家所應(yīng)具備的企業(yè)家精神，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和創(chuàng)業(yè)精神。
4.3提供有利的教學(xué)質(zhì)量保證計(jì)劃。
開(kāi)課時(shí)間應(yīng)選擇在三年級(jí)上半學(xué)期。學(xué)生先修過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融市場(chǎng)學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)等相關(guān)課程后再學(xué)習(xí)本課程，將會(huì)收到較好的教學(xué)效果。開(kāi)課班級(jí)人數(shù)一般應(yīng)控制在40人左右。
4.4有關(guān)部門(mén)提供更多的現(xiàn)代化教學(xué)工具。
投影儀多媒體、電化教學(xué)等現(xiàn)代化教學(xué)手段的運(yùn)用，能夠幫助學(xué)生形成更加直觀的印象，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，如城市土地級(jí)別圖、樓盤(pán)實(shí)景圖以及有關(guān)房地產(chǎn)金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)金融實(shí)驗(yàn)室，為學(xué)生提供更多的成本較低的研究、實(shí)踐機(jī)會(huì)。
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房地產(chǎn)論文篇十三
由于受制于技術(shù)發(fā)展水平的制約，我國(guó)低碳技術(shù)水平不高，在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，如果廣泛應(yīng)用低碳技術(shù)，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來(lái)進(jìn)行技術(shù)研發(fā)。同時(shí)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術(shù)的研發(fā)使用上具有高成本的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)用低碳技術(shù)，會(huì)導(dǎo)致建筑成本大幅度提高。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過(guò)程中資金并不充足，這也導(dǎo)致無(wú)法廣泛的應(yīng)用低碳技術(shù)。
2.低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)抬高房?jī)r(jià)。
在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，如果要走低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路，這就需要加大對(duì)新型技術(shù)和能源的研發(fā)，這樣房地產(chǎn)業(yè)勢(shì)必會(huì)以低碳來(lái)對(duì)建筑中能源和材料的優(yōu)越性進(jìn)行宣傳，并以此來(lái)提高房?jī)r(jià)。在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)用低碳技術(shù)，房屋質(zhì)量必然會(huì)有所提升，高質(zhì)量的房子價(jià)格也會(huì)隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展下極易導(dǎo)致房?jī)r(jià)抬高。
3.低碳經(jīng)濟(jì)短期對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)充足的能源供應(yīng)，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，如果沒(méi)有充足的能源供應(yīng)，那么必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策。
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為復(fù)雜，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較強(qiáng)的不確定性。在這種情況下，如果沒(méi)有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會(huì)產(chǎn)生較多的問(wèn)題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會(huì)導(dǎo)致違法行為增加，而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產(chǎn)利潤(rùn)較髙，從而導(dǎo)致犯罪率較高，而且房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)虛假等情況。所以在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中需要加快各項(xiàng)政策及法律法規(guī)的完善。
2.倡導(dǎo)綠色環(huán)保。
在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)低碳的實(shí)現(xiàn)，需要加快在材料和技術(shù)上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來(lái)有效地代替高能耗的材料，實(shí)現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料，在達(dá)到良好保溫效果的同時(shí)，也能夠?qū)崿F(xiàn)隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對(duì)煤炭的需求量也會(huì)降低，確保達(dá)到環(huán)保的目的。近年來(lái)，我國(guó)科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，各種新技術(shù)不斷涌現(xiàn)出來(lái)，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術(shù)上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，還需要加大對(duì)太陽(yáng)能和地?zé)崮艿膽?yīng)用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來(lái)降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。
3.提高環(huán)保意識(shí)。
低碳經(jīng)濟(jì)背景k房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展相關(guān)措施：
1.健全法律法規(guī)控制排碳量。
最近幾年來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展很快，法律法規(guī)的健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加健康的發(fā)展’但是我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理不是很全面，并且存在很多問(wèn)題，首先就是法律制度不夠完善，對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)的排碳量沒(méi)有嚴(yán)格控制，對(duì)于一些沒(méi)有按照規(guī)定經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)商處罰力度不夠。
2.低碳前提下對(duì)企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟(jì)背景下’房地產(chǎn)建筑過(guò)程中多。
會(huì)使用環(huán)保型材料和技術(shù)，這樣房地產(chǎn)的成本必然會(huì)提高，所以在房地產(chǎn)建筑過(guò)程中，需要做好成本的控制。在施工過(guò)程中盡量應(yīng)用新型技術(shù)，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過(guò)程中能夠有效地避免材料浪費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生，科學(xué)對(duì)房地產(chǎn)建筑的前期成本進(jìn)行有效控制，并制定具體的制度加以約束。
3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)我國(guó)體制不斷變革，而且速度越來(lái)越快，對(duì)。
低碳經(jīng)濟(jì)下發(fā)展出現(xiàn)的問(wèn)題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟(jì)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)影響程度。
4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問(wèn)題，而目前。
提倡的低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響更大，問(wèn)題也就越來(lái)越多，而房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也愈來(lái)愈復(fù)雜，如果還是依賴(lài)于原有的簡(jiǎn)單的政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，那么顯然很難見(jiàn)到效果，因此低碳經(jīng)濟(jì)的前提下，國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)本身的問(wèn)題進(jìn)行分析，制定一些列規(guī)章制度，對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)做出指導(dǎo)，不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制，確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟(jì)下穩(wěn)步發(fā)展。
5.低碳背景下地產(chǎn)財(cái)稅政策的完善在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)增加。因此國(guó)家需要出臺(tái)相關(guān)的政策來(lái)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過(guò)征收污染稅及降低其他稅收等措施來(lái)加快推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟(jì)方向的發(fā)展。
結(jié)束語(yǔ)。
隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴(yán)竣，低碳經(jīng)濟(jì)已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實(shí)現(xiàn)能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識(shí)，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進(jìn)程。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過(guò)程中還存在較多的問(wèn)題，所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作上進(jìn)行不斷創(chuàng)新，在加快推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，有效地對(duì)居民生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行改善，確保經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)論文篇十四
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類(lèi)型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中自身經(jīng)營(yíng)管理水平不高、經(jīng)營(yíng)管理理念較為落后、項(xiàng)目投資時(shí)過(guò)于盲目、缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)缺乏有效的評(píng)估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動(dòng)的過(guò)程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來(lái)資金流動(dòng)量過(guò)大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來(lái)資金出現(xiàn)波動(dòng)情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量問(wèn)題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因則主要包括市場(chǎng)原因、國(guó)家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，沒(méi)有完全地把握好市場(chǎng)的變化情況，沒(méi)有做好市場(chǎng)信息的調(diào)查分析工作，沒(méi)有根據(jù)當(dāng)前階段市場(chǎng)的實(shí)時(shí)需求完成項(xiàng)目運(yùn)行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項(xiàng)目買(mǎi)賣(mài)不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象；其次，國(guó)家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于國(guó)家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過(guò)程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前國(guó)家政策原因事實(shí)上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的地震因素、安全因素等等，都會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理措施。
綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)健康快速的提升。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中應(yīng)該采取以下治理措施。
（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量來(lái)達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)員工自身在財(cái)務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更加有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財(cái)務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作中，通過(guò)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程的優(yōu)化。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)作流程，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中各個(gè)流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)容，保證項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，提升項(xiàng)目運(yùn)作效益的同時(shí)有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。
（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用。
房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財(cái)務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營(yíng)管理工作中，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、人員管理、行為管理、項(xiàng)目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)預(yù)算管理的應(yīng)用來(lái)有效地提升其經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的控制能力，通過(guò)科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來(lái)有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。
（四）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查。
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)該時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過(guò)對(duì)上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來(lái)衡量當(dāng)前自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)語(yǔ)。
綜上所述，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行了分析，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因以及應(yīng)該采取的治理措施進(jìn)行了具體的分析和闡述。
房地產(chǎn)論文篇十五
包含在清算的項(xiàng)目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類(lèi)集合，再按照起哦實(shí)際的成本費(fèi)用進(jìn)行合理的分配；另外，對(duì)于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計(jì)算。
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過(guò)程中一般會(huì)采用兩種計(jì)算方法：一是按照其開(kāi)發(fā)的房屋面積分開(kāi)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算其增值額和增值率，其增值稅的計(jì)算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來(lái)進(jìn)行；二是先整體計(jì)算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計(jì)算其土地的增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在增值稅的計(jì)算時(shí)可以先通過(guò)預(yù)算來(lái)將兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對(duì)比，然后取有利于企業(yè)的計(jì)算方法進(jìn)行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國(guó)家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時(shí)一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報(bào)告，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員也要對(duì)其所呈現(xiàn)的清算鑒證報(bào)告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報(bào)告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請(qǐng)清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的書(shū)面通知之后按照稅務(wù)部門(mén)要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報(bào)告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門(mén)所規(guī)定的時(shí)間限定之內(nèi)向稅收部門(mén)主動(dòng)提出增值稅的清算請(qǐng)求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問(wèn)題。
1.計(jì)算方式復(fù)雜。
在對(duì)土地增值稅的計(jì)算時(shí)一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過(guò)程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷(xiāo)售收入的總金額、扣除的項(xiàng)目和需要交納的稅金等三個(gè)部分。三部分任何一個(gè)部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項(xiàng)內(nèi)容，這就表明需要耗費(fèi)許多人力物力，對(duì)于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、投資的活動(dòng)更為復(fù)雜的企業(yè)來(lái)說(shuō)，要對(duì)其每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算，所要耗費(fèi)的人力和物力和可操作性上君是一個(gè)難題。
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售類(lèi)公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目更趨向于合作開(kāi)發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時(shí)組間一個(gè)空殼的建設(shè)公司，在項(xiàng)目完工之后直接進(jìn)行注銷(xiāo)，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的清算終于得出最終結(jié)果時(shí)，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚(yáng)鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報(bào)告不規(guī)范。
稅收部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報(bào)告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報(bào)告機(jī)構(gòu)的人員專(zhuān)業(yè)技能不過(guò)關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報(bào)告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過(guò)程中需要稅務(wù)部門(mén)進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開(kāi)發(fā)和保留尾盤(pán)等方式，另外還有可能在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬目上進(jìn)行改動(dòng)，一般的對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目銷(xiāo)售比例在超過(guò)85%以上則需要繳的稅金，而通過(guò)做假的賬的方式可以人為的將銷(xiāo)售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。
5.收入確認(rèn)不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對(duì)工程款推遲結(jié)算，不能夠及時(shí)的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷(xiāo)售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷(xiāo)售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房?jī)r(jià)來(lái)間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問(wèn)題均是影響房企土地增值稅正常、及時(shí)、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國(guó)家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。
在對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，首先將清算的對(duì)向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時(shí)要將其銷(xiāo)售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對(duì)于目前未清算且剛銷(xiāo)售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時(shí)繳納該部分的稅金。
2.準(zhǔn)確計(jì)算工程項(xiàng)目的竣工面積。
稅收部門(mén)對(duì)于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈(zèng)送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷(xiāo)售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷(xiāo)售收入的確定。
在進(jìn)行銷(xiāo)售收入的確定時(shí)，為防止其故意降價(jià)，可以將企業(yè)的房源價(jià)格進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋诹私馐袌?chǎng)的均價(jià)之后然后有一個(gè)相對(duì)較為準(zhǔn)確的判斷，同時(shí)對(duì)于其銷(xiāo)售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來(lái)拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)通過(guò)虛開(kāi)發(fā)票等方式來(lái)擴(kuò)大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門(mén)在審核時(shí)要對(duì)其所開(kāi)出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實(shí)性然后控制扣除項(xiàng)目的金額。
5.把握成本控制分?jǐn)偂?/p>
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時(shí)一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計(jì)算過(guò)程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過(guò)程非常的復(fù)雜，稍不注意便會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅(jiān)決執(zhí)行，確保稅收的清算過(guò)程規(guī)范科學(xué)。
7.提高清算工作的質(zhì)量。
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門(mén)在聘用人員時(shí)務(wù)必要提高門(mén)檻和，加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會(huì)計(jì)制度、財(cái)務(wù)制度和稅收制度，保證每一項(xiàng)核算的結(jié)果的真實(shí)和準(zhǔn)確。
四、結(jié)語(yǔ)。
通過(guò)對(duì)土地增值稅的清算，其也是國(guó)家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī)，開(kāi)展土地增值稅的清算工作，促使國(guó)家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。
房地產(chǎn)論文篇十六
在金融市場(chǎng)中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場(chǎng)當(dāng)中資金需求主體與資金供應(yīng)主體間的資金融通得到有效實(shí)現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類(lèi)型及發(fā)展特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的.有效策略進(jìn)行了探究，希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據(jù)。
0.引言。
金融工具也稱(chēng)之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動(dòng)得到有效實(shí)現(xiàn)[1]。各類(lèi)金融工具均是為了適應(yīng)借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類(lèi)：其一為金融市場(chǎng)共有的，例如股票與票據(jù)等;其二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)特有的，例如住房獎(jiǎng)券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中，將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對(duì)“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新問(wèn)題”進(jìn)行分析與探究具有較為深遠(yuǎn)的重要意義。
1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類(lèi)型及發(fā)展特點(diǎn)分析。
1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類(lèi)型從不同角度為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類(lèi)。以國(guó)際清算銀行所提出的方法為依據(jù)，并依照金融工具的中介功能及應(yīng)用進(jìn)行分類(lèi)，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新通常具備五個(gè)類(lèi)型：
(1)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對(duì)金融款項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的情況下，便會(huì)使用此種工具創(chuàng)新[2]。
(2)信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對(duì)金融款項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在信用風(fēng)險(xiǎn)的情況下，便會(huì)使用此種工具創(chuàng)新。
(3)流動(dòng)性增強(qiáng)型。該類(lèi)型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動(dòng)性變強(qiáng)，也可以使金融機(jī)構(gòu)具備的資產(chǎn)變現(xiàn)性增強(qiáng)。
(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠?yàn)槭褂谜咛峁椭谠黾幽承┬刨J市場(chǎng)機(jī)會(huì)的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股權(quán)型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權(quán)式融資的機(jī)會(huì)，比如對(duì)股權(quán)融資進(jìn)行分享等。
1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點(diǎn)。
在各種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生下，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點(diǎn)主要體現(xiàn)在四大方面：
(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。
(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機(jī)構(gòu)以投資者的需求為依據(jù)，進(jìn)而在原有產(chǎn)品的條件下，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、收益、期限及選擇性等進(jìn)行重新組合。(3)市場(chǎng)化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場(chǎng)利率及與市場(chǎng)利率存在聯(lián)系的收益等。
(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個(gè)基礎(chǔ)創(chuàng)新產(chǎn)生之后，圍繞著這個(gè)基礎(chǔ)創(chuàng)新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來(lái)便形成了創(chuàng)新群。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略探究。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主要存在的問(wèn)題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中由經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部力量發(fā)動(dòng)的，而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調(diào)整等諸多外部力量作用下而推動(dòng)的[3]。所以，對(duì)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體進(jìn)行重塑便顯得極為重要。要想實(shí)現(xiàn)重塑，一方面，需要對(duì)專(zhuān)業(yè)銀行的目標(biāo)進(jìn)行明確，主要為將利潤(rùn)作為目標(biāo)，將市場(chǎng)作為導(dǎo)向，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部形成有效的激勵(lì)創(chuàng)新機(jī)制，發(fā)揚(yáng)創(chuàng)新精神，營(yíng)造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)強(qiáng)的創(chuàng)新人才。
2.2加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度。
一方面，監(jiān)管部門(mén)必須對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控進(jìn)行強(qiáng)化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制在能夠承受的范圍內(nèi)。另一方面，需對(duì)貨幣政策及宏觀調(diào)控的落實(shí)給予充分重視，保證其實(shí)施的成功性，并對(duì)貨幣性金融工具的創(chuàng)新進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強(qiáng)弱為依據(jù)，盡快將其歸納進(jìn)不同層次的貨幣定義當(dāng)中，并采取有效的控制措施。
2.3重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新。
目前，我國(guó)具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應(yīng)用效果不甚理想。因此，對(duì)技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時(shí)間內(nèi)大大增加創(chuàng)新供給，進(jìn)一步使日益增長(zhǎng)的創(chuàng)新需求得到充分滿(mǎn)足。
2.4加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度。
現(xiàn)狀下，我國(guó)金融市場(chǎng)所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒(méi)有發(fā)生根本性的改變，同時(shí)由于我國(guó)不同銀行間存在不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為，再加上中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行及中國(guó)建設(shè)銀行這四大國(guó)有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場(chǎng)的局面，因此對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度進(jìn)行強(qiáng)化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對(duì)國(guó)有銀行及非國(guó)有銀行的區(qū)別對(duì)待給予取消，使全部金融機(jī)構(gòu)均具備同等的運(yùn)行環(huán)境。其次，對(duì)金融業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入進(jìn)行放寬，推廣合作制金融結(jié)構(gòu)與股份制金融結(jié)構(gòu)[4]。最后，對(duì)金融機(jī)構(gòu)種類(lèi)進(jìn)行多元化創(chuàng)新，使房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系更具完善性。相信做好以上三點(diǎn)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度將能夠得到有效強(qiáng)化，進(jìn)一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新奠定良機(jī)。
三、結(jié)語(yǔ)。
通過(guò)本課題的探究，認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項(xiàng)較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進(jìn)行完善。如：重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體、加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度、重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新及加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度等。筆者認(rèn)為，除此之外，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，還需與我國(guó)實(shí)現(xiàn)國(guó)情充分聯(lián)系起來(lái)，然后實(shí)施有針對(duì)性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，進(jìn)一步為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。
參考文獻(xiàn)：
[4]周學(xué)東.論當(dāng)前金融研究工作需要關(guān)注的若干問(wèn)題——寄語(yǔ)江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[j].金融縱橫,20xx,03:3-6.
房地產(chǎn)論文篇十七
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭?！?版)中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書(shū)寫(xiě)道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>
從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來(lái)一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過(guò)度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)多，過(guò)度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?jiàn)，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊。
在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過(guò)頭來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門(mén)，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書(shū)相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)是實(shí)業(yè)部門(mén)。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
房地產(chǎn)論文篇十八
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題。
1.資金預(yù)算管理制度不完善，投資行為盲目。
就目前的實(shí)際情況來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金管理沒(méi)有形成一個(gè)充分的認(rèn)識(shí)，資金預(yù)算的管理水平也不夠完善，同時(shí)缺少對(duì)企業(yè)在項(xiàng)目投資和經(jīng)營(yíng)中的資金控制，導(dǎo)致了成本超支的現(xiàn)象存在。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對(duì)此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設(shè)。
2.融資形式單調(diào)。
融資是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國(guó)目前很多中小型企業(yè)，都沒(méi)有能力通過(guò)發(fā)行債券和股票的方式來(lái)獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款上，而銀行的利率常常會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，非銀行金融機(jī)構(gòu)的利率往往在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有較大的上浮，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)更高、償還貸款的壓力過(guò)大。
3.資金管理意識(shí)淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設(shè)，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建設(shè)某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項(xiàng)目成立時(shí)設(shè)立一個(gè)單獨(dú)的銀行賬戶(hù)，未進(jìn)行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導(dǎo)致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的具體內(nèi)容。
1.資金的預(yù)算管理。
資金的預(yù)算管理是資金管理的前提，在具體實(shí)施中，房地產(chǎn)企業(yè)要確定整個(gè)企業(yè)的現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、開(kāi)發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配等內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)該通過(guò)不同的資金預(yù)算形式來(lái)達(dá)到資金流和非項(xiàng)目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預(yù)算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該配合企業(yè)的工作目標(biāo)，共同編制資金預(yù)算計(jì)劃的建立。這個(gè)預(yù)算計(jì)劃包含資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩方面內(nèi)容，其中資金預(yù)算支出是核心，應(yīng)根據(jù)企業(yè)既定的成本大綱進(jìn)行資金預(yù)算，并按照確定的預(yù)算安排使用資金。
2.資金的使用管理。
房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用管理要包含四個(gè)方面的內(nèi)容：第一個(gè)方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)等所支付費(fèi)用；第二個(gè)方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產(chǎn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營(yíng)銷(xiāo)資金的支出，包括了房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)和推廣等費(fèi)用的支出；第四方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目從預(yù)售開(kāi)始的各項(xiàng)稅費(fèi)支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預(yù)算來(lái)合理使用資金，在資金使用管理的過(guò)程中，即要注意控制資金的風(fēng)險(xiǎn)，又要注意提高資金的使用效率。
3.資金的監(jiān)督管理。
一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對(duì)資金的使用狀況進(jìn)行檢查，通過(guò)財(cái)會(huì)部門(mén)提供的報(bào)表來(lái)審核資金使用是否合理。同時(shí)，企業(yè)的管理者還可以通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)檢查來(lái)發(fā)現(xiàn)資金在使用過(guò)程中發(fā)生的深層次問(wèn)題，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工前的工程結(jié)算與款項(xiàng)支付、房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售后的銷(xiāo)售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強(qiáng)資金的監(jiān)督管理，就要建立獎(jiǎng)罰制度，對(duì)資金管控執(zhí)行較好的項(xiàng)目及人員要給予獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，積極開(kāi)展企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金整體情況的內(nèi)部控制。
三、加強(qiáng)資金管理內(nèi)部控制的措施。
1.科學(xué)安排資金的收入和支出。
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會(huì)造成資金成本的超支，不利于工程項(xiàng)目的成本控制。合理協(xié)調(diào)收入和支出，是加強(qiáng)資金管理的必要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)一個(gè)工程時(shí)，所有的資金要等到項(xiàng)目預(yù)售才開(kāi)始收回，而在開(kāi)發(fā)前是要通過(guò)銀行的貸款等融資手段來(lái)籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過(guò)程中明確每一筆款項(xiàng)的流向，拒絕一切不合理的開(kāi)支。
2.加強(qiáng)資金計(jì)劃分析和預(yù)算管理。
資金的計(jì)劃分析是指執(zhí)行資金的計(jì)劃后，把資金具體的情況和原計(jì)劃值相對(duì)比，發(fā)現(xiàn)偏差，找出存在的問(wèn)題，并制定具體的解決措施。而資金的預(yù)算管理則是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預(yù)算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎(chǔ)。資金的預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算兩個(gè)方面，平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資金總預(yù)算，是預(yù)算管理中最重要的工作內(nèi)容。
3.加強(qiáng)資金管理信息化平臺(tái)建設(shè)。
現(xiàn)代社會(huì)是信息化的社會(huì)，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來(lái)提高管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和內(nèi)部控制中，資金管理信息化平臺(tái)的建立，有利于管理企業(yè)內(nèi)部的資金收入和計(jì)劃的情況，對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)一的計(jì)劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長(zhǎng)短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。
四、結(jié)論。
我國(guó)在經(jīng)歷了金融危機(jī)的打擊之后，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的活動(dòng)更加趨于理性化，也加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是即便如此，在房地產(chǎn)的市場(chǎng)中仍然存在著許多客觀因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)資金使用不合理的現(xiàn)象，要想改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)加強(qiáng)資金管理和提高內(nèi)部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運(yùn)作和資金的使用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)論文篇十九
摘要：經(jīng)濟(jì)日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有越來(lái)越重要的作用，財(cái)政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對(duì)財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響作了分析，提出了財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞：財(cái)政稅收政策；房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；影響；對(duì)策。
一、前言。
作為國(guó)家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，稅收是實(shí)現(xiàn)社會(huì)總供給、總需求之間的動(dòng)態(tài)性平衡，這就需要認(rèn)識(shí)到財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響，引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識(shí)財(cái)政稅收政策，進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此，需要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況來(lái)采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響。
（一）財(cái)政稅收政策有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)理性化以及科學(xué)化。
從目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出瘋長(zhǎng)傾向，政府需要充分利用財(cái)政稅收工作政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度，在不拖欠開(kāi)放商資金前提下，市場(chǎng)商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的刺激，同時(shí)還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來(lái)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，維護(hù)國(guó)家發(fā)展利益。由于房?jī)r(jià)過(guò)高或者是居民實(shí)際收入過(guò)低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易，如果居民實(shí)際收入過(guò)低，那么實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力會(huì)受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得我國(guó)財(cái)政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期從過(guò)于的樂(lè)觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定化發(fā)展，在實(shí)際的工作過(guò)程中需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收工作政策，對(duì)于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導(dǎo)居民樹(shù)立合理的消費(fèi)理念以及節(jié)約消費(fèi)利用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)節(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
（二）財(cái)政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策。
作為人類(lèi)行為的重要規(guī)范，法律能夠?yàn)橄嚓P(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財(cái)政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實(shí)際上，稅收關(guān)系到國(guó)家發(fā)展問(wèn)題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴(yán)格相關(guān)稅法，實(shí)現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)政稅收政策過(guò)程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中，為財(cái)政稅收政策提供法律保障，為社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價(jià)格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正是處于稅收政策的開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會(huì)受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機(jī)行為，這就使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場(chǎng)流通活動(dòng)中，有效抑制投機(jī)取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策的管理工作，實(shí)現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進(jìn)行提供有效保障。
（三）財(cái)政稅收政策有利于完善財(cái)政稅收工作制度。
為了能夠有效規(guī)范房地長(zhǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)政府工作部門(mén)需要改進(jìn)物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)進(jìn)行評(píng)估。在設(shè)置物業(yè)稅的過(guò)程中，需要結(jié)合我國(guó)發(fā)展國(guó)情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過(guò)程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟(jì)收入能力來(lái)進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力過(guò)低的收入者采取見(jiàn)面方式，這樣符合我國(guó)的發(fā)展國(guó)情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評(píng)估工作體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了非常高要求。財(cái)政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時(shí)還需要明確城市土地的實(shí)際利用情況，有效解決分塊管理方式，實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場(chǎng)管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門(mén)需要構(gòu)建更加完善的評(píng)稅結(jié)構(gòu)制度、專(zhuān)職評(píng)稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制。
三、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策。
（一）保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足。
從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問(wèn)題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤(pán)現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在的問(wèn)題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房?jī)r(jià)格上漲問(wèn)題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來(lái)有效抑制二手房市場(chǎng)中存在的投機(jī)行為，利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來(lái)增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。
（二）重視房地產(chǎn)市場(chǎng)征稅環(huán)節(jié)。
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購(gòu)房者大多是利用房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)來(lái)獲取差價(jià)，進(jìn)而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)在流通過(guò)程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣(mài)房產(chǎn)，而是不斷購(gòu)入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個(gè)角度分析來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈使得自用型購(gòu)房者卻無(wú)法購(gòu)買(mǎi)合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在著供需不平衡的問(wèn)題，政府相關(guān)管理工作部門(mén)需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來(lái)解決供需矛盾。僅僅實(shí)現(xiàn)征稅卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，購(gòu)房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù)，目的性更強(qiáng)，影響性更高，對(duì)于住宅面積較大并且長(zhǎng)期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進(jìn)而使得投機(jī)者購(gòu)房成本，促使投機(jī)者不得不賣(mài)出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性。
（三）實(shí)現(xiàn)征稅對(duì)象的區(qū)別性對(duì)待。
由于房地產(chǎn)征稅對(duì)象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別，但是普通的購(gòu)房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資型購(gòu)房、普通購(gòu)房等之間的關(guān)系，投資型購(gòu)房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象，即使在購(gòu)房過(guò)程中無(wú)法有效判定購(gòu)房者購(gòu)房目的，往往根據(jù)購(gòu)房者時(shí)候的買(mǎi)房行為才能夠進(jìn)行判定?？傊?，政府需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進(jìn)而有效了解購(gòu)房者住房信息，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)多套或者是購(gòu)買(mǎi)大面積住房需要征收更多的稅負(fù)，對(duì)于購(gòu)房投機(jī)行為來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格懲治。
四、結(jié)束語(yǔ)。
隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿(mǎn)足舒適住宅，而是對(duì)外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格以及發(fā)展預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控，進(jìn)而促使其能夠有效認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從近些年的發(fā)展來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)。
參考文獻(xiàn)：
【本文地址：http://aiweibaby.com/zuowen/12656920.html】
