在日常的學(xué)習(xí)、工作、生活中，肯定對各類范文都很熟悉吧。那么我們該如何寫一篇較為完美的范文呢？接下來小編就給大家介紹一下優(yōu)秀的范文該怎么寫，我們一起來看一看吧。
房地產(chǎn)論文篇一
（一）重資產(chǎn)運營模式
重資產(chǎn)運營模式就是指在企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中資產(chǎn)負債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如果放在產(chǎn)業(yè)準入門檻高、市場需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下還是非常容易盈利的，但是如果市場是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無法在短時間內(nèi)進行回籠，使得其現(xiàn)現(xiàn)金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。
（二）輕資產(chǎn)運營模式
輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個資產(chǎn)就能夠的當(dāng)中流動現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營銷開發(fā)和用戶體驗等方面。輕資產(chǎn)所強調(diào)的是對企業(yè)品牌和企業(yè)運營能力的增強，利用杠桿效應(yīng)原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入u降低，增加對知識產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶資源和運營的投入。
（一）土地成本因素
我國是一個人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國的土地價格正在節(jié)節(jié)攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控，這些因素都是的，土地的需求量遠遠大于土地的供給量二者之間出現(xiàn)了嚴重地不平衡現(xiàn)象。土地成本的大幅度上升一方面必然會造成開發(fā)商拿地難度和拿地價格明顯增高從而使得其開發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著土地價格的快速上升使得開發(fā)商已經(jīng)購買的土地價格變得越來越高其享受到的土地紅利也會因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價值有所增值。因此土地成本因素對于開發(fā)商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權(quán)衡好土地增值的幅度與財務(wù)費用之間的關(guān)系，如今房地產(chǎn)的黃金時代已然過去，土地價格的增長幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數(shù)增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本飛速增加而財務(wù)費用也越來越高，導(dǎo)致其投入到土地當(dāng)中的資金過多，其現(xiàn)金流量過少就很可能會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。
（二）樓盤庫存壓力因素
近些年來房地產(chǎn)市場一直處在一個較為低迷的狀態(tài)下，其庫存量節(jié)節(jié)攀升，樓盤庫存對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入?yún)s無法得到迅速的資金回籠甚至?xí)捎谶@種資金無法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財務(wù)危機，盡管今年我國提出了銷庫存的國家戰(zhàn)略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型而言也是一個巨大的威脅。
（三）現(xiàn)金流因素
房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運轉(zhuǎn)的周期較長通常需要3年以上的時間才能夠進行一次資金回籠，而在項目建設(shè)的過程中是需要持續(xù)投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。
凱德集團絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進行了轉(zhuǎn)型，由原本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)（輕資產(chǎn)機構(gòu)），在其轉(zhuǎn)型過程中同樣受到了各類因素的影響，但是凱德通過拍賣非核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)來彌補核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，成功地進行了轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型期間也遭遇過財務(wù)數(shù)據(jù)下降的情況，但是其堅定地從原本的香港模式轉(zhuǎn)為美國模式，在房地產(chǎn)土地價格較低時買入土地進行儲備，再在房地產(chǎn)市場回暖趨于繁榮是賣出土地，從而獲得差價進行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運營模式使得凱德的利潤回報大大提升，而財務(wù)風(fēng)險卻大大降低。
對于我國而言房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一個勢在必行的趨勢，我們必須對影響其轉(zhuǎn)型的各類因素進行了解和控制，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠在財務(wù)風(fēng)險最低的情況下實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型。
房地產(chǎn)論文篇二
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的創(chuàng)立，在我國是近幾年的事。它是適應(yīng)經(jīng)濟改革和經(jīng)濟發(fā)展的實際镲要而不斷進行理論探索的成果。一方面，經(jīng)濟改革的經(jīng)濟發(fā)展形成了房地產(chǎn)業(yè)。建國以后，在相當(dāng)長的一個時期中，房地產(chǎn)業(yè)在實踐中一直作為社會的福利事業(yè)，不作一個產(chǎn)業(yè)看待。經(jīng)過八十年代以來的改革與發(fā)展，住宅經(jīng)濟雖然得到了肯定和發(fā)展，但由于各地的不均衡性，以及傳統(tǒng)經(jīng)濟運行的慣性力量，經(jīng)濟體制改革的漸進性，房地產(chǎn)業(yè)在總體上仍未根本擺脫原有的運行軌道和運動規(guī)律。表現(xiàn)比較突出的是城市住宅。房地產(chǎn)業(yè)主要還是福利性事業(yè)，房產(chǎn)和地產(chǎn)不都是商品，投資靠財政支撐，由此給社會經(jīng)濟帶來了許多難于解決的問題。房地產(chǎn)既然是福利，需求不受經(jīng)濟條件制約，需求就無限制膨脹，而同時房地產(chǎn)浪費嚴重，資源濫用；社會福利性房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)投資基本上不能回籠，財政投資嚴重不足，財政狀況難于正常運轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟處于困境。改革與發(fā)展的實踐，使人們更加冷靜、客觀地審視和總結(jié)過去，嚴正地、實事求是地看待未來，逐漸認清了，我國房地產(chǎn)業(yè)要滿足社會的需要，必須得到振興和發(fā)展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對房地產(chǎn)商品經(jīng)濟的運行機制和規(guī)律性進行深入、系統(tǒng)的研究，對實踐認真總結(jié)，以科學(xué)的思想和理論來指導(dǎo)實踐。在現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的強勁勢頭下，這種需要更為迫切和重要。
另一方面，相形之下，理論的準備和發(fā)展建設(shè)顯得很不夠。在五十年代，我國經(jīng)濟理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問題，認為住宅在社會主義經(jīng)濟中應(yīng)采取商品形式>房租應(yīng)是住宅價格的組成部分，采取低房租政策，國家必定要為房屋消費者花費巨大的而又不能收回的費用，很不合理。但在當(dāng)時那種經(jīng)濟意識和經(jīng)濟體制下，這種觀點沒有也不可能形成社會共識。七十年代末八十年代初，在實事求是思想指導(dǎo)下，以當(dāng)時我國經(jīng)濟的調(diào)整和改革為實踐背景，從改革的要求出發(fā)，又開始房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究。當(dāng)時討論的問題，主要是城市住宅的商品屬性問題，這正是理論上的突破口和關(guān)鍵？主題為“社會主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應(yīng)大膽地承認。人們大都按當(dāng)時經(jīng)濟理論和經(jīng)濟改革研究的一般思路，從馬克思主義經(jīng)典著作中去找根據(jù)，結(jié)合現(xiàn)實經(jīng)濟改革與經(jīng)濟建設(shè)實踐，進行理論與實際法制的分析。后來逐漸形成共識，即社會主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問題。隨之而來的是全國許多機構(gòu)和城市紛紛召開學(xué)術(shù)性討論會、研討會，許多地方還組建了房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究為主旨的“中國城市住宅問題研究會”，各地在這個總會下先后成立了地方性的城市住宅問題研究會。同時創(chuàng)辦了許多房地產(chǎn)專業(yè)刊物。
隨著經(jīng)濟體制改革和經(jīng)濟建設(shè)的推進和發(fā)展，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究的系統(tǒng)化和深化，人們的認識范圍已不再局限于住宅，而擴展到了房地產(chǎn)業(yè)，把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)部門來加以探討。那么，在社會主義條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)律怎樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行機制又如何，就成了擺在經(jīng)濟界和理論界面前的重要問題之一。研究和討論結(jié)果的主要表現(xiàn)是出版和印行了一些房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)著作，發(fā)表了一些研究論文。特別是近二年以來，由于社會主義市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的活躍與發(fā)展，促成了房地產(chǎn)經(jīng)濟研究的空前活躍局面，不但較為嚴謹、深入、系統(tǒng)的成果不斷面世，而且那些知識性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現(xiàn)在圖書市場上。但是，在我國社會主義市場經(jīng)濟的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、運行和管理中，尚有許多問題有待進一步深化，不斷系化、規(guī)范化。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟學(xué)，它所要研究和闡述的是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟問題。
從經(jīng)濟學(xué)的劃分來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)具有自己特有的研究對象，因而它是一門獨立的、自成體系的經(jīng)濟學(xué)科。再則，在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)是商品，由于這類商品在國民經(jīng)濟中的地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)還是一個主要產(chǎn)業(yè)，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)又是一門部門經(jīng)濟學(xué)。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所要研究和闡述的房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟問題，主要包括：1、房地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)；2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟運動過程及其特殊性；3、房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本規(guī)律和運行機制；4、房地產(chǎn)商品價格和房地產(chǎn)市場；5、房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位。通過對上述問題的研究，可以揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟的運動規(guī)律和基本運行機制，形成一個更為切實反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律的理論體系。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的，但我們不能認為它是唯一研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的。研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的還有其他學(xué)科，諸如房地產(chǎn)投資學(xué)，房地產(chǎn)市場學(xué)，房地產(chǎn)金融學(xué)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營學(xué)，房地產(chǎn)管理學(xué)，房地產(chǎn)定價學(xué)，房地產(chǎn)價格評估學(xué)，房地產(chǎn)法規(guī)學(xué)，房地產(chǎn)史學(xué)，房地產(chǎn)統(tǒng)計學(xué)，房地產(chǎn)財務(wù)學(xué)，房地產(chǎn)會計學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)管理學(xué)，房地產(chǎn)預(yù)測學(xué)，等等。這些學(xué)科對房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程從不同角度、不同側(cè)面用不同手段或方法進行理論、方法、政策和策略的理論概括和業(yè)務(wù)技術(shù)闡釋。它們之間各不相同，因為研究的角度和方面不同，要解決的問題不同，但又相互聯(lián)系，甚而有交叉，共同來研究和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟各個方面的何題。在它們的關(guān)系中，應(yīng)該說房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位。由上述可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所要揭示的是房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律性，所要研究的是房地產(chǎn)業(yè)總體的運行機制。所以它從總體上規(guī)定和制約著房地產(chǎn)其他學(xué)科的原則、方法和內(nèi)容。
這里還必須說明，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的前提是房地產(chǎn)的商品屬性，即房產(chǎn)和地產(chǎn)都是商品。它的運行過程要遵循商品經(jīng)濟的一般規(guī)律，還要遵循房地產(chǎn)業(yè)本身的運行規(guī)律。如果我們不把房地產(chǎn)當(dāng)作一個產(chǎn)業(yè)來研究，不把房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品，仍然以產(chǎn)品性、福利性的房地產(chǎn)作為對象，那么，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的規(guī)律性，以及房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行機制，根本目的就是要闡述房地產(chǎn)業(yè)的商品經(jīng)濟屬性，探討社會主義市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的目標和運行模式，以振興和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，擺脫現(xiàn)行體制中房地產(chǎn)業(yè)運行的困境。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動的規(guī)律性及其運行機制。
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動的規(guī)律性及其運行機制，包括房地產(chǎn)商品經(jīng)濟運動的規(guī)律性，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的運行機制，以及房地產(chǎn)業(yè)中由于房地產(chǎn)的投資、生產(chǎn)、經(jīng)營和再生產(chǎn)而產(chǎn)生的多種經(jīng)濟關(guān)系。其經(jīng)濟運動規(guī)律是指房地產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)營過程所發(fā)生的各種關(guān)系。這是客觀的存在。其經(jīng)濟運行機制是指由房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀規(guī)律決定的，并按這種規(guī)律確定的房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的規(guī)范和法則。這是依據(jù)和運用客觀規(guī)律的現(xiàn)實結(jié)果。房地產(chǎn)業(yè)中由投資、生產(chǎn)和經(jīng)營所發(fā)生的各種經(jīng)濟關(guān)系，主要指房地產(chǎn)經(jīng)濟運動本身所產(chǎn)生的、與其他方面相關(guān)聯(lián)的各種橫向和縱向的經(jīng)濟利益關(guān)系。這方面的關(guān)系要有一定的方法和原則來進行切合房地產(chǎn)業(yè)實際的調(diào)整。從房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律出發(fā)，規(guī)范、保障、調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的規(guī)定、方法的總和，就形成房地產(chǎn)經(jīng)濟體制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動所要遵循的經(jīng)濟規(guī)律，在社會主義市場經(jīng)濟中，主要有：
社會主義公有制為主體，各種經(jīng)濟成分并存的規(guī)律。以國有經(jīng)濟成分為主，城鄉(xiāng)集體所有經(jīng)濟成分，私人和個體所有經(jīng)濟成分，外商獨資經(jīng)濟成分，國內(nèi)多種經(jīng)濟成分與外商合資、合作的經(jīng)濟成分，多種成分并存；
市場經(jīng)濟的一般規(guī)律。價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律并存；
物質(zhì)利益規(guī)律。一般稱物質(zhì)利益法則或原則。由于在商品貨幣關(guān)系普遍存在的條件下，不論是何種經(jīng)濟制度或何種經(jīng)濟體制。物質(zhì)利益關(guān)系中共同性的內(nèi)容占主要成分，所以不妨把物質(zhì)利益原則或法則稱作物質(zhì)利益規(guī)律；
計劃協(xié)調(diào)規(guī)律。不論何種經(jīng)濟運行形態(tài)，都存在經(jīng)濟的計劃性，不同的是計劃的范圍、程度和性質(zhì)存在差別。我們不能一講市場經(jīng)濟和充分發(fā)揮市場規(guī)律的作用，就不要計劃了。我們強調(diào)計劃對發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)，是由社會主義市場經(jīng)濟中國有經(jīng)濟成分的地位和社會主義市場經(jīng)濟體制決定了的。
上列這些經(jīng)濟規(guī)律，是社會主義市場經(jīng)濟條件下國民經(jīng)濟總體和各部門、行業(yè)經(jīng)濟都存在的，從國民經(jīng)濟總體和其他部門、行業(yè)的角度來探討這些規(guī)律的基本要求、具體體現(xiàn)和作用，是社會主義政治經(jīng)濟學(xué)和其他部門、行業(yè)經(jīng)濟學(xué)的任務(wù)和研究對象。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)要闡明的是上列這些規(guī)律在房地產(chǎn)業(yè)中的綜合的和具體的要求、體現(xiàn)和作用。
房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特點，房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特殊規(guī)律或特殊關(guān)系。這主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的特殊性、房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性；房地產(chǎn)的統(tǒng)一計劃、綜合開發(fā)；房與地的統(tǒng)二關(guān)系；房地產(chǎn)業(yè)在市鎮(zhèn)建設(shè)中的先行性；房地產(chǎn)的升值趨勢；房地產(chǎn)資源的短缺性與合理配置關(guān)系；房地產(chǎn)與其所處的經(jīng)濟、自然、社會、文化等環(huán)境的適應(yīng)性；房地產(chǎn)發(fā)展的綜合平衡關(guān)系；居住水平與社會經(jīng)濟發(fā)展水平的適應(yīng)性；房價與地價的。關(guān)系；房地產(chǎn)價格的地域和地段差別；房地產(chǎn)商品生產(chǎn)實體大，消耗大，占用資金多；房地產(chǎn)商品買賣方式的特殊性；等等。
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動牽涉到的各種關(guān)系，也應(yīng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)研究的對象和內(nèi)容。如：經(jīng)濟調(diào)節(jié)機制、城市規(guī)劃機制、產(chǎn)業(yè)法規(guī)、稅收機制、利率機制、批租和抵押機制、社會經(jīng)濟信息、房地產(chǎn)供應(yīng)體制、物資供應(yīng)機制、市鎮(zhèn)管理體制、國家產(chǎn)業(yè)政策，等等》
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象，以房地產(chǎn)業(yè)作為立足范圍。在這一產(chǎn)業(yè)范圍中的經(jīng)濟活動內(nèi)容是十分廣泛和錯綜復(fù)雜的。所以，在實踐上，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)必須把下列幾對關(guān)系作為主要方面加以重點探索。除了住宅一類房地產(chǎn)之外的非住宅房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行規(guī)律；在房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一的前提下，把土地這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本要素和基本對象放在房地產(chǎn)業(yè)的決定性地位來給予充分的注意和探討；在科學(xué)地研究房地產(chǎn)的投資開發(fā)、生產(chǎn)過程的基礎(chǔ)上，充分地研究房地產(chǎn)實物商品和勞務(wù)銷售的流通運行過程，只研究生產(chǎn)，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的要素的取得放在應(yīng)有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設(shè)備的配備、勞動力的準備；此外，還有開發(fā)經(jīng)營地域和地段的選擇、行業(yè)和部門的選擇，因為地理位置和行業(yè)特點對于房地產(chǎn)業(yè)說來，具有特別重要的意義；等等。一句話，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的視野，要能覆蓋整個房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的全過程，包容整個房地產(chǎn)業(yè)范圍?？茖W(xué)地判斷，來自對事物全過程、全部內(nèi)容的系統(tǒng)、全面、深入和持續(xù)的研究與探索。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的根本范疇和根基是房地產(chǎn)商品。即從房地產(chǎn)商品范疇出發(fā)，來系統(tǒng)、全面、深入研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題，來構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)體系。確認房地產(chǎn)的商品屬性是近幾年來的事，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在我國是一門年輕的部門經(jīng)濟學(xué)。房地產(chǎn)是商品，從而我們可以由此出發(fā)把房地產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)品經(jīng)濟、福利經(jīng)濟的軌道轉(zhuǎn)到商品經(jīng)濟軌道上來。房地產(chǎn)商品與其他商品相比具有自己的特點，并有自己獨特的運行過程。因此，我們要從房地產(chǎn)商品出發(fā)，既在理論上形成自己的體系，又在實踐中構(gòu)建其運行機制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)從房地產(chǎn)商品出發(fā)，由一系列的范疇按邏輯關(guān)系形成一個理論體系。這一系列范疇是構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產(chǎn)”；“房地產(chǎn)市場”；“房地產(chǎn)價格”；“土地轉(zhuǎn)讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產(chǎn)商品”；“房地產(chǎn)融資”；“房地產(chǎn)開發(fā)”；“土地開發(fā)”；“房地產(chǎn)投資”；“房產(chǎn)地產(chǎn)”廣房地產(chǎn)業(yè)”；“房地產(chǎn)經(jīng)濟”，等等。不論這些范疇在房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產(chǎn)商品”是最基本的范疇。
這個理論體系的框架，只能建立在房地產(chǎn)商品經(jīng)濟關(guān)系總體內(nèi)，也就是限于土地使用權(quán)和附著于土地的房屋建筑物的商品經(jīng)濟關(guān)系的總和內(nèi)。任何概念和范疇都有自己的范圍規(guī)定性，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)不能例外，也有自己的范圍規(guī)定性。這規(guī)定性不是任意的，是由學(xué)科的內(nèi)容客觀地邏輯地規(guī)定了的。
處于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系中的各個范疇，不是任意結(jié)合的，是按房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：
房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn))——房地產(chǎn)商品——房地產(chǎn)融資——房地產(chǎn)投資——土地開發(fā)——土地批租——土地轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)開發(fā)——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓——房屋租賃——房地產(chǎn)市場——房地產(chǎn)價格——房地產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)經(jīng)濟——房地產(chǎn)經(jīng)濟運動是一個復(fù)雜的過程，體現(xiàn)著錯綜復(fù)雜的商品經(jīng)濟關(guān)系，上面所列次序只能反映由“房地產(chǎn)”出發(fā)而形成的大體過程。有些范疇可能同處于一個階段，有些可能交錯，有些甚至不能作為一個階段，等等。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是一門獨立的部門經(jīng)濟學(xué)。正如國民經(jīng)濟中的產(chǎn)業(yè)劃分一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是與工業(yè)經(jīng)濟學(xué)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)科相互并列的。國民經(jīng)濟中各個產(chǎn)業(yè)部門是相對獨立的，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也是相對獨立的？但是產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間是相互關(guān)聯(lián)的，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也是與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)科相關(guān)聯(lián)的。從經(jīng)濟學(xué)科角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)與有、關(guān)原理性或共同基礎(chǔ)性經(jīng)濟學(xué)科，和那些與社會經(jīng)濟關(guān)系相連的學(xué)科也是相關(guān)的。因此，可把相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟學(xué)科分列如下：政治經(jīng)濟學(xué)(包括社會主義部分和資本主義部分）；城市經(jīng)濟學(xué)；土地經(jīng)濟學(xué)；投資經(jīng)濟學(xué)；建筑經(jīng)濟學(xué)；市場營銷學(xué)；金融學(xué)；價格學(xué)；人口經(jīng)濟學(xué)，等等。
在這里，不能認為房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是上述諸多學(xué)科的相關(guān)內(nèi)容的拼它具有自己的獨特的研究對象，具有自己獨立的理論體系，不能不認定它是一門獨立的經(jīng)濟學(xué)科。
在這里還必須闡明f作為社會主義的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，要科學(xué)地從社會主義經(jīng)濟建設(shè)實際出發(fā)，深入、系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的規(guī)律，探索科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制，從而有助于解決房地產(chǎn)經(jīng)濟運動中的問題，有助于調(diào)整各種經(jīng)濟關(guān)系，必須在馬克思主義的指導(dǎo)下進行研究。馬克思關(guān)于城市建筑地段地租的理論(簡〖〗稱馬克思的地租理論），恩格斯關(guān)于城市住宅的理論，列寧關(guān)于社會主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導(dǎo)。
房地產(chǎn)論文篇三
《房地產(chǎn)現(xiàn)狀的探討》
摘要：眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟與社會發(fā)展的一個基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。它在推動國民經(jīng)濟快速增長、緩解就業(yè)壓力、保證財政收入等方面起著極其重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，它關(guān)乎社稷民生，深刻影響社會穩(wěn)定。居民的日常生活包括“衣食住行”，其中住是極其重要的，只有居民買得起房，有房住，才能安居樂業(yè)，社會才能發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房價
中國近幾年的房地產(chǎn)市場是波動的，不穩(wěn)定的，房價一直處于增長狀態(tài)，不僅給居民造成了住房困難，還給中國的經(jīng)濟造成了很大的隱患。政府近幾年來也已出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進行密集調(diào)控，這些政策包括“國八條”，“新國十條”，“國十一條”，“9.29新政”，“新國八條”以及“國五條”。然而這些政策是否真的行之有效，對房價的調(diào)控是否起到作用，是否的確使得居民能夠買得起房，以這個為出發(fā)點，我們小組探討的課題就是基于政府出臺的政策對房價的影響，來分析中國的房地產(chǎn)市場。
首先房價變動是一個長期的過程，因此我們不能單從某年的房價來研究，因此本次課題我們收集整理了2004年到2013年的全國二三線城市房價數(shù)據(jù)，研究當(dāng)期房價的變動趨勢。其次要判斷居民是否買得起房，不能只依靠房價，因為在這一期間房價的確是在上漲，但居民的收入也在增加，所以我們引入了一個房價收入比的概念來分析這個課題，最后我們收集整理了房地產(chǎn)相關(guān)政策的頒布，分析政府宏調(diào)的作用與效果。結(jié)合政策理論分析和房地產(chǎn)市場實際價格趨勢來研究政府宏調(diào)的效果，從而總結(jié)出宏調(diào)政策的優(yōu)劣處，提出我們課題小組的政策建議，以協(xié)助政府完成對房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定的調(diào)控。
我們決定通過計算房價收入比來對房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和居民購買負擔(dān)進行評判，房價收入比是判斷房價高低的標準。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。
房價收入比(housing price-to-income ratio)計算方法：是指住房價格與城鎮(zhèn)居民家庭年收入之比。本課題以城鎮(zhèn)三口之家為標準，住房價格指城鎮(zhèn)家庭在當(dāng)年的居住面積乘以當(dāng)年的房價，家庭年收入是二人年收入總和。即可得房價收入比：pir=p/i.
一、政府政策對房價的影響分析
查閱資料得知房價收入比（pri)增長速度極快，尤其是一線城市，由7.06(2004年）上漲至20.93（2013年），完全超出了居民的可承受范圍，而二三線城市房價收入比也從處于合理區(qū)間的5-6（2004年），上漲至10以上（2013年）。我們將結(jié)合政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對房價收入比數(shù)據(jù)進一步分析，以得出政府密集調(diào)控政策對房價收入比的影響。
我國自2004年以來，房價不斷上升，房價收入比總體來說亦呈上升趨勢，影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展，因此，政府在這十年間對房地產(chǎn)進行了一系列密集調(diào)控。2005年，為抑制住房過快增長，國家頒發(fā)了“國八條”，這項政策對房價收入比有稍微影響，其中一線城市的房價收入比受影響最大，一線城市從9.12稍微下降到8.91;二線城市從5.41下降到5.37;三線城市則是從5.62上升到5.82;但是，一年之后，三級城市的房價收入比都回暖，并繼續(xù)上升。因此為堅決遏制部分城市房價過快上漲，2010年，國務(wù)院各部委、各直屬部門機構(gòu)下發(fā)“新國十條”，首次提出要實行更為嚴格的差別化住房信貸政策和發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用；同是2010年，國家先后又再頒布了“國十一條”和“9.29新政”，以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在這兩個政策中，分別對差別化信貸政策進行了強化和完善，對稅收政策進行了細化和完善。結(jié)合數(shù)據(jù)我們看出，2010年國家采取的密集調(diào)控手段，致使2011年一線二線三線城市房價收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降點數(shù)最多的一線城市，從15.21下降到12.68，；其次是二線城市，從7.82下降到6.28，三線城市盡管下降最少，但也下降了1.05個點――從8.17下降到7.12。為穩(wěn)定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果，2011年，政府頒布“新國八條”，在相關(guān)政策中，特別要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，除此之外，“新國八條”還增加了堅持和強化輿論引導(dǎo)這一政策。盡管“新國八條”的調(diào)控力度更大，調(diào)控手段更加具體，但在在2012-2013年度，房價卻迎來了新一輪的飆升，由14279元/平米（2012年）上漲至24773元/平米（2013年），房價收入比也是史無前例的高漲。
總觀2004年以來國家頒發(fā)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控目的從開始的抑制房價過快上漲逐漸趨向穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展；調(diào)控力度逐年上升：以差別化信貸政策為代表，從“國十條”中較為寬泛的嚴格實行，進步到“國十一條”中加大執(zhí)行力度并明確方向，最后變革到“新國八條”中完善并切實實行；政策逐步細化，如市場監(jiān)管政策，差別化信貸政策和稅收政策的細化與完善；隨著市場和社會的變化，政府調(diào)控的政策緊跟改革風(fēng)向：如“國八條”偏向嚴格控制被動性住房需求，而之后的“國十條”更強調(diào)堅決抑制不合理的購房需求――投機性購房等。我們亦不難找出這些政策的共同點，即政府強調(diào)最多的方面：一是高度重視穩(wěn)定住房價格工作和切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；二是大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；三是加強市場監(jiān)管與監(jiān)理考核問責(zé)機制；四是加強保障性安居工程建設(shè)。
由此可見，政府根據(jù)我國國情不斷在調(diào)整政策，這一系列密集調(diào)控政策對房價收入比也有一定的影響，但這影響并不持久，一段時間之后作用將逐漸消失，房價抑制作用降低。其中，政府政策對一線城市的房價收入比影響最大；其次，差異化貸款政策和一系列稅收政策在這些條目中的作用最大。
二、穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策建議
政府對房地產(chǎn)調(diào)控要逐步區(qū)域化，進行分類（雙向）調(diào)控。針對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不可退出。而對庫存量較大的二線城市，嚴格控制對房地產(chǎn)商的土地供應(yīng)，適當(dāng)?shù)姆潘上拶J和限購，同時采取打折促銷等手段，消化庫存。通過逐步降低大庫存城市的房價收入比，力爭平穩(wěn)過渡，避免城鎮(zhèn)化末期出現(xiàn)類似日本房地產(chǎn)市場崩潰的危機。
建議政府盡快開征物業(yè)稅，制定出臺一部公正、公平的房地產(chǎn)物業(yè)稅，讓房子多的、房子好的房地產(chǎn)投資者多交稅，而對于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅，有效抑制投資性買房需求。盡管物業(yè)稅無論對自住的還是投資的住房都會增加持有成本，由此可能對部分中低收入階層帶來一定的沖擊，但如果在征稅對象、稅率、起征點、減免稅等方面較好地參考國外的做法，并結(jié)合我國的具體情況做出合理的設(shè)計和安排，就能夠?qū)ζ胀ㄙ彿空咚鶐淼臎_擊降低到最小限度。
影響商品房購買力的另一個重要因素便是收入，改革中國的低工資體制，大幅度提高職工的工資水平，提高有效的商品房購買需求，推動有效內(nèi)需來解決房地產(chǎn)存量過多的問題。
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房地產(chǎn)論文篇四
勞動合同，是指勞動者與用人單位之間為了確立勞動關(guān)系，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)所簽訂的協(xié)議。其中，勞動合同雙方的權(quán)利和義務(wù)是統(tǒng)一的。勞動合同的目的產(chǎn)生于當(dāng)事人之間的權(quán)利與義務(wù)。從合同依法成立之時起，相應(yīng)的有約束力的權(quán)利義務(wù)關(guān)系就立即建立起來了； 勞動合同雙方都必須履行自己的義務(wù)，否則，一旦出現(xiàn)違反合同約定條款的情形時，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； 勞動合同雙方在工作層面是一種從屬關(guān)系，這也是勞動合同區(qū)別于其他合同的一個重要特點。
勞動爭議是指勞動關(guān)系主體 （ 用人單位與勞動者） 之間，因勞動權(quán)利和義務(wù)引起的爭論和糾紛，即勞資關(guān)系糾紛，它涉及用人單位與勞動者雙方的切身利益。改善勞資關(guān)系，可以避免勞資沖突，改進工作條件等，充分實現(xiàn)勞動者的潛能和價值。
hz 房地產(chǎn)公司成立于 20 世紀 90 年代，是一家國有企業(yè)。公司注冊資金 500 萬元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，為廣東省重點企業(yè)。但在企業(yè)實施新 《勞動合同法》的過程中，出現(xiàn)了一系列的問題，以下是有代表性的兩個案例。
（ 一） 員工投訴
hz 公司領(lǐng)導(dǎo)一直關(guān)注 《勞動合同法》，并根據(jù)企業(yè)自身狀況進行調(diào)整。公司人力資源部門員工在完成勞動合同任務(wù)時，卻遭到公司老員工投訴。公司老員工多為工齡滿十年以上員工。新 《勞動合同法》第 14 條規(guī)定： 用人單位初次實行勞動合同制度或者國有企業(yè)改制重新訂立勞動合同時，勞動者在該用人單位連續(xù)工作滿十年且距法定退休年齡不足十年的，用人單位與勞動者協(xié)商一致，可以訂立無固定期限勞動合同。人力資源部工作人員解釋道， “可以”不等于 “應(yīng)當(dāng)”，更不等于“必須”。因此，拒絕和老員工簽訂無固定期限勞動合同。
（ 二） 農(nóng)民工拒簽勞動合同
hz 公司屬于房地產(chǎn)企業(yè)，農(nóng)民工占據(jù)很大比重。公司人力資源部門根據(jù)新 《勞動合同法》決定與農(nóng)民工簽訂新的勞動合同。因為新 《勞動合同法》第八十二條規(guī)定： 用人單位自用工之日起超過一個月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，應(yīng)當(dāng)向勞動者每月支付二倍的工資。所以，如果公司不與農(nóng)民工簽訂勞動合同就會面臨巨大損失。然而，在實際操作中，人力資源部門與農(nóng)民工產(chǎn)生矛盾，農(nóng)民工普遍表示反對，并且出現(xiàn)了農(nóng)民工罷工事件，嚴重影響了公司施工進度和企業(yè)形象。
（ 一） 勞動合同管理水平低下。hz 公司沒有依法建立勞資糾紛調(diào)解組織，因此，一旦發(fā)生薪資、福利、工作條件等爭議時，往往由人力資源部門簡單處理，留下巨大 “隱患”； 在處理糾紛的方式和程序上，也沒有做到規(guī)范化和制度化； 此外，人力資源管理形式單一，采取傳統(tǒng)經(jīng)驗管理，對員工潛能開發(fā)和自主性調(diào)動作用低下。
（ 二） 員工法律意識淡薄，勞動合同需要規(guī)范。企業(yè)員工多為農(nóng)民工，其法律意識較為淡?。?當(dāng)他們的工資被拖欠時，企業(yè)往往實施 “胡蘿卜加大棒”的管理方式； 企業(yè)處理勞資糾紛的方法也過于死板，態(tài)度過于強硬，往往懲罰多于激勵，壓制多于溝通。[1]
（ 三） 勞動合同關(guān)系復(fù)雜。公司大部分員工是露天作業(yè)，工作環(huán)境十分惡劣。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，公司在用工方面存在隊伍龐大、構(gòu)成復(fù)雜、勞務(wù)外包嚴重、不易管理等問題，導(dǎo)致用工不規(guī)范，影響工期和質(zhì)量等。
（ 一） 制定勞動規(guī)章制度，提高勞動合同管理水平。企業(yè)應(yīng)及時修改與新 《勞動合同法》不一致的內(nèi)容，依法制定企業(yè)內(nèi)部勞動規(guī)章制度； 成立職工代表大會，發(fā)揮工會的作用； 嚴格執(zhí)行新 《勞動合同法》，按照規(guī)定實施管理。
（ 二） 建立員工素質(zhì)培訓(xùn)體系。企業(yè)要加強員工基礎(chǔ)法律知識培訓(xùn)； 開展企業(yè)文化教育培訓(xùn)，增強員工主人翁意識，調(diào)動其工作積極性； 開展文體娛樂比賽或活動，活躍企業(yè)氛圍，促進員工交流溝通。
（ 三） 建立激勵性的薪酬管理體系。企業(yè)人力資源部門要發(fā)揮作用，實現(xiàn) “人崗匹配”，采取適當(dāng)?shù)募钤瓌t來激發(fā)員工潛能； 將員工薪酬和公司績效掛鉤，不斷完善企業(yè)整體薪資結(jié)構(gòu)，給優(yōu)秀員工提供良好的發(fā)展空間。
第一，政府應(yīng)綜合運用立法和行政手段，完善 《勞動合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)，加快推進相關(guān)法律如 《勞動合同法實施細則》的建立與完善，強化政府部門監(jiān)督、處理并執(zhí)行勞動糾紛的職能，為妥善化解勞資糾紛提供政策基礎(chǔ)和法律依據(jù)。[2]
第二，企業(yè)應(yīng)建立工會組織，發(fā)揮工會的機制保障作用，依托工會組織開展教育培訓(xùn)，健全集體談判和集體合同制度，使工會能夠真正代表并維護員工的合法利益。
第三，企業(yè)應(yīng)提高自身管理水平，嚴格執(zhí)行新的勞動合同制度，完善員工績效考核與薪酬管理體系，健全勞資糾紛處理機制，實現(xiàn)管理科學(xué)化、制度化和長效化。
總之，勞動合同糾紛是一個跨管理學(xué)、法學(xué)和社會學(xué)的多學(xué)科問題，解決勞動合同糾紛是一個系統(tǒng)工程[3]。只有通過有效加強政府監(jiān)管[4]、充分發(fā)揮工會作用、加快提升企業(yè)管理水平等多方面的對策，才能夠解決企業(yè)勞動合同糾紛的困擾，促進企業(yè)快速健康發(fā)展。也只有正確處理企業(yè)勞動合同糾紛，協(xié)調(diào)好各個利益層面的關(guān)系，才能構(gòu)建和諧的勞資關(guān)系，形成建設(shè)社會主義和諧社會的穩(wěn)固基礎(chǔ)，為實現(xiàn) “中國夢”奠定堅實基礎(chǔ)。（ 作者單位： 東北農(nóng)業(yè)大學(xué)文法學(xué)院）
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房地產(chǎn)論文篇五
《淺析我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》
摘 要：本文通過對我國房地產(chǎn)市場的歷史回顧和現(xiàn)狀總結(jié)，分析了目前房地產(chǎn)價格的不合理性，以及宏觀調(diào)控不能取得預(yù)期效果的原因。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 價格 地租
一、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀
中國近年來最紅的經(jīng)濟話題莫過于房地產(chǎn)問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國人眼中 自然 有不可比擬的重要性。
我國真正意義上的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是開始于1996年左右。房地產(chǎn)業(yè)在深圳、廣州等發(fā)達地區(qū)率先起步。1998年，中國開始了“房改”，那一年，為了擺脫亞洲 金融 危機為中國經(jīng)濟低增長的影響，國家又出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策，為個人房貸提供了政策支持。由此，天時地利人和俱備，中國步入了房地產(chǎn)市場化的高速發(fā)展期。
房地產(chǎn)市場化的直接后果就是房地產(chǎn)價格的市場化，人們在計劃經(jīng)濟時期被壓抑已久的對房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來，供需 規(guī)律 開始發(fā)揮其魔力，雖然供應(yīng)量越來越大，但是需求更為強勁，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升。
2006年以前，房屋銷售價格一直處于一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)。2006年到2007年，房價開始出現(xiàn)異動，呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢。直到2008年，房價才有所回落，但仍然遠遠高于以前。大多數(shù)普通老百姓發(fā)現(xiàn)，自己就算不吃不喝，光憑工資得幾十年才能擁有一套僅夠容身的房子。
二、對我國現(xiàn)在房地產(chǎn)價格合理性的分析
世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是4—6倍，為房價收入比所設(shè)定了5的警戒線。而從上圖中可以清楚的看到，我國的房價收入比已經(jīng)遠遠超過了這一警戒線。
我國的房地產(chǎn)市場在保持較高增長速度的同時也出現(xiàn)了有效需求不足，房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的總量大于有效需求，商品房空置率遠超過國際警戒線。同時，房地產(chǎn)過剩與短缺并存，一方面，大量的商品房積壓，這主要是指沒有充分分析市場需求，對市場有效需求估計不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置；另一方面，大多數(shù)居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟適用房供給短缺、增長緩慢。
對于一個發(fā)展中國家而言，這樣的高房價是不合理的。雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速增長可能會使gdp呈現(xiàn)出一種非常繁華的景象，但神話一旦破滅，后果不堪設(shè)想。大量 經(jīng)濟 學(xué)者對此憂心忡忡，認為我國目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對我國是一個嚴重的隱患，這泡沫一旦破滅，就會對我國經(jīng)濟造成無法估量的損失。據(jù)國家 統(tǒng)計局網(wǎng)站2008年8月5日消息，2008年全國各地一路狂漲的房價開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對未來房價預(yù)期的改變，消費者開始了對樓市的觀望，房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。
三、國家宏觀調(diào)控措施及效果分析
房地產(chǎn)問題引起了國家有關(guān)部門的高度重視，早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時推出了一些政策措施。僅2006年，就出臺了一系列政策對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控。其中最引人注目的莫過于5月17日國務(wù)院溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上提出的促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（即通常所稱的“國六條”），覆蓋了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、 稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面，這是行政手段開始調(diào)控房地產(chǎn)市場的開始。此外，央行也提高了銀行利率，國稅局對個人將購買不足5年的住房的對外銷售全額征收營業(yè)稅，建設(shè)部對商品房戶型比例結(jié)構(gòu)進行了調(diào)整，國務(wù)院設(shè)立土地督察局監(jiān)管地方土地批租，外匯 管理局和建設(shè)部共同發(fā)出通知限制外資進入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營領(lǐng)域，并且進一步加強了土地調(diào)控。2008年政府還會出臺一系列配套政策來進一步起到穩(wěn)定房價的作用，而且政策的針對性會更強一些，從需求上面，如加息、物業(yè)稅等，通過增加購房支出，減少收益角度入手，來降低購房需求。從供給上，政府會繼續(xù)加大對保障性住房的建設(shè)力度，以及加大對開發(fā)商土地開發(fā)進程監(jiān)督，嚴防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達到穩(wěn)定房價的目的。
由此可見，國家在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控上做出了相當(dāng)?shù)呐?，但是結(jié)果到底如何呢？可以說是收效甚微。雖然增幅有所放緩，但絕對值仍然在大幅增長中。2008年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房價下跌、打折優(yōu)惠等類似字眼也時常見諸媒體報端。然而，國家發(fā)改委公布的6月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)為108.2%，同比上漲8.2%。這似乎顯示房價仍在上漲。從房屋銷售價格指數(shù)的新漲價因素看，2008年上半年，在35個大中城市中有6個城市的房價出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房價上漲幅度超過4%（新漲價因素）的有3個城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，為7.1%。
為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？主要有地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者三方面的原因。
在我國很多地方，都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。第一，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高，產(chǎn)業(yè)拉動能力極強，除了自身的發(fā)展，還可以帶動如建材，家裝等很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對gdp的快速增長有強勁的拉動作用。第二，房地產(chǎn)的活躍將大大推進本地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地使用價值，對地方的形象提升和招商引資都會提供有力的后備支持。第三，在整個房地產(chǎn)建設(shè)交易的過程中，政府得到的土地出讓金，各種稅費收入絕對是一個不容小覷的數(shù)字。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價格的將近30～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格20～40%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個房地產(chǎn)價格的50～80%。如此，房地產(chǎn)業(yè)給地方政府帶來如此巨大的好處，難怪地方會對中央的宏觀調(diào)控措施采取曖昧的態(tài)度，對房地產(chǎn)業(yè)的過熱投資不是遏制，而是采取默許甚至是鼓勵的態(tài)度。
實際上我國住房消費水平已明顯提前，住房自有率，住房人均面積甚至超過了很多發(fā)達國家。中國人對住房是有特殊情結(jié)的，而且從中國現(xiàn)實國情看，人多地少，人口數(shù)量繼續(xù)增加，經(jīng)濟高速增長，城市化進程加速，家庭規(guī)?；⌒突跋M意識形成等等因素相互作用，導(dǎo)致需求膨脹，而且具有相當(dāng)?shù)膭傂?，不隨價格的上升而需求下降。再加上境內(nèi)外許多購房者并不是出于居住的需要，而完全是在投資或者說是投機的 心理驅(qū)使下，在房價的高峰期蜂擁而上，導(dǎo)致房價進一步上漲。不斷上漲的房價又使一大批本來持幣觀望的前仆后繼，出于“羊群效應(yīng)”，大量資金源源不絕進入房地產(chǎn)市場，如是惡性循環(huán)，炙手可熱的房價便可以得到理解了。
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房地產(chǎn)論文篇六
1、 全局性
在進行前期策劃時，策劃人員往往要就房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體定位以及項目細節(jié)方面的內(nèi)容進行抉擇，這就需要策劃人員具備全局的觀念，站在全局的角度來制定項目整體規(guī)劃方案，并保證該方案有利于項目目標的實現(xiàn)。
2、 綜合協(xié)調(diào)性
由于項目前期策劃涉及內(nèi)容較廣，涵蓋了項目設(shè)計與規(guī)劃、建筑科技、工程管理到項目市場調(diào)研、定位策劃到后期推廣營銷等等內(nèi)容，因此工作量較為復(fù)雜也較為巨大。所以在前期策劃時，應(yīng)當(dāng)重視各個環(huán)節(jié)間的協(xié)調(diào)性與銜接性，并要求策劃人員能夠綜合各方利弊，來優(yōu)化配置各項資源。
3、 前瞻性
一個房地產(chǎn)開發(fā)項目運作周期短則2～3年，長則5年或以上。所以，在進行項目前期策劃時，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)能初步判斷未來市場發(fā)展的趨勢以及整體房地產(chǎn)市場以及市場經(jīng)濟形勢有可能會發(fā)生的變化，并做好相應(yīng)的應(yīng)對策略，以保證房地產(chǎn)項目的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。
1、 項目可行性分析
項目可行性分析指的是在進行投資決策前，對將要進行的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行系統(tǒng)的經(jīng)濟分析以及論證的過程。在項目開發(fā)前期編制所得的完整、嚴謹、翔實的項目可行性分析報告將作為決定是否投資該房地產(chǎn)項目的重要依據(jù)。一般情況下，項目可行性分析主要是對市場分析（區(qū)域市場、宏觀市場）、市場預(yù)測（市場需求預(yù)測、供應(yīng)預(yù)測、價格變動預(yù)測）、財務(wù)評估（銷售利潤率、成本利潤率、投資周期、凈現(xiàn)值等）、風(fēng)險評估、項目敏感性分析、盈虧平衡分析等內(nèi)容進行分析，全面評估各種影響因素，并在此基礎(chǔ)上科學(xué)編制可行性分析報告。在編制報告時，應(yīng)將一切與項目開發(fā)相關(guān)的、各類不利因素全部考慮在內(nèi)，并對其可能產(chǎn)生的不利影響進行合理評估，如若最后所得評估結(jié)果顯示這個項目具有正常開發(fā)條件，且可以獲得正常盈利的，則表明該項目具備可行性。即便在今后該項目的實際開發(fā)過程中，遇到的各類困難也在事前項目評估風(fēng)險之內(nèi)，整體開發(fā)項目的經(jīng)營風(fēng)險均為可控。
2、 項目研究
項目研究主要分為研究待開發(fā)土地以及研究該項目所處市場環(huán)境兩大塊內(nèi)容。
研究待開發(fā)土地指的是對待開發(fā)土地的現(xiàn)狀以及未來可能發(fā)展的方向進行研究與預(yù)測。其研究內(nèi)容主要有：
①土地地理位置以及交通情況。主要是分析待開發(fā)土地和城市主體的相對位置關(guān)系，以及該地段的交通條件，這對該土地未來的發(fā)展?jié)撃苡兄^大影響。
②項目swot分析。對待開發(fā)土地的各種機會與威脅、優(yōu)勢與劣勢等對項目未來運作產(chǎn)生影響的客觀因素進行定性分析。
③板塊分析。即待開發(fā)地塊所處的局部板塊（建筑組團）和周圍數(shù)個主要板塊間的聯(lián)系以及功能間的不同之處。這將與該地塊未來發(fā)展方向息息相關(guān)。
研究該項目所處的市場環(huán)境主要包括以下三方面內(nèi)容：研究市場宏觀經(jīng)濟條件、房地產(chǎn)市場情況以及項目競爭態(tài)勢。第一，市場宏觀經(jīng)濟條件包括了當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟運行狀況，以及未來國家經(jīng)濟政策走向的預(yù)測，力求從中得到一些基本判斷結(jié)論，方便日后能夠站宏觀經(jīng)濟的角度來給開發(fā)項目運作提供有效的指導(dǎo)。第二，房地產(chǎn)市場情況主要指的是現(xiàn)階段全國房地產(chǎn)運行情況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售情況、近幾年內(nèi)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的銷售價格、數(shù)量的變化趨勢、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)政策環(huán)境等方面內(nèi)容。第三，項目競爭態(tài)勢研究主要是分析與掌握相鄰板塊主要房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品類型、價格情況、推售方式、競爭優(yōu)勢等方面內(nèi)容。
3、 整體項目定位
首先，應(yīng)對項目各方面因素進行綜合考量，并對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場未來兩三年的發(fā)展趨勢進行合理預(yù)測，從而根據(jù)整合而得的數(shù)據(jù)來對整體項目市場定位進行確定，并確保該項目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能夠應(yīng)對可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險。其次，應(yīng)細分項目定位，對整體項目定位進行細化，包括項目目標客戶群定位、項目檔次定位、產(chǎn)品定位、價格水平定位以及推廣形象定位等方面內(nèi)容上，以便于整體項目能夠有效得到落實，并對后續(xù)工作起到一個指導(dǎo)的作用。
4、 項目規(guī)劃設(shè)計
項目規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的重要內(nèi)容，是將相關(guān)單位研究所得的項目定位成果體現(xiàn)到項目規(guī)劃設(shè)計方案中的重要環(huán)節(jié)。首先，進行消費者需求調(diào)研?？梢圆捎蒙钊朐L談的方式或者隨機問卷的方式來對當(dāng)?shù)叵M者開展需求調(diào)研工作，以掌握當(dāng)?shù)啬繕丝蛻羧后w對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的喜好、傾向；對新技術(shù)、新產(chǎn)品的接受能力；對開發(fā)產(chǎn)品設(shè)備、檔次的期望值、對房地產(chǎn)產(chǎn)品價格接受水平等內(nèi)容，并將此調(diào)研結(jié)果作為今后項目工作的參考性依據(jù)。其次，進行產(chǎn)品界定。將消費者需求調(diào)研結(jié)果與開發(fā)項目的各種指標參數(shù)相結(jié)合來進行產(chǎn)品界定。包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的形式（樓宇布局）、產(chǎn)品特點（所選用的新科技、新產(chǎn)品、建筑特色）、產(chǎn)品規(guī)格（戶型、面積）等方面內(nèi)容。
5、 做好銷售準備工作
銷售準備工作主要包括制定營銷策略以及物質(zhì)準備兩方面內(nèi)容。營銷策略工作主要包括制定與執(zhí)行整體項目的包裝、推廣；整體項目銷售策略的制定；整體項目銷售價格區(qū)間；項目銷售工作的要求、流程以及相關(guān)事件安排等。物質(zhì)準備主要包括銷售隊伍的建立與培訓(xùn)；售樓處的布置、設(shè)計以及建造；銷售工具的布置、采購與制作等方面內(nèi)容。
結(jié)語：
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃雖然涉及到的內(nèi)容復(fù)雜，但只要理清其中的脈絡(luò)，根據(jù)項目自身特點，逐一有序地進行編寫，就能做出一份好的項目前期策劃書，使企業(yè)在后續(xù)的項目開發(fā)中精準決策，增強企業(yè)競爭力和創(chuàng)新力；
2、不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身側(cè)重點各異、各地產(chǎn)公司文化也有差異，因
而需要根據(jù)實際情況對策劃書進行因地制宜的調(diào)整和優(yōu)化；
3、房地產(chǎn)開發(fā)是一個持續(xù)3-5年的動態(tài)過程，在實際操作中，需要對不斷變化的形勢和環(huán)境對前期策劃進行及時有效的檢查和修正，真正做到動態(tài)管理。
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房地產(chǎn)論文篇七
我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅負高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，20xx年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的主要特點，對企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國家稅收法規(guī)政策進行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負偏高，并且涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營壓力；第二，行業(yè)競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力；第三，近些年來，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機關(guān)征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，規(guī)避違法行為的發(fā)生。
（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱
我國稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定，缺乏對稅法中特殊規(guī)定和政策的認識，法律意識的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務(wù)進行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經(jīng)驗均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長遠發(fā)展，而實際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。例如：某地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩個項目，其中a項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元；b項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項目命名為同一小區(qū)，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識，它與企業(yè)的經(jīng)濟利益息息相關(guān)。
（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系
目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業(yè)的稅費繳納工作均是由財務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務(wù)機關(guān)處罰等情況歸咎為財務(wù)部門的工作失職，但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業(yè)財務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時確實會與稅務(wù)機關(guān)產(chǎn)生互動，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機械的讓財務(wù)部門獨立負責(zé)，又沒有給財務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。
（三）缺乏稅收籌劃事前管理
管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負擔(dān)過重時才要求財務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了?？梢姡{稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。
（一）提高稅收籌劃意識
積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學(xué)的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務(wù)部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國家稅收政策動態(tài)，提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔(dān)。
（二）提高稅收籌劃能力
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識的人，并采取適當(dāng)激勵手段來鼓勵財務(wù)人員加強稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷更新專業(yè)知識，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營風(fēng)險。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強和主管稅務(wù)機關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機關(guān)的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機關(guān)的認可后再實際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊稅務(wù)師、理財規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險。
（三）強調(diào)做好事前籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該清楚的認識到，稅收籌劃的重點是在事前籌劃，且其靈活性對事前籌劃也是至關(guān)重要。國家稅收相關(guān)稅收法律法規(guī)、優(yōu)惠政策都在不斷的變化、調(diào)整、改進，企業(yè)想要做好事前籌劃就必須用發(fā)展的眼光看待問題，主觀上保持積極思考的狀態(tài)，預(yù)測政策調(diào)整的方向和時間，為日后的稅收籌劃操作做好準備，增強方案的靈活性和可操作性。對于較難預(yù)計的政策變化，稅收籌劃決策者要加強與企業(yè)各部門、稅務(wù)機關(guān)、企業(yè)管理者之間的溝通，以便制定全面的籌劃方案。
房地產(chǎn)論文篇八
：隨著時代的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大改變，以前依靠價格和質(zhì)量的競爭手段已經(jīng)適應(yīng)不了眼前的需要，那么在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中表現(xiàn)自己，造就企業(yè)的核心競爭力呢？無疑，房地產(chǎn)企業(yè)強勢品牌將是一個重要的法寶，正日益受到社會的關(guān)注。
：房地產(chǎn)、企業(yè)、強勢品牌
隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)打造強勢品牌不斷的引起社會關(guān)注與探討。
品牌是什么？品牌是一個產(chǎn)品的名稱、符號或它們的組合；品牌是消費者對企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)的全方位體驗，是他們頭腦里形成的關(guān)于企業(yè)的整體印象；品牌是企業(yè)與消費者之間的一條情感紐帶。簡而言之，品牌是符號，是產(chǎn)品，是企業(yè)，是人。比如李寧牌，在一般消費者心中的形象定義是代表一個較頂級的運動品牌，當(dāng)消費者有意向購買運動產(chǎn)品的時候，如果他想買好一點的，消費者就極有可能根據(jù)其心中對李寧的形象定義去選擇李寧的產(chǎn)品。所以真正的品牌存在于消費者心中，消費者才是決定品牌的真正力量。
1、品牌意識模糊。
對品牌及實施企業(yè)品牌經(jīng)營的概念較模糊。從目前的情況來看，盡管大部分建筑企業(yè)已開始重視品牌建設(shè)，但多數(shù)對品牌的基本概念和內(nèi)涵的準確理解還存在偏差。常常簡單地把塑造品牌理解成創(chuàng)名牌；使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)品牌意識淡薄。
2、缺乏完整的品牌管理流程或制度體系。
多數(shù)建筑企業(yè)都沒有聘請外部品牌戰(zhàn)略咨詢公司或內(nèi)部管理人員進行過品牌戰(zhàn)略規(guī)劃。也沒有建立起一個相應(yīng)的使用監(jiān)督管理和維護品牌的責(zé)任機制或者對品牌經(jīng)營進行近期規(guī)劃或者遠景規(guī)劃。
3、企業(yè)品牌經(jīng)營缺乏管理人才。
不注重品牌規(guī)劃和管理，不考慮品牌的承載能力，而僅僅基于項目建設(shè)、營銷方面的資源優(yōu)化考慮。國內(nèi)建筑企業(yè)缺乏能夠在宏觀上把握品牌優(yōu)化組合、能夠完整規(guī)劃品牌發(fā)展戰(zhàn)略、并使之走向世界的戰(zhàn)略品牌國際化管理人員，盡管許多建筑企業(yè)內(nèi)部有很多懂得做廣告、策劃、銷售的專家，但他們大多不具備深入的品牌戰(zhàn)略管理理論知識，也不具備品牌戰(zhàn)略規(guī)劃和管理的實際經(jīng)驗。
1、清晰準確的定位
目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在著高檔化、貴族化、奢華化的惡習(xí)，許多開發(fā)商認為，名牌地產(chǎn)必然是高檔地產(chǎn)，其實事實并非如此，高檔公寓需要品牌，普通商品房同樣需要品牌，普通消費是購房的主體，更具市場潛力。成功的房地產(chǎn)品牌都有自己明確的定位，品牌定位應(yīng)該清晰明確，如果品牌形象、定位朝令夕改，將模糊自己的品牌個性，破壞了品牌精神氣脈的貫穿，最終使消費者霧里看花，難以建立強勢品牌。
2、以人為本，誠信經(jīng)營。
一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌應(yīng)該在住宅的建筑設(shè)計、使用功能、配套設(shè)施等多方面做到項項優(yōu)質(zhì)，包括工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量建設(shè)等方面等等，都追尋著人與自然、人與建筑、人與人、人與社會之間“和諧共生”關(guān)系，追求著人類居住的至高境界；并通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得好口碑。同時誠信是企業(yè)基業(yè)長青的最根本保障，也是企業(yè)打造強勢品牌、增強市場核心競爭力的首要條件，更是企業(yè)義不容辭的社會責(zé)任和應(yīng)盡義務(wù)?！罢\信”經(jīng)營是地產(chǎn)企業(yè)的“德文化”造就，所彰顯的精髓是：誠實做人、誠信經(jīng)營。
3、建立起體現(xiàn)高效機制嚴格的管理制度。
建立穩(wěn)定的企業(yè)自己營銷隊伍和公關(guān)網(wǎng)絡(luò)，保證名牌產(chǎn)品的服務(wù)質(zhì)量。提高人的素質(zhì)，保證名牌的品質(zhì)；企業(yè)要非常注意員工素質(zhì)的提高，實行嚴格的更新機制、強化對干部和職工的在職教育和培訓(xùn) 使整體品牌意識加強，同時也要為提升知名度做好品牌的有效宣傳。
4、與時俱進的創(chuàng)新
品牌若要長久不衰，必須與時俱進。再好的建筑也有不足，也需改進，所以企業(yè)應(yīng)把握時代脈搏，不斷采用新的設(shè)計理念、新的施工技術(shù)、新的建筑材料、新的科技成果等。品牌的創(chuàng)新使自身充滿活力，不斷滿足了購房者的消費心理，使品牌在市場競爭中始終領(lǐng)先。
創(chuàng)建強勢的房地產(chǎn)品牌是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，也是房地產(chǎn)企業(yè)長遠健康發(fā)展的需要，雖然任重道遠，但還是有章可循，只要我們精心打造好項目品牌，并通過強有力的品牌管理組織、流程和制度來保障傳播的持續(xù)性、一致性，才能讓品牌在市場上健康而又快速的成長，從而不斷地提高它的溢價能力，讓企業(yè)永遠立足于不敗之地。
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房地產(chǎn)論文篇九
隨著市場經(jīng)濟體制的不斷變化，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和管理模式將進入新的時期，采用以往的管理方式很難保障企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠的發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，企業(yè)運營過程中涉及的領(lǐng)域較廣，資金支出種類繁多，在實際工作中為了保障房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟環(huán)境下順利的開展項工程項目，應(yīng)采用有效的管理方式，細化企業(yè)的內(nèi)部管理，進而為房產(chǎn)商品銷售提供良好的方案。基于這樣的原因，筆者對戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用展開論述，筆者對戰(zhàn)略成本會計的基本概念和對企業(yè)管理的作用進行簡述，并從三個方面應(yīng)用進行論述，望本次的研究能為現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠的發(fā)展獻上綿薄之力。
戰(zhàn)略成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)管理
現(xiàn)今市場經(jīng)濟中使用的戰(zhàn)略成本會計與傳統(tǒng)成本會計相比具有較強的優(yōu)勢，特別是以目前信息技術(shù)為不背景的信息集成平臺系統(tǒng)的研發(fā)和應(yīng)用，為了使成本會計更適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制定管理制度和企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)對傳統(tǒng)的成本會計進行升級，在本文中研究的戰(zhàn)略成本會計，應(yīng)用在企業(yè)管理中能打破企業(yè)原有的生產(chǎn)和經(jīng)營順序，將成本會計理念貫穿在整個生產(chǎn)和經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)中，使現(xiàn)代企業(yè)能在社會主義市場經(jīng)濟中占據(jù)優(yōu)勢地位，進而增強企業(yè)的核心競爭力，推動企業(yè)的長遠發(fā)展。
（一）戰(zhàn)略成本會計概念簡述
戰(zhàn)略成本會計指的是企業(yè)通過完成投資決策、研發(fā)與設(shè)計、原料采購、商品生產(chǎn)、銷售與售后服務(wù)予以全面的監(jiān)管，將監(jiān)管貫穿于整個經(jīng)營過程中，從戰(zhàn)略的角度而言，其影響著成本每一個環(huán)節(jié)，規(guī)劃和控制成本使其保持在適當(dāng)?shù)乃剑兄谄髽I(yè)在市場占據(jù)更多的市場份額，進而保障企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。由于現(xiàn)今市場中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)境不斷變化，以往的成本會計無法滿足新經(jīng)濟體制下對成本管理的需求，傳統(tǒng)成本會計的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來，這嚴重地影響著企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營和者在企業(yè)管理中應(yīng)從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統(tǒng)陳舊的成本會計，予以創(chuàng)新進而形成新的戰(zhàn)略成本會計，使之適應(yīng)新成本會計環(huán)境。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰(zhàn)略成本會計理論概念不斷豐富，應(yīng)用范圍逐漸擴張。
（二）戰(zhàn)略成本會計在企業(yè)管理中的作用
企業(yè)作為現(xiàn)今市場經(jīng)濟的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)應(yīng)在市場中進行準確的定位，才能為企業(yè)存在的價值提供保障。現(xiàn)代企業(yè)在對產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)之前，戰(zhàn)略成本會計能收集市場發(fā)展趨勢、消費者需求、原材料質(zhì)量以及價格等信息；然后現(xiàn)代企業(yè)會按照內(nèi)部資源與外部環(huán)境，對信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現(xiàn)代企業(yè)從營利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案。基于戰(zhàn)略成本會計通過對商品銷售反饋信息予以分析，明確各個部門的責(zé)任所在，協(xié)同合作避免了無效的生產(chǎn)環(huán)節(jié)與資金成本。
戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用主要是在企業(yè)成本管理當(dāng)中，屬于對傳統(tǒng)成本管理模式進行優(yōu)化的過程，同時也是企業(yè)通過完善對成本管理的模式，來降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，這樣的發(fā)展?fàn)顩r，對現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過存貨成本核算和管理，通過對采購原材料各方面屬性的了解，來實現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)愛好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過程中，對建筑才來哦的采購的周期、次數(shù)和平均采購成本進行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的狀況，結(jié)合不同時間段的原材料價格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對商品房存貨的營銷階段，應(yīng)按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的程度展開相應(yīng)的銷售活動，進而實現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場當(dāng)下存在的問題和影響的因素，進而制定有效的價格策略和促銷的政策，再配合發(fā)盤的節(jié)奏，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費用的管理和控制，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的績效。所以，從這一角度而言戰(zhàn)略成本會計對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營和全局進行緊密的聯(lián)系，在此過程中不僅要將每一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中整個系統(tǒng)中的成本進行優(yōu)化，同時還對房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟效益進行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進的作用?；谶@樣的狀況，適當(dāng)?shù)牟捎玫某杀竞怂愕姆绞?，將存貨和成本價格分攤到不同的環(huán)節(jié)中，能發(fā)現(xiàn)當(dāng)中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節(jié)來上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。從上述的分析得知，將戰(zhàn)略成本會計理念充分的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長遠的發(fā)展戰(zhàn)略提供真實和明確指導(dǎo)建議。
（一）在房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷售中的應(yīng)用
采用戰(zhàn)略成本會計理論銷售前對銷售人員培訓(xùn)費用的控制，屬于戰(zhàn)略成本控制和管理的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銷售網(wǎng)點的安置則是在開展市場調(diào)查后對設(shè)計廣告宣傳投放地進行選擇。通過對銷售網(wǎng)絡(luò)進行合理的布局，進而實現(xiàn)低成本的資金投入來換取搞銷售業(yè)績，這在房產(chǎn)銷售階段具有重要的位置，在對銷售網(wǎng)絡(luò)進行合理時，應(yīng)在人流量較大的地方設(shè)置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進行設(shè)計和安放，這一環(huán)節(jié)中應(yīng)用戰(zhàn)略會計能更好地權(quán)衡廣告費用和銷售業(yè)績間的關(guān)系。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展具有深遠的影響，通常情況下售后服務(wù)在完成房產(chǎn)銷售后，開發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務(wù)移交到相應(yīng)的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對商品房售后物業(yè)管理的滿意度通常不高，這樣就嚴重地影響了房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務(wù)，提高物業(yè)管理質(zhì)量實在必行。將戰(zhàn)略成本會計理念應(yīng)用到房產(chǎn)商品售后的服務(wù)環(huán)節(jié)要求房地產(chǎn)企業(yè)對售后提供的服務(wù)智力那個進行嚴格的管理，但是在提升售后服務(wù)質(zhì)量時，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應(yīng)嚴格按照實際的狀況，對物業(yè)管理公司和售后服務(wù)人員進行培訓(xùn)，進而有效提升售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，這對進一步提升銷售業(yè)績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計理念的應(yīng)用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售的業(yè)績，同時在保障業(yè)績的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對房地產(chǎn)企業(yè)長遠的發(fā)展具有重大的意義。
（二）在房地產(chǎn)決策管理中的應(yīng)用
戰(zhàn)略成本會計和傳統(tǒng)成本會計最大的差異性是對企業(yè)的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強的實時性，基于這樣的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)應(yīng)時刻關(guān)注市場環(huán)境的變化，特別是房產(chǎn)商品的價格走勢，戰(zhàn)略成本會計在完成市場調(diào)研和市場未來發(fā)展方向預(yù)測之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰(zhàn)略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。另外，戰(zhàn)略成本會計能夠輔助企業(yè)掌握購房者的實際需求，這樣有助于實現(xiàn)企業(yè)和消費者雙贏的戰(zhàn)略發(fā)展目標。應(yīng)用戰(zhàn)略成本會計是對企業(yè)運營時最直觀的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強戰(zhàn)略成本會計應(yīng)用后得到的效果，進而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，經(jīng)營戰(zhàn)略性成本會計會計信息的應(yīng)用方面，若要充分的發(fā)揮其應(yīng)有的效能，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開自身經(jīng)營活動過程中其經(jīng)營狀況能直觀的描述出經(jīng)營戰(zhàn)略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計方面管理理念的應(yīng)用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和長遠的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟體制逐漸轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，凸顯出戰(zhàn)略性成本會計管理的優(yōu)勢。
通過本文的論述中得知，戰(zhàn)略成本會計的應(yīng)用貫穿于企業(yè)整個運營的環(huán)節(jié)中，其對市場環(huán)境、消費者需求和價格等市場信息的搜集，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展而言具有重要的作用。在對房產(chǎn)商品進行銷售之前，應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略成本會計采集的市場信息和房產(chǎn)商品銷售后的反饋信息，對銷售的價格和銷售模式進行調(diào)整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競爭力。
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